TRIBUNALE DI TREVISO *** *** ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Banca Popolare di Verona S. Geminiano e Prospero S.P.A. con Avv. Alessandro Romoli, del Foro di Treviso Contro: [omissis] Giudice dell esecuzione: Dott. Antonello Fabbro C.T.U.: Arch. Natalino Macchion Data di nomina C.T.U. 15.03.2011 Esecuzione immobiliare Nº 496/2008 Cron. 161/11 Udienza: prima udienza in data 12.10.2011, a seguito richiesta di proroga del 31.08.2011 accolta, è stata fissata nuova udienza in data 23.11.2011 *** *** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO E STIMA DI BENI IMMOBILI PREMESSA Il sottoscritto Arch. Natalino Macchion, residente a Riese Pio X in Via Roggia dei Mulini 5/A, con Studio Tecnico a Castelfranco V.to in Via Postioma di S. Floriano n. 26, iscritto all'albo degli Architetti Pianificatori Paesaggisti Conservatori, della Provincia di Treviso al Nº 593 e all'albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Treviso, ha ricevuto dal Giudice del Tribunale di Treviso, Dott. Antonello Fabbro, l'incarico di rispondere al quesito allegato agli atti, per la relazione di stima relativo all esecuzione immobiliare n. 496/2008 (udienza giuramento 23.11.2011). OGGETTO DELLA CONSULENZA Il procedimento esecutivo colpisce porzione immobiliare, facente parte del fabbricato ad uso civile abitazione di complessive due unità abitative con area scoperta, sita in località Poggiana nel Comune di Riese Pio X, Via Muson n. 15 e precisamente appartamento ai piani seminterrato e terra, con garage esterno ed area esclusiva di pertinenza. 1/7
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI E DEI CONFINI I citati beni costituiscono un lotto unico così identificati catastalmente: Comune di Riese Pio X CATASTO FABBRICATI SEZIONE B FOGLIO 3 MAPPALE 157 SUB 7 via Muson n. 15 piano S1T Cat. A/3 cl. 2 Vani 6 R. C. Euro 325,37 MAPPALE 157 SUB 6 via Muson n. 15 piano T Cat. C/6 cl. 3 mq 10 R. C. Euro 24,27 L area su cui sorge il fabbricato confina con il torrente Muson ad ovest, con il mappale 152 a nord, con il mappale 685 ad est e con il mappale 55 a sud, salvo altri. PROPRIETA E PROVENIENZA Esaminati i titoli di provenienza presso l Agenzia del Territorio, verificata l allegata relazione notarile, che si ritiene corretta e corrispondente, esperito ogni opportuno accertamento, si può affermare che, alla data dell atto di pignoramento come depositato in Cancelleria, in data 27.08.2008 e fino ad oggi, tale unità immobiliare risulta in proprietà al sign. [omissis], coniugato in regime di separazione dei beni. A seguito di atto pubblico di compravendita in data 07 settembre 2006 n. 11252 di repertorio, Notaio Cupini di Vicenza, trascritto a Treviso in data 18 settembre 2006 ai n.ri 46459/26459. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Alla data del 13.04.2011, nei registri dell agenzia del Territorio di Treviso, risultavano pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli a carico di: [omissis]; Codice Fiscale [omissis]; 1) TRASCRIZIONE A FAVORE del 18/09/2006 Registro Particolare 26459 Registro Generale 46459 Pubblico Ufficiale Daniela Cupini Repertorio 123776 del 30.12.1996 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in RIESE PIO X (TV) SOGGETTO ACQUIRENTE 2) ISCRIZIONE CONTRO del 18/09/2006 Registro Particolare 11880 Registro Generale 46460 Pubblico Ufficiale DANIELA CUPINI Repertorio 11253/2422 del 07.09.2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A 2/7
GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Immobili siti in RIESE PIO X (TV) SOGGETTO DEBITORE 3) TRASCRIZIONE CONTRO del 03/09/2008 Registro Particolare 21667 Registro Generale 34613 Pubblico Ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 3613 del 18.08.2008 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in RIESE PIO X (TV) DESTINAZIONE URBANISTICA In base al P.R.G. del Comune di Riese Pio X, approvato con DCC n.10 del 15.02.2011, il fabbricato residenziale oggetto di valutazione ricade, come delimitato nelle planimetrie della zonizzazione allegate, in Z.T.O. C 1 n. 3, come normato all art. 5, delle Norme Tecniche di Attuazione. Destinazione ammesse: oltre la residenza sono consentite le attività con questa compatibili, quali servizi pertinenti all insediamento residenziale, i negozi gli esercizi di quartiere, uffici pubblici, gli ambulatori e gli studi professionali. Modalità d intervento: In queste aree il P.R.G. si attua mediante Intervento Edilizio Diretto. Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia oltre la sostituzione edilizia. Parametri Urbanistici: L indice massimo di densità nelle zone C 1, contrassegnate con il n. 3, è di 1,5 mc/mq. Vincoli: l area su cui insiste il fabbricato, ricade in zona vincolata ai sensi del D.Lgs 490/99 per essere ubicata sull argine torrente Muson. CORRISPONDENZA URBANISTICA Come dichiarato nell atto di compravendita repertorio n. 11252 raccolta n. 2421 del 7 aprile 2006, protocollo 92140/1, la costruzione di cui fa parte, l unità immobiliare oggetto di valutazione è stata iniziata in data anteriore al primo settembre 1967. Allo sportello unico per l edilizia del Comune di Riese Pio X, è depositata la seguente documentazione a nome di [omissis] allora proprietario del bene: - Permesso di Costruire n. 47 in data 25 maggio 2005 al n. 11967 di protocollo e al n. 95/04 di pratica edilizia, per l esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia di fabbricato bifamiliare ad uso abitazione in parziale sanatoria ; - Elaborati Grafici di progetto; 3/7
- Comunicazione di Inizio Lavori trasmessa al protocollo del Comune di Riese Pio X, in data 21 giugno 2005 prot. n. 9552, dalla quale si evince che i lavori sono iniziati in data 21 giugno 2005; - Certificato di Agibilità n. 95/04 del 27.03.2006, con tale documento si autorizza l agibilità dell immobile sito in via Muson n. 15 e 17, identificato al mn. 157 sub. 7 e 8 Sez. B Fg. 3 del NCEU. Tuttavia dalla verifica della varia documentazione agli atti depositata c/o Comune di Riese Pio X, al fine del rilascio del certificato di agibilità dell appartamento, si è riscontrato che alla documentazione relativa la legge 10 del 9 gennaio 1991, non sono allegate le schede dei materiali al fine della verifica delle prestazioni igrometriche dei componenti e delle strutture. CONTRATTI DI LOCAZIONE Dal risultato delle indagini eseguite, non sussiste alcun contratto di locazione in essere sui beni oggetto di pignoramento. GODIMENTO DEL BENE Il bene risulta non abitato ed abbandonato dal proprietario, che attualmente risiede in un altro immobile nel comune di Riese Pio X. DIVISIBILITA DEL BENE L appartamento oggetto di pignoramento costituisce di fatto un unica unità immobiliare che per consistenza e caratteristiche distributive non è comodamente divisibile e pertanto è opportuno disporre la vendita in un unico lotto. REGOLARITA EDILIZIA L alloggio è conforme ai disegni approvati per dimensione e distribuzione ed è fornito di Certificato di agibilità, inoltre non esistono procedure amministrative e sanzionatorie. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO L unità immobiliare, oggetto della presente stima, fa parte di un fabbricato bifamiliare che presenta un corpo di fabbrica verso ovest eretto presumibilmente negli anni 60 del secolo scorso. Trattasi di fabbricato economico in cattivo stato di manutenzione realizzato con materiali di scarsa qualità. 4/7
Si presenta a pianta allungata, rettangolare ed irregolare, con asse principale orientato est-ovest e si sviluppa su due livelli fuori terra ed una porzione interrata oltre ad area esterna, è presente un volume esterno a confine lato sud, staccato dal corpo di fabbrica principale, con destinazione a garage e ripostiglio. Il fabbricato presenta due tipologie costruttive e di materiali: - per il corpo di fabbrica ad ovest, al piano interrato è presente una cantina realizzata con murature in cls, mentre al piano terra e primo le murature d ambito e di spina portanti sono realizzate in bimattone forato di laterizio, partizioni interne in tramezzi di laterizio, solai in latero-cemento, tutte le strutture sono intonacate sia all interno che all esterno, copertura a due falde sfalsate con andamento est-ovest, realizzate in travetti tipo Varese e tavelloni di laterizio con manto di copertura in tegole di laterizio; - il corpo di fabbrica contiguo ad est, risulta composto di murature portanti in laterizio e sasso di fiume intonacate all intero ed esterno, solai in travatura di legno e rivestito di carton-gesso finite con pittura, partizioni interne in tramezzi di laterizio, copertura a due falde orientate nord-sud con colmo centrale, realizzata in travi di legno e parzialmente tamponata all interno con carton-gesso, manto di copertura in coppi di laterizio. DESCRIZIONE DELL APPARTAMENTO E DEI LUOGHI OGGETTO DI ESECUZIONE L unità immobiliare, con area scoperta esclusiva e garage, come sopra catastalmente individuata è ubicata in via Muson n. 15, Riese Pio X, località Poggiana e risulta ubicata a circa 300 mt dal centro del paese a ridosso del torrente Muson. Dal centro di Riese Pio X dista circa 3 km e circa 12 km da Castelfranco Veneto mentre circa 18 km da Bassano del Grappa. Poggiana frazione del Comune di Riese Pio X, conta circa 1000 abitanti ed è servita dall asilo parrocchiale e dalle scuole elementari, palestra centro parrocchiale ed hanno sede varie associazioni sportive. In base ai rilievi svolti, l unità immobiliare risulta così composta: Piano seminterrato: cantina accessibile dall interno di mq. 16,00 con altezza mt. 2,10 Piano terra rialzato: ingresso mq. 6,44 h=mt. 2,73; cucina mq. 14,45 h=mt. 2,73; soggiorno mq. 15,60 h = mt. 2,73 ; bagno mq. 6,21 h.=mt. 2,73; camera mq. 12,95 h.=mt. 2,73: camera mq. 18,29 h.=mt. 2,73: vano scala mq. 3,87; terrazzo mq. 7,92 h.=mt. 2,73; garage esterno coperto di mq. 10,00 5/7
Area scoperta esclusiva: di mq. 27,00 a nord e di mq. 13,00 a sud Totale superficie utile: piano seminterrato mq. 16,00; piano terra rialzato mq. 77,60; garage mq. 10,00; area esterna esclusiva totale mq. 40,00 Superfici al lordo delle murature: piano seminterrato, cantina mq. 24,64 piano terra rialzato, mq. 103,85 garage esterno, mq. 12,00 Volume costruito: piano seminterrato, cantina mq. 24,64 x h. 2,50 = mc. 66,60 piano terra rialzato, mq. 103,85 x h. 3,75 = mc. 389,43 garage esterno, mq. 12,00 x h. 2,20 = mc. 26,40 Le dotazioni tecnologiche e di finitura rilevate: - Riscaldamento centralizzato alimentato a gasolio; - Allacciamento all acquedotto comunale; - Fognatura realizzata con pozzetti e fossa stagna; - Impianto elettrico interno ed esterno sottotraccia; - Antenna televisiva; - Posto auto esterno; - Tinteggiatura esterna a base di silicati; - Tinteggiatura interna in pittura semilavabile; - Pavimenti in gres porcellanato, - Portoncino di ingresso ordinario - Serramenti interni in legno laccato bianco e vetro-camera; - Serramenti esterni, tapparelle in P.V.C. in cattivo stato di manutenzione; - Porte interne in legno laccato bianco. Nota del C.T.U. Dal sopralluogo eseguito, nonostante il recente intervento di ristrutturazione, sono emersi evidenti e diffusi fenomeni di umidità di risalita che interessano le murature d ambito della cantina sottostrada e gli ambienti al piano terra, rendendoli poco salubri. Tale fenomeno, che richiede una più approfondita analisi, può essere determinato dalle insufficienti prestazioni igrotermiche delle strutture edilizie. CRITERI DI VALUTAZIONE DEL BENE La valutazione del bene oggetto di perizia si è svolto mediante: - Sopralluogo con presa visione dei luoghi e verifica degli elementi costruttivi dell alloggio compreso il grado e qualità delle finiture, degli impianti ed attrezzature; 6/7
- Verifica dei prezzi medi di mercato valutati e confrontati con consulenti tecnici di settore, in base ai contratti effettivamente stipulati nell anno in corso; - Considerazioni su epoca dell immobile, localizzazione, accessibilità, servizi esistenti in zona. VALUTAZIONE DEL BENE Per le considerazioni espresse e verifiche tecniche ed accertamenti fin qui eseguiti, considerato lo stato dei luoghi, si determina un valore dell appartamento oggetto di perizia in euro 1.300,00/mq per un equivalente appartamento di nuova costruzione con l applicazione dei coefficienti correttivi percentuali relativi alla qualità, quantità, stato. Considerato che l appartamento risulta costruito da oltre 50 anni, che trattasi di abitazione economica, che lo stato di manutenzione risulta mediocre e risultano necessarie ulteriori opere di manutenzione e riparazione sia ordinarie che straordinarie. Per quanto premesso si applica un coefficiente correttivo in diminuzione pari a 0.50 del prezzo al nuovo (quindi 1.300,00 x 0.50 = 650.00/mq valore determinato da applicare alle superfici lorde dell appartamento). Inoltre si applica per i locali accessori cantina e garage riduzione del 50% del valore determinato e per lo spazio esterno esclusivo si considera il 10% della superficie da moltiplicare per il valore determinato. Si calcola quindi: piano terra appartamento, mq. 103,85 x 650,00 =..... 67.502,50 piano seminterrato, cantina mq. 24,64 X 650,00 X 50% =.. 8.008,00 garage esterno, mq. 12,00 X 650,00 X 50% =.... 3.900,00 area esterna esclusiva totale mq. 40,00 X 650,00 X 10% =... 2.600,00 Totale... 82.010,50 Importo che si arrotonda ad 82.000,00 (euro ottantaduemila/00) CONCLUSIONI PREZZO BASE D ASTA Considerato quanto espresso, tenuto conto delle risultanze della stima e dei relativi conteggi, avuto riguardo della situazione giuridica dei beni ricadenti nella presente procedura io sottoscritto stimo il più probabile valore di mercato dell appartamento ai piani seminterrato e terra, con garage esterno ed area escusiva di pertinenza sita nel Comune di Riese Pio X, località Poggiana Via Muson n. 15 nella complessiva somma di 82.000,00 (euro ottantaduemila/00). Castelfranco Veneto, lì 20.09.2011 C.T.U. arch. Macchion Natalino 7/7