FALLIMENTO N. 2012/128 SOCIETA R.A.I.T. S.R.L.

TRIBUNALE DI NAPOLI VII SEZIONE CIVILE SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 2012/128 SOCIETA R.A.I.T. S.R.L. GIUDICE DELEGATO DOTT. S. DE MATTEIS CURATORE DOTT. G. ARMONIOSO RELAZIONE TECNICA INTEGRATIVA C.T.U. ARCH. VALERIA FERRARA G.D. dott. Stanislao De Matteis 1 / 21

CAP. 1 - PREMESSA p.2 CAP. 2 - RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL PARERE p.3 CAP. 3 - CONCLUSIONI p.7 CAP. 4 - ELENCO DEGLI ALLEGATI p.8 CAP. 1 PREMESSA Con decreto del 19.06.2015 il G.D. dott. S. De Matteis nominava la sottoscritta arch. Valeria Ferrara, iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Napoli al n. 12158 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Napoli al n. 13418 con studio in Napoli al C.so Umberto I, 132, perito estimatore nella procedura fallimentare 2012/128, -Fallimento R.A.I.T. S.R.L.. Avendo avuto comunicazione della suddetta nomina dal curatore fallimentare, dott. Giovanni Armonioso, la sottoscritta, in data 23.06.2015, alla presenza del G.D., dott. De Matteis, e del curatore, dott. Armonioso, prestava il giuramento di rito di bene e fedelmente adempiere alle operazioni affidategli con riguardo al compendio immobiliare sito in Casoria (NA) alla via Giovanni Pascoli n. 35. La sottoscritta, in data 25.01.2016, rispondeva ai quesiti assegnati a mezzo di relazione tecnica di stima, completa dell allegata documentazione richiesta, depositata su supporto cartaceo presso la Cancelleria della Sezione Fallimentare del Tribunale di Napoli, e mediante trasmissione telematica della stessa al curatore dott. G. Armonioso. In data 05.02.2016 il curatore inoltrava alla scrivente il proprio parere, avvalendosi di un tecnico specializzato, in merito alla perizia depositata. Si chiariranno di seguito gli aspetti contenuti nel parere formulato dal curatore in merito alla suddetta perizia, riportando puntualmente i quesiti in essa formulati. G.D. dott. Stanislao De Matteis 2 / 21

CAP. 2 RISPOSTA AI QUESITI 1) Il capannone (corpo B) risulta costruito con regolare concessione edilizia in sanatoria su di un lotto che nel certificato di destinazione urbanistica ricade in zona E1 Agricola di Rispetto (dove in sostanza non è consentito di norma realizzare costruzioni) mentre nella concessione tale zona è definita area D2 - Industriale. Ciò detto, alla pag. 16 della relazione non è ben chiaro perché vi siano delle parti sanabili visto che anche il corpo di fabbrica B (corpo aggiunto) dovrebbe essere demolito. Ciò detto, il ctu dovrebbe indagare su eventuali modifiche del Piano Regolatore Generale e come sia stato possibile realizzare opifici e sue pertinenze su aree con natura urbanistica agricola. Come descritto nella relazione di stima, il complesso industriale originario, comprendente l area di interesse oggetto di stima, è stato realizzato con i seguenti titoli abilitativi: - Licenza edilizia n.1649 del 31.03.1967 - Licenza edilizia n.2481 del 15.07.1975 - Concessione n.17 del 27.12.1978 - Concessione n.18 del 27.12.1978 Tale complesso è stato dunque realizzato prima dell entrata in vigore del Piano Regolatore Generale approvato con decreto del Presidente della Giunta Regionale Campania n. 5106 del 24.04.1980 e successiva variante approvata con decreto Sindacale n.161 del 18.11.1987 che ha previsto in detta area la Zona E1 Agricola e di Rispetto come riportato nel certificato di destinazione urbanistica in cui si precisa che su tale suolo insiste un manufatto industriale edificato con concessione edilizia. Il Corpo B, oggetto della richiesta di condono, pratica n.1714 del 01.04.1986, è stato realizzato tra il 1978 e il 1982 come ampliamento in difformità degli edifici che costituiscono il complesso industriale di cui sopra. Pertanto l incongruenza viene riscontrata nella definizione di zona riportata nella Concessione Edilizia in Sanatoria n.19 del 2001 in cui si rileva che l area dove insiste l immobile oggetto di condono (CORPO B) ricade in Zona D2 Industriale contrariamente a quanto verificato nel PRG e sua variante. All interno del CORPO B la sottoscritta ha constatato l esistenza di un soppalco realizzato in assenza di titolo abilitativo di cui ne ha previsto la demolizione unitamente al CORPO B - corpo aggiunto. Nell allegato grafico allegato si evidenziano i corpi di fabbrica per i quali è prevista la G.D. dott. Stanislao De Matteis 3 / 21

demolizione (all.1). 2) in ottemperanza a quanto previsto dall articolo 19 del Decreto legge 78/2010 e dalla circolare n. 2/2010 emanata dall Agenzia del Territorio le planimetrie catastali (che non sono disponibili al Catasto) devono coincidere con lo stato dei luoghi pena l impossibilità ad alienare i cespiti; non è chiaro quanto afferma il ctu che le planimetrie potranno essere presentate (Docfa) solo dopo l esito del Pregeo. La situazione catastale riscontrata inizialmente dalla scrivente ha permesso di individuare due unità immobiliari distinte, entrambe afferenti gli immobili oggetto di perizia, individuati con la particella 81 del foglio 12. A seguito delle necessarie operazioni di regolarizzazione catastale si è riscontrata una difformità da quanto descritto nella perizia di stima, nella quale erroneamente si associava al sub. 1 il CORPO B - Capannone industriale e al sub.2 il CORPO A - Palazzina uffici. Pertanto si riporta di seguito la corretta identificazione dei subalterni: Sub 1 : trattasi dell originario insediamento, così come acquisito dalla società RAIT mediante gli atti di provenienza a seguito di modifica di identificativo catastale, censito con la categoria speciale D/8. Tale sub. 1 individuava quindi la palazzina uffici (Corpo A) e il capannone industriale (Corpo B) Sub 2 : trattasi di porzione dell immobile non accatastata ed individuata dall Agenzia a seguito delle discrepanze tra la mappa catastale ed il rilievo ortofotografico della zona; per essa l ufficio ha provveduto come da prassi ad attribuire un identificativo catastale provvisorio ed una rendita presunta, provvedendo al censimento con la categoria speciale D/8 in maniera congruente al sub 1 già esistente. Detto sub. 2 identificava pertanto il capannone industriale- Corpo aggiunto (CORPO B ) La sottoscritta provvedeva a richiedere le planimetrie associate giusta richiesta identificativo n. 86403513, riscontrando l assenza di planimetria per il sub 2 (in quanto trattasi come detto di sub provvisorio costituito dall ufficio, con rendita presunta) oltre all incongruenza della scheda planimetrica associata al sub 1 rispetto allo stato dei luoghi. Per tali motivi, dopo aver provveduto mediante pratica Pregeo alla rettifica della sagoma catastale degli immobili giusto tipo mappale per aggiornamento prot. NA0032612 approvato in data 25.01.2016, la scrivente ha provveduto alla redazione delle conseguenti pratiche Docfa, ovvero: G.D. dott. Stanislao De Matteis 4 / 21

Sub 3 : trattasi della regolarizzazione ai sensi dell'art. 19 d.l.78/10 a seguito del tipo mappale suddetto, ovvero della soppressione del sub 2 provvisoriamente costituito dall ufficio con la costituzione del nuovo sub 3, cioè della porzione di immobile individuato mediante rilievo ortofotografico, approvata giusta ricevuta di avvenuta denuncia di variazione NA0145412 del 11.04.2016 Sub 4 : trattasi della denuncia di fusione del pre-esistente sub 1 e del sub 3 appena costituito, mediante la soppressione degli stessi sub e la costituzione del nuovo ed unico sub 4, censito con la categoria speciale D/8, procedendo contestualmente alla esatta rappresentazione grafica delle schede erroneamente associate al sub 1, approvata giusta ricevuta di avvenuta denuncia di variazione NA0145414 del 11.04.2016 Si precisa che la scrivente ha seguito la procedura prevista dall Agenzia delle Entrate (ex Territorio) per la regolarizzazione degli immobili ovvero porzioni di essi individuati mediante incongruenze tra la mappa catastale ed il rilievo ortofotografico ai sensi dell'art. 19 d.l.78/10. Tale procedura consiste come detto nella soppressione del sub costituito provvisoriamente dall ufficio (nella fattispecie il sub 2), al quale lo stesso attribuisce inizialmente rendita catastale presunta senza associazione di planimetria, e susseguente costituzione di un nuovo sub (nella fattispecie il sub 3), al quale viene associata dal tecnico la corrispondente rappresentazione grafica. Soltanto a valle di tale costituzione è stato possibile regolarizzare l intera situazione catastale degli immobili oggetto di perizia, mediante un unica pratica Docfa in cui si è proceduto contestualmente alla rettifica della non congrua rappresentazione grafica delle pre-esistenze ed alla fusione delle suddette pre-esistenze con la porzione edificata successivamente ed individuata dal rilievo ortofotografico. E d uopo osservare, infine, che è stato necessario costituire un unico sub (nella fattispecie il sub 4) per l individuazione di tutti i corpi di fabbrica che costituiscono il lotto oggetto di perizia, in quanto la presenza di una comunicazione fisica tra i diversi capannoni, in particolare quello pre-esistente e quello individuato dal rilievo ortofotografico, impone la necessita di individuarli catastalmente con un unica unità immobiliare urbana. Anche se si fosse proceduto diversamente, infatti, ovvero costituendo due unità immobiliari distinte, il sopralluogo da parte dell ufficio avrebbe annullato la pratica Docfa e ripristinato la G.D. dott. Stanislao De Matteis 5 / 21

situazione catastale quo ante. Si allegano di seguito le ricevute di avvenuta denuncia di variazione trasmesse dall Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Napoli - Territorio. 3) la palazzina uffici è stata stimata come se fosse A/10. In realtà anche questo corpo di fabbrica è catastalmente riportata, almeno da come si legge, nella categoria D/8 (capannone industriale) quindi con valori OMI più contenuti. La presenza di irregolarità relative alla documentazione catastale emerse durante le prime operazioni peritali, ha reso aleatorio l utilizzo di dati in essa contenuti per la determinazione del più probabile valore di mercato. Pertanto, nei criteri di stima adottati, sono stati individuati beni confrontabili con il bene oggetto di stima, aventi caratteristiche analoghe ad esso (caratteristiche di localizzazione, tipologiche e produttive) e dei quali si conosce il valore di mercato. La scelta del valore assunto all interno delle quotazioni OMI che, come ben noto, rappresenta esclusivamente un dato di riferimento, è quindi stato determinato non in virtù della categoria in cui l immobile ricade (D/8), poiché non rispondete all effettiva valutazione commerciale del bene, ma sulla base dei valori attribuibili a beni appartenenti allo stesso segmento di mercato, e per la cui determinazione sono state effettuate le opportune indagini presso le agenzie immobiliari in situ. 4) l'altro aspetto rilevante riguarda l estratto di mappa. Da quanto riferito dal ctu (cfr. pag. 3) sembra che non sia riportata la sagoma di un capannone, il che fa pensare a un abuso edilizio non sanato. Come dichiarato, nel Cap.2, si è reso necessario l inserimento della sagoma negli elaborati grafici dell estratto di mappa, poiché assente, di un corpo di fabbrica (CORPO B _ CORPO AGGIUNTO) costituito da un capannone di circa 320 mq realizzato in assenza di titoli abilitativi. L immobile in esame, non risultando assentito da un punto di vista urbanistico-edilizio, può pertanto ritenersi un opera abusiva (cfr. Cap. 2, paragrafo 8) di cui in stima ne è stato valutato il costo di demolizione e smaltimento (cfr. Cap. 2, paragrafo 15.3.a), ove, unitamente ai costi di demolizione e smaltimento per detto capannone, sono stati riportati gli ulteriori oneri di regolarizzazione urbanistica per i manufatti eseguiti in difformità alle prescrizioni edilizie e urbanistiche non sanabili. In particolare sono riportati i costi relativi alla rimozione di un volume realizzato in aderenza al corpo di fabbrica palazzina uffici (CORPO A) pari a circa 5mq contenete servizi e di un soppalco a struttura metallica che G.D. dott. Stanislao De Matteis 6 / 21

copre una superficie di circa 230 mq presente all interno del capannone industriale (CORPO B). CAP. 3 CONCLUSIONI A seguito dell avvenuta regolarizzazione catastale è possibile procedere al ripristino dello stato dei luoghi secondo le prescrizioni edilizie ed urbanistiche a mezzo di demolizione e smaltimento dei manufatti non sanabili. La regolarizzazione di tali incongruenze costituisce quindi condizione imprescindibile dalla vendita del cespite in esame. Come invece già dichiarato nella Relazione Tecnico Estimativa, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Casoria non è stato rinvenuto nessun grafico utile alla identificazione dei corpi di fabbrica abusivi, in particolare per quanto riguarda il capannone industriale (CORPO B) la presenza di un manufatto non sanato (soppalco) con titolo abilitativo Concessione Edilizia in Sanatoria n.19 del 2001 rilasciato a seguito di Domanda di sanatoria n.1794 del 01.04.1986, è emersa attraverso il confronto quantitativo delle superfici utili condonate con quelle rilevate durante le operazioni peritali (cfr. Cap. 2, paragrafo 8). Per quanto riguarda la palazzina uffici (CORPO A) si allega di seguito il rilievo della pianta delle coperture a cura del tecnico abilitato ing. Andrea Fiumarella che integra la Richiesta di Concessione in Sanatoria per abusi edili ai sensi della legge n.724 del 23.12.1994 e ss.mm.ii., pratica n.7107 del 28.02.1995 (all. 2). Dal confronto tra il grafico riportato e il rilievo dello stato di fatto, si riscontra la realizzazione di un corpo di fabbrica (servizi esterni) non denunciati in detta Richiesta di Concessione in Sanatoria. Si allegano di seguito gli elaborati grafici del compendio immobiliare ove si evidenziano i manufatti non sanabili di cui si prevede la demolizione (all. 1). G.D. dott. Stanislao De Matteis 7 / 21

CAP. 4 - ELENCO ALLEGATI ALL.1 - ELABORATI GRAFICI _ DEMOLIZIONI p.9 ALL. 2 RILIEVO-RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA PER ABUSI EDILI pratica n.7107 del 28.02.1995 p.16 ALL. 3 - RICEVUTE VARIAZIONI CATASTALI p.19 Napoli, 22.04.2016 il C.T.U. arch. Valeria Ferrara G.D. dott. Stanislao De Matteis 8 / 21

ALL. 1 ELABORATI GRAFICI DEMOLIZIONI G.D. dott. Stanislao De Matteis 9 / 21

G.D. dott. Stanislao De Matteis 10 / 21

ALL. 2 RILIEVO RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA PER ABUSI EDILI pratica n.7107 del 28.02.1995 G.D. dott. Stanislao De Matteis 16 / 21

ALL. 3 RICEVUTE VARIAZIONI CATASTALI G.D. dott. Stanislao De Matteis 19 / 21