TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE Concordato Preventivo Story Loris spa in liquidazione - n 4 / 2010 Giudice Delegato: Dott. Carlo Bianchetti Commissario Giudiziale: Adelmo Predari Commissario Liquidatore: Federico Prignacca PERIZIA DI STIMA DELL IMMOBILE SITO IN DESENZANO DEL GARDA (Bs) Per qualsiasi informazione e documentazione riguardo l immobile contattare il Commissario Liquidatore Dott. Federico Prignacca con studio in Montichiari (Bs) via Trieste 77/F, Tel. 030 9981177 Fax 030 9981092, e-mail: procedure@studioprignacca.it.
1 - INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEI BENI IN OGGETTO Nel Catasto Fabbricati del Comune di Desenzano del Garda (BS), l immobile oggetto della presente stima risulta così censito : Nuovo Catasto Fabbricati : foglio 32 particella 206 Sub.4, Categoria C/2, Classe 2 Rendita Catastale Euro 695,93. Parti comuni : foglio 32 particella 206 Sub.6, centrale termica foglio 32 particella 280, cabina elettrica foglio 32 particella 207, area scoperta 2 DESCRIZIONE GENERALE ED IDENTIFICAZIONE DEI BENI L immobile di cui alla presente perizia è un capannone artigianale situato in via Adige n.12 a Desenzano del Garda, attualmente adibito a magazzino. Il fabbricato si trova nello stato di piena proprietà per la quota di 1000/1000 alla Story Loris S.p.a. Il capannone artigianale si compone di un corpo di fabbrica rettangolare con superficie lorda di pavimento pari a 292,00 mq ed altezza massima al colmo pari a mt. 7,50. Sul lato est, adiacente al corpo di fabbrica principale, si trova un locale adibito a centrale termica con superficie lorda di pavimento pari a 14,00 mq ed un altezza interna pari a mt.3,00. Il fabbricato risulta edificato nel 1996 e presenta una struttura a telaio di travi e pilastri prefabbricati con tamponamento a pannelli di cemento. I serramenti sono in alluminio e la copertura in lamiera coibentata. L edificio è direttamente collegato sul lato sud con il fabbricato principale della struttura produttiva della ditta, di cui costituisce il magazzino di deposito dei prodotti finiti. L accesso carraio e pedonale al magazzino avviene attraverso l ingresso principale della ditta Story Loris, posizionato su via Adige ed è poi raggiungibile attraverso la corte comune, che cinge il fabbricato sui tre lati liberi (nord, est e ovest).
L intero lotto di proprietà risulta correttamente recintato e confina a est e a ovest con via Adige, a est con edifici artigianali di altra proprietà, a sud come già precedentemente descritto risulta addossato all edificio principale. Le parti comuni sono la centrale termica, la cabina elettrica e lo spazio esterno di corte comune. Nella zona prospiciente il lato est trova spazio una piscina, attualmente utilizzata come accumulo d acqua per le funzioni antincendio. Per quanto concerne lo stato di conservazione dell immobile, di recente costruzione, non si rilevano difetti visibili o alterazioni di alcuna natura ne sull impianto strutturale, ne sulle finiture architettoniche. 3 COERENZE (tre confini di mappa) A Nord: N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) Foglio 12 Mappale 107- Via Adige A Est: N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) Foglio 12 Mappale 212 A Sud: N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) Foglio 12 Mappale 231 A Ovest: N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) Foglio 12 Mappale 206 (porzione principale edificio) ( Allegato 02 Planimetria catastale)
4 CONFORMITA URBANISTICA Dal punto di vista urbanistico il P.R.G. attualmente vigente nel Comune di Desenzano del Garda, approvato con delibera C.C. n.50 03-07 luglio 2006, classifica l intera area in oggetto in zona: ZTP Zone a tessuto urbano per attività prevalentemente produttive. L edificazione del complesso residenziale è stata regolarmente autorizzata dal Comune di Desenzano del Garda in virtù dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n.7551 del 13-11-1995, con voltura alla Società STORY LORIS S.p.a. del 22 febbraio 1996; Variante alla C.E. N.7551 DEL 13/11/1995 PER AMPLIAMENTO CAPANNONE ESISTENTE con destinazione ARTIGIANALE. Il Comune di Desenzano del Garda, sta attualmente concludendo la stesura del nuovo strumento urbanistico, il Piano di Governo del Territorio, che fisserà le nuove regole edificatorie, i limiti urbanistici e i vincoli dell area in oggetto. Attualmente comunque non ci sono preclusioni alla possibilità, in caso di necessità di separazione del fabbricato in oggetto da quello principale, di creazione di un nuovo accesso carraio alla proprietà. (allegato 3 Concessioni ) 5 PROVENIENZA La proprietà dell immobile è pervenuta alla Story Loris S.p.a. con atto di compravendita del 15/12/2005, Reg. Gen. 76580, Reg. Part. 46821, Numero Repertorio 39946/14717, davanti al Notaio Marco Pozzoli a Desenzano del Garda. (allegato 4 Atto di compravendita )
7 CONSISTENZA IMMOBILE E VALUTAZIONE Criterio di stima utilizzato Nel caso in esame si applica un procedimento di stima analitico/sintetico. E' il caso di ricordare che il procedimento sintetico si basa sulla comparazione, mentre quello analitico giunge al valore ricercato ricostruendo il processo matematico finanziario attraverso il quale si genera il valore del bene. Tanto premesso, nel corso delle indagini di mercato effettuate è stato possibile reperire dati recenti relativi ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati in zone comparabili del territorio del Comune di Desenzano del Garda e delle zone limitrofe. L'indagine di mercato ha consentito di accertare numerose contrattazioni i cui elementi possono costituire attendibile riferimento. Ulteriore ed autorevole riferimento è rappresentato dall'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio, che riporta, divisi per Comune e per Fasce (centrale, semicentrale e periferica) e Microzone Catastali, e per ciascuna delle tipologie edilizie (artigianale, commerciale, abitativa, ecc.) i Valori Immobiliari rilevati dall'ufficio del Territorio nel corso delle valutazioni effettuate per i propri compiti d'istituto. Effettuate le opportune analisi comparative, si ritiene che 690 euro/mq sia il valore medio attribuibile alle unità costituenti l'edificio in esame, considerando in particolare la posizione semicentrale e lo stato di conservazione generale del fabbricato, e prendendo inoltre in considerazione la particolare fase di stallo del mercato immobiliare al momento della presente perizia. In conclusione si ritiene che tali valori siano in linea con l'effettivo apprezzamento del mercato per immobili come quello in valutazione, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche dell immobile in oggetto. Fonti di informazione Agenzia del Territorio Osservatorio Valori Immobiliari Provincia di Brescia; Agenzia del Territorio di Brescia Servizio di Pubblicità Immobiliare; Ufficio Tecnico Comune di Desenzano del Garda; Agenzie Immobiliari Offerte immobili con caratteristiche omogenee on line; Prezzi degli immobili in Desenzano e situazione mercato immobiliare;
VALUTAZIONE IMMOBILE VALORE COMPLESSIVO IMMOBILE mq 292,00 690,00 EURO 201.480,00 Alla luce dei suddetti parametri e considerazioni lo scrivente valuta l immobile euro 201.480,00 (duecentounomilaquattrocentoottanta/00). Con quanto fin qui esposto il sottoscritto ritiene di aver compiutamente assolto l'incarico conferito, rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento in merito. SAL0, 16 APRILE 2010 Arch Nicola Benedetti