TRIBUNALE CIVILE DI TERAMO Sezione Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE 484/2012 promossa da contro * * * Giudice dell Esecuzione : DOTT. STEFANIA CANNAVALE Tecnico estimatore: ARCH. VALENTINO DI PIETRO * * * Lotto unico Oggetto: Descrizione e stima del seguente bene ubicato nel Comune di Silvi (Te), via Giovanni XXIII n. 4. Porzione di un fabbricato di maggiore consistenza, costituita da un appartamento posto al piano secondo, avente accesso indipendente mediante scala esterna e comprendente pranzo-soggiorno con angolo cottura, tinello con retro-cucina, quattro camere, due bagni, quattro disimpegni, un ripostiglio; sovrastante vano con annesso bagno, al piano terzo sottotetto avente accesso mediante scala interna e disimpegno; balconi circoscrivono l intera unità immobiliare. Fanno parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare i proporzionali diritti sulle parti comuni. 1
Il tutto distinto in catasto al foglio 6 particella 520 sub 7 (piena proprietà). * * * Lo scrivente, Di Pietro architetto Valentino, con studio in Roseto degli Abruzzi, via Thaulero n. 25, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Teramo al n. 688, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione che, con provvedimento in data 15/05/2013, lo ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva-estimativa come in indice, l altra di raccolta degli allegati. RELAZIONE PARTE PRIMA INDICE A) Premesso....pag. 03 B) Dati di pignoramento...pag. 04 C) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima...pag. 04 D) Generalità dei beni e loro disponibilità: d1) pertinenza...pag. 04 d2) provenienza..pag. 05 d3) dati catastali.pag. 05 d4) confini......pag. 05 d5) situazione edilizia e urbanistica.........pag 06 E) Atti pregiudizievoli:.....pag. 06 F) Descrizione dei beni: f1) configurazione dei beni stato manutentivo generale 2
degli stessi pag. 09 G) Misurazione......pag.11 H) Metodo di stima adottato...pag. 11 I) Analisi delle caratteristiche: (estrinseche ed intrinseche)....pag.12 L) Valore attribuibile ai beni....pag.13 M) Proposta di vendita....pag. 14 N) Regime fiscale.......pag. 14 O) Gestione.....pag. 14 P) Riepilogo finale.pag. 14 A) PREMESSO - che, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; - che si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; - che, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico-descrittiva; - che ha proceduto alla valutazione dei beni; tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnicoestimativo. * * * 3
B) DATI DI PIGNORAMENTO appartamento ad uso civile abitazione, sito in Silvi (Te) a via Giovanni XXIII n. 4, posto al secondo piano, composto da cinque vani ed accessori avente accesso tramite scalinata esterna indipendente, con sovrastante vano con annesso w.c. al piano terzo o sottotetto a confine nell insieme con via Roma, via Giovanni XXIII, proprietà.. o aventi causa e proprietà o aventi causa, salvo altri; nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 6 particella 520 sub 7, via Giovanni XXIII n. 4, p.2, z.c. 1, cat. A/7, cl. 2, vani 10, r.c.. 929,62 C) UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA Il bene oggetto di stima è ubicato nel Comune di Silvi (Te) via Giovanni XXIII n. 4; trattasi di parte di un fabbricato di maggiore consistenza, costituita da un appartamento posto al piano secondo, avente accesso indipendente mediante scala esterna e comprendente pranzo-soggiorno con angolo cottura, tinello con retro-cucina, quattro camere, due bagni, quattro disimpegni, un ripostiglio; sovrastante vano con annesso bagno, al piano terzo sottotetto avente accesso mediante scala interna e disimpegno; balconi circoscrivono l intera unità immobiliare. Fanno parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare i proporzionali diritti sulle parti comuni. ( vedi restituzione grafica del rilievo e documentazione fotografica). D) GENERALITA DEI BENI E LORO DISPONIBILITA d1) Pertinenza Foglio 6 particella 520 sub 7 4
nato a. il. c.f.:. ; piena proprietà per 1/1; d2) Provenienza A:.. nato a. il. DA:. per atto di compravendita rogato dal Notaio.. in data. rep..., trascritto il..al n... d3) Dati catastali L immobile risulta censito e riportato nel Catasto di Teramo con i seguenti identificativi: Catasto dei fabbricati Comune di Silvi, foglio 6 particella 520 sub 7, via Giovanni XXIII n. 4, p.2, z.c. 1, cat. A/7, cl. 2, vani 10, r.c.. 929,62 catastalmente intestati a:..nato a.. il c.f.:. ; piena proprietà per 1/1; N.B.: - esiste, corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale attuale; - la piantina catastale non riporta le modifiche interne apportate pertanto dovrà essere effettuata la variazione a cura e spese dell aggiudicatario. d4) Confini L appartamento confina nell insieme con via Roma, via Giovanni XXIII, proprietà o aventi causa e proprietà Santucci o aventi causa, salvo altri. 5
d5) Situazione edilizia e urbanistica Da informazioni assunte e documentazione acquisita presso l archivio del Comune di Silvi, relativamente al fabbricato di cui l unità immobiliare oggetto di pignoramento fa parte, risultano i seguenti provvedimenti autorizzativi: - Concessione edilizia n. 1160 del 14/07/1982; - Nulla-osta n. 33/2003/C del 31/07/2003; - Permesso di costruire in sanatoria n. 019/2003/C del 27/08/2003 - Autorizzazione di agibilità n. 676/2003 del 08/09/2003. Dal rilievo dello stato di fatto sono state riscontrate le seguenti difformità rispetto ai provvedimenti autorizzativi sopra indicati: - su parte del balcone lato est è stata realizzata una tettoia in legno; - all interno dell unità, in sostituzione di un w.c. è stato realizzato un retrocucina ed è stato creato un disimpegno che consente l accesso diretto alla zona notte evitando il passaggio attraverso il soggiorno. A parere del sottoscritto, la tettoia esterna dovrà essere rimossa a cura e spese dell aggiudicatario; per le modifiche sopra descritte, apportate all interno dell unità immobiliare, l aggiudicatario potrà, a sua cura e spese, avanzare istanza di sanatoria nei modi e tempi di legge. E) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Descrizione immobile Il bene oggetto di stima è ubicato nel Comune di Silvi (Te) via Giovanni XXIII n. 4; trattasi di parte di un fabbricato di maggiore consistenza, costituita da un appartamento posto al piano secondo, avente accesso 6
indipendente mediante scala esterna e comprendente pranzo-soggiorno con angolo cottura, tinello con retro-cucina, quattro camere, due bagni, quattro disimpegni, un ripostiglio; sovrastante vano con annesso bagno, al piano terzo sottotetto avente accesso mediante scala interna e disimpegno; balconi circoscrivono l intera unità immobiliare. Fanno parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare i proporzionali diritti sulle parti comuni. ( vedi restituzione grafica del rilievo e documentazione fotografica). L immobile è catastalmente intestato a:. nato a. il c.f.:. ; piena proprietà per 1/1. Storia ventennale A: nato a il DA:.. per atto di compravendita rogato dal Notaio in data. rep., trascritto il. al n.. A:... DA: per atto di compravendita rogato dal Notaio.. in data.. rep..., trascritto il. al n.. A:. DA:. per atto di compravendita rogato dal Notaio.. in data. rep..., trascritto il..al n... 7
A:.. DA:.. per atto di compravendita rogato dal Notaio. in data rep..., trascritto il. al n... A:. DA: a e.. per decreto di trasferimento immobili Tribunale di Teramo del. rep..., trascritto il..al n.. A:. e.. per titoli anteriori al ventennio. Gravami I beni sopra descritti sono di esclusiva, piena ed assoluta proprietà di. nato a. il.. c.f.:....; piena proprietà per 1/1; e che a partire dal ventennio ed a tutto il 18/07/2013 non esistono iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e non risultano gravami di sorta, ad eccezione di quanto sotto indicato, con le relative problematiche indicate: - Iscrizione n. del., ipoteca volontaria di.. a garanzia di. in favore della.. e contro.. - Iscrizione n...del.. ipoteca legale di. a garanzia di. in favore di. e contro 8
- Iscrizione n.. del., ipoteca legale di. a garanzia di..in favore della... - Iscrizione n.. del., ipoteca legale di. a garanzia di... in favore di.. e contro. - Iscrizione n.. del., ipoteca legale di. a garanzia di. in favore di. e contro. - Iscrizione n...del., ipoteca legale di... a garanzia di. in favore della.. e contro - Trascrizione n. del., verbale di pignoramento immobili Tribunale di Teramo del. rep...in favore della.. e contro.. AGGIORNAMENTO A TUTTO IL 18/07/2013 F) DESCRIZIONE DEI BENI f1) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi ( vedi restituzione grafica del rilievo e documentazione fotografica). In generale il fabbricato, di cui l unità immobiliare fa parte, presenta condizioni di manutenzione discrete. L appartamento è posto al piano secondo, avente accesso indipendente mediante scala esterna e comprendente pranzo-soggiorno con angolo cottura, tinello con retro-cucina, quattro camere, due bagni, quattro disimpegni, un 9
ripostiglio; sovrastante vano con annesso bagno al piano terzo sottotetto avente accesso mediante scala interna e disimpegno; balconi circoscrivono l intera unità immobiliare. Fanno parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare i proporzionali diritti sulle parti comuni. L altezza interna rilevata: Appartamento: h. mt. 2,75 circa; vano sovrastante (piano terzo sottotetto : h. mt. 2,95/ 1,95/1,35 circa); Le finiture dell appartamento sono le seguenti: Appartamento: soggiorno: ceramica formato cm. 30x50; cucina-tinello: pavimento in ceramica formato cm. 20x30; balconi: pavimento in gres formato cm. 10x20; zona notte: pavimento in ceramica cm. 30x50; vano piano terzo sottotetto: pavimento in parquet laminato incollato; pavimento bagno 1 in ceramica formato cm. 20x20 (h. mt. 2,70); pavimento bagno 2 in ceramica formato cm. 20x20 (h. mt. 2,40); pavimento bagno sottotetto in ceramica formato cm. 20x20 (h. mt. 2,00); I bagni sono dotati dei seguenti apparecchi sanitari: - Bagno 1: lavabo, bidet, water; doccia; - Bagno 2: lavabo, water, bidet, vasca; - Bagno sottotetto: lavabo, bidet, water e doccia. - porte interne in legno tamburato; - portoncino d ingresso blindato con accesso della scala esterna ; 10
- infissi esterni (finestre e porte-finestre in alluminio con, persiane in alluminio in alcuni ambienti ed in altri tapparelle avvolgibili in p.v.c.; - pareti intonacate e tinteggiate; - scala di collegamento al vano sottotetto (piano terzo) con struttura in ferro e rivestimento pedate in legno; - impianto di riscaldamento autonomo con radiatori in ghisa e caldaia pensile alimentata a gas metano; - impianto elettrico sottotraccia;. Lo stato di manutenzione complessivo, a parere del sottoscritto, è sufficiente. G) MISURAZIONE Si è effettuato il rilievo planimetrico dei beni con restituzione grafica in scala 1:100 come da disegno allegato. Sulla base di quanto sopra esposto per il calcolo della superficie è stata considerata la superficie lorda degli ambienti rilevati comprensiva degli spessori dei muri perimetrali, dei muri interni, di 1/2 della muratura comune con altre unità immobiliari o parti condominiali e di 1/4 dei balconi. Il calcolo delle superfici è il seguente: - appartamento (piano secondo e piano terzo)......mq. 242,00 - balconi MQ. 60,00 : 4 =....MQ. 15,00 TOTALE......MQ. 257,00 H) METODO DI STIMA ADOTTATO Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi 11
recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale, le servitù ove esistenti e la consistenza superficiale dei beni. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. I) ANALISI DELLE CARATTERISTICHE i1) Estrinseche 1) Ambiente economico sociale: buono. L immobile è ubicato nel comune di Silvi (Te) via Giovanni XXIII n. 4. La zona è posta nella nona nord di Silvi Marina; pur trattandosi di una zona periferica è dotata di servizi commerciali a breve distanza; la zona è urbanizzata, inserita nel reticolo viario urbano della città ed è posta a breve distanza dal mare; il fabbricato è ubicato in prossimità della strada statale adriatica SS. 16. Collegamenti stradali: buoni. 2) Condizioni climatiche: ottime, clima marittimo. 3) Servizi a rete e commerciali: la zona è dotata di servizi a rete, opere di urbanizzazione primaria e servizi commerciali. i2) Intrinseche 1) Il fabbricato, di cui l unità immobiliare fa parte, si presenta in discreto stato di manutenzione. 2) L appartamento è posto al piano secondo, avente accesso indipendente mediante scala esterna e comprendente pranzo-soggiorno con angolo 12
cottura, tinello con retro-cucina, tre camere, due bagni, due disimpegni, un ripostiglio; sovrastante vano con annesso bagno, al piano terzo sottotetto, avente accesso mediante scala interna; balconi circoscrivono l intera unità immobiliare. Fanno parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare i proporzionali diritti sulle parti comuni. 3) Accessibilità: buona, l immobile è accessibile da via Giovanni XXIII n. 4 4) Funzionalità: ottima considerate le dimensioni e le caratteristiche dell unità immobiliare. 5) Grado di rifinitura: discreto. 6) Stato di manutenzione: discreto. 7) Esposizione: buona. 8) Salubrità: buona. 9) Panoramicità: l appartamento posto al piano secondo con vano sovrastante e non gode di panoramicità significativa. 10) Disponibilità: libero al decreto di trasferimento. L) VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI: In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attualmente il valore al metro quadrato commerciale di unità immobiliari ad uso abitativo, con caratteristiche simili, in questa zona del Comune di Silvi (Te), è di circa Euro 1.300,00 al mq. commerciale; di conseguenza il valore complessivo assunto è di Euro 334.100,00 (euro trecentotrentaquattromilacento/00). 13
Tenuto conto dell impossibilità di escludere vizi occulti, considerando un abbattimento del 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, il prezzo proposto per la vendita è di Euro 268.000,00 (euro duecentosessantottomila/00). M) PROPOSTA DI VENDITA - Lotto unico. N) REGIME FISCALE - I beni sono soggetti a tassa di registro. O) GESTIONE L appartamento è attualmente utilizzato dall esecutato che ha richiesto al G.E. la possibilità di continuare ad occupare temporaneamente l immobile. L esecutato ha dichiarato che non esiste Amministratore di condominio e pertanto il sottoscritto c.t.u. non conosce se vi sono eventuali debiti per spese condominiali. Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti (comuni ed esclusivi), pertanto, l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di adeguamento degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. P) RIEPILOGO FINALE Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti. 14
- Esiste, corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale attuale. - La piantina catastale non riporta le modifiche interne apportate pertanto dovrà essere effettuata la variazione a cura e spese dell aggiudicatario. - Situazione edilizia : da informazioni assunte e documentazione acquisita presso l archivio del Comune di Silvi, relativamente al fabbricato di cui l unità immobiliare oggetto di pignoramento fa parte, risultano i seguenti provvedimenti autorizzativi: - Concessione edilizia n. 1160 del 14/07/1982; - Nulla-osta n. 33/2003/C del 31/07/2003; - Permesso di costruire in sanatoria n. 019/2003/C del 27/08/2003 - Autorizzazione di agibilità n. 676/2003 del 08/09/2003. Dal rilievo dello stato di fatto sono state riscontrate le seguenti difformità rispetto ai provvedimenti autorizzativi sopra indicati: - su parte del balcone lato est è stata realizzata una tettoia in legno; - all interno dell unità immobiliare è stato realizzato un retro-cucina in sostituzione di un w.c.. - sempre all interno dell unità immobiliare è stato creato un disimpegno che consente l accesso diretto alla zona notte evitando il passaggio attraverso il soggiorno. A parere del sottoscritto, la tettoia esterna dovrà essere rimossa a cura e spese dell aggiudicatario; per le modifiche sopra descritte, apportate all interno 15
dell unità immobiliare, l aggiudicatario potrà, a sua cura e spese, avanzare istanza di sanatoria nei modi e tempi di legge. - Provenienza: A:. nato a. il.. DA:. per atto di compravendita rogato dal Notaio in data. rep., trascritto il..al n... - Confini: l appartamento confina nell insieme con via Roma, via Giovanni XXIII, proprietà o aventi causa e proprietà. o aventi causa, salvo altri. - Disponibilità: libero al decreto di trasferimento. - Il valore complessivo assunto è di Euro 334.100,00 (euro trecentotrentaquattromilacento/00). Tenuto conto dell impossibilità di escludere vizi occulti, considerando un ulteriore abbattimento del 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, il prezzo proposto per la vendita è di Euro 268.000,00 (euro duecentosessantottomila/00). - I beni sono soggetti a tassa di registro. * * * Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Con osservanza. Roseto degli Abruzzi Arch. Valentino Di Pietro 16