TRIBUNALE DI VERONA Sezione FALLIMENTARE Fallimento N. Gen. Rep. 000006/2014 Giudice Delegato Dr. Dott. Fernando PLATANIA Curatore Dott. Filiberto GEMMO ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Bruno Bertazzoni iscritto all'albo della provincia di Bolzano al N. 854 iscritto all'albo del Tribunale di Bolzano al N. 252 C.F. BRTBRN57D21Z345B- P.Iva 01716380983 con studio in Desenzano Del Garda (Brescia) VIA DEGLI OLEANDRI n 4 telefono: 0309902693 cellulare: 3483323351 fax: 0309119595 email: brunobertazzoni@abacoengineering.it Heimdall Studio - www.hestudio.it
. Beni in Cavaion Veronese (Verona) via Porto Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno residenziale sito in Cavaion Veronese (Verona) frazione Sega di Cavaion - località "La Grola" via Porto. Superficie complessiva di circa mq 8195. Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1605 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1956 mq. confinante a NORD con i mappali 1612,1615, 1647; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con i mappali 1651 e 1652; confinante a OVEST con i mappali 534, 1644, 1648 e 1650. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1607 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1167 mq. confinante a NORD con i mappali 1601,1317, 1616; confinante a EST con il mappale 1646; confinante a SUD con i mappali 1648 e 1649; confinante a OVEST con strada SP27a. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1611 categoria F1 area urbana, superficie catastale 382 mq. confinante a NORD con i mappali 1651 e 1652; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con i mappali 723 e 316; confinante a OVEST con i mappali 316 e 536. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1612 categoria F1 area urbana, superficie catastale 91 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1646 e 1647. 2 di 15
- fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1613 categoria F1 area urbana, superficie catastale 47 mq. confinante a NORD con il mappale 1607; confinante a EST con i mappali 1649, 1645 e 1644; confinante a SUD con il mappale 534; confinante a OVEST con strada SP27a. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1614 categoria F1 area urbana, superficie catastale 31 mq. confinante a NORD con il mappale 1605; confinante a SUD con i mappali 1606 e 1646; confinante a OVEST con il mappale 1646. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1615 categoria F1 area urbana, superficie catastale 26 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a EST con i mappali 1647 e 1647; confinante a SUD con i mappali 1605 e 1650; confinante a OVEST con il mappale 1607. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1616 categoria F1 area urbana, superficie catastale 17 mq. confinante a NORD con strada via Porto; confinante a EST con i mappali 1605 e 1607; confinante a SUD con il mappale 1607; confinante a OVEST con il mappale 1317. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1617 categoria F1 area urbana, superficie catastale 7 mq. confinante a NORD con strada via Porto; confinante a EST con il mappale 321; confinante a SUD con i mappali 321 e 320; confinante a OVEST con il mappale 1605. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1644 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1265 mq. confinante a NORD con i mappali 1645, 1648 e 1605; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1645 e 1613. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1645 categoria F1 area urbana, superficie catastale 50 mq. confinante a NORD con il mappale 1649; confinante a EST con il mappale 1644; confinante a SUD con il mappale 1644; confinante a OVEST con il mappale 1613. 3 di 15
- fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1646 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1077 mq. confinante a NORD con i mappali 1605, 1607 e 1614; confinante a SUD con i mappali 1612, 1615 e 1647; confinante a OVEST con il mappale 1607. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1647 categoria F1 area urbana, superficie catastale 12 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a EST con il mappale 1612; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1605 e 1615. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1648 categoria F1 area urbana, superficie catastale 838 mq. confinante a NORD con ii mappali 1607, 1615 e 1650; confinante a SUD con il mappale 1644; confinante a OVEST con il mappale 1649. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1649 categoria F1 area urbana, superficie catastale 207 mq. confinante a NORD con il mappale 1607; confinante a EST con il mappale 1648; confinante a SUD con il mappale 1645; confinante a OVEST con il mappale 1613. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1650 categoria F1 area urbana, superficie catastale 8 mq. confinante a NORD con il mappale 1615; confinante a SUD con i mappali 1605 e 1648; confinante a OVEST con il mappale 1648. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1651 categoria F1 area urbana, superficie catastale 939 mq. confinante a NORD con il mappale 1605; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con il mappale 1611; confinante a OVEST con il mappale 1652. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1652 categoria F1 area urbana, superficie catastale 75 mq. confinante a NORD con i mappali 534 e 1605; confinante a EST con il mappale 1651; confinante a SUD con i mappali 536 e 1611; confinante a OVEST con i mappali 534, 535 e 536. 4 di 15
- terreni: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1601 superficie catastale 00 are 02 ca. confinante a NORD con il mappale 1317; confinante a EST con il mappale 1607; confinante a SUD con il mappale 1607; confinante a OVEST con il mappale 1607. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni. 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: AUTORIZZAZIONE esecuzione opere di urbanizzazione primaria relative al Piano di recupero La Grola a firma di Consorzio di Bonifica Veronese in data 01/09/2011 ai nn. prot. n. 13419 - da realizzare lungo il canale adduttore principale in loc. Sega di Cavaion, con costituzione di varie servitù, quantificando l'indennità complessiva a corpo in 30.000,00. La ditta lottizzante versa una caparra di acconto di 6.000,000 concordando con il Consorzio la data per il versamento del saldo pari ad 24.000,00, e provvede ad eseguire i lavori non completandoli.. REVOCA AUTORIZZAZIONE E RIPRISTINO LUOGHI a firma di Consorzio di Bonifica in data 16/04/2013 ai nn. prot. n. 6641 - Visto che la ditta lottizzante non ha provveduto sia al saldo che alla stipula dell atto di costituzione della servitù e al pagamento della concessione provvisorio emessa, il Consorzio di Bonifica revoca l autorizzazione e ordina entro trenta giorni l eliminazione delle opere realizzate (ponte compreso) ed il ripristino dei luoghi. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di S.C.S. SOC. COOP. (SEDE ROVERETO), contro LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL, a firma di TRIBUNALE ROVERETO (TN) in data 25/10/2012 ai nn. rep. 604/2012 iscritto a VERONA in data 27/03/2013 ai nn. 10983 RG -- 1220 RP importo ipoteca: 67.150,00 importo capitale: 48.400,00 4.2.2. Pignoramenti: Pignoramento derivante da ATTO GIUDIZIARIO a favore di FACINCANI LUCIO contro LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO VERONA in data 25/11/2013 ai nn. rep. 11667/2013 trascritto a VERONA in data 30/01/2014 ai nn. 2773 RG -- 2087 RP 5 di 15
4.2.3. Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DI LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL contro LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL a firma di TRIBUNALE VERONA in data 29/01/2014 ai nn. rep. 9/2014 trascritto a VERONA in data 14/02/2014 ai nn. 4312 RG -- 3164 RP 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL. proprietario dal 19/04/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Floriana ZAGO di Sant'Ambrogio di Valpolicella in data 19/04/2007 ai nn. rep. n. 27593 racc. n. 8656 registrato a VERONA in data 27/04/2007 ai nn. 7215 serie 1T trascritto a VERONA in data 28/04/2007 ai nn. 21178 RG -- 12384 RP Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali num. 578-882- 579-641 LOTTIZZAZIONI E COSTRUZIONI SRL. proprietario dal 19/04/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Floriana ZAGO di Sant'Ambrogio di Valpolicella in data 19/04/2007 ai nn. repertorio n.27595 rac. n. 8657 registrato a VERONA in data 02/05/2007 ai nn. 7441 serie 1T trascritto a VERONA in data 03/05/2007 ai nn. 21787 RG -- 12691 RP Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali n. 1377-315- 398-314- 542-576- 587 6.2 Precedenti proprietari: CECCHINI LILIANA, CECCHINI MAURIZIO, CECCHINI CINZIA. proprietario dal 20/02/1998 al 19/04/2007 in forza di denuncia di successione con atto registrato a VERONA in data 05/08/1998 ai nn. n. 30 Vol 811 -- n. 50 Vol 794 Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali num. 578 (per 1/1), 882 (per 1/1), 579 (per 1/1), 641 (per 3/6) CHIEREGHINI NELLA. proprietario dal 04/06/1998 al 19/04/2007 in forza di denuncia di successione con atto registrato a VERONA in data 04/06/1998 ai nn. n. 74 Vol 804 Riferito limitatamente a: Foglio 14 map. n. 641 (per 1/2) CECCHINI PAOLO. proprietario dal 03/09/1997 al 04/06/1998 in forza di denuncia di successione con atto registrato a VERONA in data 02/03/1998 ai nn. n. 49 Vol. 795 Riferito limitatamente a: Foglio 14 map. num. 641 (per 1/2) CECCHINI ANGELO e CECCHINI MARIO.proprietario da data antecedente il ventennio al 03/09/1997 Riferito limitatamente a: Foglio 14 map. num. 641 CECCHINI ANGELO e CECCHINI MARIO.proprietario da data antecedente il ventennio al 20/02/1998 Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali num. 578-882 - 579 IMMOBILIARE LA GROLA S.R.L. proprietario dal 14/04/2003 al 19/04/2007 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Vincenzo QUARANTINO di Verona in data 14/04/2003 ai nn. rep. n. 117570 registrato a VERONA 1 in data 23/04/2003 ai nn. 1289 Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali n. 1377-315 - 398-314 - 542-576 - 587 6 di 15
7. PRATICHE EDILIZIE: I.M.A. INDUSTRIA MARMI ADIGE SPA.proprietario da data antecedente il ventennio al 14/04/2003 Riferito limitatamente a: Foglio 14 mappali n. 1377-315 - 398-314 - 542-576 - 587 CONVENZIONE URBANISTICA PdR per lavori di Convenzione Urbanistica per la realizzazione del Piano di Recupero intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl. Convenzione rilasciata in data 29/09/2011- n. prot. prot. Rep. 846 - giusto Atto del Segretario Comunale La convezione prevede la monetizzazione per la mancata cessione delle aree di urbanizzazione secondaria ed è stabilita la cifra totale in 197.005,000 - versati alla Tesoreria Comunale in data 31.08.2011. PERMESSO DI COSTRUIRE n. 4362 per lavori di Opere di urbanizzazione intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 17/11/2011- n. prot. 10880/11 Il termine di ultimazione dei lavori non può superare i tre anni dallinizio lavori. Descrizione terreno residenziale di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno residenziale sito in Cavaion Veronese (Verona) frazione Sega di Cavaion - località "La Grola" via Porto. Superficie complessiva di circa 8'195 mq. Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1605 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1956 mq. confinante a NORD con i mappali 1612,1615, 1647; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con i mappali 1651 e 1652; confinante a OVEST con i mappali 534, 1644, 1648 e 1650. 7 di 15
- fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1607 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1167 mq. confinante a NORD con i mappali 1601,1317, 1616; confinante a EST con il mappale 1646; confinante a SUD con i mappali 1648 e 1649; confinante a OVEST con strada SP27a. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1611 categoria F1 area urbana, superficie catastale 382 mq. confinante a NORD con i mappali 1651 e 1652; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con i mappali 723 e 316; confinante a OVEST con i mappali 316 e 536. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1612 categoria F1 area urbana, superficie catastale 91 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1646 e 1647. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1613 categoria F1 area urbana, superficie catastale 47 mq. confinante a NORD con il mappale 1607; confinante a EST con i mappali 1649, 1645 e 1644; confinante a SUD con il mappale 534; confinante a OVEST con strada SP27a. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1614 categoria F1 area urbana, superficie catastale 31 mq. confinante a NORD con il mappale 1605; confinante a SUD con i mappali 1606 e 1646; confinante a OVEST con il mappale 1646. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1615 categoria F1 area urbana, superficie catastale 26 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a EST con i mappali 1647 e 1647; confinante a SUD con i mappali 1605 e 1650; confinante a OVEST con il mappale 1607. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1616 categoria F1 area urbana, superficie catastale 17 mq. confinante a NORD con strada via Porto; confinante a EST con i mappal 1605 e 1607; confinante a SUD con il mappale 1607; confinante a OVEST con il mappale 1317. 8 di 15
- fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1617 categoria F1 area urbana, superficie catastale 7 mq. confinante a NORD con strada via Porto; confinante a EST con il mappale 321; confinante a SUD con i mappali 321 e 320; confinante a OVEST con il mappale 1605. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1644 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1265 mq. confinante a NORD con i mappali 1645, 1648 e 1605; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1645 e 1613. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1645 categoria F1 area urbana, superficie catastale 50 mq. confinante a NORD con il mappale 1649; confinante a EST con il mappale 1644; confinante a SUD con il mappale 1644; confinante a OVEST con il mappale 1613. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1646 categoria F1 area urbana, superficie catastale 1077 mq. confinante a NORD con i mappali 1605, 1607 e 1614; confinante a SUD con i mappal 1612, 1615 e 1647; confinante a OVEST con il mappale 1607. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1647 categoria F1 area urbana, superficie catastale 12 mq. confinante a NORD con il mappale 1646; confinante a EST con il mappale 1612; confinante a SUD con il mappale 1605; confinante a OVEST con i mappali 1605 e 1615. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1648 categoria F1 area urbana, superficie catastale 838 mq. confinante a NORD con ii mappali 1607, 1615 e 1650; confinante a SUD con il mappale 1644; confinante a OVEST con il mappale 1649. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1649 categoria F1 area urbana, superficie catastale 207 mq. confinante a NORD con il mappale 1607; confinante a EST con il mappale 1648; confinante a SUD con il mappale 1645; confinante a OVEST con il mappale 1613. 9 di 15
- fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1650 categoria F1 area urbana, superficie catastale 8 mq. confinante a NORD con il mappale 1615; confinante a SUD con i mappali 1605 e 1648; confinante a OVEST con il mappale 1648. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1651 categoria F1 area urbana, superficie catastale 939 mq. confinante a NORD con il mappale 1605; confinante a EST con il mappale 320; confinante a SUD con il mappale 1611; confinante a OVEST con il mappale 1652. - fabbricati: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1652 categoria F1 area urbana, superficie catastale 75 mq. confinante a NORD con i mappali 534 e 1605; confinante a EST con il mappale 1651; confinante a SUD con i mappali 536 e 1611; confinante a OVEST con i mappali 534, 535 e 536. - terreni: intestata a Lottizzazioni & Costruzioni srl foglio 14 mappale 1601 superficie catastale 00 are 02 ca. confinante a NORD con il mappale 1317; confinante a EST con il mappale 1607; confinante a SUD con il mappale 1607; confinante a OVEST con il mappale 1607. Il terreno ha una forma trapezoidale ed una orografia terrazzata. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera Variante parziale al P.R.G. n. 24 ai sensi art. 50 comma IV L.R. 61/85, approvata con delibera del Consiglio Comunale il 17.05.2013 l'immobile è identificato nella zona zona di degrado ( PdR ) 10 di 15
Norme tecniche ed indici: Norme tecniche di Attuazione : Piano di Recupero di iniziativa pubblica o privata o d ufficio Art. 8 e Art. 40 Le aree del lotto rientrano nell' ambito di intervento della zona di degrado con attività produttiva non più confermate ma da trasferire e con obbligo di strumento urbanistico attuativo (P.d.R.), con tipologia ammessa residenziale a schiera o a corte, con le prescrizioni della zona "Fd" a parcheggio e la fascia di rispetto del canale di irrigazione Medio Adige. 11 di 15
Destinazione foglio 14 mappale 1605 foglio 14 mappale 1607 foglio 14 mappale 1611 foglio 14 mappale 1612 foglio 14 mappale 1613 foglio 14 mappale 1614 foglio 14 mappale 1615 foglio 14 mappale 1616 foglio 14 mappale 1617 foglio 14 mappale 1644 foglio 14 mappale 1645 foglio 14 mappale 1646 foglio 14 mappale 1647 foglio 14 mappale 1648 foglio 14 mappale 1649 foglio 14 mappale 1650 foglio 14 mappale 1651 foglio 14 mappale 1652 foglio 14 mappale 1601 Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente 1.956,00 1,00 1.956,00 1.167,00 1,00 1.167,00 382,00 1,00 382,00 91,00 1,00 91,00 47,00 1,00 41,00 31,00 1,00 31,00 26,00 1,00 26,00 17,00 1,00 17,00 7,00 1,00 7,00 1.265,00 1,00 1.265,00 50,00 1,00 50,00 1.077,00 1,00 1.077,00 12,00 1,00 12,00 838,00 1,00 838,00 207,00 1,00 207,00 8,00 1,00 8,00 939,00 1,00 939,00 75,00 1,00 75,00 2,00 1,00 2,00 8.197,00 8.197,00 12 di 15
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Il terreno in oggetto ha superficie catastale complessiva di m2 8'195 Sulla base dei dati stereometrici previsti dal progetto Piano di Recupero La Grola e della relativa Convenzione Urbanistica, per la realizzazione del piano di recupero, licenziata in data 29-set-11 al repertorio del Segretario Comunale n 846, si rilevano i seguenti dati edificatori: - volumetria m3 12'295,50 - superficie utile m 2 4'098,50 commercialmente pari a 4'098,50 m 2 (coefficiente correttivo 100%); - superficie interrata m 2 538,00 commercialmente pari a 322,80 m 2 (coefficiente correttivo 60%); - superficie a parcheggio in superficie m 2 0,00 - superficie non residenziale (spazi comuni) m 2 997,50 commercialmente pari a 149,63 m 2 (coefficiente correttivo 15%); complessivamente la superficie commerciale ragguagliata vendibile risulta essere pari a 4'570,93 m 2. "Al fine della stima del terreno edificabile, si è proceduto con il metodo sintetico-comparativo a costo di trasformazione; in pratica il valore dell area è stato stabilito dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato." Si prende in considerazione, in quanto dato ufficiale, ciò che è riportato all art. 36 comma 7 del D.L. 4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, con il quale viene stabilito che, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza deve essere determinato come percentuale non inferiore al 20% del costo complessivo dei fabbricati. Per la presente stima si ritiene opportuno adottare, quale incidenza costo del terreno, il valore del 20,0% Il valore di mercato delle costruzioni realizzate con tipologia confrontabile a quella possibile nell'area oggetto di stima è stato stabilito acquisendo informazioni presso il borsino immobiliare e le agenzie di compravendita operanti nel territorio, in relazione a compravendite avvenute recentemente in zona; il valore medio ponderale di un appartamento nuovo, di fascia medio-bassa in CAVAION, frazione Segaè risultato pari a 1'340,00 /m 2 Considerato che una iniziativa imprenditoriale comporta un rischio di impresa che deve essere compensato con un profitto ad oggi stimato nel 10,0%, a cui deve sommarsi il costo delle risorse economiche e i costi generali di impresa, complessivamente stimati al 15,0%, il costo unitario della realizzazione del fabbricato sarà pari a Cfu =1'340,00 / (1+0,1+0,15) = 1'072,00 /m 2 Il costo complessivo della realizzazione del fabbricato sarà pari a: Cf =4'570,9 * 1'072,00 = 4'900'031,60 da cui si ricava il valore complessivo dellarea edificabile Va=Cf * 20,0% = 980'006,32 e quindi il costo unitario del terreno edificabile risulta essere pari a Vau=Va / 8'195 = 120,00 /m 2. 13 di 15
8.2. Fonti di informazione Catasto di VERONA, Conservatoria dei Registri Immobiliari di VERONA, ufficio tecnico di CAVAION VERONESE, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia delle Entrate OMI - Istat - Banca d'italia - Il Sole 24 Ore - Portali immobiliari - Locandine pubblicitarie. 8.3. Valutazione corpi A. Terreno residenziale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente foglio 14 mappale 1605 1.956,00 120,00 234.720,00 foglio 14 mappale 1607 1.167,00 120,00 140.040,00 foglio 14 mappale 1611 382,00 120,00 45.840,00 foglio 14 mappale 1612 91,00 120,00 10.920,00 foglio 14 mappale 1613 47,00 120,00 5.640,00 foglio 14 mappale 1614 31,00 120,00 3.720,00 foglio 14 mappale 1615 26,00 120,00 3.120,00 foglio 14 mappale 1616 17,00 120,00 2.040,00 foglio 14 mappale 1617 7,00 120,00 840,00 foglio 14 mappale 1644 1.265,00 120,00 151.800,00 foglio 14 mappale 1645 50,00 120,00 6.000,00 foglio 14 mappale 1646 1.077,00 120,00 129.240,00 foglio 14 mappale 1647 12,00 120,00 1.440,00 foglio 14 mappale 1648 838,00 120,00 100.560,00 foglio 14 mappale 1649 207,00 120,00 24.840,00 foglio 14 mappale 1650 8,00 120,00 960,00 foglio 14 mappale 1651 939,00 120,00 112.680,00 foglio 14 mappale 1652 75,00 120,00 9.000,00 foglio 14 mappale 1601 2,00 120,00 240,00 8.197,00 983.640,00 - Valore corpo: 983.640,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 983.640,00 - Valore complessivo diritto e quota: 983.640,00 Riepilogo: Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota ponderale A terreno residenziale 8195 983.640,00 983.640,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese alla vendita: 147.546,00 Riduzione del 20% per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 196.728,00 14 di 15
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 639.366,00 Il prezzo a base d asta, del Lotto 001, per diritto e quota di 1000/1000 può essere fissato in 640.000,00 Relazione lotto 001 creata in data 13/12/2015 Codice documento: F161-14-000006-001 il perito Dott. Ing. Bruno Bertazzoni 15 di 15