Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Condominio Viale dei Mille 136/138 Limbiate c N Gen. Rep. 1408/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 16-09-2016 ore 10:30 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. IDAMARIA CHIEFFO RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 01 Esperto alla stima: Sandro Rolla Codice fiscale: RLLSDR63C09E463F Partita IVA: 11268390157 Studio in: Via Bernardino Verro 31-20141 Milano Email: sandro.rolla@arsarchitects.it Pec: rolla.8509@oamilano.it Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali: foglio 31, particella 24, subalterno 716 foglio 31, particella 147, subalterno 702 2. Stato di possesso Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Possesso: Occupato dal debitore e dai suoi familiari 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Creditori Iscritti Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Creditori Iscritti: Non specificato 5. Comproprietari Beni: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Pag. 2
Corpo: Appartamento e accessori Misure Penali: Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 7. Continuità delle trascrizioni Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Corpo: Appartamento e accessori Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: viale dei Mille 138 - Limbiate - Limbiate (Milano) - 20812 Prezzo da libero: 100.437,00 Prezzo da occupato: 70.306,00 Pag. 3
Beni in Limbiate (Milano) Località/Frazione Limbiate viale dei Mille 138 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Appartamento e accessori. Abitazione di tipo economico [A3] sito in frazione: Limbiate, viale dei Mille 138 Quota e tipologia del diritto 1/2 di G Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 31, particella 24, subalterno 716, indirizzo Viale dei Mille 138, piano 5-7, comune Limbiate, categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, superficie 56 mq, rendita euro 299,55 Derivante da: Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Servizi Catastali Confini: Cortile comune; cortile comune; altra u.i.; altra u.i.; disimpegno comune; altra u.i.; viale dei Mille Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 31, particella 147, subalterno 702, indirizzo viale dei Mille 136, piano S1, comune Limbiate, categoria C/6, classe 5, consistenza 11 mq, superficie 12 mq, rendita 34,09 Derivante da: Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Servizi Catastali Confini: nord: corsello comune est: altra u.i. sud: proprietà Regondi Pietro ovest: proprietà Bessana Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Parete divisoria tra soggiorno e disimpegno Regolarizzabili mediante: Aggiornamento della planimetria catastale Descrizione delle opere da sanare: Nel soggiorno è stata demolita la parete (con porta) diviso-ria con il disimpegno creando di fatto un unico locale. Va corretta la planimetria. Aggiornamento planimetria catastale: 500,00 Oneri Totali: 500,00 Pag. 4
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Limbiate è una cittadina situata a circa quindici km a nord di Milano e circa dodici ad ovest di Monza in una posizione di confine tra la zona pianeggiante della valle del Seveso a sud-est e l'altopiano della fascia delle Groane a nord-ovest. Circa un terzo della superficie comunale è parte del Parco delle Groane. Limbiate è parte della provincia di Monza e della Brianza, all'interno della nuova provincia, Limbiate è di gran lunga il più grande comune a non essere insignito del titolo di città. Considerando la sua posizione geografica e le specificità del territorio della provincia il Comune di Limbiate è stato designato come sede di un polo istituzionale provinciale di riferimento per l'area ovest. (fonte: Wikipedia) L'immobile è situato in area centrale su una delle arterie che passando per il centro cittadino collega il parco delle Groane con il parco di Monza. Dista circa 2 km dalla sede municipale e dall'adiacente parco Mella. a circa 400 si trova un grande centro commerciale e nelle vicinanze passano mezzi di collegamento pubblico. Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Stazione ferroviaria di Varedo (Normale), Linea bus n. 165 - Milano Maciachini M3-Limbiate O (Buona), Linea bus n. z205 - Limbiate-Monza FS, Poste a ca. 1,5 km (Buono), Farmacia a ca. 1,8 km (Buona), Carabinieri di Varedo a ca. 800 m (Buona), Ospedale di Varedo a ca. 1 km (Normale), Municipio a ca. 2,2 km (Normale), Ospedale di Limbiate a ca. 2,2 km (Buona) Caratteristiche zone limitrofe: industriali Importanti centri limitrofi: Cesano Maderno. Attrazioni paesaggistiche: Parco delle Groane. Attrazioni storiche: Villa Crivelli (1754). Principali collegamenti pubblici: Linea tranviaria Milano 150 m, Ferrovie nord Milano 850 m, Linea bus n. z205 - Limbiate-Monza FS 150 m 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dal debitore e dai suoi familiari, in qualità di proprietario dell'immobile 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - A 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Pag. 5
Nessuna. Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata; Registrato a Milano in data 01/09/1999 ai nn. 144448/7584; Iscritto/trascritto a Milano in data 07/09/1999 ai nn. 86531/25431 - Ipoteca legale cancellata il 26/07/2006; Registrato a Milano in data 15/11/2005 ai nn. 30862/68; Iscritto/trascritto a Milano in data 29/11/2005 ai nn. 178325/48133 - Ipoteca volontaria annotata; Registrato a Milano in data 31/07/2006 ai nn. 224/176; Iscritto/trascritto a Milano in data 11/08/2006 ai nn. 134067/34124 4.2.2 Pignoramenti: Nessuna. 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 3.500,00 Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: Millesimi di proprietà: vedasi Allegato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Pag. 6
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: LA 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 2421-1963 Intestazione: Immobiliare Esperia, via Cooperazione 31 - Cusano Milanino Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Nuova costruzione ad uso abitazione Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 12/04/1963 al n. di prot. 2421 TE: Nulla osta Numero pratica: 13686-1965 Intestazione: Immobiliare Esperia, via Cooperazione 31 - Cusano Milanino Tipo pratica: Dichiarazione di abitabilità Per lavori: Nuova costruzione ad uso abitazione Oggetto: nuova costruzione Abitabilità/agibilità in data 05/05/1965 al n. di prot. 13686 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo economico [A3] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Il locale soggiorno è stato aperto verso il corridoio/disimpegno tramite la demolizione della parete con porta esistente. Di fatto è venuto meno il requisito, stabilito dal locale regolamento d'igiene, di disimpegno del locale bagno verso gli altri ambienti. Tale variazione, ancorché non dichiarata presso l'amministrazione Comunale, comporta il ripristino della situazione originaria o altra soluzione alternativa. Regolarizzabili mediante: Procedimento amministrativo in sanatoria e nuove opere Pag. 7
Descrizione delle opere da sanare: Ripristino della parete di divisione tra il locale soggiorno e il disimpegno con posa di porta così come dagli atti di fabbrica e dalla corrispondente planimetria catastale. Opere di costruzione parete in cartongesso: 2.350,00 Pratica edilizia: 1.000,00 Pratica amministrativa in sanatoria: 1.000,00 Diritti di segreteria: 220,00 Oneri Totali: 4.570,00 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Approvato: Norme tecniche di attuazione: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio Piano di Governo del Territorio pubblicato sul B.U.R.L. del 31/12/2014 SI Note sulla conformità: Nessuna. Pag. 8
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto Appartamento e accessori L'unità immobiliare oggetto della presente relazione è parte di un complesso condominiale composto da più appartamenti. Posta al 5 piano è accessibile sia dal vano scala che dall'ascensore comune. È composta da un ingresso/disimpegno, un soggiorno con annesso piccolo vano cucina e un balcone verso nord, una camera singola verso est, una camera doppia verso sud e un bagno posto tra le camere. Al piano settimo è incluso un locale sottotetto ad uso solaio con altezza media pari a 150 cm. Nella proprietà è compreso un box situato in un corpo di fabbrica autonomo, sul retro dell edificio, al piano seminterrato a cui si accede con una rampa carrabile. Detto immobile, parte di una batteria di box, costituisce una costruzione a sé stante, distanziata dal condominio dal corsello carraio, scoperto. Il box è chiuso con una porta in ferro e vetro a doppio battente ed ha un altezza interna di 215 cm. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate di colore chiaro. Al momento del sopralluogo il box era occupato da materiali e attrezzature del debitore. 1. Quota e tipologia del diritto 1/2 d 2. Quota e tipologia del diritto 1/2 di à Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 75,31 È posto al piano: 5 L'edificio è stato costruito nel: 1965 L'edificio è stato ristrutturato nel: - L'unità immobiliare è identificata con il numero: -; ha un'altezza utile interna di circa m. 2,70 L'intero fabbricato è composto da n. 8 piani complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni generali dell'immobile: L'appartamento è tenuto in buono stato e non necessita di apparenti interventi di manutenzione urgente. Il livello delle finiture è anch'esso buono. Oltre all'impianto di riscaldamento centralizzato è stato installato un impianto di condizionamento di tipo "dual split" a servizio del soggiorno e della camera matrimoniale. Il solaio al settimo piano è nelle condizioni originali, al rustico, senza finiture (intonaci e pavimenti). Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi Copertura Solai Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: buone tipologia: a falde materiale: c.a. condizioni: buone tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele condizioni: buone materiale: c.a. condizioni: buone Pag. 9
Travi materiale: c.a. condizioni: buone Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 Componenti edilizie e costruttive: Infissi interni Pareti esterne Pavim. Esterna Pavim. Interna Plafoni Portone di ingresso Rivestimento Rivestimento Scale Impianti: Antenna collettiva Ascensore Citofonico tipologia: a battente materiale: alluminio e vetro condizioni: buone materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: inesistente rivestimento: klinker e intonaco di cemento condizioni: buone materiale: mattonelle di gres porcellanato condizioni: buone materiale: parquet incollato condizioni: buone - Note: Nel cucinino e nella camera singola è stato sovrapposto al pavimento originale un laminato tipo legno. Nel bagno il pavimento è in ceramica materiale: stabilitura condizioni: buone - Note: Il disimpegno d'ingresso è ribassato con controsoffitto in cartongesso tipologia: anta singola a battente materiale: legno tamburato accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone - Note: Il portoncino è di tipo blindato ubicazione: bagno materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone - Note: Altezza rivestimento: 200 cm ubicazione: cucina materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone - Note: Altezza rivestimento: 200 cm posizione: a rampe parallele rivestimento: marmo condizioni: buone - Note: Scale condominiali condizioni: buone - Note: Antenna condominiale tipologia: a fune condizioni: buone - Note: Ascensore condominiale tipologia: audio condizioni: buone Condizionamento Elettrico tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di distribuzione: canali coibentati diffusori: ventilatori condizioni: buone - Note: Impianto tipo "dual split" tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone Gas Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: metano condizioni: buone tipologia: sottotraccia condizioni: buone Pag. 10
Telefonico Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1408 / 2014 tipologia: sottotraccia centralino: assente condizioni: buone Termico tipologia: centralizzato alimentazione: metano diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico Note SI Gli attuali occupanti, a fronte di precisa richiesta, non hanno voluto fornire la documentazione attestante le certificazioni impianti. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento Tipologia di impianto Stato impianto Note SI Centralizzato con radiatori In uso Gli attuali occupanti, a fronte di precisa richiesta, non hanno voluto fornire la documentazione attestante le certificazioni impianti. Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Note SI Gli attuali occupanti, a fronte di precisa richiesta, non hanno voluto fornire la documentazione attestante le certificazioni impianti. Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio Esiste certificato prevenzione incendi Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi Esistenza carri ponte Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi Pag. 11
Informazioni relative al calcolo della consistenza: La consistenza è stata calcolata seguendo le indicazioni dettate dall'agenzia del Territorio per il calcolo della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell'osservatorio del mercato immobiliare. Sono state calcolate quindi le superfici effettive dei vani principali e quelli a servizio diretto, delle pertinenze esclusive di ornamento (balconi, terrazze, giardini e aree scoperte ad uso esclusivo dell'unità immobiliare) e delle pertinenze esclusive accessorie a servizio dell'unità immobiliare (cantine, soffitte e similari). Alle pertinenze è stata quindi applicata un'aliquota per ottenere la cosiddetta superficie omogeneizzata. La superficie commerciale è stata ricavata dalla somma della superficie dei vani principali e dalla superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo. Abitativo Balcone Soffitta Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 66,00 1,00 66,00 7,15 0,25 1,79 2,16 0,20 0,43 75,31 68,22 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2016 Zona: B1 Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 1400 Valore di mercato max ( /mq): 1600 Accessori Appartamento e accessori 1. Box posto al piano S1 composto da 1 locale per autorimessa - Sviluppa una superficie complessiva di 11 mq Valore a corpo: 10000 Pag. 12
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio valutativo adottato è quello normale ed usuale dell'estimo, che si basa sulla stima sintetico-comparativa relativa alla consistenza del compendio immobiliare in questione, con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di mercato. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ufficio Provinciale di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Comune di Limbiate; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzia delle Entrate - Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI); Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): Fascia/zona: Centrale/CENTRO UR- BA Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili Stato conservativo: Normale Valore Mercato: /mq 1.400 (min) - /mq 1.600 (max) Tipologia: Box Stato conservativo: Normale Valore Mercato: /mq 950 (min) - /mq 1.200 (max); Altre fonti di informazione: Agenzie immobiliari online. 8.3 Valutazione corpi: Appartamento e accessori. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Premesso che lo scopo della presente stima è l'accertamento del valore corrente di mercato del cespite in esame, il sottoscritto Esperto prosegue col riferire che ad esso si è pervenuto attraverso una serie di valutazioni: 1. le caratteristiche della zona, degli accessi e della viabilità; 2. la verifica delle dimensioni esistenti; 3. le caratteristiche costruttive, di conservazione e manutenzione; 4. l'andamento dei prezzi e delle attuali condizioni di mercato. Il criterio valutativo adottato è quello normale ed usuale dell'estimo, che si basa sulla stima sintetico-comparativa relativa alla consistenza del compendio immobiliare in questione, con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di mercato. Pag. 13
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Abitativo 66,00 1.400,00 92.400,00 Balcone 1,79 1.400,00 2.502,50 Soffitta 0,43 1.400,00 604,80 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 95.507,30 Valore corpo 95.507,30 Valore Accessori 10.000,00 Valore complessivo intero 105.507,30 Valore complessivo diritto e quota 105.507,30 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Appartamento e Abitazione di tipo 68,22 105.507,30 105.507,30 accessori economico [A3] con annesso Box 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 5.070,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si 100.437,30 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 70.306,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 100.437,00 Data generazione: 07-05-2017 L'Esperto alla stima Sandro Rolla Pag. 14