Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione N. Gen. Rep. 804/2013 data udienza di verifica crediti: 27.11.2013 Giudice Delegato: Dr.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Avv. Salvatore Marceca RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico Esperto alla stima: Arch. Stefania Tateo Codice fiscale: TTASFN74A47B180B Partita IVA: 06152620727 Studio in: Corso Magenta 87-20123 Milano Telefono: 0236531777 Fax: 0236531777 Email: stefaniatateo@hotmail.it pag. 1
Beni in Trezzo sull Adda (MI) Via Rocca n. 2 e 2 A LOTTO UNICO Rapporto di stima Lotto Unico- Fallimentare n. 804/2013 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE: Identificativo corpo: Appartamento. Immobile in comune di: Trezzo sull Adda (Milano) alla Via Rocca n. 2. 1.1.Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F. 0268740161. L immobile oggetto di valutazione, é costituito da una appartamento per civile abitazione al piano 1-2. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F. 0268740161, proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l unità immobiliare, é identificata al catasto fabbricati al: Foglio n. 8, particella n. 117, subalterno n. 706, piano 1-2, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 vani, rendita 361,52; Derivante da: l immobile oggetto di procedura, é pervenuto, per la quota di 1/1, alla società C.3 Edilizia Srl, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del 15.06.2007, repertorio n. 40394/9522 e trascritto a Milano 2 in data 21.06.2007 ai nn. 95759/50169. Confini: L abitazione, confina a nord con parti comuni, a sud con Via Fiume, ad ovest con Via Rocca e ad est con altra proprietà. Identificativo corpo: Posto auto. Immobile in comune di: Trezzo sull Adda (Milano) alla Via Rocca n. 2 A. 1.2.Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F. 0268740161. L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un posto auto al piano T di pertinenza all abitazione. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F. 0268740161, proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l immobile, é identificato al catasto fabbricati al: foglio 18, particella 117 subalterno 713, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 12 mq, rendita 30,37; Derivante da: l immobile oggetto di procedura, é pervenuto, per la quota di 1/1, alla società C.3 Edilizia Srl, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del 15.06.2007, repertorio n. 40394/9522 e trascritto a Milano 2 in data 21.06.2007 ai nn. 95759/50169. Confini: il bene, confina a nord con altra proprietà, ad ovest con il subalterno n. 712, ad est con il subalterno n. 714 e a sud con parti comuni. Precisazioni: gli immobili oggetto della presente relazione, sia pur singolarmente individuabili catastalmente, trovano migliore collocazione sul pag. 2
mercato immobiliare, se considerati come LOTTO UNICO (il posto auto viene considerato di pertinenza all abitazione). Quanto sopra descritto è esplicitamente riportato nell atto di provenienza degli immobili. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Gli immobili oggetto di valutazione, sono costituiti da una abitazione al piano primo e secondo, e dal posto auto di pertinenza, al piano T. L abitazione risulta composta al piano primo, dall ingresso/soggiorno, dalla cucina, da un bagno e dal disimpegno e al piano secondo (sottotetto abitabile), da una camera da letto, da un vano ad uso ripostiglio, da un bagno e dal disimpegno, oltre ad un balcone. Caratteristiche zona: centrale normale. Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Collegamenti pubblici presenti nella zona: autobus. Sevizi offerti dalla zona: attività commerciali, farmacia, banche, scuole e ufficio postale. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: Appartamento + posto auto. Occupato Note: Al momento del sopralluogo, i beni in esame, sono risultati occupati senza titolo, dal Sig. Cristian Sava, per uso abitativo e posto auto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Al nominativo C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo, C.F. 02687840161, per il periodo che va dal 2.02.1973 al 26.03.2015 (data comprensiva della trascrizione di fallimento) relativamente agli immobili oggetto della presente procedura, risultano individuate le seguenti formalità: 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria (attiva) a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO SPA, con sede in Bergamo C.F. 03034840169, e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo C.F. 02687840161, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a rogito del Notaio PAVONI Fabrizio di Bergamo in data 15.06.2007, repertorio n. 40395/9523, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 21.06..2007 ai nn. 95760/25623. Importo ipoteca: 450.000,00; Importo capitale: 300.000,00. pag. 3
Note: tale formalità, grava sui beni in esame. Ipoteca legale (attiva) a favore di EQUITALIA ESATRI SPA, con sede in Milano C.F. 09816500152, e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Milano C.F. 02687840161, derivante da atto amministrativo del giorno 7.09.2010 repertorio n. 14896/19, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 16.09.2010 ai nn. 114897/26962. Importo ipoteca: 100.696,34; Importo capitale: 50.348,17. Note: tale formalità, grava su un bene e precisamente: abitazione al piano 1-2, identificata al catasto fabbricati al foglio n. 8 particella n. 117 subalterno 706. Ipoteca giudiziale (attiva) a favore di UNICREDIT BANCA SPA, con sede in Bologna C.F. 02843911203 e contro C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Milano C.F. 02687840161, derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo in data 17.02.2011, repertorio n. 4731, iscritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 30.01.2012, ai nn. 9625/1450. Importo ipoteca: 51.000,00; Importo capitale: 44.492,26. Note: gravante sui beni in esame. 4.2.2. Pignoramenti: Trascrizione a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARAVAGGIO SOC. COOP. A RESP. LIM., con sede in Caravaggio (BG) C.F. 00251470167 e contro C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione, con sede in Milano C.F. 02687840161, derivante da atto dell Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Milano del 28.12.2011, repertorio n. 23378, contenente verbale di pignoramento immobiliare, trascritto presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 10.02.2012, ai nn. 14427/9653. Note: gravante sui beni in esame. 4.2.3. Altre trascrizioni: Trascrizione a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione e contro la C.3 EDILIZIA SRL in liquidazione, con sede in Milano C.F. 02687840161, contenente sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Milano - Seconda Sezione Civile in data 30.08.2013, repertorio n. 973/2013, trascritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 27.11.2013 ai nn. 106353/73263. Note: gravante sui beni in esame. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.3. Giudizio di conformità urbanistico- edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Conforme. 4.3.2. Conformità catastale: Conforme. pag. 4
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale Identificativo corpo: Appartamento. Spese medie annue. Precisazioni: non è stato possibile reperire informazioni in merito. Spese scadute. Precisazioni: non è stato possibile reperire informazioni in merito. Certificato energetico: non presente. Avvertenze ulteriori: nessuna. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari: Gli immobili in esame, sono pervenuti alla società C.3 EDILIZIA SRL, con sede in Bergamo C.F. 02687840161, per la quota di 1/1 dal 15.06.2007 ad oggi, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. PAVONI Fabrizio di Bergamo del 15.06.2007, repertorio n. 40394/9522, trascritto a Milano 2 in data 21.06.2007 ai nn. 95759/50169. Precedenti proprietari: In precedenza, i beni sono pervenuti alla società BELCOM SRL, con sede in Trezzo sull Adda C.F. 03154600963, proprietaria per la quota di 1/1 dal 17.01.2003 al 15.06.2007, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. MATTARELLA Giovanni Batti di Trezzo sull Adda del 17.01.2003, repertorio n. 51973 raccolta 8871, registrato il 28.01.2003 al n. 90 Serie 1V e trascritto a Milano 2 il 22.01.2003, ai nn. 9999/6826, dalla Sig.ra ALBERTONI ANGELA, nata ad Asmara (Etiopia) il 28.05.1939 C.F. LBR NGL 39E68 Z315S e proprietaria per la quota di 1/1. A sua volta, il tutto è pervenuto alla Signora Albertoni, per la quota di un mezzo, in forza di successione a COLOMBO CAROLINA, deceduta a Vaprio D Adda il 17.12.1991, giusta denuncia registrata a Milano il 14.01.1992 al n. 60596; successione regolata da testamento olografo pubblicato dal Notaio AMATO Luciano di Milano il 14.01.1992 repertorio 60596/5852, registrato a Milano il 24.01.1992 al n. 525, serie 1B, trascritto nei RR.II. di Milano 2 il 30.01.1992 ai nn. 13782/11235. La restante quota di un mezzo della nuda proprietà in forza di atto di donazione ricevuto dal Notaio AMATO Luciano di Milano il 25.03.1992, repertorio n. 61140/3915, registrato a Milano il 13.04.1992 al n. 5210, serie 1V, trascritto nei RR.II. di Milano 2 il 13.04.1992 ai nn. 32177/23077, cui seguiranno riunioni di usufrutto il 21.09.1997 in morte di COLOMBO ADELE ed il 19.11.2001 in morte di TOMASINA FIORENTINO. 7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHE: Identificativo corpo: Appartamento + posto auto. Identificativo: n. 1193/2003. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Dichiarazione di Inizio Attività (DIA). Note tipo pratica: n. 1193/2003 del 9.05.2003 (prot. n. 9331). Per lavori di: ristrutturazione edilizia. Oggetto: ristrutturazione fabbricato residenziale/commerciale. Rilascio in data 03.10.2003. Note: si riferisce alla ristrutturazione del fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante gli immobili in esame. pag. 5
Identificativo: n. 146/2005. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Permesso di Costruire in Sanatoria n. 146/2005. Note tipo pratica: n. 146/2005 del 28.12.2005 (prot. n. 25758). Per lavori di: recupero fabbricato ad uso residenziale/commerciale. Oggetto: variante alla DIA n. 1193/03. Rilascio in data 28.12.2005. Note: tale pratica edile, ha riguardato modifiche distributive al piano sottotetto, cambio di destinazione d uso, sostituzione delle ringhiere e delle recinzioni. Identificativo: n. 147/2005. Intestazione: Belcom Srl. Tipo pratica: Permesso di Costruire in Sanatoria n. 147/2005. Note tipo pratica: n. 147/2005 del 31.12.2005 (prot. n. 25952). Per lavori di: recupero fabbricato ad uso residenziale/commerciale. Oggetto: variante alla DIA n. 1193/03. Rilascio in data 31.12.2005. Rilascio del certificato di Agibilità in data 1.04.2008 prot. n. 7164. Descrizione dell immobile: Abitazione di cui al punto 1.1. Ubicazione e caratteristiche di zona Il bene in oggetto, è costituito da un appartamento per civile abitazione al piano 1-2, sito a Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 (angolo Via Fiume). Il comune di Trezzo sull Adda, in provincia di Milano (da cui dista circa 31 Km dal capoluogo lombardo), di circa 12.000 abitanti, è attraversato dal fiume Adda e confina con i comuni di Vaprio, Grezzago, Cornate, Capriate, Busnago e Bottanuco. L unità immobiliare in esame, fa parte integrante di un fabbricato condominiale, costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed ubicato in pieno centro cittadino. La zona è destinata prevalentemente ad edifici residenziali, con la presenza di attività a servizio della residenza (farmacie, banche, scuole, supermercati, ufficio postale etc.) L immobile é facilmente raggiungibile dalla autostrada A4 Milano - Venezia con uscita per Trezzo sull Adda, per poi proseguire sulla SP 2, fino ad incrociare a sinistra la Via Camillo Benso Cavour. Dalla citata via, si procede verso la Piazza Nazionale, per poi svoltare alla rotonda a sinistra sulla Via Vittorio Veneto. Giunti alla fine della suddetta via, si prosegue a destra sulla Via Fiume e subito a sinistra sulla Via Rocca al civico n. 2, oggetto di procedura. La palazzina condominiale, è stata oggetto di ristrutturazione ed attualmente, è composta da un piano interrato adibito a locali deposito, da un piano terra destinato a locali commerciali e da un piano primo adibito ad appartamenti per civile abitazione, collegati a loro volta, mediante scale interne, al piano secondo (sottotetto abitabile), oltre all area di pertinenza al piano terra adibito a posti auto. L accesso al fabbricato condominiale, avviene dall area cortilizia (con ingresso pedonale comune dal civico numero 2 e di Via Rocca), e mediante vano scala condominiale esterna si accede al piano primo; dall esterno, i veicoli accedono dal civico numero 2 A della stessa via, mediante cancello carrabile automatico. pag. 6
TREZZO SULL ADDA Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 e 2 A ed identificati al catasto fabbricati al fg. n. 8, ptc. n. 117 subalterni nn. 706 e 713 Foto satellitare Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI), alla Via Rocca n. 2 e 2 A ed identificati al catasto fabbricati al fg. n. 8, ptc. n. 117 subalterni nn. 706 e 713 Foto satellitari Foto satellitare ed estratto di mappa Foto satellitari. Fabbricato condominiale alla Via Rocca angolo Via Fiume. Ingresso dal civico n. 2 di Via Rocca pag. 7
Foto satellitari. Fabbricato condominiale Caratteristiche strutturali e rifiniture del fabbricato condominiale Il fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante i beni in esame, è stato costruito con struttura portante di pilastri e travi in c.a. e solai in latero - cemento; le murature di tompagno sono a cassetta dello spessore di 30 cm ed i tramezzi interni sono realizzati in forati dello spessore di 10 cm. Il secondo piano (sottotetto), presenta copertura a falde costituito da capriate in legno lamellare e manto in coppi. Il corpo scala condominiale, di pianta rettangolare, è stato realizzato con struttura portante in cemento armato, così come i gradini ed i ballatoi di arrivo e di riposo; le alzate e le pedate, compreso i pianerottoli, sono rivestiti in marmo di colore grigio; le pareti del corpo scala, compreso i solai, sono rifinite ad intonaco civile liscio e tinteggiati con idropittura per esterni di colore beige e grigio; la ringhiera é in ferro verniciato di colore grigio. Gli accessi comuni alla palazzina condominiale avvengono dall area cortilizia, mediante cancello pedonale elettrico in ferro (dal civico n. 2 di Via Rocca) e dal cancello carrabile elettrico in ferro (dal civico n. 2 A di Via Rocca. L area di pertinenza del fabbricato, risulta recintata su tre lati da muretto basso con sovrastante ringhiera in ferro sulla Via Rocca e Via Fiume e in metallo di colore verde, sui restanti lati a confine con altre proprietà; è pavimentata in parte con autobloccanti e in parte terreno con sovrastante rete metallica per i posti auto. L edificio condominiale, presenta un secondo ingresso pedonale sulla Via Fiume n. 24. I prospetti esterni dell edificio, in buone condizioni di conservazione e manutenzione, sono rifiniti ad intonaco ed idropittura per esterni di colore beige. Via Rocca Via Fiume Via Rocca Foto n. 1-2. Appartamento per civile abitazione al piano 1-2 con annesso posto auto al piano T, siti in Trezzo sull Adda (MI) alla Via Rocca n. 2. Fabbricato condominiale Via Rocca Foto n. 4. Ingresso condominiali dai civici numeri 2 e 2 A di Via Rocca pag. 8
Unità immobiliare (abitazione al piano 1-2) L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento al piano 1-2, facente parte del fabbricato condominiale precedentemente descritto, e con accesso di fronte, per chi sale la scala condominiale. L abitazione, si sviluppa su due piani collegati da internamente da una scala, ed è composta allo stato attuale, dall ingresso/soggiorno, dal bagno, da un disimpegno e dalla cucina al piano primo e da una camera da letto, da un vano ad uso ripostiglio, da un bagno e da un disimpegno, oltre ad un balcone al piano secondo (sottotetto abitabile). E più precisamente, l abitazione risulta così distribuita: dall ingresso, si accede direttamente nel soggiorno, mentre a destra è presente la scala a chiocciola di collegamento al piano secondo e di fronte si accede al disimpegno. Dal citato corridoio, si prosegue a destra nel bagno 1 e di fronte, si entra nella cucina. Proseguendo dalla scala a chiocciola, si giunge al disimpegno del secondo piano, e da cui si accede a destra nella camera da letto 1, a sinistra nel vano ad uso ripostiglio e di fronte al bagno 2. La camera da letto 1 è dotato di balconcino con affaccio sull area cortilizia condominiale. Tutti gli ambienti sono ben areati ed illuminati naturalmente. L accesso principale all unità immobiliare avviene, mediante porta del tipo blindato, direttamente in un unico ambiente formato da ingresso/soggiorno, di pianta rettangolare e di superficie utile di circa 28 mq. Dal soggiorno, si prosegue di fronte, al disimpegno 1, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A destra del disimpegno, si accede al bagno 1, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 5 mq, mentre di fronte, è presente la cucina, di pianta irregolare e superficie utile di circa 10 mq. Tornando al soggiorno e proseguendo lungo la scala a chiocciola, si giunge al disimpegno 2 di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A destra del corridoio, si trova la camera da letto, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 20 mq; mediante portafinestra, si accede al piccolo balcone, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 2 mq. A sinistra del disimpegno, si entra nella vano ad uso ripostiglio, di pianta irregolare e superficie utile di circa 13 mq, mentre di fronte si trova il bagno 2, di pianta rettangolare e superficie utile di circa 4 mq. Appartamento per civile abitazione al piano 1-2, sito in Trezzo sull Adda alla Via Rocca n. 2 Pianta Piano Primo e Secondo. Stato dei luoghi Restituzione grafica su base catastale redatta dalla scrivente pag. 9
Rifiniture interne dell immobile L intera abitazione (fatta eccezione per i bagni), presenta pareti, compreso i soffitti (ad esclusione delle travi in legno lamellare al secondo piano), rifiniti ad intonaco civile liscio e tinteggiati con idropittura di colore bianco, mentre di colore giallo per la sola cucina (con angolo cottura rivestito da piastrelle in gres). La pavimentazione è in gres porcellanato nel vano soggiorno/cucina, mentre è in legno. I bagni, dotati di tutti i sanitari e della doccia (bagno 1) e della vasca da bagno (bagno 2), presentano pareti rivestite da piastrelle in ceramica. La scala a chiocciola è in pvc. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli infissi sono in legno con vetrocamera, protetti da tapparelle in pvc. Il balcone é pavimentato in gres, compreso il battiscopa. Soggiorno Cucina Soggiorno Foto n. 11 Foto n. 15 Foto n. 19 Ripostiglio Letto Bagno 2 Foto n. 22 Foto n. 27 Foto n. 30 Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIASRL, con sede in Bergamo, C.F. 02687840161. Eventuali comproprietari: nessuno. Superficie lorda complessiva di mq 106. E posto al piano 1-2. L'edificio è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed è composto da n. 4 piani complessivi, di cui n. 3 fuori terra e n. 1 interrato. L immobile ha un'altezza interna di 2.70 m. Consistenza La superficie lorda coperta dell abitazione al piano primo è di 55.15 mq. L altezza interna utile è di 2.70 m. La superficie coperta interna netta, complessivamente è di 45.05 mq, ed è così composta: Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Ingresso/Soggiorno Sup. reale netta 28.20 1,00 28.20 Cucina Sup. reale netta 10.15 1,00 10.15 Bagno 1 Sup. reale netta 4.50 1,00 4.50 Disimpegno 1 Sup. reale netta 2.20 1,00 2.20 45.05 45.05 pag. 10
La superficie lorda coperta dell abitazione al piano secondo (sottotetto) è di 51.05 mq. L altezza interna utile è di 3.40 m (h massima). La superficie coperta interna netta, complessivamente è di 39.25 mq, ed è così composta: Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Letto Sup. reale netta 20.15 1,00 20.15 Bagno 2 Sup. reale netta 4.30 1,00 4.30 Disimpegno 2 Sup. reale netta 2.20 1,00 2.20 Vano ad uso ripostiglio Sup. reale netta 12.60 1,00 12.60 39.25 39.25 Accessori: Descrizione dell immobile: Posto auto di cui al punto 1.2. Si accede al posto auto al piano terra, mediante cancello carrabile condominiale con ingresso dal civico numero 2 A di Via Rocca e precisamente, risulta essere il quarto posto auto a sinistra. La superficie complessiva del bene in esame, di pertinenza all abitazione, è di 12 mq. Posto auto Posto auto al piano T, sito in Trezzo sull Adda alla Via Rocca n. 2 A Pianta Piano T. Stato dei luoghi Restituzione grafica su base catastale redatta dalla scrivente Foto n. 10 Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società C.3 EDILIZIASRL, con sede in Bergamo, C.F. 02687840161. Eventuali comproprietari: nessuno. Superficie lorda complessiva di mq 12. E posto al piano T. L'edificio è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 ed è composto da n. 4 piani complessivi, di cui n. 3 fuori terra e n. 1 interrato. pag. 11
Consistenza La superficie lorda del posto auto al piano terra è di 12 mq. Rapporto di stima Lotto Unico- Fallimentare n. 804/2013 Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Posto auto Sup. reale l/n 12 1,00 12 12 12 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fabbricato condominiale Strutture verticali Travi Solai Copertura materiale: c.a.. materiale: c.a.. materiale: c.a./laterizio. tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: buone. Componenti edilizie e costruttive: Fabbricato condominiale Cancello Cancello Manto di copertura Pavimentazione esterna Pareti esterne tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: il fabbricato condominiale, di cui fanno parte integrante i beni in esame, è chiuso da recinto in muratura e sovrastante ringhiera, con due accessi pedonale. Nel caso specifico, l ingresso avviene dal civico numero 2 di Via Rocca. tipologia: doppia anta battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone. Note: la palazzina condominiale, è dotata di un unico ingresso carrabile dal civico numero 2 A di Via Rocca. materiale: tegole, condizioni: buone. tipologia: autobloccanti, condizioni: buone. Note: l area cortilizia del fabbricato condominiale, è in parte pavimentato con autobloccanti in cls. materiale: muratura di mattoni forati, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone. Note: le facciate sono rifinite ad intonaco ed idropittura per esterni di colore beige. Appartamento al piano 1-2 Portone di ingresso Infissi esterni Infissi interni Pavimentazione interna Plafoni Rivestimento tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone. Note: si riferisce alla porta di ingresso all abitazione in esame, del tipo blindato. tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, condizioni: buone, protezione: tapparelle, materiale protezione: pvc, condizioni: buone. tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: buone. tipologia: piastrelle di gres, condizioni: buone. Note: l intera unità abitativa in esame è pavimentata in gres porcellanato. tipologia: stabilitura, condizioni: buone. ubicazione: cucina, materiale: piastrelle di gres, condizioni: buone. pag. 12
Rivestimento Scale Impianti: Appartamentoal piano 1-2 Citofonico Elettrico Fognatura Gas Idrico Termico Note: la cucina, presenta l angolo cottura rivestito con piastrelle di gres porcellanato. ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone. Note: i bagni, presentano pareti rivestite con piastrelle di ceramica. posizione: interna, materiale: pvc, condizioni: buone. Note: si riferisce alla scala interna a chiocciola, di collegamento al piano secondo, realizzata in pvc. tipologia: video, condizioni: buone, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, condizioni: buone, conformità: funzionante. tipologia: separata, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: funzionante. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale. tipologia: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: funzionante. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico vigente. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Abitazione al piano 1-2 Sup. reale lorda 106.20 1.00 106.20 Posto auto al piano T Sup. reale lorda 12 1.00 12 160.25 160.25 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO: 8.1. Criterio di stima: La metodologia di stima utilizzata, è quella sintetico-comparativa, basata sulla comparazione dei beni in oggetto con altri ad esso similari per destinazione d uso, tipologia, localizzazione, consistenza, vetustà e stato di manutenzione. Le fonti da cui sono state ricavate le informazioni relative alle quotazioni immobiliari sono state: - le agenzie immobiliari ricadenti nel Comune di Trezzo sull Adda, il cui valore unitario per immobili similari a quelli in esame, varia da un minimo di /mq 1.200,00 ad un massimo di /mq 2.000,00 e per un valore medio pari a /mq 1.600,00. - l OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornato al 1 semestre 2014), da cui si ricava che per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata B/Centrale/Centro Urbano del Comune di Trezzo sull Adda, l importo varia da un minimo di /mq 1.150,00 ad un massimo di /mq 1.450,00 e per un valore medio pari a /mq 1.300,00. pag. 13
Pertanto, dalla media dei suddetti valori, si ricava che il prezzo unitario medio di mercato, è pari a 1.450,00 /mq. Successivamente, alla valutazione del mercato immobiliare, sono stati considerati, inoltre, nella valutazione di stima degli immobili, le caratteristiche intrinseche (destinazione d uso, vetustà dell immobile etc.) ed estrinseche (la prossimità al centro cittadino, la possibilità di parcheggiare nella zona etc.). Nel caso specifico, l abitazione presenta una buona e funzionale distribuzione interna, una buona illuminazione e ventilazione naturale degli ambienti ed un buon grado di rifinitura. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile in oggetto, risulta essere buono. Infine, i beni sono ubicati in pieno centro cittadino e la zona di riferimento, risulta adeguatamente provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e di tutte le attività a servizio della residenza (farmacie, supermercati, scuole, bar, banche, ufficio postale etc.). Tutto ciò premesso, sulla scorta della ubicazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, degli attuali valori di mercato e tenuto conto dell aspetto architettonico dei beni in esame, l età della costruzione ed il grado di rifinitura, si ritiene di dovere assegnare quale prezzo medio di vendita pari a /mq 1.500,00. Per il calcolo della consistenza commerciale del lotto unico, è stato adottato il metodo delle superfici convenzionali, sommando alla superficie lorda dell abitazione (considerata a filo esterno per le murature confinanti con l esterno ed in mezzeria per le murature in comune con altre proprietà), la superficie lorda scoperta del posto auto al piano T, ragguagliata questa ultima, con opportuni coefficienti correttivi o ponderali. Di conseguenza, si ottiene: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione al piano 1-2 Sup. reale lorda 106.20 1.00 106.20 Posto auto al piano T Sup. reale lorda 12 0.30 3.60 118.20 109.80 Pertanto, la superficie commerciale degli immobili oggetto della presente stima, è pari, per arrotondamento, a 110 mq. 8.2. Fonti di informazione: - Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di zona; - Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate- Listino 2 semestre 2013; - Quotazioni immobiliari online (siti specializzati). 8.3. Valutazione corpi In base a quanto premesso, si ricava il seguente valore: ID Destinazione Sup. lorda Valore unitario /mq Valore di mercato Abitazione + posto auto 110 1.500,00/mq 165.000,00 Totale Lotto Unico 165.000,00 In sintesi: ID Immobile Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto Unico 110 165.000,00 165.000,00 pag. 14
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria: - 24.750,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: 0,00 8.5. Prezzo base d'asta del lotto unico: Valore degli immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: per arrotondamento: 140.250,00 140.000,00 Milano, 23.04.2015 L Esperto della stima Arch. Stefania Tateo Allegati Si allega la seguente documentazione: LOTTO UNICO: 1. Estratto di mappa; 2. Planimetrie catastali; 3. Restituzione grafica; 4. Rilievo fotografico; 5. Visure catastali; 6. Copia pratiche edili; 7. Ispezione ipotecaria. pag. 15