Il mercato immobiliare Prof. Paolo Rosato Dipartimento di ingegneria Civile e Archietettura Università di Trieste paolo.rosato@dia.units.it Prof. Paolo Rosato 1
I fattori che influiscono sul valore degli immobili 1. Le caratteristiche del mercato immobiliare; 2. La situazione congiunturale; 3. Le caratteristiche specifiche dell immobile. Prof. Paolo Rosato 2
Cos è un bene immobile? Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d acqua, gli alberi [.], gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo (art. 812, CC) Prof. Paolo Rosato 3
Le caratteristiche del mercato immobiliare 1. Immobilità dei beni scambiati 2. Unicità dei dei beni scambiati 3. Ipoteticità del mercato (1-5% dello stock) 4. Opacità dei prezzi e delle transazioni 5. Offerta rigida 6. Variabilità delle forme di mercato 7. Segmentazione del mercato Prof. Paolo Rosato 4
Il mercato immobiliare residenziale Lo stock immobiliare in Italia Prof. Paolo Rosato 5 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
Il mercato immobiliare residenziale L andamento delle NTN - 2015 Prof. Paolo Rosato 6 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
Il mercato immobiliare residenziale L andamento del mercato nel tempo Prof. Paolo Rosato 7 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
Il mercato immobiliare residenziale La distribuzione delle transazioni - 2015 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 8
Il mercato immobiliare residenziale La mobilità immobiliare (Transazioni/Stock) Prof. Paolo Rosato 9 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
Il mercato immobiliare residenziale La superficie compravenduta Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 10
Il mercato immobiliare residenziale Il fatturato Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 11
Il mercato immobiliare residenziale Il ruolo del credito Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 12
Il mercato immobiliare residenziale Le caratteristiche dei mutui Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 13
Il mercato immobiliare residenziale L andamento dei tassi medi Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 14
Il mercato immobiliare residenziale Indice delle quotazioni OMI 2004=100 a prezzi correnti Fonte: OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 15
Il mercato immobiliare non residenziale Fonte: OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 16
Il mercato immobiliare non residenziale Andamento NTN Fonte: OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 17
Il mercato immobiliare non residenziale Fonte: Rapporto Immobiliare 2011, OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 18
Gli attori nel mercato immobiliari DOMANDA Famiglie Imprese industriali Investitori Stato Società gestione patrimoni Fondi immobiliari OFFERTA Promotori immobiliari Costruttori Famiglie Imprese costruttrici Società (es. Stu) Stato Enti Prof. Paolo Rosato 19
La domanda di immobili L andamento del mercato è guidato anche dalle motivazioni dalla domanda USO DIRETTO Utilità (DAP) Reddito Tassi d interesse Risparmio Demografia Composizione familiare Politiche abitative Preferenze/stili di vita INVESTIMENTO Redditività e Sicurezza Tassi di interesse PIL Rendimenti alternativi Risparmio Fiscalità Politiche immobiliari Prof. Paolo Rosato 20
L offerta di immobili Primaria (Promotori e imprese) Costi di produzione Disponibilità e prezzi aree edificabili Politiche urbane Costi di costruzione Tassi di interesse Fiscalità Secondaria (Famiglie) Domanda di sostituzione Tassi d interesse Risparmio Composizione familiare Politiche abitative.. Prof. Paolo Rosato 21
La domanda e l offerta sono fortemente segmentate Destinazione d uso (agricola, residenziale, commerciale, direzionale, produttiva) Localizzazione (centrale, semicentrale, periferica) Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare) Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano, ) Disponibilità dell immobile (libero, locato, diritto reale) Fascia di prezzo Prof. Paolo Rosato 22
Le forme del mercato immobiliare Mercato di concorrenza (im)perfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie) I beni offerti sono poco omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Numerosi attori dal lato dell offerta e della domanda Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori) I beni offerti non sono omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda Oligopolio differenziato (promotori di grosse operazioni) Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta Possibili comportamenti collusivi Uniformità di prezzo Monopolio bilaterale (beni di pregio) Vincoli e condizionamenti pubblici Prezzi aleatori Prof. Paolo Rosato 23
La situazione congiunturale Ciclo di mercato Redditività attuale e potenziale Aspetti demografici PIL Inflazione Credito Fiscalità Prof. Paolo Rosato 24
L'andamento dei valori immobiliari 4500 1.000.000 4000 900.000 3500 800.000 700.000 3000 Valore ( /mq) 2500 2000 600.000 500.000 400.000 Numero compravendite 1500 300.000 1000 200.000 500 100.000 0 0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 Anno Prezzi correnti Prezzi costanti 2009 Compravendite Prof. Paolo Rosato 25
Prof. Paolo Rosato 26
Prof. Paolo Rosato 27
La ciclicità del mercato Cause esogene: il ciclo economico Cause endogene: sfasamento dell offerta sulla domanda D e O con P t t f g P, R P t k O offerta; prezzo; R reddito; D donanda; t t k tempi di realizzazione. Prof. Paolo Rosato 28
La ciclicità del mercato t Reddito Domanda Offerta Mercato Prezzo 0 R 0 D 0 =f(r 0 ; P 0 ) O 0 =g(p o ) O 0 =D 0 P 0 1 R 1 <R 0 D 1 =f(r 1 ; P 0 ) O 1 =g(p o ) O 1 >D 1 P 1 <P 0 2 R 2 =R 1 D 2 =f(r 2 ; P 1 ) O 2 =g(p 1 ) O 2 <D 2 P 2 >P 1 3 R 3 =R 1 D 3 =f(r 3 ; P 2 ) O 3 =g(p 2 ) O 3 >D 3 P 3 <P 2 P 0 0 1 2 3 Prof. Paolo Rosato 29
I tassi di interesse per l acquisto della casa Prof. Paolo Rosato 30
Indice del capitale erogato Prof. Paolo Rosato 31
Indice del capitale erogato Prof. Paolo Rosato 32
Demografia e valori immobiliari L incremento demografico spinge in alto la domanda La domanda è spinta dalle formazione di nuove famiglie che dipende da: Immigrazione Cambiamento della struttura demografica (headship rate) Modifica stili di vita Fattori economici (redditi familiari) Prof. Paolo Rosato 33
Le caratteristiche specifiche dell immobile I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari: Produttività Destinazione colturale Dimensione Conformazione Accessibilità Suscettività ad usi extra-agricoli Prof. Paolo Rosato 34
I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari Produttività Destinazione colturale Dimensione Conformazione Accessibilità Suscettività ad usi extra-agricoli Prof. Paolo Rosato 35
I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore degli immobili civili Caratteristiche posizionali estrinseche Caratteristiche posizionali intrinseche Caratteristiche tecnologiche Caratteristiche produttive Prof. Paolo Rosato 36
Caratteristiche posizionali estrinseche Qualificazione infrastrutturale 1. Prossimità al centro urbano 2. Accessibilità ai servizi pubblici 3. Accessibilità al trasporto pubblico 4. Presenza di servizi commerciali di base Qualificazione ambientale 1. Salubrità della zona 2. Contesto sociale 3. Assenza di rumori 4. Densità edilizia Prof. Paolo Rosato 37
Caratteristiche posizionali intrinseche Panoramicità o visibilità Orientamento Soleggiamento Luminosità Ventilazione Salubrità dei vani Prof. Paolo Rosato 38
Caratteristiche tecnologiche Oggetto dell analisi: 1. Fabbricato 2. Unità immobiliare Aspetti da considerare: 1. Dimensioni 2. Livello delle finiture 3. Stato di conservazione 4. Presenza di ascensore 5. Dotazioni di servizi 6. Impianti 7. Prof. Paolo Rosato 39
Caratteristiche produttive Esenzioni fiscali Detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione Limiti alla locazione Vincoli conseguenti alla locazione Presenza di diritti di terzi Condizioni manutentive delle parti comuni Tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici Prof. Paolo Rosato 40
Il peso delle caratteristiche dell immobile nella formazione del prezzo Caratteristiche Max Min Scarto Posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30 Posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20 Tecnologiche 0,30 0,10 0,20 Produttive 0,10 0,05 0,05 Prof. Paolo Rosato 41
I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore delle aree edificabili Dimensioni Localizzazione Destinazione Indici di edificabilità Presenza di opere da demolire Grado di urbanizzazione Conformazione Caratteristiche geotecniche Esistenza di servitù Condizioni per la libera fruizione Prof. Paolo Rosato 42
La rendite urbane Rendita: compenso che spetta per essere proprietario di una certa risorsa (Ricardo, Von Thunen). Rendita differenziale: rendita incassata dai proprietari di una risorsa di maggior qualità rispetto a quella marginale. Rendita assoluta: rendita incassata da proprietari di una risorsa scarsa. Rendita = Reddito netto annuo derivante da un certo suolo interesse sul capitale investito nel medesimo. Prof. Paolo Rosato 43
Rendita differenziale P Dae Rendita differenziale Pa Te Terra Prof. Paolo Rosato 44
Rendita differenziale e rendita assoluta P Dae Pep Rendita differenziale Rendita assoluta Pa Tep Te Terra Prof. Paolo Rosato 45
Rendita differenziale e rendita assoluta ed espansione della domanda P Dae* Dae Pep Rendita differenziale Rendita assoluta Pa Tep Te Terra Prof. Paolo Rosato 46
Valori delle aree, localizzazione e valore del diritto di edificazione Vm Ve De = Ve* - Vne* Ve* Vne* Vne Va 0 D* D0 D Prof. Paolo Rosato 47
Le fonti dirette d informazione sui valori immobiliari Fonte Professionisti, Notai, Conservatoria RRII Ministero Finanze, Ministero Grazia e Giustizia Banche ed S.p.a. Commissioni Provinciali Espropri Stime giudiziarie Valore Prezzi di mercato, Valori d offerta/domanda, Valori di stima Valori di accertamento Valori cauzionali Valori agricoli medi, Valori di mercato Valori di mercato stimati Prof. Paolo Rosato 48
Le fonti indirette sui valori immobiliari Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 49
Le fonti indirette sui valori immobiliari Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 50
Le fonti indirette sui valori immobiliari Operatori specializzati Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 51