TRIBUNALE DI PALMI Consulenza tecnica d ufficio disposta dal G.E. dr.ssa Raffaella M. Gigantesco, con provvedimento del 14/01/2005, nella procedura esecutiva n 100/94 R.G.Es. promossa dal Banco di Sicilia (succeduto alla Gestione Crediti S.p.A. già Banca del Sud S.p.A.) contro Eburnea Michele ed Eburnea Salvatore. PREMESSA Il sottoscritto dr Antonio Zinnato, nominato ausiliario del Giudice delle Esecuzioni con l incarico di aggiornare la CTU in relazione al lotto n 2, ha redatto la presente relazione. I dati e le informazioni riportati sono stati rilevati nel corso delle indagini espletate e durante le operazioni di sopralluogo svolte, previa regolare comunicazione alle parti, il giorno 4 giugno 2005 sugli immobili pignorati siti in San Pietro di Caridà. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA BENI PIGNORATI Pignoramento procedura n 100/94, notificato il 02/06/1994 trascritto: C.RR.II. di R.C. il 9 giugno 1994 ai numeri 9420 R.G./8130 R.P. Banca del Sud S.p.A. con sede in Messina. beni pignorati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1a) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particelle 126/b e 26/a. 1b) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particelle 126/b e 26/a. 2 ) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, 1
Note: a) La particella 126/b del foglio 27 del comune di Laureana di Borrello di cui al punto 1a è stata venduta all asta svoltasi il dì 08/10/2003. b) La particella 26/a del foglio 27 di cui al punto 1b non appartiene all esecutato. c) I beni di cui al punto 2 costituiscono l oggetto della presente relazione. DATI CATASTALI: Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, beni intestati al signor Eburnea Salvatore, nato a Galatro il 27/07/1933, per la piena proprietà dell intero, Foglio 5 particella 7, incolto produttivo, classe unica, are 04.50, R.D. 0,07, R.A. 0,02; particella 8, pascolo arborato, classe 2, are 13.00, R.D. 1,07, R.A. 0,34; particella 9, incolto produttivo, classe unica, are 06.10, R.D. 0,09, R.A. 0,03; particella 10, pascolo arborato, classe 2, are 21.80, R.D. 1,80, R.A. 0,56; particella 11, pascolo arborato, classe 2, are 10.30, R.D. 0,85, R.A. 0,27; particella 35, incolto produttivo, classe unica, are 56.00, R.D. 0,87, R.A. 0,29; particella 37, incolto produttivo, classe unica, are 53.10, R.D. 0,82, R.A. 0,27; particella 38, pascolo arborato, classe 2, ettari 1.02.00, R.D. 8,43, R.A. 2,63; particella 39, incolto produttivo, classe unica, are 54.60, R.D. 0,85, R.A. 0,28; particella 42, incolto produttivo, classe unica, are 02.20, R.D. 0,03, R.A. 0,01; particella 70, incolto produttivo, classe unica, are 22.20, R.D. 0,34, R.A. 0,11; particella 71, incolto produttivo, classe unica, are 07.30, R.D. 0,11, R.A. 0,04; particella 78, incolto produttivo, classe unica, are 13.90, R.D. 0,22, R.A. 0,07; particella 81, incolto produttivo, classe unica, are 09.10, R.D. 0,14, R.A. 0,05; particella 113, pascolo arborato, classe 2, are 31.30, R.D. 2,59, R.A. 0,81; particella 362, pascolo arborato, classe 2, are 16.70, R.D. 1,38, R.A. 0,43; particella 363, incolto produttivo, classe unica, are 21.70, R.D. 0,34, R.A. 0,11. PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO 2
Beni identificati nel Catasto Terreni di San Pietro di Caridà al foglio 5 con le particelle 70, 71, 78, 363. 1) Intestato: in data anteriore al dì 01/01/1974, per diritti pari all intero, al signor Eburnea Salvatore, nato a Galatro il 27/07/1933 (i beni sono pervenuti al signor Eburnea da Malvaso Fortunata, nata ad Acquaro il 24/08/1912, con atto di compravendita rogato dal notaio Arcangelo Fonti, repertorio n 2001 del dì 11/01/1967, trascritto a Reggio Calabria il 31/01/1967 al numero 1340 di formalità). Beni identificati nel Catasto Terreni di San Pietro di Caridà al foglio 5 con le particelle 9, 10, 7, 8, 11, 35, 37, 38, 39, 42, 81, 113 e 362. 1) Intestati: in data anteriore al dì 01/01/1974, per diritti pari all intero, al signor Eburnea Salvatore, nato a Galatro il 27/07/1933 (le particelle 9 e 10 di proprietà della signora Morfea Annunziata, nata a S. Pietro di Caridà il 17/07/1920, e le particelle 8, 11, 35, 37, 38, 39, 42, 81, 113 e 362 di proprietà del signor Castelli Alberto, nato a S. Pietro di Caridà il 02/03/1909, sono pervenute al signor Eburnea Salvatore con atto di compravendita rogato dal notaio Fortunato Marazzita, repertorio n 1594 del dì 05/08/1965, trascritto a Reggio Calabria il dì 09/08/1965 al numero 10156 di formalità). ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO 1) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 14/12/1990 ai numeri 16553 R.G./1207 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 180.000.000 pari ad 92.962,24. Credito Italiano S.p.A. con sede in Genova. derivante da: decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Messina il 06/12/1990. 3
beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particelle 126/b e 26/a. 2) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, 2) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 18/01/1991 ai numeri 1170 R.G./50 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 155.000.000 pari ad 80.050,82. Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena. derivante da: iscrizione in estensione ad ipoteca giudiziale iscritta presso la C.RR.II. di Messina il 12/01/1991 al numero 94 di R.P. beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particella 126/b; foglio 40, particella 26/a. 2) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, 3) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 18/01/1991 ai numeri 1246 R.G./51 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 240.000.000 pari ad 123.949,66. Banco di Credito Siciliano S.p.A. con sede in Canicattì. 4
derivante da: decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Messina, n 2348 del 21/12/1990. beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particella 126/b e 126/c; foglio 40, particella 26/a. 2) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 5, 7, 8, 10, 11, 35, 37, 4) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 08/02/1991 ai numeri 2802 R.G./120 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 240.000.000 pari ad 123.949,66. Banca Popolare di Santa Venera soc. coop. a r.l. con sede in Acireale. derivante da: decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Messina il 30/11/1990. beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particella 126/b e 126/c; foglio 40, particella 26/a. 2) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, 5) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 30/05/1991 al numero 571 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 295.000.000 pari ad 152.354,79. Banco di Sicilia, sede di Messina. 5
derivante da: iscrizione in estensione ad ipoteca iscritta presso la C.RR.II. di Messina il dì 01/02/1991 al numero 277 di R.P. beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 1) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particella 126/a, 126/b e 126/c. 2) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, 6) Ipoteca giudiziale: Iscritta: in data 06/06/1991 al numero 606 R.P. Conservatoria RR.II. di R.C per 240.000.000 pari ad 123.949,66. Banca del Sud con sede in Messina. derivante da: iscrizione in estensione ad ipoteca iscritta presso la C.RR.II. di Messina il 20/03/1991 al numero 726 di R.P. beni gravati: - di Eburnea Michele, per la piena proprietà dell intero: 3) Catasto Terreni di Laureana di Borrello, foglio 27, particella 126/b. 4) Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particelle 7, 8, 9, 10, 11, 35, 37, ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI SUCCESSIVE AL PIGNORAMENTO Dalle visure effettuate presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Reggio Calabria in data 6
09/05/2005 risulta che successivamente al pignoramento, in relazione all esecutato ed ai beni di cui alla presente procedura, non sono state pubblicate formalità pregiudizievoli. DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA Consistenza: Comune di San Pietro di Caridà località Papasodero fondo rustico incolto della superficie complessiva di ettari 4.45.80. Il bene in oggetto dista circa 4 chilometri dal centro abitato di San Pietro di Caridà ed è raggiungibile dalla Strada Statale n 536 percorrendo la strada comunale Papasodero ; quest ultima, inizialmente asfaltata e poi in terra battuta, è allo stato attuale praticamente impercorribile nel tratto terminale, confinante con l azienda in oggetto, poiché è invasa dai rovi. Il fondo, in unico corpo di forma molto irregolare, si sviluppa, da sud verso nord, dall estremità di un pianoro fino al fondo valle in cui scorre il torrente Chellina. Il terreno, eccezion fatta per la porzione nord confinante con il torrente, presenta nel suo complesso giacitura acclive. L intera azienda versa in uno stato di abbandono ultradecennale. Durante le operazioni di sopralluogo non è stato possibile accedere al fondo né dal lato sud, attraverso i terreni contermini, a causa della natura accidentata del terreno né dal lato nord dove la vegetazione spontanea, grazie all abbondanza di acqua, è cresciuta fino a formare una barriera impenetrabile. Rispetto all epoca del pignoramento, inoltre, anche la qualificazione catastale è cambiata in peggio. In seguito a variazione d ufficio n 17 del 1996, infatti, il terreno è oggi qualificato per ettari 2.50.70 come incolto produttivo e per i rimanenti ettari 1.95.10 come pascolo arborato. Identificazione Catastale: Catasto Terreni di San Pietro di Caridà, foglio 5, particella 7, incolto produttivo, classe unica, are 04.50, R.D. 0,07, R.A. 0,02; particella 8, pascolo arborato, classe 2, are 13.00, R.D. 1,07, R.A. 0,34; particella 9, incolto produttivo, classe unica, are 06.10, R.D. 0,09, R.A. 0,03; particella 10, pascolo arborato, classe 2, are 21.80, R.D. 1,80, R.A. 0,56; particella 11, pascolo arborato, classe 2, are 10.30, R.D. 0,85, R.A. 0,27; particella 35, incolto produttivo, classe unica, are 56.00, R.D. 0,87, R.A. 0,29; particella 37, incolto 7
produttivo, classe unica, are 53.10, R.D. 0,82, R.A. 0,27; particella 38, pascolo arborato, classe 2, ettari 1.02.00, R.D. 8,43, R.A. 2,63; particella 39, incolto produttivo, classe unica, are 54.60, R.D. 0,85, R.A. 0,28; particella 42, incolto produttivo, classe unica, are 02.20, R.D. 0,03, R.A. 0,01; particella 70, incolto produttivo, classe unica, are 22.20, R.D. 0,34, R.A. 0,11; particella 71, incolto produttivo, classe unica, are 07.30, R.D. 0,11, R.A. 0,04; particella 78, incolto produttivo, classe unica, are 13.90, R.D. 0,22, R.A. 0,07; particella 81, incolto produttivo, classe unica, are 09.10, R.D. 0,14, R.A. 0,05; particella 113, pascolo arborato, classe 2, are 31.30, R.D. 2,59, R.A. 0,81; particella 362, pascolo arborato, classe 2, are 16.70, R.D. 1,38, R.A. 0,43; particella 363, incolto produttivo, classe unica, are 21.70, R.D. 0,34, R.A. 0,11. Ubicazione e confini: il fondo, ubicato in località Papasodero, a circa quattro chilometri dal centro abitato di San Pietro di Caridà, confina con le particelle 40, 36, 41, 34, 32, 29, 30, 28, 26, 22, 12, 6, 5, torrente Chellina, con le particelle 364, 72, 77, 83, 69, 79, 80, 112, 114, 115, 117 e con la strada comunale Papasodero. Provenienza: pervenuto al debitore in parte con atto di compravendita rogato dal notaio Arcangelo Fonti, repertorio n 2001 del dì 11/01/1967, trascritto a Reggio Calabria il 31/01/1967 al numero 1340 di formalità ed in parte con atto di compravendita rogato dal notaio Fortunato Marazzita, repertorio n 1594 del dì 05/08/1965, trascritto a Reggio Calabria il dì 09/08/1965 al numero 10156 di formalità. Diritto da vendere: intero. Locazioni: nessuna. Vincoli urbanistici: il bene ricade in zona agricola E1. VALUTAZIONE L aspetto economico preso in considerazione ai fini della valutazione del bene è il più probabile valore di mercato. Tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da 8
stimare, il procedimento di stima adottato è quello sintetico-comparativo basato sull esistenza di immobili simili a quello oggetto di valutazione, sulla conoscenza di recenti valori di compravendita di beni simili e sull esistenza di parametri in comune tra i beni simili considerati ed il bene oggetto di stima. Il parametro tecnico considerato è l ettaro. Sulla scorta di quanto già esposto nella parte descrittiva, dei rilievi tecnici effettuati nel corso delle operazioni peritali di sopralluogo ed in base alle risultanze delle indagini di mercato effettuate, si ritiene razionale esprimere la seguente valutazione: LOTTO 002 diritto da vendere: piena proprietà Fondo rustico incolto della superficie complessiva di ettari 4.45.80 Valore dell intero: 4.45.80 ha x 5.000,00 /ha = 22.290,00 Per quanto sopra esposto si determina il seguente valore: Prezzo base d asta 22.290,00 L ausiliario del Giudice dr agr. Antonio Zinnato 9