TRIBUNALE DI VICENZA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata ================ contro ================ N Gen Rep 000446/11 Giudice Dr G Limitone Custode Giudiziario IVG ELABORATO PERITALE Lotto unico T ecn ico in caricato: A rch N I COL A T R A CA N Z A N iscritto all' A lbo della provin cia di V icen za al N 532 iscritto all' A lbo del T rib u n ale di V icen za al N 1284 CF T R C N C L 59L 02I 531Q- PI va 03289600243 co n stu dio a V icen za in strada Pelosa,183 telef o n o : 0444240757 f ax : 0444531535 em ail: info@blugroupbiz
Beni in Schio (Vicenza) via S Giovanni Bosco, 5 Lotto unico 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Schio (Vicenza) via S Giovanni Bosco, 5 Composto da in ingresso, un soggiorno e un cucinotto, una camera doppia e un bagno finestrato Nel complesso tutte le finiture sono molto usurate Posto al piano 2 sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 60 Identificato al catasto fabbricati: intestata a ================ nata in Senegal il 15/01/1970 per l'intera piena proprietà foglio 14 mappale 965 subalterno 87, categoria A/2, classe 4, composto da vani 3,5 vani, posto al piano 2, - rendita: 497,09 Confini NESO: muro perimetrale, proprietà ========, vano scala comune, sub 18 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: L'immobile è parte di un condominio di considerevoli dimensioni costruito ai bordi del centro storico in prossimità della stazione ferroviaria Il palazzo, costruito alla fine degli anni 60 con forme moderne, ospita negozi e bar al piano terra, uffici al piano primo e residenze per i restanti 7 piani Gli spazi condominiali interni son ben tenuti Caratteristiche zona: Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): ferrovia (03) 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero centrale residenziale (normale) a traffico sostenuto con parcheggi scarsi la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore di ================, contro ================, a firma di notaio R Facchin di Schio in data 19/09/2005 ai nn 9162/1916 iscritto a Schio in data 05/10/2005 ai nn RG 11232 RP 2315 importo ipoteca: 190000,00 importo capitale: 95000,00 422 Pignoramenti: Pignoramento derivante da verbale pignoramento immobili a favore di ================ contro ================ a firma di Tribunale di Vicenza in data 23/07/2011 ai nn rep 1644/2011 trascritto a Schio in data 05/08/2011 ai nn RG 8005 RP 5646 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Successivamente alla concessione in sanatoria sono stati eseguiti lavori che hanno ripristinato le due unità immobiliari separate chiudendo la porta di comunicazione senza preventiva autorizzazione regolarizzabili mediante SCIA in sanatoria Pratica amministrativa: 1000,00 sanzione amministrativa: 516,00 Oneri totali: 1516,00 Giudice Delegato dott G Limitone - Custode IVG Perito: Arch N Tracanzan 2/5
432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 227,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: ristrutturazione caldaia 478,71 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 7284,29 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: ================ nata i Senegal il 15/01/1970 proprietario dal 19/09/2005 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di notaio Facchin di Schio in data 19/09/2005 ai nn rep 9161 trascritto a Schio in data 23/09/2005 ai nn RG 10889 RP 7390 62 Precedenti proprietari: ================ nato a Schio (VI) il 07/07/1957 e ================ nata a Vicenza il 30/09/1959 proprietario dal 10/01/2003 al 19/09/2005 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Schio (VI) in data 24/07/2003 ai nn 93 vol 691/1 trascritto a Schio (VI) in data 04/09/2003 ai nn RG 9771 RP 6993 ================ nata a Schio (VI) il 21/01/1925 proprietario dal 11/04/1996 al 10/01/2003 in forza di atto di compravendita a firma di notaio G Carraro di Schio in data 11/04/1996 ai nn rep 99084 trascritto a Schio (VI) in data 29/04/1996 ai nn RG 3172 RP 2511 ================ nato a Piovene Rocchette il 31/08/1927proprietario da data antecedente il ventennio al 11/04/1996 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 602/10/Tec e successive varianti per lavori di nuova costruzione di un fabbricato con negozi, magazzini e appartamenti intestata a ================ Autorizzazione edilizia presentata in data 18/10/1967- n prot 13194 rilasciata in data 22/07/1968 l'agibilità è stata rilasciata in data 28/11/1969- n prot 333 PE n 8257/tec/86 per lavori di opere interne intestata a ================ Concessione Edilizia in Sanatoria (art 13 L28/2/85 n 47) presentata in data 28/03/1986 rilasciata in data 14/06/1989- n prot 956 l'agibilità non è ancora stata rilasciata l'intervento sanato consisteva nell'accorpare 2 unità abitative con l'apertura di una porta di comunicazione Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Schio (Vicenza) via S Giovanni Bosco, 5 Composto da in ingresso, un soggiorno e un cucinotto, una camera doppia e un bagno finestrato Nel complesso tutte le finiture sono molto usurate Posto al piano 2 sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 60 Identificato al catasto fabbricati: intestata a ================ nata in Senegal il 15/01/1970 per l'intera piena proprietà foglio 14 mappale 965 subalterno 87, categoria A/2, classe 4, composto da vani 3,5 vani, posto al piano 2, - rendita: 497,09 Coerenze: Confini NESO: muro perimetrale, proprietà ================, vano scala comune, sub 18 L'edificio è stato costruito nel 1967 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 275 ml Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona B/70 Norme tecniche ed indici: Residenziale di completamento interventi ammessi: Ristrutturazione Destinazione Parametro Valore Coefficiente reale/potenziale Valore equivalente appartamento Sup reale lorda 59,85 1,00 59,85 Sup reale lorda 59,85 59,85 Giudice Delegato dott G Limitone - Custode IVG Perito: Arch N Tracanzan 3/5
Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: platea, materiale: ca Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: sufficienti Solai: tipologia: laterocemento, condizioni: buone Scale: tipologia: a rampa unica, materiale: ca, ubicazione: interna, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: ferro e vetri singolo, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: scarse Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: sufficienti Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: scarse Pavim Interna: materiale: parquet dappertutto tranne che nel bagno dove c'è ceramica, condizioni: scarse Impianti: Citofonico: tipologia: audio, condizioni: sufficienti Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: scarse, conformità: non a norma Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, diffusori: termosifoni in acciaio, condizioni: sufficienti Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: scarse 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima La stima si baserà sul metodo comparativo sintetico prendendo come riferimento i prezzi di compravendita di immobili analoghi recentemente trattati nello stesso ambito territoriale Il parametro di riferimento per la stima sarà quindi il prezzo unitario espresso in /mq di superficie commerciale per immobili della stessa epoca con finiture di livello medio Il calcolo delle superfici commerciali si è uniformato alla prassi corrente che trova d'altra parte conferma nello standard proposto anche dalla FIAIP e usa i seguenti coefficienti di ragguaglio: superficie coefficiente residenziale 1 locali accessori 0,50 terrazze 030 Il prezzo unitario di riferimento, che necessariamente ha carattere generale, viene adeguato alla situazione particolare trattata nella presente relazione tenendo conto dei seguenti specifici parametri: Vetustà degli immobili Presenza di contratti e/o diritti che ne limitano l'uso Dimensione del fabbricato, età e tipologia costruttiva Livello qualitativo delle finiture e loro stato di conservazione Area di pertinenza Ubicazione territoriale, servizi generali e strutture per la viabilità, livello di urbanizzazione Normativa urbanistica Da questa analisi deriva uno specifico coefficiente di correzione del prezzo unitario di riferimento determinante il valore unitario del bene stimato In particolare la stima di questo immobile ha tenuto conto dei seguenti fattori: 1) Tutte le finiture sono datate ed andrebbero rinnovate; 2) l'abitazione è vicina al centro in zona trafficata 3) l'abitazione e priva di garage e posto auto Giudice Delegato dott G Limitone - Custode IVG Perito: Arch N Tracanzan 4/5
Prezzo unitario di riferimento 1200,00 /mq assenza garage - 15% riscaldamento condominiale - 5% totale riduzioni - 20% Valore unitario 960,00 /mq 82 Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Casa it, Immobiliare it, I dati relativi ai prezzi di mercato sono stati raccolti attraverso un'indagine di mercato da me compiuta presso le agenzie immobiliari di Schio e fanno capo anche alla mia personale esperienza professionale 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo appartamento 59,85 960,00 57456,00 - Valore corpo: 57456,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 57456,00 - Valore complessivo diritto e quota: 57456,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Valore intero medio lorda ponderale Valore diritto e quota A appartamento 60 57456,00 57456,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 8618,40 - Riduzione monetaria: spese condominiali scadute 7284,29 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1516,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Giudizio di comoda divisibilità: l'immobile non è divisibile 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 41553,31 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente (arrotondato): 40000,00 Relazione lotto 001 creata in data 17/06/2013 Codice documento: E163-11-000446-001 Vicenza 20/06/13 Il Perito Arch Nicola Tracanzan Giudice Delegato dott G Limitone - Custode IVG Perito: Arch N Tracanzan 5/5