TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.53/2013 PROMOSSA DA UBI LEASING S.P.A. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO SOMMARIO QUESITI... 2 A- ACCERTAMENTI ESEGUITI... 5 B- IMMOBILI PIGNORATI... 6 C- RISPOSTA AI QUESITI... 6 C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N.1... 6 1) Descrizione del bene... 6 2) Conformità dei dati catastali al pignoramento... 7 3) Necessità di accatastamento... 7 4) Necessità di frazionamento... 7 5) Titolarità del diritto pignorato... 8 6) Completezza della documentazione... 9 6 bis) Utilizzazione del bene... 9 7) Regolarità urbanistica... 9 8) Formazione dei lotti... 9 9) Beni indivisi... 10 10) Stato di occupazione del bene... 10 11) Valore locativo del bene... 10 12) Oneri gravanti sul bene... 11 13) Valore del bene... 11 D- RIEPILOGO... 12 E- ELENCO ALLEGATI... 13
TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 53/2013 PROMOSSA DA UBI LEASING S.P.A. RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U. Ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, il sottoscritto dott. ing. TURRIZIANI COLONNA Federico è stato convocato dalla S.V. per il giorno 27.06.2013 ed è stato nominato C.T.U. nell'esecuzione immobiliare emarginata. Al sottoscritto, dopo aver prestato il prescritto giuramento, sono stati rivolti i seguenti QUESITI 1) descrizione del bene: descriva, previo esame della documentazione in atti (che verrà estratta in copia) e dello stato dei luoghi (mediante accesso effettivo nell immobile), l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, eventuale stato di interclusione, superficie in mq netta e commerciale), confini e dati catastali attuali, le condizioni di manutenzione (ivi compresa la rispondenza all attuale normativa degli impianti), eventuali pertinenze, accessori e dotazioni condominiali, eventuali millesimi di parti comuni, eventuali oneri condominiali (importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, eventuali spese straordinarie già deliberate e non scadute, eventuali spese condominiali non pagate ed eventuali cause in corso), accertando la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi e la completezza della documentazione prodotta; 2) conformità dei dati catastali al pignoramento: accerti la conformità tra i dati catastali riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione prodotta, curando di depositare, in caso di difformità dovute a modificazioni successive al pignoramento, una visura catastale storica che dia conto dell evoluzione catastale del bene pignorato; indichi, in caso di difformità non dovute a modificazioni successive al pignoramento, il tipo di difformità e se gli ulteriori dati riportati nel pignoramento identificano correttamente il bene consentendone l'individuazione; 3) necessità di accatastamento: proceda, se l immobile non risulta accatastato, all accatastamento ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto e provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 2
4) necessità di frazionamento: proceda, qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, a presentare la domanda di variazione catastale, procedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice (che il C.T.U. chiederà sollecitamente con istanza depositata in Cancelleria), all eventuale frazionamento ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 5) titolarità del diritto pignorato: accerti la conformità tra la titolarità del diritto sul bene come riportata nel pignoramento e quella risultante dalla conservatoria, riportando l elenco, acquisito dalla competente conservatoria dei registri immobiliari e non dal fascicolo prodotto dal creditore, delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi gravanti sull immobile (nonché, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali, precisando lo stato del relativo giudizio) a partire dal ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento e sino alla data odierna; acquisisca l'atto di provenienza al debitore del compendio pignorato (anche se ultraventennale) ove non risultante dalla documentazione in atti; 6) completezza della documentazione: verifichi la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. dal creditore procedente, la quale deve comprendere l estratto di mappa, il certificato catastale, il certificato di destinazione urbanistica (in caso di terreni) e il certificato della conservatoria: in particolare, tale ultima documentazione è completa se viene prodotta la certificazione della conservatoria a partire dalla trascrizione dell atto di trasferimento del bene anteriore al ventennio dalla trascrizione del pignoramento (i cui estremi in difetto dovranno essere indicati dal C.T.U.) ovvero se il notaio ha certificato la provenienza al debitore od al suo dante causa in forza di titoli anteriori al ventennio; 6-bis) utilizzazione del bene: indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) regolarità urbanistica: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85, indichi il presumibile costo della sanatoria ed indichi, altresì, se sono pendenti procedure amministrative e sanzionatorie; indichi, in caso di abuso insanabile, il valore del solo terreno; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 3
8) formazione di lotti: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 9) beni indivisi: dica se gli eventuali beni indivisi siano agevolmente divisibili ed a quale costo, determinando il valore della quota pignorata; 10) stato di occupazione del bene: stabilisca se l immobile è libero o occupato, precisando se è occupato da terzi ed a che titolo ovvero se è occupato dal debitore; ove sia occupato in base ad un contratto, indichi l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data fissata per il rilascio o l esistenza e lo stato dell eventuale giudizio in corso per il rilascio; ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (tenendo conto che l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); ove non sia occupato in base ad un contratto registrato, acquisisca dall occupante la documentazione volta a datare anteriormente al pignoramento la detenzione (quali ad esempio le bollette per la fornitura di servizi o il certificato di residenza storico), avvisando l occupante che in difetto potrebbe essere disposta l immediata liberazione dell immobile; 11) valore locativo del bene: ove il bene sia occupato dal debitore per lo svolgimento di attività economiche ovvero sia occupato da terzi senza titolo o con titolo non opponibile al pignoramento, indichi il valore locativo del bene pignorato; 12) oneri gravanti sul bene: indichi o escluda espressamente l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, di eventuali diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche), di usi civici, dell eventuale assegnazione dell abitazione al coniuge, di vincoli od oneri condominiali che rimarranno a carico dell aggiudicatario, di atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 4
13) valore del bene: determini il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato e riporti sia il valore del bene al lordo che il valore del bene al netto di eventuali decurtazioni di stima per cattivo stato di manutenzione, occupazione del bene in forza di titolo opponibile al pignoramento, oneri gravanti sul bene, oneri condominiali, oneri da sostenere per la sanatoria degli abusi (specificando la causa, la misura ed il criterio di valutazione della decurtazione). Il C.T.U. ha preso visione degli atti consegnatigli e quindi ha svolto le operazioni peritali, arrivando ai risultati che sono riportati nella presente relazione, articolata nei seguenti capitoli: A- Accertamenti eseguiti; B- Immobili pignorati; C- Risposta ai quesiti; D- Riepilogo; E- Elenco allegati. A- ACCERTAMENTI ESEGUITI Il C.T.U. ha iniziato le operazioni peritali con l'esame dei documenti agli atti ed ha effettuato ricerche presso l Agenzia del Territorio - Uffici Provinciali di Frosinone del Servizio di Pubblicità Immobiliare e del Catasto Terreni e Fabbricati e l'ufficio Tecnico del Comune di Piglio. Ha svolto quindi visite sopralluogo ai beni pignorati, di cui la prima il giorno 31.07.2013, dietro comunicazione a mezzo lettera raccomandata (vedasi allegato N.1) ed accordi telefonici, congiuntamente al Custode giudiziario Avv. Giuseppe Celani. Sul posto, dopo aver illustrato alla parte il mandato ricevuto e comunicato la data della prossima udienza, ha eseguito una ricognizione degli immobili ed ha effettuato il rilievo planimetrico e fotografico degli stessi, annotando dati e notizie su fogli per appunti (vedasi allegato N.2). Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 5
B- IMMOBILI PIGNORATI Nel pignoramento immobiliare trascritto il 03.04.2013 al N.5327 sono indicati i seguenti immobili siti in Piglio - Via Fedele Calvosa con i relativi diritti: 1. piena proprietà di: abitazione ai piani T e 1, distinta in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Particella n.45 sub.14 e Particella n.151 natura A7 - vani 4; locale deposito al piano S1, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Particella n.45 sub.12 natura C2 - mq 4. C- RISPOSTA AI QUESITI Risulta possibile vendere i beni pignorati in un unico lotto. C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N.1 1) Descrizione del bene Gli immobili pignorati consistono in un appartamento ed un locale cantina siti a Piglio in località Altipiani di Arcinazzo - Via Fedele Calvosa (vedasi stralcio mappa catastale - allegato N.3). L appartamento confina con area annessa all appartamento int.1, int.2, area condominiale, salvo altri; la cantina confina con muro perimetrale, vano scala, cantina n.4, salvo altri. L appartamento è distinto in Catasto Fabbricati di Piglio al Foglio 8 Particella n.45 Sub.14 - graffata con particella 151 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistenza 4 vani - Rendita Euro 258,23 - Indirizzo: Via Fedele Calvosa snc - piano T-1 (vedasi visura catastale - allegato N.4). Il locale cantina è distinto in Catasto Fabbricati di Piglio al Foglio 8 Particella n.45 Sub.12 - Categoria C/2 - Classe 8 - Consistenza 4 m 2 - Rendita Euro 7,44 - Indirizzo: Via Fedele Calvosa - piano S1 (vedasi visura catastale - allegato N.5). Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 6
Il fabbricato si trova in località Altipiani di Arcinazzo del comune di Piglio, quindi in un centro a vocazione turistica. L appartamento è posto ai piani terra e primo, è distinto con l interno 3 e si compone di una camera al piano terra e di due camere e bagno al piano primo, con scala interna di collegamento, per una superficie lorda di mq.80 circa, con due balconi di totali mq.5 circa; al piano terra è annessa un area di pertinenza esclusiva di mq.325 circa (vedasi planimetria catastale - allegato N.6). I pavimenti sono in ceramica, gli infissi interni in legno, quelli esterni sempre in legno con doppi vetri. L'impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gpl con bombolone (vedasi planimetria catastale - allegato N.7). Il locale cantina, posto al piano scantinato, ha una superficie di mq.4. Le unità immobiliari in questione sono in normale stato di conservazione. È compresa nel lotto la proporzionale comproprietà delle parti, spazi ed impianti in comunione con le altre unità immobiliari del fabbricato. Dalle informazioni acquisite durante il sopralluogo, nel fabbricato è costituito il Condominio denominato La quiete. Alla data di Luglio 2013 i pagamenti delle quote condominiali relativi ai beni in esame risultano regolari. 2) Conformità dei dati catastali al pignoramento I dati catastali riportati nella trascrizione dell'atto di pignoramento sono conformi a quelli della documentazione ipocatastale prodotta. 3) Necessità di accatastamento L'immobile risulta accatastato. 4) Necessità di frazionamento Non vi è necessità di procedere a frazionamento. Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 7
5) Titolarità del diritto pignorato Vi è conformità tra la titolarità del diritto sul bene come riportata nella trascrizione del pignoramento e quella risultante dalla conservatoria, infatti l'immobile è pervenuto alle parti debitrici esecutate in forza di: - trascrizione di compravendita art.8105 del 04.05.2007 a favore del debitore esecutato contro ***** (vedasi allegato N.8). Si precisa che in questa compravendita l appartamento è indicato come Fgl.8 particella 45 sub.3; dalla visura storica (vedasi allegato N.9) si evince che la particella pignorata, ossia il Sub.14 - graffato con particella 151, deriva dal Sub.3. Al riguardo si fa presente che: - al venditore **** il bene era pervenuto in forza della trascrizione di compravendita art.11372 del 03.08.2006 contro **** e **** (vedasi allegato N.10); - a ******** il bene era pervenuto in forza della trascrizione di compravendita art.15970 del 29.11.1991 (vedasi allegato N.11); - il terreno su cui è stato edificato il fabbricato era pervenuto a *****, in comproprietà con altri, con atto del Segretario del Comune di Piglio del 03.03.1973, registrato a Frosinone il 22.03.1973 al n.1458 vol.565, e successivo atto di divisione del notaio Sgobbo del 10.03.1983, registrato a Roma il 29.03.1983 al n.2/2229. L'elenco, acquisito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Frosinone ed aggiornato al 15.10.2013, delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi gravanti sull immobile, nonché della trascrizione delle domande giudiziali, è il seguente: - Iscrizione di ipoteca art.310 del 28.02.2012 a favore di Ubi Leasing S.p.a.; - Trascrizione di pignoramento art.5327 del 03.04.2012 a favore di Ubi Leasing S.p.a.. Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 8
6) Completezza della documentazione La documentazione depositata consiste in: - estratto di mappa; - certificato della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Frosinone, con riportata la provenienza al debitore od al suo dante causa in forza di titoli anteriori al ventennio. Nella documentazione depositata manca la planimetria catastale dell'immobile. 6 bis) Utilizzazione del bene L'immobile, considerata la sua tipologia, non potrà cambiare la sua attuale destinazione (abitazione). 7) Regolarità urbanistica Il fabbricato è stato edificato con Licenza di Costruzione prot. N.2245 del 15.11.1972 e successiva variante prot. N.1545 del 01.07.1975. 8) Formazione dei lotti Considerati lo stato attuale degli immobili, la situazione del mercato immobiliare e i vincoli urbanistici esistenti è possibile vendere il bene pignorato in esame in un unico lotto, come di seguito descritto: Lotto N.1: piena proprietà della porzione di fabbricato sito in Piglio - località Altipiani di Arcinazzo - Via Fedele Calvosa, consistente in: - appartamento per abitazione ai piani terra e primo, denominato interno 3, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Particella n.45 Sub.14 - graffataa con particella 151 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistenza 4 vani - Rendita Euro 258,23, in normale stato di conservazione, confinante con area annessa all appartamento int.1, int.2, area condominiale, salvo altri; - locale cantina al piano seminterrato, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Parti- Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 9
cella n.45 Sub.12 - Categoria C/2 - Classe 8 - Consistenza 4 m 2 - Rendita Euro 7,44, confinante con muro perimetrale, vano scala, cantina n.4, salvo altri. 9) Beni indivisi Non si tratta di un bene indiviso. 10) Stato di occupazione del bene Il bene è occupato da*****, il quale in sede di sopralluogo (vedasi verbale del Custode Giudiziario allegato N.12) ha riferito di essere Amministratore della Società costituente il debitore esecutato e di occupare il bene in base al Contratto di Locazione n 1348/3/2008. Nonostante le ricerche effettuate e le reiterate richieste fatte a ****., non è stato possibile acquisire copia del suddetto contratto. 11) Valore locativo del bene Di seguito viene calcolato il valore locativo del bene; al riguardo si precisa che nella zona in cui è ubicato il bene non esiste un mercato degli affitti. In ogni caso considerato che: le superfici, come riportate in dettaglio al precedente punto 1, sono le seguenti: - superficie residenziale (appartamento): mq 80; - balcone: mq 5; - cantina: mq 4; - area scoperta: mq 325; le attuali condizioni del mercato immobiliare sia in generale - periodo negativo - sia in particolare - mercato degli affitti in zona praticamente nullo - portano a stimare un valore locativo mensile di 1,50 Euro/mq; si ha: Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 10
mq 80 x 1,50 Euro/mq = Euro 120,00 30% x mq 5 x 1,50 Euro/mq = Euro 2,25 50% x mq 4 x 1,50 Euro/mq = Euro 3,00 10% x mq 325 x 1,50 Euro/mq = Euro 48,75 totale Euro 174,00 che viene arrotondato ad Euro 175,00 al mese, corrispondente ad un canone locativo annuale di Euro 2.100,00 (diconsi Euro duemilacento//00). 12) Oneri gravanti sul bene Sul fabbricato pignorato non vi sono vincoli artistici, storici o alberghieri, vincoli di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche), di usi civici, di assegnazione dell abitazione al coniuge, vincoli od oneri condominiali, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura. 13) Valore del bene Il valore dell'immobile è stato determinato ricercando il più probabile valore di mercato, approssimato del 5-10%. A questo fine è stata utilizzata la procedura sintetica, che prevede la comparazione del bene da stimare ad altri ad esso analoghi per caratteristiche estrinseche (ubicazione, posizione, ecc.) ed intrinseche (destinazione, conservazione, ecc.), di cui un'indagine di mercato ha permesso di conoscere il valore stabilito in trattative di poco anteriori. Tale valore è riferito ad un parametro, che può essere per i fabbricati il metro quadrato o il metro cubo o il vano o il lotto; per i terreni il metro quadrato o il lotto. La stima viene eseguita prendendo come parametro di riferimento il metro quadrato; pertanto, considerato che: le superfici, come riportate in dettaglio al precedente punto 1, sono le seguenti: - superficie residenziale (appartamento): mq 80; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 11
- balcone: mq 5; - cantina: mq 4; - area scoperta: mq 325; in base allo stato di conservazione per la piena proprietà si ritiene equo il valore di Euro 1.000,00 al metro quadrato, comprensivo del valore delle parti comuni; si ricava che il più probabile valore di mercato del bene è pari a: mq 80 x 1.000,00 Euro/mq = Euro 80.000,00 30% x mq 5 x 1.000,00 Euro/mq = Euro 1.500,00 50% x mq 4 x 1.000,00 Euro/mq = Euro 2.000,00 10% x mq 325 x 1.000,00 Euro/mq = Euro 32.500,00 totale Euro 116.000,00 In sintesi il più probabile effettivo valore di mercato del lotto N.1 è di Euro 116.000,00 (diconsi Euro centosedicimila//00). D- RIEPILOGO Di seguito è riepilogato il lotto che è stato possibile formare con il valore stimato. LOTTO N.1 Piena proprietà della porzione di fabbricato sito in Piglio - località Altipiani di Arcinazzo - Via Fedele Calvosa, consistente in: - appartamento per abitazione ai piani terra e primo, denominato interno 3, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Particella n.45 Sub.14 - graffata con particella 151 - Categoria A/7 - Classe 1 - Consistenza 4 vani - Rendita Euro 258,23, in normale stato di conservazione, confinante con area annessa all appartamento int.1, int.2, area condominiale, salvo altri; - locale cantina al piano seminterrato, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 Particella n.45 Sub.12 - Categoria C/2 - Classe 8 - Consistenza 4 m 2 - Rendita Euro 7,44, Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 12
confinante con muro perimetrale, vano scala, cantina n.4, salvo altri: STIMA LOTTO N.1 - Euro 116.000,00 Tanto si doveva per l'incarico ricevuto, restando a disposizione per ogni ulteriori necessità e chiarimenti. E- ELENCO ALLEGATI Si allega: N.1 Comunicazione del 11.07.2013 di inizio operazioni peritali; N.2 - Verbale di sopralluogo del 31.07.2013; N.3 - Mappa catastale (stralcio): Foglio 8 del Comune di Piglio; N.N.4-5 - Visure catastali dei beni pignorati; N.N.6-7 - Planimetrie catastali dei beni pignorati; N.8 - Nota di trascrizione di compravendita art.8105 del 04.05.2007 (provenienza al debitore dei beni pignorati); N.9 - Visura catastale storica del Sub.45 (appartamento); N.N.10-11 - Note di trascrizione di compravendita art.11372 del 03.08.2006 e art.15970 del 29.11.1991 (provenienze ante dei beni pignorati); N.12 - Verbale di sopralluogo del custode giudiziario; N.13 - Scheda con la descrizione dell immobile; N.14 - Documentazione fotografica; N.15 - Istanza di liquidazione del compenso completa di: a) copia della sola relazione; b) documentazione delle spese sostenute; N.16 - N.1 cd-rom con registrati: a) un file contenente il testo dell elaborato peritale, le fotografie e le planimetrie allegate in formato.pdf; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 13
b) un file in formato word contenente il modulo di verifica ; c) un file in formato word contenente la sola descrizione dell immobile. Frosinone, lì 28/10/2013 IL C.T.U. (Dott.Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA) Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 14