Consulenza Tecnica di Ufficio La sottoscritta Arch. Giovanna Porretta, iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Vibo Valentia al n 0 183, ed all Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Vibo Valentia, nominata CTU dal Giudice Dott Romolo Ciufolini nell esecuzione nel frontespizio specificata, nell udienza del 06/05/03 prestava giuramento di rito. Previo avviso a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, fissava la data del sopralluogo per il giorno 04/06/03 alle ore 9,30. Alla data e all ora stabilita si recava presso l immobile in Vibo Valentia per iniziare le operazione peritali, sul luogo ha ad attenderla c era il Signor Matera, il quale ha fatto visionare l immobile procedendo alle operazioni fotografiche e di rilievo. La presente relazione tecnica viene redatta dalla sottoscritta Arch. Giovanna Porretta, nominata C.T.U. nel corso dell udienza del 18/07/02 onde rispondere e chiarire i quesiti posti dal signor giudice dell esecuzioni Dott. Romolo Ciufolini. QUESITO N 0 1 Previo sopralluogo, alla esatta individuazione dell immobile pignorato, fornendone una sintetica ed esauriente descrizione, con una succinta esposizione delle sue caratteristiche, ed allegando documentazione fotografica- solo esterna- del bene e del contesto urbanistico in cui è inserito; Il bene pignorato (appartamento costituente piano terra e garage di 22 mq. circa oggetto di consulenza è ubicato nel Comune di Vibo Valentia sito in Via Alcide de Gasperi I^ Trav. I dati catastali riscontrati risultano: -N.C.E.U. al foglio 48 particella 334 sub 3 di vani 5 più accessori La sottoscritta ha trovato la corrispondenza catastale tra i beni pignorati e i dati catastali L appartamento di proprietà dei signori Matera Saverio Consolato e Silipo Maria Diamante, oggetto di consulenza è realizzato nei Comune di Vibo Valentia. La tipologia edilizia a cui appartiene immobile è un fabbricato di civile abitazione a più
elevazioni fuori terra, con annesso corpo autonomo adibito ad autorimesse L appartamento è di mq.150,00. L immobile oggetto di consulenza e in buone condizioni strutturali, le rifiniture sono di mediocre qualità, il pavimento è realizzato in ceramica monocottura, tinteggiatura a tinta lavabile ed enti muffa, le porte in legno tamburate, il portone d ingresso in legno, finestre con avvolgibili in P.V.C e vetro ordinario. L appartamento inoltre è dotato di impianto elettrico, di impianto telefonico, impianto idrico collegato alla rete idrica comunale ed impianto di riscaldamento. L appartamento posto al piano terra avente accesso dalla porta posta sulla sinistra da chi esce dal vano ascensore, composto da cinque vani utili, cucina, doppi servizi e pertinente cortile, confina con vano ingresso del fabbricato, con chiostrina, locale servizi, vano scala. L appartamento in tutto il suo perimetro è contornato da infiltrazione di umidità per risalita capillare. Tale condizione insalubre rende necessario il rifacimento dell impianto elettrico. Inoltre necessita rifacimento impianto idrico e fognante perché i pozzetto di scarico delle acque nere risalgono in quanto realizzate allo stesso livello dell abitazione, come si vede dalla pianta allegata Sono presert; tra camere de letto, salone, cucina~scngicrnc rj~q5~qj~~ un bagno, L appartamento di proprietà dei signori Matera Saverio Consolato e Silipo Maria Diamante oggetto di consulenza è realizzato nel Comune di Vibo Valentia. La tipologia edilizia a cui appartiene l immobile è un fabbricato di civile abitazione a più elevazioni fuori terra, con annesso corpo autonomo adibito ad autorimesse L appartamento è di mq. 150. L immobile oggetto di consulenza è in buone condizioni strutturali, le rifiniture sono di mediocre qualità, il pavimento è realizzato in ceramica monocottura, tinteggiatura a tinta lavabile ed anti muffa, le porte in legno tamburate, il portone d ingresso in legno, finestre con avvolgibili in P.V.C e vetro ordinario. L appartamento inoltre è dotato di impianto elettrico, di impianto telefonico, impianto idrico collegato alla rete idrica comunale ed impianto di riscaldamento. L appartamento posto al piano terra avente accesso dalla porta posta sulla sinistra da chi esce dal vano ascensore, composto da cinque vani utili, cucina, doppi servizi
e pertinente cortile, confina con vano ingresso del fabbricato, con chiostrina, locale servizi, vano scala. L appartamento in tutto il suo perimetro è contornato da infiltrazione di umidità per risalita capillare. Tale condizione insalubre rende necessario il rifacimento dell impianto elettrico. Inoltre necessita rifacimento impianto idrico e fognante perchè i pozzetti di scarico delle acque nere risalgono in quanto realizzate allo stesso livello dell abitazione, come si vede dalla pianta allegata n.25060511988 n.2369, in data Sono presenti tre camere da letto, salone, cucinasoggiorno ripostiglio un bagno, doppio servizi oltre spazi di pertinenza e garage. L immobile è stato realizzato con CE. N 1986 rilasciata dall Autorità competente in 29/06/1987, in data 03/10/1988 03/10/1988 n.2506, in data 25/07/1991 n.3366 ed successiva autorizzazione di abitabilità del 12/10/1991 dal Sindaco di Vibo Valentia.(allegato n 2) L opera realizzata è conforme all opera licenziata,
Quesito n 2 2. alla identificazione catastale del medesimo previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali,indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissioni del decreto di trasferimento ed eseguendo le eventuali variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n. 1249139, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante li bene pignorato oggetto di consulenza è ubicato nel Comune di Vibo Valentia piano terra. I dati catastali riscontrati risultano: -N.C.E.U. al foglio 48 particella 334 sub 3 divani 5 più accessori La sottoscritta ha trovato la rispondenza tra i beni pignorati e i dati catastali. I beni pignorati non necessitano di accatastamento in quanto già accatastati. 3. Quesito n 3 alla verifica della regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico, e, in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi 47/85 e 724/94 e soprattutto nelle ipotesi di mancata presentazione dell istanza, di totale inesistenza o nullità della stessa- della proponibilità da parte dell aggiudicatario della richiesta di sanatoria ex ari 17 Gomma. 5 e comma 6 legge 47/B5assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti circa: a. la tempestività della domanda di sanatoria, b. l esistenza di opere suscettibili di sanatoria, c. l avvenuto pagamento dell intera oblazione, d. l esistenza o meno di vincoli ex art. 32 comma 3 legge 47185 ed in caso se sia stato inoltrata la richiesta o la concessione del parere dell autorità preposta e se questa lo abbia rilasciato, e. la richiesta di documentazione aggiuntiva da parte del Comune, f. se il Comune abbia rilasciato concessione in sanatoria, g. nel caso di istanza in sanatoria ex legge 724/95, l avvenuto integrale pagamento degli oneri concessori,il non superamento dei limiti
quantitativi ex art. 39 legge 724/94, l inesistenza di cause soggettive al rilascio della sanatoria, se vi sia stata riduzione dell oblazione per estremo disagio abitativo ex art. 39 comma 13 e ss. Legge citata; L immobile è stato realizzato con C.E n 1986 rilasciata dall Autorità competente il 29/06/1987, in data 17/ in data 03/10/1988 n.250605/1988 n. 2369, in data 03/10/1988 n.2506, in data 25/07/1991 n.3366 ed successiva autorizzazione di abitabilità. del 12/10/1 991 dal Sindaco di Vibo Valentia L opera realizzata è conforme all opera licenziata, Per l immobile in oggetto risulta rilasciata, autorizzazione di abitabilità del 12/10/1 991 dal Sindaco di Vibo Valentia L opera realizzata è conforme all opera licenziata, non esistono opere abusive che richiedono sanatoria. Quesito n 4 all accertamento circa la disponibilità effettiva del bene, precisando se il medesimo sia gravato o meno da locazioni con specificazione della data del contratto, del titolo e della registrazione,affitti, canoni, usufrutto, servitù od altri diritti di specificazione in caso di immobili con destinazione industriale o commerciale del tipo di attività svolta ; alla determinazione del valore di mercato dell immobile e dell eventuale quota di proprietà, o di un altro diritto, pignorata, tenuto conto dell incidenza di eventuali diritti reali o personali di terzi, degli oneri condominiali delle spese occorrenti per la cancellazione delle trascrizioni, nonché dell eventuale presenza di opere abusive alla tregua dei seguenti criteri: il CTU effettuerà una media tra il valore catastale del bene, quello risultante dal valore venale di comune marcato desunto dalla media dei prezzi di trasferimento registrati presso l Ufficio del Registro, quelli risultanti dalla stima analitica del reddito degli immobili e da stima comparativa assumendo come fonte di riferimento il prezzo di mercato corrente in zona desunto dall archivio generale dei valori medi dei comuni d Italia indicherà, L immobile al primo terra è adibito a civile abitazione ed è abitato dalla famiglia Matera
La sottoscritta ritiene che è opportuno procedere alla vendita del bene in un lotto. Per la realizzazione della stima si sono effettuate alcune indagini preliminari di mercato su immobili situati nella zona o in zone similari, si è tenuto conto delle caratteristiche specifiche del bene oggetto di consulenza. Si è considerato che il bene deve essere posto in vendita in breve tempo, inoltre si è tenuto conto che: -la zona ove è ubicato l immobile è centrale - l immobile è in mediocre condizioni di manutenzione; -le rifiniture interno sono di mediocre fattura; -la rispondenza a cui sono destinati i vari ambienti è discreta; Inoltre per la valutazione oggetto di consulenza si è tenuta in debita considerazione quanto di seguito riportato: a) le caratteristiche e tutte le condizioni del sito, sul quale il complesso edilizio è stato edificato nonché della zona circostante, b) le caratteristiche costruttive dell immobile in funzione della sua specifica desti nazione c) la consistenza globale dell immobile, desunta in parte direttamente, in parte dagli elaborati forniti; la caratteristiche peculiari dell unità immobiliare nelle quali l edificio è diviso.(salone e due camere letto non hanno vedute e prendono luce dalla chiostrina adiacente il muro di sostegno inferiore al livello stradale di mt.5,00 circa) L appartamento in tutto il suo perimetro è contornato da infiltrazione di umidità per risalita capillare. Tale condizione insalubre rende necessario il rifacimento dell impianto elettrico Inoltre necessita rifacimento impianto idrico e fognante perché i pozzetti di scarico delle acque nere risalgono in quanto realizzate allo stesso livello dell abitazione. Detto ciò per stabilire il più probabile prezzo (valore di mercato) in comune commercio degli appartamenti utilizzeremo due diverse modalità di stima: Stima immobile ubicato nel Comune di Vibo Valentia piano terra.. I dati catastali riscontrati risultano: - N.C.E.U. al foglio 48 particella 334 sub 3 di vani 5 più accessori
si sviluppa sii un unico piano, ivi comprese pertinenze, accessori confinante con vano ingresso del fabbricato, vano scala, locale servizi, con chiostrina, e pertinente Stima sintetica Consiste nella determinazione del più probabile prezzo in comune commercio, paragonando l immobile in oggetto con immobili di pari requisiti e caratteristiche con le detrazioni e le aggiunte del caso, ricaveremo gli indici unitari che ci consentiranno di risalire al prezzo di mercato;useremo il prezzo di stima a mq. Di superficie lorda. I valori unitari adottati nei conteggi che seguono sono stati desunti da elementi relativi ad appartamenti analoghi per caratteristiche e rifiniture, ubicati nella zona che ci interessa o in zone equivalenti. appartamento primo piano Passando ai conteggi si ha: Superficie immobile: mq. 150,00 /mq. 550,00=. 82.500,00 Superficie dei balconi, ridotta a superficie virtuale per l adeguamento con riduzione del 75% Mq. 84,00 x(1-0,75)= 21,00 / mq 550,00 = 1 1.550,00 Totale valutazione Appartamento = 94.050,00 Garage Passando ai conteggi si ha: superficie immobile:mq 22,00./mq = 4.400,00 Fatte le dovute operazioni si perviene al valore complessivo dell appartamento e garage VALUTAZIONE IN BASE ALLA STIMA SINTETICA 98.450,00 QUADRO RIEPILOGATIVO DELLA VALUTAZIONE DEI BENI Appartamento Al foglio 48 particella 334 sub 3 94.050,00 Garage 4.400,00 TOTALE BENI OGGETTO DI STIMA 98.450,00
Quesito n 4 quindi, il valore d asta, operando una riduzione fino al 15% rispetto al valore di mercato sopra determinato in considerazione dello stato del bene e della sua effettiva disponibilità, delle condizioni di mercato e in generale della natura della vendita giudiziaria atteso che la stessa avviene senza la garanzia per vizi; Operiamo una detrazione del 15% viste le spese per ripristinare i danni all immobile la caratteristiche peculiari dell unità immobiliare nelle quali l edificio è diviso.(salone e due camere letto non hanno vedute e prendono luce dalla chiostrina adiacente il muro di sostegno inferiore al livello stradale di mt.5,00 circa) L appartamento in tutto il suo perimetro è contornato da infiltrazione di umidità per risalita capillare. Tale condizione insalubre rende necessario il rifacimento dell impianto elettrico Inoltre necessita rifacimento impianto idrico e fognante perchè i pozzetti di scarico delle acque nere risalgono in quanto realizzate alto stesso livello dell abitazione. detrazione dei 15% QUADRO RIEPILOGATIVO DELLA VALUTAZIONE DEI BENI detrazione del 15%=14.117,OO ~. 79.933,00 detrazione del 15%=660,OO 3.740,00 TOTALE BENI OGGETTO DI STIMA 83.673,00 TOTALE BENI OGGETTO DI STIMA CON ARROTONDAMENTO 83.500,00
Quesito n 5 Nell ipotesi che il bene sia divisibile, ove opportuno, alla formazione di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e specificando il valore di ciascun lotto secondo i criteri esposti al punto n 4 e provvedendo, ove necessario, alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio Tecnico Erariale; La sottoscritta ritiene che è opportuno procedere alla vendita in un unico lotto Quesito n 6 A predisporre, nel caso di eventuali diritti di comproprietà o altri diritti reali, un progetto di separazione della quota in natura della quota di pertinenza del debitore esecutato, ai fini del giudizio di divisione, evidenziando anche eventuali vincoli di indivisibilità o di diritto pubblico opponibili ai creditori procedenti; La sottoscritta dalla documentazione in suo possesso afferma che non esistono diritti di comproprietà, diritti reali, o vincoli di diritto pubblico che presuppongono una separazione del bene oggetto di consulenza o siano causa di prelazione opponibili ai creditori procedenti. Tanto il C.T.U. doveva per l incarico affidatogli, e nel depositare tale relazione presso la Cancelleria del Tribunale di Vibo Valentia, manifesta la sua disponibilità a qualsiasi chiarimento in merito. Vibo Valentia li IL C.T.U Arch. Giovanna Porretta