PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA OGGETTO Stima dei valori di mercato al 18.11.2015 del seguente bene: - Tre alloggi ad uso residenziale sito nel comune di Milano in via Cavezzali 11 piano 9, di proprietà della Società Il Distributore Commerciale s.r.l. in liquidazione con sede in Milano, via G. Ripamonti 66. INCARICO PROFESSIONALE Relazione dell'arch. Marco Sala, nato a Milano il 13.02.1967, con studio professionale in Milano via Lombardini 14, iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Pavia al n 643 per conto di AL14 srl con sede in via Lombardini 14 avente incarico in data 13.10.2015. NOTIZIE PRELIMINARI E LIMITI DI INDAGINE La stima è stata preceduta dai sopralluoghi agli immobile il 30 ottobre 2015 e il 9 novembre 2015, onde verificarne ubicazione, consistenza, stato di conservazione, nonché esatta identificazione. CRITERIO DI STIMA Per valore di mercato dell immobile si intende il suo più probabile prezzo di trasferimento in una libera compravendita. Il metodo adottato è il comparativo basato sul raffronto fra il bene oggetto di stima e altri simili, offerti sul mercato locale nel medesimo periodo. La stima è rivolta ad individuare quel prezzo che verrebbe liberamente negoziato fra due ordinari soggetti sociali (venditore ed acquirente) nell'ipotesi di una vendita in un clima non alterato da nessuna particolare tensione negoziale. Più in particolare si terrà conto della situazione urbanistica, della qualificazione ambientale ed infrastrutturale, delle condizioni di conservazione, delle tipologie e delle superfici. Nelle valutazioni si comprendono implicitamente (ove del caso) le quote parte di aree condominiali. DATI CATASTALI Visure del 10/11/2015 - Agenzia del Territorio di Milano Catasto Fabbricati: Comune di Milano Intestatari: Il Distributore Commerciale s.r.l. con sede in Milano, cf 12641010157 201 193 792 3 A/2 11 4 vani Totale 97 mq 950,28
201 193 793 3 A/2 11 4 vani - 950,28 201 193 791 3 A/2 11 5 vani Totale 118 mq 1.187,85 201 193 715 3 C/6 2 Totale 201 193 716 3 C/6 2 Totale 201 193 717 3 C/6 2 Totale 201 193 718 3 C/6 2 Totale 201 193 719 3 C/6 2 Totale
201 193 720 3 C/6 2 Totale NOTE Per l appartamento censito al sub. 791 le planimetrie catastali non coincidono con lo stato di fatto in corrispondenza delle zone denominate verande. DATI URBANISTICI Lo strumento urbanistico vigente è il Piano del Governo del Territorio (PGT) L'immobile è inquadrato all'interno dell'area denominata ARU (Titolo II Capo III) Tessuto di rinnovamento urbano (art 17.2) VINCOLI Il fabbricato non è gravato da vincoli DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE UBICAZIONE L immobile è ubicato in zona semi periferica nella prima fascia esterna alla cerchia ferroviaria nelle immediate vicinanze della via Padova (zona DECENTRAMENTO 2) a circa 200 m. dagli uffici comunali di zona, 900 metri dalla stazione MM1 Turro, 1000 metri dalla stazione MM2 Cimiano, e a circa 200 metri dall innesto della via Palmanova (uscita dalla città verso le tangenziali). La via Padova in quel tratto è dotata di attività commerciali al dettaglio. STATO DI CONSISTENZA I tre appartamenti sono posti all ultimo piano dell edificio, distribuiti da un disimpegno al quale si accede dalla scala di collegamento dal piano sottostante, ove è posto lo sbarco degli ascensori. I tre appartamenti risultano simili nella distribuzione planimetrica. Dall ingresso si accede direttamente al soggiorno che comunica con una ampia veranda. Il soggiorno comunica anche con la cucina ed un bagno di servizio; la zona notte è distribuita da un corridoio e composta da due camere più bagno. L appartamento è circondato da un ampio terrazzo panoramico su tre lati. STATO CONSERVATIVO Gli appartamenti si presentano in buono stato conservativo. Le finiture sono di buon livello con serramenti in ferro-legno e vetrocamera, pareti a stucco veneziano in soggiorno e alcune camere, pavimenti in parquet. I locali sono dotati di impianto di riscaldamento e condizionamento con fan-coil.
Presenza di alcune infiltrazione di piccola entità nella zona soggiorno. Gli ascensori non sono funzionanti. I posti auto risultano accessibili dal cortile condominiale e non sono identificati o delimitati NORMATIVA IMPIANTI D.M. 37/2008 Impiantistica da ri-certificare STATO LOCATIVO Le unità immobiliari non sono attualmente affittate. CONSISTENZA Le superfici in mq sono ricavate dalle visure e/o dalle planimetrie catastali, in alternativa sono dedotte dalle planimetrie gli atti e verifiche eseguite in sede di sopralluogo. In dettaglio: Appartamento 1 da visura e rilievo: 118 mq Appartamento 2 da visura e rilievo: 97 mq Appartamento 3 da ricavato da planimetria e rilievo: 97 mq Posti auto a raso di pertinenza: 6 NOTE PERITALI Caratteristiche significative dell'unità considerate implicitamente nella stima. Aspetti positivi: - La posizione degli appartamenti siti al nono piano dell'edificio è molto favorevole e consente una vista panoramica dell'intera città, è previsto inoltre l'uso esclusivo del terrazzo che per forma e superficie è da considerarsi un spazio ben utilizzabile. - La disposizione interna degli appartamenti è ben concepita e le funzioni abitative sono ben distribuite. Aspetti negativi: - Dalle indagini e valutazioni effettuate risulta che il contesto territoriale in cui è inserito l'immobile presenta una bassa dinamicità di mercato. - Le parti comuni del condominio si trovano in uno stato di degrado che individua una manutenzione carente, sia delle strutture che degli impianti. - La mancanza dell'ascensore che porta diretta al piano è molto penalizzante per l'accesso agli appartamenti dato il numero dei piani da percorrere a piedi. - Si renderà necessario un rinnovo delle finiture presenti all'interno degli appartamenti.
STIMA DEL BENE In base alle considerazioni esposte, tenute presenti consistenza, caratteristiche, destinazione d'uso e ubicazione dell immobile, fatta ogni altra considerazione di perizia e pratica, al 18 novembre 2015, si esprime il valore di mercato dei tre alloggi ad uso residenziale e terrazze pertinenziali siti in via Cavezzali 11 Posto: S.: Superficie commerciale (in mq) V.M.: Valore medio rilevato in zona per immobili di caratteristiche similari (in /mq); V.: Valore totale (in ). S x V.M. = V. Viene considerato un valore medio per appartamento di /mq 1.500,00 Viene considerato un valore medio per i posti auto di /cad 4.000,00 Totale Appartamenti e pertinenze mq 312,00 x /mq 1.500,00 = 468.000,00 Deprezzamento dovuto alla mancanza di ascensore -40% Deprezzamento dovuto al mercato poco dinamico -10% Deprezzamento dovuto allo stato di degrado delle parti e impianti comuni -20% Deprezzamento dovuto allo stato di degrado delle finiture interne -5% Maggior valore dovuto alla posizione alta +5% Maggior valore dovuto alla presenza di terrazzo +5% Maggior valore dovuto alla disposizione interna +5% Deprezzamento complessivo -60% Totale valore appartamenti: 468.000,00-60%= 187.200,00 Totale valore posti auto 6x4.000,00 = 24.000,00
Totale valore complessivo = 187.200,00+24.000,00 = 211.200,00 VALORE MEDIO ARROTONDATO: 215.000,00 (duecentoquindicimila/00). in fede (arch. Marco Sala) Milano, 18 Novembre 2015 Si allega: - documentazione fotografica - visura aggiornata al 10/11/2015