Città di Cologno Monzese ALLEGATO C AREA PROGRAMMAZIONE TERRITORIO Servizio Demanio Patrimonio ed Espropri RELAZIONE DI STIMA PER IMMOBILI GIÀ EDIFICATI
ESTRATTO CATASTALE FOGLIO 1 -MAPPALE 401 2
ESTRATTO PDR PROPRIETÀ: VIA DELLA REPUBBLICA N 1/21/43 3
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 4
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SOMMARIA PERIZIA ESTIMATIVA relativa alla determinazione del più probabile valore di mercato dell unità immobiliare di proprietà dell Amministrazione Comunale di Cologno Monzese, destinata ad uso deposito, sita al piano interrato, del complesso condominiale denominato lotto CDE di via della Repubblica n. 1/21/43 a Cologno Monzese. PREMESSA Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell unità immobiliare, destinata ad uso deposito, sita al piano interrato, del complesso condominiale denominato lotto CDE di via della Repubblica n. 1/21/43, si è provveduto a verificare lo stato manutentivo, la localizzazione territoriale dell immobile, la centralità e tutte le condizioni favorevoli e sfavorevoli che possono influire sulla determinazione di che trattasi. PROPRIETA E PROVENIENZA L unità immobiliare è ubicata nel complesso edilizio denominato lotto CDE, in via della Repubblica 19, autorizzato con Licenza Edilizia n. 3084 del 25 Giugno 1968, rilasciata alla Cooperativa Edilizia a.r.l. Il possesso all Ente è avvenuto con atto Notaio Dott. Giulio Cesare Ban del 04 marzo 1977- Repertorio n. 57735, raccolta n. 2313, registrato a Monza al n. 2297/16V in data 18/031977 e trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2 in data 31/03/1977 al n. 14985 INDIVIDUAZIONE CATASTALE Allo stato l unità immobiliare, a seguito di denuncia di variazione per frazionamento n. 345853 del 10 otttobre 1997, risultano censite al N.C.E.U. al foglio 1 -mappale 401, del Comune di Cologno Monzese alla partita n 1031091 intestata al comune di Cologno Monzese e riconducibile all esistente stato dei luoghi, come segue: PIANO INTERRATO -Destinazione d uso:deposito e/o magazzino Sub. 715 Cat. C/2 Cl. 6 Rendita. 488.82 INDIVIDUAZIONE URBANISTICA Il vigente piano di governo del territorio (P.G.T.) ricomprende l immobile nel Tessuto Urbano Consolidato destinando a tessuto residenziale consolidato - R3, per il quale gli interventi ammissibili sono regolati dall art. 6.2.3 delle disposizioni di attuazione del Piano delle Regole, nonché dalle disposizioni comuni del P.G.T. INTERVENTI AMMESSI SULL EDIFICIO ESISTENTE L unità immobiliare è ubicata al piano interrato (mq 195,00 circa) dell edificio denominato lotto CDE, tutto ricompreso in un complesso immobiliare di ampie dimensioni composto da quattro corpi di fabbrica denominati lotti A/B/CDE/F costituiti da n. 8 piani fuori terra, a prevalente destinazione residenziale, e da superfici pertinenziali adibite a cantine e autorimesse ubicate al piano interrato. La destinazione principale, del tessuto R3, è residenziale e regolata dall articolo 6.1.1 delle disposizioni comuni del PGT. Trattandosi di unità immobiliare ricompresa in un corpo di fabbrica di notevoli dimensioni, appartenente, al supercondominio di via della Repubblica, gli interventi edilizi ammessi sono: a- manutenzione ordinaria; b- manutenzione straordinaria; c- restauro e risanamento conservativo; d- ristrutturazione edilizia. VINCOLI GRAVANTI SULL AREA Il vigente P.G.T. non individua vincoli urbanistici gravanti sull area, mentre lo studio della componente geologica, idrogeologica e sismica del P.G.T. approvato con deliberazione di C.C. n. 1 del 24.01.2013, classifica il predetto lotto a: Classe di Fattibilità geologica 3 consistenti limitazioni sottoclasse b.1; 6
Zona Z4a nella carta della pericolosità sismica locale (PSL); Infine risulta interamente compreso nelle Fasce fluviali del fiume Lambro di cui alla Variante al Piano Stralcio per l Assetto Idrogeologico (PAI) del 2001, approvata con D.P.C.M. del 10.12.2004 e vigente dal 05 febbraio 2005 ed in particolare a zona C. UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il complesso edilizio è posto in zona semi-periferica del Comune di Cologno Monzese, ubicato a nord del territorio in località San Maurizio al Lambro ed inserito in un contesto residenziale gradevole ampiamente servito dalle principali reti viarie sia dai servizi primari, oltre che essere limitrofo al vicino parco di San Maurizio al Lambro ricompreso nel parco locale di interesse sovra comunale, della Media Valle Del Lambro (PLIS). Sono inoltre presenti nello stesso complesso residenziale, anche la sede decentrata dei servizi anagrafici comunali e il servizio postale. Infine, nel bacino di utenza dell immobile sono presenti, nelle immediate vicinanze, strutture primarie quali esercizi commerciali di vario tipo e natura, strutture scolastiche, ricreative e ludico sportive. Il centro cittadino è facilmente raggiungibile sia con mezzi privati sia con l utilizzo di mezzi pubblici. L unità immobiliare è posta al piano interrato di un edificio prevalentemente residenziale con funzioni compatibili di tipo commerciale, terziario e socio assistenziale poste al piede del fabbricato e affaccianti sul porticato adibito a uso pubblico che corre lungo tutto il complesso di fabbricati di via della Repubblica n. 1/21/43. Lo stato conservativo del complesso immobiliare è discreto. DESCRIZIONE DELL UNITÀ IMMOBILIARE Piano Interrato: L unità immobiliare adibita a magazzino deposito, identificata nella seguente planimetria, ha una superficie complessiva di circa 195,00 mq. commerciali. Il magazzino con accesso dalla via di corsa, ha una apertura d accesso costituita da basculante in lamiera di ferro con luce 2.20 x 2.10; è dotato di serramenti in ferro e vetri retinati da cm. 150x100; il plafone e le pareti sono finiti con intonaco rustico e il pavimento è in battuto di cemento. L altezza interna è pari a mt. 2.98 circa; risulta gravato da servitù per la presenza di impianti fognari e di riscaldamento relativi agli edifici soprastanti, lungo il plafone infatti corre la relativa rete di raccolta e distribuzione degli impianti anzidetti. Si rileva una carente distribuzione dell impianto di illuminazione. Il tutto si presenta con un grado di conservazione mediocre. L unità immobiliare non consente trasformazione d uso in locale abitabile, è ammesso il solo mantenimento delle funzioni accessorie compatibili con la destinazione residenziale in cui è ubicata, ovvero una sua trasformazione in superficie accessoria ad autorimessa e/o posti auto. 7
GIUDIZIO DI STIMA In base a quanto sopra descritto, tenuto conto della zona in cui è ubicato l unità immobiliare, del tipo delle finiture, dello stato conservativo, manutentivo, si è definito il più probabile valore di mercato per la proprietà con la seguente valutazione: Di seguito viene riportata la tabella riassuntiva delle superfici lorde di pavimento, ragguagliate secondo la consuetudine locale del mercato degli immobili: Piano interrato magazzini mq. 195,00 * 1 = mq 195,00 TOTALE = mq. 195.00 A fronte di quanto sopra e in considerazione della destinazione d uso del locale destinato a deposito/magazzino, ai fini della determinazione del più probabile valore di mercato, è stato valutato il valore unitario di superficie, rilevato dall Osservatorio del Mercato Italiano dell Agenzia delle Entrate riferito alle destinazioni dei magazzini commerciali per la superficie interrata. Quotazioni Immobiliari OMI: primo semestre 2014. Immobili magazzini commerciali (stato conservativo normale) ubicati nella zona periferica di San Maurizio a Cologno Monzese /mq. 500,00 minimo /mq. 650,00 massimo Tali valori devono essere parametrizzati in funzione del reale stato conservativo e della destinazione autorizzata, nonché con la possibilità di trasformare detta superficie in autorimessa. Pertanto, per la superficie interrata, in ragione delle caratteristiche e delle dimensioni, si ritiene congruo applicare il valore minimo di 500,00 /mq abbattuto di un ulteriore 10 % e così per un valore unitario pari a 450,00 /mq. Applicando i suddetti valori unitari alle superfici si ottiene la consistenza complessiva: Consistenza magazzini/deposito slp mq. 195,00 x 450,00 =. 87.750,00 CONSIDERAZIONI FINALI A conclusione della presente, dopo quanto sopra esposto, si evince quanto segue: L unità immobiliare necessita di interventi di manutenzione soprattutto sugli impianti ed eventualmente sulle finiture. Sulla base delle considerazioni sopra esposte il più probabile valore di mercato attribuibile alla proprietà in argomento è complessivamente determinato in. 87.750,00 (euro ottantasettemilasettecentocinquanta/00). Cologno Monzese, 10/11/2014 MM/ml Il Dirigente d Area ( arch. Paola Perego) 8