TRIBUNALE C.P. DI VERONA

TRIBUNALE C.P. DI VERONA FALLIMENTO SOGLIA HOTEL GROUP IN LIQUIDAZIONE Giudice delegato: Dott. Ferdinando Platania Curatori fallimentari: Dott. Elio Aldegheri D.ssa Patrizia Martello Avv. Maurizio Matteuzzi HOTEL SOGLIA - BRINDISI PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO A LUGLIO 2015 Ing. STUDIO TECNICO MONACO Via Ederle, 38 37126 VERONA +390458349682 +390458341135 (Fax) E-mail info@monacostudio.it P.IVA 0302707080237

1 1. PREMESSA ED INCARICO Nel luglio 2012 è stato dichiarato il fallimento della Soglia Hotel Group S.r.l.. I Curatori Fallimentari hanno incaricato il sottoscritto, ing., iscritto all Albo degli Ingegneri di Verona e Provincia al n. 1102 ed all Albo dei Consulenti tecnici e dei Periti del Tribunale di Verona, con studio professionale in Verona, Via Carlo Ederle 38, di effettuare la perizia di stima dei cespiti immobiliari della società sopra citata. La perizia relativa a tutti gli edifici di proprietà è stata redatta in data 21 dicembre 2012 e, successivamente, aggiornata in data 20 maggio 2013. Nel febbraio 2015 i Curatori hanno richiesto di aggiornare ulteriormente la stima. La presente perizia costituisce dunque l aggiornamento al luglio 2015 della stima dell immobile di proprietà della Soglia Hotels sito in Brindisi, Strada per Patri.

2 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE L immobile oggetto di perizia è censito al Catasto fabbricati del Comune di Brindisi e risulta intestato alla ditta Immobiliare San Giorgio S.r.l con sede a Verona in via Salisburgo 12, partita IVA 03445200235 e confluente nella ditta Soglia Hotels Group s.r.l., come da atto di fusione del 19 Dicembre 2007. Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate la ditta è intestataria delle seguenti unità: COMUNE DI BRINDISI (CODICE B180) CATASTO DEI FABBRICATI FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CONSISTENZA RENDITA 54 2577 1 D/8 3.899,25 54 2577 2 D/2 17.791,94 54 2577 3 BCNC 54 2577 4 BCNC 54 2577 5 1.626 m² Nel catasto fabbricati del Comune di Brindisi tutte le particelle sopra elencate afferiscono al fabbricato individuato con la particella 2577, come da estratto (fuori scala) sotto riportato:

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4 3. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE La struttura alberghiera in esame è ubicata in Brindisi, città della penisola salentina posta sul Mare Adriatico e dotata di porto naturale che la pone in posizione strategica per le comunicazioni commerciali con Grecia e Turchia. L edificio è stato realizzato dalle Ferrovie di Stato, circa trentacinque anni fa, ed adibito ad alloggio temporaneo per operatori ferroviari. Esso è ubicato in strada Patri, in zona periferica, a ridosso della ferrovia in un area di difficile accessibilità e dotata di scarsa possibilità di parcheggio. Infatti, l edificio non è di facile accessibilità in quanto, pur ubicato al di fuori del centro storico per quanto molto vicino alla stazione ferroviaria, cui era originariamente collegato con un percorso pedonale, attualmente intercluso, è accessibile solo dalla Strada per Patri e quindi da zona periferica della città...

5 L edificio, dotato di quarantotto camere, è, attualmente, inutilizzato e non accessibile, in quanto sono state tamponate tutte le aperture raggiungibili dall esterno. L edificio è costituito da quattro piani fuori terra e da un piano seminterrato, collegati da un vano scale interno centrale, nonché da un ascensore. Nel piano seminterrato sono ubicati i servizi di refezione, costituiti da una grande sala da pranzo, tre vani dispensa, una cucina e due gruppi servizi. Al piano rialzato vi è l ingresso con portineria, l alloggio del custode, alcuni spazi depositi, sale comuni (sala tv, sala giochi, attesa, ecc..), uffici amministrativi (segreteria e direzione), servizi igienici e infine la cucina con la sala per le colazioni. Ai tre piani superiori (1, 2, 3 ) sono posizionate le camere (sedici per piano) con servizi individuali, disposte in semplice successione lungo un corridoio centrale. L edificio consta complessivamente di un area coperta di circa. 1.850 m² (circa 370 m² per piano) e si completa con un area di pertinenza scoperta di 1.246 m², al netto della superficie coperta.

6 Le caratteristiche dell edificio possono così essere riassunte: le strutture in elevazione, così come le murature al piano interrato, sono in c.a.; i solai sono in laterocemento; le murature nei piani fuori terra sono in laterizio; la copertura è piana impermeabilizzata; i canali ed i pluviali in lamiera verniciata, i divisori interni sono in laterizio; gli intonaci a civile; le soglie ed i davanzali in pietra. Per maggiore facilità di comprensione della consistenza e della distribuzione interna dell edificio più sopra descritto, si riportano qui di seguito gli elaborati planimetrici catastali, con l indicazione di tutti i subalterni e degli spazi classificati come beni comuni non censibili.

7 FOGLIO 54, PARTICELLA N. 2577, SUB 1 Si riferisce a locali del piano seminterrato, adibiti a mensa. Essi sono connessi ai locali a piano terra e al resto dell edificio tramite il corpo scale centrale e l ascensore. La sala refezione e i locali di servizio sono dotati di ingressi indipendenti verso il cortile. La sala mensa occupa un area di circa 180 m², i depositi e le cucine circa 100 m², i servizi e l ingresso circa 40 m², mentre il rimanente delle superfici è occupato da vani tecnici classificati come beni comuni non censibili. La situazione manutentiva è più precisamente descritta nel capitolo successivo. PIANO SEMINTERRATO

8 FOGLIO 54, PARTICELLA N. 2577, SUB 2 Si riferisce ai piani residenziali e comprende il piano rialzato (con tutti i locali per servizi amministrativi, gestionali e gli spazi comuni) e i piani primo, secondo e terzo, costituiti essenzialmente da camere e vano scale, con un piccolo ripostiglio per piano. PIANO RIALZATO PIANO PRIMO

9 PIANO SECONDO PIANO TERZO PIANO COPERTURA

10 FOGLIO 54, PARTICELLA N. 2577, SUBB 3, 4 Si riferisce a volumi tecnici presenti nel seminterrato, comuni ai subb 1 e 2 sub 3 sub 4 FOGLIO 54, PARTICELLA N. 2577, SUB 5 Questo mappale identifica la porzione di terreno di proprietà ad uso esclusivo che circonda e contiene il sedime dell edificio e ha una consistenza di mq. 1.626.

11 4. SITUAZIONE MANUTENTIVA Nel 2011, in occasione della prima stesura della perizia, l edificio in questione non era stato oggetto di sopralluogo, nella considerazione che la stessa proprietà ne aveva esplicitamente ammesso lo stato di manutenzione pessimo. Il giorno 19 settembre 2012 è stato, quindi, effettuato un sopralluogo al fine di constatare direttamente lo stato attuale dell edificio. Il sopralluogo ha confermato quanto già dato per acquisito e cioè la necessità di una ristrutturazione globale, mettendo, peraltro, in luce che atti di vandalismo o furti, nel frattempo intervenuti (asporto del cancello, di chiusini, di inferriate ecc.) avevano aggravato i costi di intervento. Successivamente alla data sopra richiamata, l edificio è stato occupato abusivamente ed è stato utilizzato come dimora precaria e provvisoria da un numero imprecisato di persone non autorizzate. Pertanto, in data 4 dicembre 2013 è stato effettuato un ulteriore sopralluogo al fine di concordare con il Questore di Brindisi una data per lo sgombero coatto e la messa in sicurezza dell edificio; tali operazioni sono state, quindi, effettuate il successivo 19 marzo 2014 sempre alla presenza del sottoscritto perito. Ciò premesso, si conferma come lo stato di manutenzione del complesso sia pessimo, in quanto l edificio, già caratterizzato fin dall origine, da finiture non di pregio è stato per molto tempo in stato totale di abbandono, nonché occupato abusivamente ed oggetto di vandalismi.

12 Attualmente, dal 19 marzo 2014, come già più sopra richiamato, sono state tamponate tutte le aperture (porte e finestre) facilmente raggiungibili dall esterno, in modo da impedire accessi non autorizzati. Fotografia n. 1 Fotografia n. 2

13 Fotografia n. 3 Fotografia n. 4

14 Fotografia n. 5 Fotografia n. 6

15 Fotografia n. 7 Fotografia n. 8

16 Fotografia n. 9 Tenuto conto di quanto sopra descritto, si osserva come la modestia dello stato originario dell edificio, l obsolescenza dello stesso, la totale assenza di interventi manutentivi anche minimali, nonché il degrado conseguente ai vandalismi ed alle infiltrazioni idriche comportino la necessità di interventi di integrale ristrutturazione.

17 5. SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA La zona dove è ubicato l edificio è urbanisticamente destinata a zona ferroviaria. L edificio è stato autorizzato con parere espresso in data 17 novembre 1978, protocollo n. 31058 del Comune di Brindisi. Successivamente alla costruzione l immobile non è stato oggetto di trasformazioni o interventi che richiedessero concessione o autorizzazione. Non è stato reperito alcuna altra documentazione in merito ed, in particolare, alcun attestato di certificazione energetica.

18 6. RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE Sulla base della relazione ipocatastale ventennale, redatta il 5 aprile 2011 dal notaio, avv. Roberto Braccio di Brindisi, si desume che la SOGLIA HOTEL GROUP S.R.L. - IN LIQUIDAZIONE di Verona ha la piena ed esclusiva proprietà della unità immobiliare già descritta al Capitolo 1, e precisamente: FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CONSISTENZA RENDITA 54 2577 1 D/8 3.899,25 54 2577 2 D/2 17.791,94 54 2577 3 BCNC 54 2577 4 BCNC 54 2577 5 1.626 m² Con atto di compravendita, a rogito del notaio Anna Spadone di Bari in data 1 settembre 2005, n. 129.927 Rep., n. 4934 Racc., trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Brindisi il 13 settembre 2005 al n. 20.490 del Reg. Gen. e al n. 13.142 del Reg. Part., la società SOGLIA HOTEL GROUP SRL IN LIQUIDAZIONE ha acquistato il fabbricato dalla ditta FERROVIE REAL ESTATE S.P.A. di Roma.

19 Successivamente la SOGLIA HOTEL GROUP SRL IN LIQUIDAZIONE ha venduto il fabbricato alla Società IMMOBILIARE SAN GIORGIO S.R.L, di Verona, in virtù di atto di compravendita a rogito del notaio Andrea Lanza di Verona, in data 19 ottobre 2005, n. 1.396 Rep., n. 861 Racc., trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Brindisi il 3 novembre 2005 al n. 24.904 del Reg. Gen. ed al n. 15.739 del Reg. Part. Non risultano altre trascrizioni, né volture catastali, contro la Società a responsabilità limitata denominata IMMOBILIARE SAN GIORGIO S.R.L., pur rilevandosi che dall esame del Registro delle Imprese, si evince che quest ultima Società è stata fusa per incorporazione nella SOGLIA HOTEL GROUP SRL IN LIQUIDAZIONE, con effetto dal 19 dicembre 2007. Del trasferimento dell immobile, a causa di fusione, dalla IMMOBILIARE SAN GIORGIO SRL alla SOGLIA HOTEL GROUP SRL IN LIQUIDAZIONE non vi è traccia nei registri Immobiliari. Il bene sopra indicato risulta gravato dalle seguenti ipoteche: a) Ipoteca volontaria iscritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Brindisi in data 3 novembre 2005 con nota n. 5.673 Reg. Part. a favore di UNICREDIT BANCA DI IMPRESA S.P.A. con sede in Verona, contro IMMOBILIARE SAN GIORGIO SRL, con sede in Verona, a garanzia di mutuo fondiario a rogito del notaio Andrea Lanza di Verona del 19 ottobre 2005, n. 1397 Rep., dell importo di 3.500.000,00 di cui 1.750.000,00 per capitale b) Ipoteca giudiziale iscritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Brindisi in data 30 luglio 2009 con nota n. 2.618 Reg. Part. a favore di

20 FACTORIT S.p.A, con sede in Milano, contro SOGLIA HOTEL GROUP SRL, con sede in Verona, per Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Milano del 18 febbraio 2009, n. 5.529, dell importo di 1.497.914,48, di cui 1.497.914,48 per capitale. c) Ipoteca legale (esattoriale), iscritta a norma dell art. 77 D.P.R. 602/1973, in data 9 settembre 2009, con nota n. 3005 del Reg. Part. a favore di EQUITALIA POLIS S.p.A., con sede in Salerno, contro Società SOGLIA HOTEL GROUP S.r.l., con sede in Verona, per atto amministrativo del 2 settembre 2009, n. 119/100, dell importo di 3.566.744,88, di cui 1.783.372,44 per capitale. Si rileva che per le ipoteche b) e c) non risulta continuità di trascrizioni. Tutto ciò premesso ed a completamento, si rileva che, essendo intervenuto Concordato e Fallimento senza interruzione di termini, qualsiasi eventuale iscrizione o trascrizione pregiudiziale, successiva all atto del notaio Braccio, sopra richiamato e cioè al 5 aprile 2011, è da considerare inefficace.

21 7. CONSISTENZA IMMOBILIARE Le superfici indicate nello schema riportato nel presente capitolo sono quelle commerciali, vale a dire comprensive delle superfici delle murature. I valori superficiari introdotti in tabella sono stati definiti sulla base delle planimetrie catastali. COMUNE DI BRINDISI (CODICE B180) CATASTO DEI FABBRICATI foglio particella sub descrizione superficie in m² coefficienti superficie ragguagliata in m² 54 2577 1 Seminterrato uso mensa 337 1 337 54 2577 2 Seminterrato uso mensa 10 1 10 54 2577 2 Rialzato - Spazi a servizio 383 1 383 54 2577 2 Piano Primo - Hotel 373 1 373 54 2577 2 Piano Secondo - Hotel 373 1 373 54 2577 2 Piano Terzo - Hotel 373 1 373 54 2577 2 Copertura a terrazzo 375 0,5 187,5

22 8. DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA La valutazione è stata sviluppata sulla base della metodologia della Stima sintetica comparativa. In altri termini, nel caso in questione, si è ritenuto opportuno determinare il valore del complesso edilizio basandosi sui valori unitari attribuibili al bene, determinati con indagini di mercato. Gli elementi considerati sono stati, pertanto: lo sviluppo della superficie degli spazi di proprietà; la localizzazione; l epoca di costruzione; le caratteristiche costruttive; la situazione manutentiva; i valori unitari attuali attribuibili, tenuto conto degli elementi caratteristici sopra elencati e dei valori di mercato. Per determinare questi ultimi si è tenuto conto del fatto che negli ultimi anni si è constatata una sostanziale riduzione del numero totale delle compravendite (stimabile con valori superiori al 30% dopo il 2010) con una parallela contrazione dei prezzi e, successivamente, dall inizio del 2014, pur in presenza di alcuni modesti segnali di ripresa del mercato in termini di volumi di compravendita, l assenza di un analogo incremento dei prezzi che hanno segnato, invece di norma, ulteriori contrazioni.

23 Tali constatazioni sono basate sui contenuti del RAPPORTO IMMOBILIARE 2014 per immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, dell Agenzia delle Entrate, pubblicato il 27 maggio 2014, nonché sulle informazioni aggiornate desumibili dal Borsino Immobiliare, network privato operante a livello nazionale nel settore. Ciò premesso, nel valutare il caso specifico è stato attribuito rilievo peculiare alla situazione manutentiva, particolarmente rilevante in relazione allo stato di degrado avanzato riscontrato nel corso dei sopralluoghi. Si precisa, infine, che il valore del terreno di pertinenza dell immobile e quello del bene comune non censibile sono ricompresi nel valore delle strutture.

24 9. STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO Nella stima redatta nel 2011 il valore immobiliare dell edificio era stato stimato pari ad 720.000,00, tenendo conto della necessità di interventi di ristrutturazione globale dello stesso. L aggiornamento della stima tiene conto, come già espresso, soprattutto della situazione manutentiva dell edificio, come detto, pessima e della situazione di mercato, che, come si è già detto, ha subito ulteriori contrazioni nei valori. Ciò detto, va comunque posto, preliminarmente, in evidenza come le superfici riportate nella stima siano indicative e le quantità siano arrotondate e, quindi, il valore finale che se ne ricava sia da intendere a corpo. In dettaglio: COMUNE DI BRINDISI (CODICE B180) foglio particella sub descrizione superficie ragguagliata in m² importo in /m² valore immobile in 54 2577 1 Seminterrato uso mensa 337 250,00 84.250,00 54 2577 2 Seminterrato uso mensa 10 250,00 2.500,00 54 2577 2 Rialzato - Spazi a servizio 383 250,00 95.750,00 54 2577 2 Piano Primo - Hotel 373 250,00 93.250,00 54 2577 2 Piano Secondo - Hotel 373 250,00 93.250,00 54 2577 2 Piano Terzo - Hotel 373 250,00 93.250,00 54 2577 2 Copertura 187,50 150,00 28.125,00 e, con arrotondamento, 490.000,00. VALORE TOTALE 490.375,00 Nell ipotesi che si voglia procedere senza indugio alla vendita del bene, la particolare situazione di mercato, già più sopra prospettata comporta

25 l opportunità di ridurre cautelativamente, in termini di realizzo, gli importi di vendita sopra precisati, nell ordine di almeno il 10%.. Ne deriva il seguente quadro riassuntivo: COMUNE DI BRINDISI (CODICE B180) foglio particella sub descrizione valore immobile in percentuale di ribasso valore immobile di realizzo in 54 2577 1 Seminterrato uso mensa 84.250,00 10% 75.825,00 54 2577 2 Seminterrato uso mensa 2.500,00 10% 2.250,00 54 2577 2 Rialzato - Spazi a servizio 95.750,00 10% 86.175,00 54 2577 2 Piano Primo - Hotel 93.250,00 10% 83.925,00 54 2577 2 Piano Secondo - Hotel 93.250,00 10% 83.925,00 54 2577 2 Piano Terzo - Hotel 93.250,00 10% 83.925,00 54 2577 2 Copertura 28.125,00 10% 25.312,50 VALORE TOTALE DI REALIZZO 441.337,50 e, con arrotondamento, 440.000,00.

26 10. CONCLUSIONI L immobile oggetto di stima, costituito da un edificio ad uso alberghiero, è individuato catastalmente nel Catasto fabbricati del Comune di Brindisi, al foglio 54 particella 2577, sub 1, 2, 3, 4, 5 e risulta intestato alla ditta Immobiliare San Giorgio S.r.l. di Verona. Come mostrato nel capitolo precedente il valore totale dell immobile è stato stimato (con valore arrotondato) in 490.000,00. Peraltro, la particolare situazione di mercato, qualora si ritenesse opportuno procedere alla vendita del bene in tempi relativamente brevi, ha indotto a ridurre del 10% il valore sopra richiamato. In queste ipotesi, dunque, il valore di realizzo è stato determinato (sempre con arrotondamento) in 440.000,00. (ing. ) Verona, 24 luglio 2015

27 INDICE: 1. PREMESSA ED INCARICO... PAG. 1 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE... PAG. 2 3. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE... PAG. 4 4. SITUAZIONE MANUTENTIVA... PAG. 11 5. SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA... PAG. 17 6. RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE... PAG. 18 7. CONSISTENZA IMMOBILIARE... PAG. 21 8. DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA... PAG. 22 9. STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO... PAG. 24 10. CONCLUSIONI... PAG. 26 Allegati: Visure catastali Estratto di mappa catastale Planimetrie catastali Relazione ipocatastale ventennale del notaio Avv. Roberto Braccio