1di13 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 122/14 R.G. ESEC. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Udienza 14-03-2015 Ore 10.20 Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 04-03- 2014 all art. n. 5453 è stata pignorata al debitore esecutato l' intera proprietà dei seguenti beni immobili: Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di Granaglione, i beni immobili pignorati risultano così identificati: - Bene 1: Fg. 6 mapp. 1670, sub. 15 appartamento sito in Via Filippo Benizzi n. 15 in comune di Granaglione (Bo) fraz. Ponte della Venturina località Poggiolo piano terzo e quarto, cat. A/3, classe 2, consistenza vani 4, r.c. 196,25 (catastalmente Via F. Benizzi SNC). - Bene 2: Fg 6 mapp. 1663, sub. 2 autorimessa sita in Via Filippo Benizzi n. 15 in comune di Granaglione (Bo) fraz. Ponte della Venturina località Poggiolo al piano terra, cat. C/6, classe 2, mq 14, r.c. 53,50. (catastalmente Via F. Benizzi SNC). CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI N. 2 unità immobiliari residenziali poste in comune di Granaglione (BO), consistenti in una porzione di fabbricato condominiale ad uso abitativo costituita da un appartamento al piano terzo e quarto e da porzione di fabbricato costituita da autorimessa pertinenziale all appartamento posta al piano terra, l'appartamento è composto da disimpegno, cucinotto, bagno, soggiorno, due camere da letto, terrazzo. Superficie commerciale rilevata in
2di13 pianta dell appartamento mq. 68 circa, terrazza circa 14 mq, ( superficie commerciale ragguagliata 85 mq circa ), autorimessa 14 mq. circa, parti ed utilità comuni e condominiali stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di Granaglione, i beni immobili pignorati risultano così identificati: Bene 1: Fg 6. mapp. 1670, sub. 15 appartamento sito in Via Filippo Benizzi n. 15 in comune di Granaglione (Bo) fraz. Ponte della Venturina località Poggiolo piano terzo e quarto, cat. A/3, classe 2, consistenza vani 4, r.c. 196,25 (catastalmente Via F. Benizzi SNC). - Bene 2: mapp. 1663, sub. 2 autorimessa sita in Via Filippo Benizzi n. 15 in comune di Granaglione (Bo) fraz. Ponte della Venturina località Poggiolo al piano terra, cat. C/6, classe 2, mq 14, r.c. 53,50. (catastalmente Via F. Benizzi SNC). Le planimetrie di rilievo non corrispondono a quanto reperito dal tecnico scrivente presso l'agenzia del Territorio. Le altezze interne rilevate non corrispondono a quanto indicato nella planimetria catastale. Tale difformità sono da sanare totalmente a carico e a cura dell'aggiudicatario, attraverso l' ausilio di un tecnico abilitato che esegua pratica catastale denominata DOC.FA e la depositi presso l'agenzia del Territorio, l' importo stimato dal sottoscritto ctu per l'espletamento di tale pratica é di circa 400,00 (euro) esclusi diritti di segreteria, bolli, e iva di legge. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
3di13 I beni rilevati corrispondono a quanto identificato dalla Agenzia del Territorio. *** ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato per titolo di provenienza o per destinazione condominiale, e quali meglio risultano dai rogiti di provenienza, in particolare per il bene 1 pervenuto per acquisto fattone con atto Notaio. del 21 luglio 1983 rep. n. 1257, trascritto il 1 agosto 1983 part. 14623, mentre al bene 2 pervenne per acquisto con atto Notaio del 21 luglio 1983 rep. n. 1256, trascritto il 1 agosto 1983 part. 14622. Servitù attive e passive - patti: se e come esistenti e aventi ragione legale di esistere. SPESE CONDOMINIALI Da informazioni presso l amministrazione condominiale risultano spese l immobile oggetto di perizia detiene 89 quote millesimali di proprietà, le spese di gestione ordinaria dell appartamento mediamente ammontano per il periodo 1/11/2013 31/10/2014 a 952,15 altresì sono state preventivate per il periodo 1/03/2015 28/02/2016 spese per 604,94. Risultano spese ordinarie e straordinarie insolute, al 1/03/2015 la situazione debitoria verso il condominio ammontava a 2.804,09 di cui però 1247,00 esistente già al 1/11/2013. Il condominio ha in programma di eseguire interventi di ripristino del tetto condominiale e delle lattonerie. VINCOLI E ONERI All attualità non risultano vincoli ed oneri pendenti in atto. CONFINI
4di13 Beni altrui parti comuni, salvo altri per il bene 1, beni altrui, salvo altri per quanto riguarda il bene 2. PROPRIETÀ Intera proprietà, piena ed esclusiva del debitore esecutato. PROVENIENZA DEL BENE In forza di rogito di Notaio. in data 18 aprile 2008 di rep. n. 51282 trascritto a Bologna il 22 aprile 2008 all art. 13621, il bene in oggetto diventa di piena ed esclusiva proprietà del suddetto debitore esecutato. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell aggiudicatario: - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli; Nessuna. - Convenzioni matrim. e provvedimento assegnazione casa coniugale; Nessuno. - Atti di asservimento urbanistico; Nessuno. - Altre limitazioni d'uso; Nessuna. Sull immobile oggetto di stima, gravano vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 22/04/2008 al n. 4792 particolare e n. 24267 generale. -TRASCRIZIONE Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 04/03/2014 all art. 5453. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA INQUADRAMENTO URBANISTICO L'immobile oggetto di perizia rientra negli edifici disciplinati dagli strumenti
5di13 urbanistici addottati dal Comune di Granaglione e attualmente in vigore, in particolare dall'art. 156.3 del RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio ) e dall'art. 16.3 del PSC ( Piano strutturale Comunale adottato con delibera del Consiglio Comunale n. 52 del 28/11/2008 ), il fabbricato di cui l immobile pignorato fa parte rientra negli Ambiti urbani consolidati di bassa densità. REGOLARITA' EDILIZIA o Immobile edificato post 1 settembre 1967; Bene 1 (appartamento): Licenza edilizia di costruzione rilasciata dal comune di Granaglione Pg. n. 333 del 27 marzo 1979. o Certificato di abitabilità del fabbricato rilasciata in data 18/01/1984 Con domanda pg 2089 del 11/06/1983.. Bene 2 ( autorimessa): o Licenza edilizia n. 496 del 7 maggio 1981 o Domanda di abitabilità dello stabile prot. N. 2088 del 11/06/1983 ( indicata nel rogito ma non reperita presso l UT comunale, cosi come il certificato di abitabilità). o Null altro agli atti; Il raffronto tra lo stato autorizzato legittimo e il rilevato per quanto concerne l unità immobiliare bene 2 ( autorimessa ) non presenta difformità, mentre per l unità immobiliare bene 1 ( appartamento) presenta alcune difformità: - Il camino in muratura e la scala a chiocciola sono spostati, in particolare il camino è posto sulla parete opposta. - Nel rilievo è presente una stanza in più, in particolare una camera da letto. Per quanto riguarda la stanza in più avendosi un aumento di superficie utile
6di13 non dichiarata, occorre avvalersi dell art. 17 accertamento di conformità della legge regionale n. 23 del 2044 applicabile in casi di interventi in difformità del permesso di costruire e ai fini della possibilità di ottenere la sanatoria occorre verificare se l intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell abuso, sia al momento di presentazione della domanda di sanatoria Se tale opera è sanabile occorre presentare pratica edilizia a sanatoria e farsi carico delle sanzioni pecuniarie, per il calcolo delle quali si è espresso il Comune con delibera Consiglio Comunale di Granaglione n. 37 del 26/05/2012 nella quale si prevede una sanzione di 2.000,00 se l aumento del valore venale del bene è superiore ai 15.000,00. Se tale aumento fosse inferiore ai 15.000,00 la sanzione sarebbe pari a 500,00. L U.t. del comune di Granaglione calcola l aumento di valore venale pari a 1.500,00 / mq di sup. utile non dichiarata. A tali costi si aggiungono i diritti di segreteria per la pratica di sanatoria, pari a 516,00, inoltre occorre considerare i costi professionali per il tecnico incaricato stimabili mediamente in circa 1.500,00 esclusi oneri di legge. Per quanto riguarda i suddetti abusi rimane ferma l applicazione di ulteriori sanzioni eventualmente previste in caso di violazione della attività edilizia e della disciplina di settore. Tali difformità dovranno essere sanate a cura e spese dell aggiudicatario. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l'immobile è libero, ma nella disponibilità dell esecutato. Libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Fabbricato. I fabbricati oggetto di perizia sono ubicati in via Filippo Benizzi
7di13 n.15 in comune di Granaglione fraz. Ponte della Venturina in località Poggiolo, distano alcune centinaia di metri dalla località Ponte della Venturina, qualche km dal comune di Porretta, e circa 70 km da Bologna, la strada è una laterale della strada statale SS64 Porrettana, La viabilità della zona è da considerarsi buona ed é servita da linee di trasporto pubblico. L'edificio non risulta dotato di impianto di ascensore. Il fabbricato di cui fa parte l appartamento è di forma irregolare ed dotato di 4 piani, ai piani terra si trovano le autorimesse pertinenziali ed è costituito da 8 appartamenti. Struttura. Per il bene 1 (appartamento) la struttura portante è in telaio in cemento armato misto muratura, il tamponamento in muratura in laterizio bimattone. il rivestimento esterno è intonacato e tinteggiato colore bianco, i solai intermedi sono in latero-cemento, il tetto é a due falde inclinate e in generale si presenta in buone condizioni di manutenzione, sono previsti lavori di manutenzione delle grondaie dei pluviali e un intervento ingente sul tetto. Per il bene 2 il fabbricato la struttura portante è in muratura, il rivestimento esterno è intonacato e tinteggiato, il tetto é a due falde piane e in generale si presenta in buone condizioni di manutenzione. Immobile L'immobile pignorato oggetto di stima è utilizzato come abitazione, esso è ubicato al piano terzo e quarto, l autorimessa è situata al piano terra di fabbricato separato. L accesso al bene avviene da via Benizzi mediante strada in pendenza e si accede all appartamento dal retro dell edificio mediante scala esterna. Sommariamente le finiture sono costituite da: o Pareti interne intonacate tinteggiate;
8di13 o Pavimenti: gres porcellanato color marrone, mattonelle in cotto 7,5 x 15 di colore rossiccio nell autorimessa; o Rivestimenti: ceramica di colore beige nel bagno fino ad una altezza di circa 210 cm circa, rivestimento in ceramica bianca opaca nella parete attrezzata del cucinotto; o Finestre e portefinestre con infissi in metallo ( alluminio color oro) in doppio vetro, le tapparelle sono in pvc scorrevole; o Porte interne: in legno tamburato; o Scala interna a chiocciola in legno; o Il bagno é dotato di sanitari in ceramica e rubinetterie monocomando, con doccia e box ; o Porta di ingresso: in metallo con vetrata; o Impianto elettrico. Esistente e funzionante; o Impianto termico: caldaia autonoma murale, a gas gpl; o Produzione acqua calda: caldaia; o Terminali di riscaldamento a convezione naturale del tipo in acciaio a colonne tubolari, con valvole termostatiche, termoarredo scaldante portasalviette in bagno; o Terrazze con parapetti in muratura; o Autorimessa con porta metallica a due ante; o L'appartamento presenta altezze nette interne variabili, 2,70 mt nel bagno e cucinotto, da 3,6 mt a 5,1 mt al piano terzo e da 2,80 a 2,45 mt al piano quarto (ultimo piano). Lo stato di conservazione e manutenzione interno è buono, il terrazzo presenta alcune lievi punti colpiti da infiltrazione. CONFORMITA IMPIANTI
9di13 Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del DM 22-01-2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale viene determinata facendo riferimento al DPR 23.03.1998 computando : - Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti ; - Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente; - Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali. - Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali. - Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili, non siano comunicanti, con i vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli
10di13 principali quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili; La superficie dei locali con superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata. - Destinazione Sup. mq Coeff.Sup. Sup. Commerciale mq - Appartamento 68 1 68 - Terrazza 14 0,3 4 - Sup. commerciale Totale ragguagliata 72 - Autorimessa 14 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di porzioni di fabbricato ad uso residenziale, site in Comune di Granaglione (BO), in Via Filippo Benizzi n. 15 fraz. Ponte della Venturina loc. il Poggiolo, appartamento al piano terzo e quarto, autorimessa al piano terra. Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili aventi le stesse caratteristiche a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione in condizione ordinarie di mercato. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine
11di13 di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). VALUTAZIONE DEL BENE Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita in un mercato di libera contrattazione; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato una riduzione percentuale di circa il 30%. Lo scrivente ha effettuato le opportune ricerche di mercato, acquisendo dati che hanno condotto ad individuare nel valore commerciale medio per abitazioni economici tra 500 e 600 /mq (fonte OMI Agenzia del Territorio). Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali di zona, tenendo conto del particolare momento di flessione del mercato immobiliare che induce il sottoscritto a ridurre la valutazione indicata dalla agenzia del territorio, ad indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, altresì tenendo conto che trattasi di bene oggetto di procedura Esecutiva. Valore beni oggetto di perizia. 62.000,00; Percentuale di abbattimento circa 30%. 20.000,00;
12di13 Valore base d asta del bene soggetto a procedura esecutiva:. 42.000,00 (quarantaduemila/00.) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza BOLOGNA 8 gennaio 2016 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Luca Corazza Allegati: Allegato A (con nomi); Allegato A (senza nomi); Allegato G (commerciale); Consultazione di partita del Catasto Fabbricati del Comune di Granaglione (Bo); Planimetrie catastali
13di13 Consultazione di partita del Catasto Fabbricati del Comune di Bologna n. 1 estratto di mappa; Raccolta fotografie; Atto di provenienza Relazione Notarile (copia); Licenze di costruzione; Abitabilità appartamento; Verifica regolarità edilizia; Per la pubblicità 1 CD ROM con all interno (per singolo lotto): Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf); Fotografie, elaborati catastali e piante (in pdf); Allegato A senza nomi (in formato word); Allegato G con i nomi (in formato word);