TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N. Gen. Rep. 000034/17 Giudice Delegato Dr. Alessandro Petronzi Curatore Dottoressa Cinzia Quagliara ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N. 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como C.F. NSPRFL73R58C933L- P.Iva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanet.it Heimdall Studio - www.hestudio.it
. Beni in Ponte Lambro (Como) Via Fiume Lotto 008 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Ponte Lambro (Como) Via Fiume. Composto da box posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 13,8 Identificato al catasto fabbricati: intestata a - C.F. 00609870134 foglio 4 mappale 1611 subalterno 7, categoria C/6, classe 3, superficie catastale 14 mq, composto da 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 53,71. Coerenze: Da Nord in senso orario mapp. 1611 sub. 8, terrapieno, mapp. 1611 sub. 6, corsello comune. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti. Servizi della zona: municipio (sufficiente), negozio al dettaglio (buono), centro commerciale (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,5), ferrovia (1). 3. STATO DI POSSESSO: alla data del sopralluogo avvenuto in data 14.12.2017 l'immobile risultava chiuso quindi non si è potuto verificare se l'immobile è occupato 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 2 di 8
in merito all'atto di Convenzione Edilizia a firma di Notaio Andrea Fabi in data 23/11/2001 ai nn. 87135/25009 trascritto a Como in data 15/12/2001 ai nn. 27722/19292 riportato e stipulato tra il Comune di Ponte Lambro e l'impresa Minoretti Spa/Erba si specifica quanto segue: "... 2. l'impresa Minoretti Spa, ai sensi e per gli effetti dell'art. 22 della L.R. 15.4.1975 n. 51, che prevede che le aree computabili ai fini degli standards sono quelle delle quali siano previste l'acquisizione da parte della Pubblica Amministrazione o l'assoggettamento a servitù di uso pubblico, asserve, in perpetuo, ad uso pubblico, il soprassuolo dell'area parte dei mappali n. 285/a - 542/a, della superficie di mq. 980, come individuata nella citata planimetria in colore rosa... 6. la manutenzione ordinaria, compreso il rifacimento del manto di impermeabilizzazione, nonché la eventuale ricostruzione della soletta spetterà all'impresa Minoretti... o ai suoi aventi causa... riparazioni alla struttura... queste saranno a totale carico dell'impresa Minoretti... e dei suoi successori e aventi causa... 10. i box dovranno essere pertinenziati ad unità abitative di proprietà di persone che abbiano la stabile residenza nel Comune di Ponte Lambro, o dei Comuni contermini, mediante stipula di apposito atto ai sensi dell'art. 9 della legge 122/1989 e dell'art. 2 della L.R. n. 22/1999... 11. all'atto di cessione a terzi del diritto sul box o posto auto dovranno essere trasferiti a terzi le obbligazioni nascenti dalla presente convenzione, ferma restando la responsabilità solidale dell'impresa... 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di apertura di credito (durata 2 anni) a favore di BANCA PICCOLO CREDITO VALTELLINESE SOC. COOP. PER AZIONI/SONDRIO, contro Impresa Minoretti Spa/Erba, a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 15/07/2009 ai nn. 31927/7884 iscritto a Como in data 21/07/2009 ai nn. 20727/4466 importo ipoteca: uro 477.000,00 importo capitale: uro 265.000,00 OSSERVAZIONI: si precisa che a margine della formalità risulta il seguente annotamento: ANN. 8586/1304 (5.4.2012) atto in data 30.3.2012 rep. 35650/10289 Notaio Camilla Pelizzatti di Erba portante rinegoziazione dell'apertura di credito in conto corrente.. 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di massa dei creditori del fallimento della Società Minoretti Srl contro Impresa Minoretti Srl/Erba a firma di Tribunale di Como in data 15/03/2017 ai nn. 34 trascritto a Como in data 21/06/2017 ai nn. 15862/10350 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: 3 di 8
Considerazioni: premesso che: è stato effettuato l'accesso agli atti e la situazione in merito ai rilasci ed alle tavole allegate risulta molto confusa. Per le pratiche è presente il rilascio, mentre la presenza delle tavole grafiche allegate ai rilasci talvolta è incompleta. Ci sono delle tavole sprovviste di quote, anche se il disegno è correttamente eseguito in scala. Le ultime tavole, in ordine di data, allegate e timbrate dal Comune, riportano comunque delle situazioni rispondenti allo stato dei luoghi. Pertanto si può riferire in merito unicamente ai documenti così disponibili. Si precisa inoltre che è presente una Convenzione - Atto Notaio Andrea Fabi del 23.11.2001 rep. 87135/25009, riportata in perizia. Anche in questo caso non si hanno informazioni in merito alla conclusione degli adempimenti previsti dalla stessa, da parte della società costruttrice. In data 16.01.2002 e 11.12.2003 il Comune però comunicava lo svincolo della polizza fidejussoria. Nelle pratiche edilizie è stata recuperata la richiesta del certificato di agibilità presentata in data 04.11.2005; a seguito, negli atti consultati non risulta presente altra documentazione riferita ad eventuali richieste di integrazioni documenti o altro. Inoltre nelle pratiche non risulta presente il Certificato di Prevenzione Incendi. 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: - Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.2 Precedenti proprietari: Impresa Minoretti Spa/Erba proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Andrea Fabi in data 30/03/1994 ai nn. 67534/18917 trascritto a Como in data 05/04/1994 ai nn. 5771/4251 atto con il quale Proserpio Emilia (15.5.32) vende alla società Impresa Minoretti Spa/Erba immobili siti in Ponte Lambro Sez. Ponte Lambro e precisamente:.terreni distinti al Catasto Terreni fg. 9 con: mapp. 1413 are 08.00 mapp. 1415 are 01.80 e terreni ai mapp. 1414 e mapp. 1416 destinati a strada comunale gravati da servitù di passaggio a favore dei lotti frontisti. OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire 80.000.000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole. 4 di 8
Impresa Minoretti Srl/Erba proprietario in forza di atto di trasformazione societaria a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 20/12/2013 ai nn. 37819/11590 trascritto a Como in data 31/12/2013 ai nn. 30554/21324 atti portante trasformazione della società Impresa Minoretti Spa/Erba in Impresa Minoretti Srl/Erba. Risultano di proprietà della società anche immobili siti in Ponte Lambro Sez. Ponte Lambro Via Fiume snc e precisamente:.autorimessa censita al Catasto Fabbricati fg. 4 con: mapp. 1611/7, PS1, C/6, mq. 13 OSSERVAZIONI: risultano inoltre le seguenti formalità: TRA. 27722/19292 (15.12.2001) Atto in data 23.11.2001 rep. 87135/25009 Notaio Andrea Fabi di Asso portante convenzione edilizia a favore del Comune di Ponte Lambro e a carico della società Impresa Minoretti Spa, relativamente ai mapp. 1413 e mapp. 1415 di Catasto Terreni. 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. N. 1583/1993 per lavori di asservimento ad uso pubblico di area sita in Via Fiume per formazione box interrati di area standard intestata a Sig. Meroni Manuela poi volturata a Impresa Minoretti Spa. Concessione Edilizia rilasciata in data 27/10/1993 si precisa che a seguito è avvenuto ricorso al TAR Lombardia R.G. 3819/99 - da parte della Società Impresa Minoretti contro il Comune di Ponte Lambro e successiva ordinanza del 11.11.1999. P.E. n. N. 1574/2000 per lavori di variante in sanatoria alla C.E. N. 1358 inerente la formazione autorimesse interrate ai sensi della legge 122/89 e urbanizzazione dell'area soprastante intestata a Impresa Minoretti Spa. Concessione Edilizia presentata in data 17/07/2000- n. prot. 4239 rilasciata in data 28/11/2001 agibilità richiesta in data 04.11.2005 prot. n. 8136 Descrizione box di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Ponte Lambro (Como) Via Fiume. Composto da box posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 13,8 Identificato al catasto fabbricati: intestata a - C.F. 00609870134 foglio 4 mappale 1611 subalterno 7, categoria C/6, classe 3, superficie catastale 14 mq, composto da vani 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 53,71. Coerenze: Da Nord in senso orario mapp. 1611 sub. 8, terrapieno, mapp. 1611 sub. 6, corsello comune. L'edificio è stato costruito nel 2000. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 249 cm. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera D.C.C. n. 5 del 02.02.2011 pubblicato sul B.U.R.L. del 30.05.2012 l'immobile è identificato nella zona per l'intero mappale 1611 - parte in Ambiti del tessuto urbano consolidato - Sistema residenziale - Residenziale di consolidamento - parte in Elementi del Piano dei Servizi - Servizi ed Attrezzature Norme tecniche ed indici: il Certificato di Destinazione Urbanistica richiesto è presente in allegati Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente box come da scheda catastale Sup. reale lorda 13,80 1,00 13,80 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a.. Sup. reale lorda 13,80 13,80 5 di 8
Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: basculante. Pavim. Esterna: materiale: asfalto e prato.. Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato e le aree di pertinenza ove presenti. Poiché il box risultava chiuso, ai fini valutativi si è presa in considerazione la scheda catastale unitamente all'elaborato grafico allegato al titolo edilizio. 8.2. Fonti di informazione 6 di 8
Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le visure storiche degli immobili al Catasto Fabbricati e Terreni, le mappe e le schede, non è stato possibile verificarne la rispondenza con lo stato dei luoghi poiché alla data del sopralluogo risultava chiuso. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del 03.05.2018. Ufficio Tecnico di Ponte Lambro: sono state visionate e recuperate numerose pratiche edilizie inerenti il compendio immobiliare. Si precisa che la ricerca informatizzata delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio pertanto il Ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento in questo caso Ponte Lambro. Borsino Immobiliare della Provincia di Como. Agenzie Immobiliari della zona. Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 01.03.2018 al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di perizia; la ricerca a nominativo della società ha dato esito positivo, ma non è stato possibile recuperare tutti gli atti in forma cartacea per verificare la sussistenza o meno in relazione agli immobili oggetto di perizia, poiché i meno recenti risultano ubicati in archivi fuori Provincia. Si riportano gli estremi dei documenti risultanti a seguito delle ispezioni riguardanti i contratti non verificabili precisando che nessuno di questi risulta trascritto e precisamente: - comodato reg. a Erba in data 13.5.1999 Modello 69 Serie 3 n. 1374 - contratto preliminare reg. a Erba in data 9.2.2007 Modello 69 Serie 3 n. 396 - contratto preliminare reg. a Erba in data 17.12.2007 Modello 69 Serie 3 n. 2940 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.6.2008 Modello 69 Serie 3 n. 1497 - contratto preliminare reg. a Erba in data 4.7.2008 Modello 69 Serie 3 n. 1687 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.1.2009 Modello 69 Serie 3 n. 86 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.11.2009 Modello 69 Serie 3 n. 2235 - contratto preliminare reg. a Erba in data 19.1.2011 Modello 69 Serie 3 n. 129 - locazione non finanziaria reg. a Erba in data 20.1.2011 Modello 69 Serie 3 n. 146 - contratto preliminare reg. a Erba in data 28.12.2011 Modello 69 Serie 3 n. 3075 - contratto preliminare reg. a Erba in data 7.3.2012 Modello 69 Serie 1T n. 179 - contratto preliminare reg. a Erba in data 22.4.2014 Modello 69 Serie 3 n. 508 - contratto preliminare reg. a Erba in data 28.4.2014 Modello 69 Serie 3 n. 519 - contratto preliminare reg. a Erba in data 9.5.2014 Modello 69 Serie 3 n. 560 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.8.2014 Modello 69 Serie 3 n. 827 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.10.2014 Modello 69 Serie 3 n. 964 - contratto preliminare reg. a Erba in data 27.11.2014 Modello 69 Serie 3 n. 1121 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.5.2015 Modello 69 Serie 3 n. 368 - contratto preliminare reg. a Erba in data 30.10.2015 Modello 69 Serie 3 n. 907 Amministratore condominiale: si specifica che appena il Ctu avrà disponibile il conteggio delle eventuali spese scoperte sarà integrata la presente perizia. 8.3. Valutazione corpi A. box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente 7 di 8 Valore unitario valore complessivo
box come da scheda catastale 13,80 800,00 11.040,00 - Valore corpo: 11.040,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 11.040,00 - Valore complessivo diritto e quota: 11.040,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A box 13,8 11.040,00 11.040,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 1.656,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 9.384,00 Relazione lotto 008 creata in data 08/06/2018 Codice documento: F038-17-000034-008 il perito Arch. Raffaella Nespoli 8 di 8