STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice 137-40125 BOLOGNA Tel. 051 6494808 - Fax 051 6494808 E-mail: gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 746/13 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 26/07/2013 repertorio numero 4904 sono stati pignorati i seguenti beni immobili: 1) Catasto Fabbricati del Comune di Pianoro: foglio 39, mappale 395, sub. 15, natura C6 stalle scuderie rimesse autorimesse, indirizzo Via Prato Nuovo n. 3; foglio 39, mappale 395, sub. 3 e 4 graffati, natura A3 abitazione di tipo economico, consistenza 4,5 vani, indirizzo Via Prato Nuovo n. 3; foglio 39, mappale 305, sub. 5, natura CO corte o resede, indirizzo Via Prato Nuovo n. 3. Per gli immobili di cui al punto 1) è stata pignorata la quota indivisa pari ad ½; 2) Catasto Fabbricati del Comune di Bologna: foglio 280, mappale 264, sub 307, natura C2 magazzini e PERIZIA COMPLETA 904/14 LOTTO TRE
2 di 17 locali di deposito, consistenza 25 mq., Indirizzo Via Ferrara N. 88 AB; foglio 280, mappale 264, sub. 21 e 311 graffati, natura C1 negozi botteghe, consistenza 40 mq., Indirizzo Via Ferrara N. 86A-90; foglio 280, mappale 264, sub. 310, Natura C2 magazzini e locali di deposito, consistenza 27 mq., Indirizzo Via Ferrara N. 88 AB. Catasto Terreni del Comune di San Pietro in Casale: foglio 41, mappale 504, sub./, natura T terreno, consistenza 16 centiare; foglio 41, mappale 430, sub./, natura T terreno, consistenza 69 centiare. Catasto Fabbricati del Comune di San Pietro in Casale: foglio 41, mappale 390, sub. 39, natura A3 abitazione d tipo economico, consistenza 7 vani, Indirizzo Via indipendenza N. 40, piano T1; foglio 41, mappale 390, sub. 40, natura C6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse, consistenza 19 mq., indirizzo Via Indipendenza. Per gli immobili di cui al punto 2) è stata pignorata l intera proprietà. 3) Catasto Fabbricati del Comune di Bologna: foglio 280, mappale 264, sub. 162, natura A3 abitazione di tipo economico, consistenza 3 vani, indirizzo Via Ferrara N.
3 di 17 civico 102; foglio 280, mappale 264, sub. 227, natura C6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse, consistenza 13 mq., indirizzo Via Ferrara N. 88; Per gli immobili di cui al punto 3) è stata pignorata la proprietà superficiaria. 4) Catasto Fabbricati del Comune di Bologna: foglio 281, mappale 868, sub. 48, natura A3 abitazione di tipo economico, consistenza 5 vani, indirizzo Via Emilia Levante N. civico 107. Per gli immobili di cui al punto 4) è stata pignorata la quota indivisa pari ad ½. Si evidenza che: quanto ai beni di cui al punto 3) (comune di Bologna, foglio 280, mappale 264, sub. 162, e sub. 227, di Via Ferrara N. 88) questi non risultano più in titolarità dell esecutato in virtù di Decreto di trasferimento Immobili del 23/06/2015 (n. 18534.1/2015) ; quanto ai beni di cui al punto 4) (comune di Bologna, foglio 281, mappale 868, sub. 48, di Via Emilia Levante N. civico 107) ad oggi risultano depositate istanze di rinuncia sia da parte del creditore procedente che dagli intervenuti. Pertanto, dei sopracitati beni, non se ne terrà conto nell ambito della presente relazione peritale. In ultimo visto il residuo compendio immobiliare pignorato
4 di 17 consistente in negozio ubicato a Bologna, abitazione ubicata a Pianoro e abitazione ubicata a San Pietro in Casale, il CTU ritiene più competitivo suddividere i beni in TRE lotti distinti e separati. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO TRE Piena proprietà di porzione di villetta a schiera con sviluppo su tre livelli, terra, primo e sottotetto, con annessa autorimessa al piano terra e corti esclusive sui lati nord e sud del fabbricato. Si chiarisce che il piano sottotetto si presenta allo stato grezzo essendo in corso di ristrutturazione e le corti sono identificate al catasto terreno come appezzamenti seminativi. La superficie commerciale dell intero bene è di mq 110 per l abitazione, mq. 50 per il sottotetto, 19 mq. per l autorimessa e mq. 70 circa per la corte. Sito nel Comune di San Pietro in Casale (BO), via Indipendenza n 40. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di San Pietro in Casale: foglio 41, mappale 390, sub. 39, categoria A3 abitazione d tipo economico, classe 3, consistenza 7
5 di 17 vani, superficie catastale totale mq. 119, totale escluse le aree scoperte mq. 110, rendita 596,51, Indirizzo Via Indipendenza n 40, piano T-1; foglio 41, mappale 390, sub. 40, categoria C6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse, classe 3, consistenza 19 mq., superficie catastale mq. 19, rendita 101,07, indirizzo Via Indipendenza n 40, piano T. Catasto Terreni del Comune di San Pietro in Casale: foglio 41, mappale 504, sub./, qualità seminativo, classe 1, superficie ca 16, deduz. BA1B, reddito dominicale 0,20, reddito agrario 0,11; foglio 41, mappale 430, sub./, qualità seminativo, classe 1, superficie ca 69, deduz. BA1B, reddito dominicale 0,88, reddito agrario 0,46. Bene intestato a: esecutato, proprietario al 100 %. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU
6 di 17 Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non vi sono ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore di mercato del bene. PROPRIETÀ esecutato, proprietario al 100 %. PROVENIENZA DEL BENE Successione legittima, come da denuncia di successione n. 40/218 trascritta il 05/04/2004 al n. 11703 particolare. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: ipoteca iscritta in data 8 febbraio 2002 al n. 1493, in rinnovazione dell ipoteca al n. 485 part. del 10/02/1982, gravante sugli immobili siti in Comune di San Pietro in Casale mappale 390 sub 39 e sub. 40; ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 12/05/2009 al n. 4406 part. gravante su tutti i beni della presente relazione; ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 07/12/2010 a n. 11714 part., gravante tutti i beni così descritti: Bologna
7 di 17 foglio 280 mappale 264 subalterni 307, 311, 310; San Pietro in Casale foglio 41 particelle 504, 430, 390 sub. 40 e 390 sub. 39; ipoteca giudiziale iscritta a Bologna il 01/02/2012 al n. 602 part. in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Ravenna in data 28/01/2012 n. 123/2012, gravante relativamente ai beni così descritti: Bologna foglio 280 mappale 264 subalterni 307, 311, 310; San Pietro in Casale foglio 41 particelle 504, 430, 390 sub. 40 e 390 sub. 39; ipoteca giudiziale iscritta a Bologna il 14/06/2012 al n. 3253 part., per 80.000/00, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Bologna in data 5/6/2012 n. 4204 gravante su i beni così descritti: Bologna foglio 280 mappale 264 subalterni 307, 311, 310; San Pietro in Casale foglio 41 particelle 504, 430, 390 sub. 40 e 390 sub. 39; pignoramento trascritto a Bologna in data 22/10/2013 al n. 26030 part., n. 37662 gen., in forza di verbale di pignoramento dell ufficiale giudiziario presso la Corte d Appello di Bologna in data 26/07/2013 rep. 4904. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale
8 di 17 dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 irregolare. Indagine URBANISTICA L immobile è classificato, secondo il Regolamento Urbano Edilizio del Comune di San Pietro in Casale, adottato con delibera c.c. n. 108 del 09/12/2009, approvato con delibera c.c. n. 04 del 03/02/2011 e successive varianti, nel sistema del Territorio Urbanizzato quale AUC-A - Ambiti urbani consolidati di maggiore qualità insediativa (Art.23). Inoltre, in base al Piano Strutturale Comune di San Pietro in Casale, adottato con delibera c.c. n. 91 del 29/11/2008, approvato con delibera c.c. n. 03 del 03/02/2011 e successive varianti, è individuato, nella Carta Unica del Territorio nell ambito del sistema delle Risorse Storiche e Archeologiche (Art.18) in prossimità di fascia di Viabilità storica ; nell ambito del sistema dei Vincoli e dei Rispetti (Art.19) in prossimità di fascia di Elettrodotto di media tensione ; nell ambito delle Tutele relative alla Pericolosità Sismica nelle Zone Omogenee che richiedono analisi approfondite di terzo livello. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di San Pietro in Casale, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Rilascio Concessione edilizia per l edificazione di 24 alloggi unifamiliari a schiera n. 6516/80 del 24/07/1980, a seguito
9 di 17 di richiesta n. 4617/80 del 20/05/1980; 2. Autorizzazione di Variante alla Concessione edilizia (modifiche interne e recinzione metallica delimitante il lotto) n.75/82 del 24/07/1982 a seguito di richiesta n. 5922/82 del 02/07/1982; 3. Collaudo Statico per le opere in cemento armato deposito ex Genio Civile n. 79/8 del 23/07/1982 4. Autorizzazione alla Abitabilità n. 3224/84 del 11/04/1984. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia, risultano difformità interne relativamente all esatto posizionamento dei tramezzi nonché al recupero del sottotetto mai denunciato. Si segnala l esistenza di difformità anche con la planimetria catastale. Tali difformità sono sanabili predisponendo una pratica edilizia in sanatoria previo pagamento delle oblazioni oltre a diritti di segreteria Comunale e bolli, oltre alle spese tecniche per la redazione della pratica stessa. Tali oneri sono a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 08/05/2017 codice identificativo 07259-035956-2017 redatto dall arch. Daniela Giannini, numero di accreditamento 07259, valevole fino al 08/05/2027. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di
10 di 17 perizia è posto in Classe Energetica D CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata senza titolo dalla figlia dall esecutato. Hai fini della procedura l immobile è libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è costituito da una abitazione cieloterra con relative corti con esposizione a nord e a sud in proprietà esclusiva. Tale abitazione è ubicata in corpo di fabbrica costituito da 24 unità indipendenti distribuite in una aggregazione di tipo a schiera. In particolare l immobile in oggetto è così composto: ingresso principale sul lato nord del fabbricato, attraversando una corte privata in proprietà esclusiva e non recintata, si salgono pochi gradini e si accede all abitazione attraverso porta
11 di 17 finestra, si entra in un grande ambiente suddiviso in una zona soggiorno di circa 20 mq e una zona cucina di circa 15 mq, sita oltre le scale con esposizione a sud; attraverso porta finestra, dalla cucina è possibile uscire su un ulteriore corte esterna di circa 70 mq attrezzata a giardino e con esposizione a sud; al piano terra è presente una ulteriore stanza di circa 12 mq anch essa con affaccio a sud ed un piccolo bagno di servizio di circa 3,5 mq. Attraverso la scala si sale al piano superiore dove un piccolo locale disimpegna due camere da letto di circa 15 mq ciascuna oltre ad un bagno di circa 6 mq. Salendo una ulteriore rampa di scale è possibile accedere al locale sottotetto attualmente in fase di ristrutturazione dove è presente una stanza con piccolo bagno dotato di doccia; l altezza nel colmo è di circa 2,30 mt. Sullo stesso lato nord, ove è posizionato l ingresso principale dell abitazione, si trova l autorimessa sita al piano terra in corpo di fabbrica prospiciente all edificio principale; tale locale di circa 17 mq ha accesso carrabile direttamente dalla strada attraverso portone basculante in lamiera di acciaio ed una porta di servizio laterale in prossimità dell ingresso dell abitazione. L abitazione costruita nei primi anni 80 è mantenuta in discreto stato manutentivo e ha una buona organizzazione interna e una discreta distribuzione degli spazi tra piano giorno e piano notte.
12 di 17 L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia tradizionale posizionata nel sottotetto, l appartamento è anche dotato di macchina esterna e split interno per il condizionamento estivo. Le finiture sono tradizionali: i pavimenti sono in ceramica, i bagni hanno rivestimenti in ceramica, le porte interne sono in legno, gli infissi sono in legno con vetrocamera, tapparelle in PVC e cancelletti di sicurezza in acciaio. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate. I bagni presentano sanitari in ceramica bianca e miscelatori in alluminio. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come
13 di 17 pertinenze. - le soffitte ove non costituenti unità immobiliari autonome, vengono computate nella misura del 50% della superficie, qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori a servizio diretto di quelli principali; il 25% della superficie, qualora non comunicanti. - la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. - patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSA E CORTE. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. T-1 abitazione 110 1,00 110 1 soffitta 50 0,50 25 T autorimessa 19 0,25 5 T corte 70 0,20 14 Totale commerciale circa mq 154 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO
14 di 17 Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione
15 di 17 percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità
16 di 17 degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2015: Comune San Pietro in Casale, abitazioni in buono stato, valori medi /mq. 1.200 1.400,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio p.1: m² 154 x /m² 1.200,00 = 184.800,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile 180.000,00.
17 di 17 Detraendo il 30% circa ( 55.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO UNICO: 125.000,00 (euro centoventicinquemila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 5 maggio 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)