TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE III ESECUZIONI IMMOBILIARI 872/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO DI PIAZZA ANGILBERTO II, 9 DEBITORE: CAPIOR SAS DI BERTOLI GABRIELA & C. GIUDICE: DOTT. SSA MARIA GABRIELLA MENNUNI CUSTODE: AVV. MARIA GORETTI SETTIMI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA DEL 19 MARZO 2018 TECNICO INCARICATO ARCH. MATTIA GUIDO GHEZZI con studio in Milano alla Via Castel Morrone 23 tel 0220245310 email: ghezzi@officinaprogettazione.it pec: ghezzi.11921@oamilano.it
LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A: APPARTAMENTO A MILANO PIAZZA ANGILBERTO II, 9, della superficie commerciale di 56,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SOCIETA CAPIOR SAS DI BERTOLI GABRIELE & C.) AL PIANO QUINTO APPARTAMENTO DI DUE LOCALI E SERVIZI CON ANTISTANTE LOCALE STENDITOIO NEL SOTTOTETTO. L unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5, ha un altezza interna di 2,75 mt. Identificazione catastale: - foglio 583, particella 200, sub 701 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 5, consistenza 2,5 vani, superficie catastale 55 mq, ESCLUSE LE AREE SCOPERTE 53 MQ, rendita Euro 400,25, indirizzo catastale PIAZZA ANGILBERTO II, piano 5,intestato a ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO FONDIARIO SPA, derivante da VOLTURA D UFFICIO del 08.10.1999 protocollo n. MI1227818 Voltura in atti dal 26.10.2011 Repertorio n.: 13727 Rogante: TRIBUNALE DI MILANO Sede: MILANO Registrazione: sede: atto esecutivo (N. 72009.1/2011). - Coerenze da Nord ed in senso orario: Piazza Angilberto, Via Rismondo, muro perimetrale, proprietà di terzi._ L intero edificio sviluppa 5 piani fuori terra. Immobile costruito nel 1967. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 56,00 mq Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 mq Valore di Mercato dell immobile nello stato di fatto in cui si trova: 110.000,00 Valore della vendita giudiziaria dell immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Euro 104.500,00 (euro centoquattromilacinquecento/00) Data della valutazione: 19 marzo 2018. 3.STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo l immobile risulta occupato dal sig. Pozzati Aurelio che paga un indennità di occupazioni dal 1986. 4.VINCOLI E ONERI GIURIDICI: 4.1 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e prove d assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4 Altre limitazioni: Nessuno 4.2 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1 Iscrizioni: Nessuna 2
4.2.2 Pignoramenti e sentenze di fallimento PIGNORAMENTO, a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 9145 di repertorio, trascritta il 03.07.1998 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 ai nn. 27254/18999, a favore di ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO FONDIARIO SPA contro CAPIOR SAS DI RAFFAELE JORIO DE MARCO & C., derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE. PIGNORAMENTO, stipulata in data 18.10.1999 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 13727 di repertorio, trascritta il 19.10.1999 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 52564/35011, a favore di ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO FONDIARIO SPA contro IMMOBILIARE S.I.D.A. SRL., derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE. PIGNORAMENTO, stipulata in data 01.04.2017 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 25502 di repertorio, trascritta il 12.05.2017 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 32736/22342, a favore di CONDOMINIO PIAZZA ANGILBERTO II, 9 contro CAPIOR SAS DI BERTOLI GABRIELA & C., derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE. 4.2.2 Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4 Altre limitazioni d uso: Nessuna 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell immobile: Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 2.000,00 circa 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 ATTUALE PROPRIETARIO: CAPIOR SAS DI RAFFAELE DI JORIO DE MARCO & C. per la quota di 1/1,, in forza di atto di compravendita (dal 17.02.1998), con atto stipulato il 17.02.1998 a firma del Notaio CHIODI DAELLI Enrico ai nn. 124983 di repertorio, trascritto il 09.03.1998 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 8740/6126. Con scrittura privata in data 23.07.2001 n. 52225 di repertorio in autentica dott. Giordano Angelo, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 01.08.2001 ai nn. 49871/33986, viene modificata la ragione sociale della società CAPIOR SAS DI RAFFAELE JORIO DE MARCO & C. in CAPIOR SAS DI BERTOLI GABRIELA & C. 6.2 PRECEDENTI PROPRIETARI IMMOBILIARE SIDA SRL per la quota di 1/1, proprietario ante ventennio. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1 PRATICHE EDILIZIE - Licenza edilizia rilasciata dal Comune di Milano in data 18 settembre 1967 n. 1868 e successive varianti 15 dicembre 1969 n. 3160, 10 maggio 1971 n. 879 e 22 gennaio 1977 n. 136. 3
- Domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria per abusi edilizi presentata in data 03 aprile 1986 protocollo generale n. 138.172 ed è stata pagata oblazione in data 19 marzo 1986 n. 197 pari a Lire 1.494.000. - Rilascio di Concessione Edilizia in Sanatoria atti 138172/106224/86 del 4 dicembre 1986 avente per oggetto la trasformazione del sottotetto in appartamento per il custode. Si segnala altresì che il titolo non è mai stato ritirato dagli aventi diritto. 7.2 SITUAZIONE URBANISTICA: PGT PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO ADOTTATO E VIGENTE, in forza della delibera di Consiglio Comunale n. 16 del 22/05/2012, l immobile ricade in zona AMBITI DI RINNOVAMENTO URBANO (Art. 17.2). 8. GIUDIZIO DI CONFORMITA : 8.1 CONFORMITA EDILIZIA: L unità, alla luce di quanto reperito presso gli archivi risulta conforme. 8.2 CONFORMITA CATASTALE: Nessuna difformità. 8.3 CONFORMITA URBANISTICA: Vedi conformità edilizia. 8.4 CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Nulla da rilevare 4
BENI IN MILANO VIA ANGILBERTO II N. 9 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A: APPARTAMENTO A MILANO PIAZZA ANGILBERTO II, 9, della superficie commerciale di 56,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SOCIETA CAPIOR SAS DI BERTOLI GABRIELE & C.) AL PIANO QUINTO APPARTAMENTO DI DUE LOCALI E SERVIZI CON ANTISTANTE LOCALE STENDITOIO NEL SOTTOTETTO. L unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5, ha un altezza interna di 2,75 mt. Identificazione catastale: - foglio 583, particella 200, sub 701 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 5, consistenza 2,5 vani, superficie catastale 55 mq, ESCLUSE LE AREE SCOPERTE 53 MQ, rendita Euro 400,25, indirizzo catastale PIAZZA ANGILBERTO II, piano 5,intestato a ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO FONDIARIO SPA, derivante da VOLTURA D UFFICIO del 08.10.1999 protocollo n. MI1227818 Voltura in atti dal 26.10.2011 Repertorio n.: 13727 Rogante: TRIBUNALE DI MILANO Sede: MILANO Registrazione: sede: atto esecutivo (N. 72009.1/2011). - Coerenze da Nord ed in senso orario: Piazza Angilberto, Via Rismondo, muro perimetrale, proprietà di terzi._ L intero edificio sviluppa 5 piani fuori terra. Immobile costruito nel 1967. particolare prospetto edificio 5
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona Corvetto, semicentrale, in un area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un area anch essa residenziale. Il traffico della zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Non sono presenti né attrazioni storico-paesaggistiche né servizi ad alta tecnologia. contesto urbano 6
SERVIZI Ospedale, farmacie, nessun negozio al dettaglio, centro commerciale, palestra, scuola media superiore, scuola media inferiore. COLLEGAMENTI Autobus, autostrada, tangenziale, tram, metropolitana, ferrovia, aeroporto. inquadramento territoriale DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELL UNITA IMMOBILIARE L unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un compendio immobiliare costruito nel 1967 situato in zona Corvetto, semicentrale, ben servita e vicina alle principali arterie di comunicazione. L edificio si sviluppa su cinque piani fuori terra e presenta finiture di tipo economico e uno stato di conservazione e di manutenzione adeguato in considerazione dell epoca della costruzione. L appartamento è situato al piano quinto, mansardato e si compone di soggiorno con angolo cottura, disimpegno/bagno e camera. Completano la proprietà due piccoli balconi. Al suo interno presenta mediocri finiture e uno stato di manutenzione e di conservazione anche esso mediocre. 7
Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. stato dei luoghi rilevato alla data del sopralluogo 8
particolare interno: camera 9
particolare interno: bagno 10
particolare balcone 11
particolare interno Delle componenti edilizie Infissi esterni: anta singola a battente realizzati in legno con persiane in legno. Infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: ceramica portone di ingresso: porta di ingresso no blindata rivestimento interno: posto in cucina e bagno realizzato in ceramica Degli impianti Elettrico: sottotraccia Termico: centralizzato con radiatori e termovalvole. Citofonico: no video CONSISTENZA Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza Indice commerciale Ingresso/cottura 25,30 mq 100 25,30 mq Camera 18,80 mq 100 18,80 mq Bagno/disimpegno 9,40 mq 100 9,40 mq Balcone 2,50 mq 50 1,25 mq Balcone 2,50 mq 50 1,25 mq Totale 58,50 mq 56,00 mq 12
VALUTAZIONE DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo. Monoparametrico in base al prezzo medio SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l ubicazione, l altezza interna, l anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO Valore superficie principale: RIEPILOGO VALORE CORPO Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà) 110.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Ufficio Tecnico di Milano, Osservatori del Mercato Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare ed inoltre: Borsa Immobiliare di Milano edito dall Azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano. DICHIARAZIONE DI CONFORMITA AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: - la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; - il valutatore non ha alcun interesse nell immobile o nel diritto in questione; - il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; - il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; 13
- il valutatore possiede l esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l immobile e la categoria dell immobile da valutare; VALORE DI MERCATO RIEPILOGO DELLA VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI ID descrizione consistenza Cons.accessori Valore intero Valore diritto A appartamento 0,00 56,00 mq 56,00 mq 110.000,00 110.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità: nessuna Valore di Mercato dell immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova 110.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell immobile al netto della decurtazioni forfetaria del 5%(cinque %) per assenza di garanzia su vizi occulti: 104.500,00 (euro centoquattromilacinquecento/00) Il tecnico incaricato arch. Mattia Guido Ghezzi 14