TRIBUNALE DI AOSTA REGISTRO GENERALE ESECUZIONE contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 70/2014 Giudice: Dott. P. De Paola ELABORATO PERITALE del 19/06/2015 Tecnico incaricato: Architetto Marco Zavattaro iscritto all'albo Architetti della provincia di AO al N. 344 iscritto all'albo del Tribunale di Aosta CF: ZVTMRC70M01A326J con studio in Aosta (AO) VIA B. FESTAZ, 64 telefono: 0165238229 fax: 0165238229 email: zavattaro@grafitech.vda.it email (pec): marco.zavattaro@archiworldpec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 12
PROCEDURA N. R.G.E. 70/2014 Aosta LOTTO 1 BENI IN ETROUBLES 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Etroubles VIA CHEVRIERES: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di albergo, della superficie commerciale di 1.750,00 Mq. Riferimenti catastali Catastalmente gli immobili risultano essere censiti come di seguito indicato: Comune di Etroubles Catasto Terreni Partita Foglio Num Sup. Qualità Cl R. D. R. A. ////// 24 75 14.309 Ente Urb. // // // ////// 24 78 31 Fabb. Rurale // // // Nuovo Catasto Ente Urbano Fg Num Sub Ubicazione Cat Cl Cons Rendita 24 75 // Via Chevrieres B/1 U 6432 4.650,59 Piano: S1-T-1 Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. Le intestazioni dei riferimenti catastali di cui sopra identificano la seguente Ditta: PATRIMONI IMMOBILIARI 3000 S.R.L. con sede in PESCARA, c.f. 01569800681, proprietaria per 1/1; Sarà necessario procedere ad una istanza di rettifica Ditta in quanto la proprietà ha modificato la sua ragione sociale nell intestazione della Società e nella sede legale. Vedi riferimento Proprietà. Osservando le planimetrie catastali presenti presso l U.T.E. di Aosta, non sono state riscontrate difformità rilevanti rispetto a quanto effettivamente realizzato. L accatastamento è del 15-10-1981. L edificio si presenta come un corpo di fabbrica di tipo isolato di importanti dimensioni volumetriche e planimetriche. Nonostante la sua mole si inserisce in maniera appropriata e gradevole nell ambiente boschivo del sito, adagiandosi confortevolmente alla sua morfologia. Infatti arrivando dalla strada comunale Chevrieres, dalla quale si ha accesso al sito, non se ne rileva la sagoma nella sua interezza, in parte perché due livelli sono seminterrati e affacciati sulla corte a valle dell edificio, in parte perché la porzione emergente del fabbricato risulta articolata nella sua forma. La scelta progettuale di dare all edificio una impronta innovativa rispetto la sensibilità estetica del periodo di costruzione rende l edificio contemporaneo all architettura della regione. La sua forma arcuata rivolta verso la vallata, la simmetria della sua ripartizione proiettata verso un punto focale, in contrapposizione agli elementi strutturali rigidi nelle loro dimensioni e forme, ne determina un aspetto estetico di particolare interesse. L edificio, edificato verso la fine degli anni 60 inizio anni 70, è realizzato interamente con struttura portante e copertura in cemento armato a telaio e fondazioni continue, solai in latero Pagina 2 di 12
cemento, tamponamenti e tramezzature in laterizio. Alla vista sembra essere un edificio costruito con tutti i carismi della buona edificazione soprattutto osservando le parti strutturali e di tamponamento che nonostante la vetustà e l abbandono non sembrano avere crepe o fessurazioni dovute a cedimenti strutturali. Solo sull angolo nord-ovest si rileva uno smottamento della pietra di rivestimento che si presuppone derivi da problematiche locali di manutenzione generale. Passando dalla bussola d ingresso, posta al piano terreno e centrale all edificio, si accede alla sala accettazione dove sono presenti il vano scala e l ascensore di collegamento di tutti i livelli del fabbricato, due seminterrati, il piano primo, il piano secondo ed il sottotetto, e l ufficio di ricevimento. Portandoci a sinistra, verso nord, troviamo, inoltre, un ampio salone multifunzione ben illuminato da una ampia vetrata posta sul fronte est in affaccio sul parco di proprietà, dalla quale si accede ad una terrazza che riprende l intera lunghezza della stanza medesima. In fondo troviamo una seconda scala di collegamento interno dei livelli abitati probabilmente destinata al personale della struttura alberghiera. Girandoci, invece, verso destra e portandoci verso la porzione sud del piano terreno sono presenti locali di servizio utili alla gestione. Scendendo di un livello ci portiamo al piano primo seminterrato che è destinato alla ricezione e alle attività alberghiere. Infatti la porzione a sud è destinata alle camere di soggiorno, mentre quella a nord alle attività di ristorazione quali bar, soggiorno e ristorante. Scendendo di un ulteriore piano entriamo al piano secondo seminterrato dove le attività presenti sono sostanzialmente o accessorie o finalizzate alla gestione dell edificio. A nord troviamo la cucina, la cella frigo, la dispensa, i servizi igienici del personale, il montacarichi etc., mentre a sud sono presenti i depositi, l autorimessa, la centrale termica ed il relativo serbatoio, la lavanderia e le camere del personale. I piani primo e secondo fuori terra sono invece destinati all accoglienza e singolarmente suddivisi in undici camere da letto con disimpegno e annesso servizio igienico per un totale di ventidue stanze. Il piano sottotetto, infine, è destinato a locali accessori. Si evidenzia che tutti i vani agibili risultano coerentemente aeroilluminati e non direttamente posti controterra. Si presuppone che i servizi igienici delle stanze di soggiorno essendo questi sprovvisti di luce ed aria diretta siano dotati di impianto di aerazione forzata. Gli impianti elettrico e idrotermosanitario, anche se correttamente distribuiti sull intero edificio, risultano non più conformi alle normative attuali e richiedono sicuramente un intervento di adeguamento generale anche in previsione delle esigenze per un eventuale nuovo riutilizzo alberghiero dell immobile. Attualmente il fabbricato versa in uno stato di abbandono totale ed è stato oggetto di episodi di vandalismo. Il fabbricato necessita di un intervento di manutenzione straordinaria al fine di essere nuovamente agibile. Identificazione catastale: foglio 24 particella 75 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 14309, indirizzo catastale: VIA CHEVRIERES, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. foglio 24 particella 78 (catasto terreni), qualita/classe FABB. RURALE, superficie 31, indirizzo catastale: VIA CHEVRIERES, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. foglio 24 particella 75 (catasto fabbricati), categoria B/1, classe U, consistenza 6432 mq, rendita 4.650,59 Euro, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86 L'intero edificio sviluppa 6 piani, 4 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1963. Pagina 3 di 12
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 1.750,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.000.000,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.000.000,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:. 1.000.000,00 - Data della valutazione: 19/06/2015 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. A seguito delle ricerche fatte, come da dimostranze fotografiche, non è stata rilevata l occupazione dei beni in oggetto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Sugli immobili in oggetto si ritengono accese le seguenti ipoteche: - ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di pagamento fatture iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 08.11.1993 al R.G. n. 7916 e R.P. n. 1173 con stipulazione da pubblico ufficiale Elvira BELLELLI rep. 26770 del 27.10.1993, per somma totale di lire 1.050.000000 con tempo di esigibilità del credito non indicato; - ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 17.05.1994 al R.G. n. 3598 e R.P. n. 594 con stipulazione da pubblico ufficiale Nicola GIOFFRE rep. 55070 del 13.05.1994, per somma a capitale di lire 500.000.000 al tasso di interesse annuo del 12% e spese di 750.000.000 per il totale di lire 1.250.000.000 con tempo di esigibilità alla data del 01.07.2001; - ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 21.10.1994 al R.G. n. 7626 e R.P. n. 1144 con stipulazione da pubblico ufficiale Nicola GIOFFRE rep. 56297 del 19.10.1994, per somma a capitale di lire 1.850.000.000 al tasso di interesse semestrale del 5.75% e spese di 2.775.000.000 per il totale di lire 4.625.000.000 con tempo di esigibilità alla data del 2010; - domanda giudiziale di nullità di atti trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 02.06.1997 al R.G. n. 5096 e R.P. n. 4014 con stipulazione da ufficiale giudiziario tribunale rep. 6454 del 22.05.1997; - domanda giudiziale di revoca atti soggetti a trascrizione trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 02.06.1997 al R.G. n. 5097 e R.P. n. 4015 con stipulazione da ufficiale giudiziario tribunale rep. 6454 del 22.05.1997; - domanda giudiziale di accertamento simulazione atti trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 02.06.1997 al R.G. n. 5098 e R.P. n. 4016 con stipulazione da ufficiale giudiziario tribunale rep. 6454 del 22.05.1997; - verbale di pignoramento immobili con atto esecutivo cautelare trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 09.07.1997 al R.G. n. 6716 e R.P. n. 5359 con stipulazione da pubblico ufficiale quale Ufficiale Giudiziario di Aosta rep. 1474 del 18.06.1997; Pagina 4 di 12
- domanda giudiziale di revoca trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 25.03.1999 al R.G. n. 4147 e R.P. n. 3458 con stipulazione del Tribunale civile e fallimentare rep. 0/1 del 01.03.1999; - annotazione a trascrizione inefficacia totale trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 09.03.2001 al R.G. n. 2040 e R.P. n. 232 con stipulazione da Tribunale rep. 337 del 31.01.2001; - ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo condizionato iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 30.09.2014 al R.G. n. 8892 e R.P. n. 1207 con stipulazione da pubblico ufficiale Nicola GIOFFRE rep. 56297 del 19.10.1994, per somma a capitale di 955.445,26 per il totale di 2.388.613,16; - verbale di pignoramento immobili con atto esecutivo cautelare trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Aosta in data 02.10.2014 al R.G. n. 8959 e R.P. n. 6582 con stipulazione da pubblico ufficiale quale Ufficiale Giudiziario di Aosta rep. 875/14 del 13.05.2014; 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/10/1993 a firma di ELVIRA BELLELLI ai nn. 26770 di repertorio, iscritta il 08/11/1993 a AOTSA ai nn. RG 7916 RP 1173, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI PAGAMENTO FATTURE. Importo ipoteca: 1.050.000.000 LIRE ipoteca volontaria attiva, stipulata il 13/05/1994 a firma di GIOFFRE' NICOLA ai nn. 55070 di repertorio, iscritta il 17/05/1994 a AOSTA ai nn. RG 3598 RP 594, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO. Importo ipoteca: 1.250.000.000. Importo capitale: 500.000.000. Durata ipoteca: 01/07/2001 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/10/1994 a firma di GIOFFRE' NICOLA ai nn. 56297 di repertorio, iscritta il 21/10/1994 a AOSTA ai nn. RG 7626 RP 1144, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO. Importo ipoteca: 4.625.000.000. Importo capitale: 1.850.000.000. Durata ipoteca: 10 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/10/1994 a firma di GIOFFRE' NICOLA ai nn. 56297 di repertorio, iscritta il 30/09/2014 a AOSTA ai nn. RG 8892 RP 1207, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da IPOTECA IN RINNOVAZIONE DI IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO. Importo ipoteca: 2.388.613,16. Importo capitale: 955.445,26 Pagina 5 di 12
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 18/06/1997 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO ai nn. 1474 di repertorio, trascritta il 09/07/1997 a AOSTA ai nn. RG 6716 RP 5359, a favore di *** DATO OSCURATO ***, derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI pignoramento, stipulata il 13/05/2014 a firma di TRIBUNALE ORDINARIO DI AOSTA ai nn. 875/14 di repertorio, trascritta il 02/10/2014 a AOSTA ai nn. RG 8959 RP 6582, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Gli immobili, qui di seguito definiti, risultano, alla data della perizia in oggetto, in relazione alla certificazione del Notaio dottor Giampaolo MARCOZ allegata all istanza di pignoramento, in proprietà alla società PATRIMONI IMMOBILIARI 3000 SOCIETA A RESPONSABILITA LIMITATA IN LIQUIDAZIONE con sede in ROMA (RM), Via Priolo Gargallo n. 20 c.f. 01569800681, P.I.v.a. 06415251005 R.E.A. n. RM-968549. (Vedasi visura camerale allegata) 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di COMPRAVENDITA (dal 19/02/2000), con atto stipulato il 19/02/2000 a firma di BRACONE GIOVANNI BATTISTA ai nn. 97459 di repertorio, trascritto il 06/08/2002 a AOSTA ai nn. RG 7681 RP 5972, in forza di COMPRAVENDITA 6.2.Precedenti proprietari: Nessuno 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: A seguito delle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale, visto il piano regolatore comunale approvato, viste le prescrizioni di piano, visto il Regolamento Edilizio, viste le Norme Tecniche di Attuazione, sono state dedotte le considerazioni qui di seguito riportate. Dalle risultanze del certificato di destinazione urbanistica risulta: Foglio Particelle Zona Descrizione 24 75 Bd3 parti del territorio comunale costituite dagli insediamenti residenziali, artigianali, commerciali, turistici, terziari, totalmente o parzialmente edificati A seguito della concessione edilizia n. 5/63 del 11 settembre 1963, intestata all E.N.P.A.I.A. Roma, venivano iniziati i lavori di costruzione di fabbricato con destinazione d uso ad albergo casa di riposo. Non sono stati trovati all interno della pratica edilizia presente in comune i seguenti documenti: denuncia di inizio dei lavori, denuncia di ultimazione dei lavori e denuncia delle opere in cemento armato e relativi Pagina 6 di 12
collaudi e conformità. L agibilità del fabbricato viene rilasciata il 12 giugno 1965 con prot. pratica 5/63. In data 14 luglio 1971 veniva rilasciata l autorizzazione n. 5/71 per la realizzazione della sistemazione e della copertura della casa di soggiorno ENPAIA. Relativamente a questa pratica edilizia non sono state riscontrate le documentazioni inerenti l inizio e la fine delle opere edilizia, la denuncia del cemento armato e relativi collaudi e le varie conformità. Domanda di condono n. prot. 1716 del 30.09.1986 per opere abusive ultimate in data 1971 non autonomamente utilizzabili con mutamento di destinazione d uso. Pratica che non è stata conclusa in quanto alla richiesta di documentazione integrativa da parte del Comune di Etroubles prot. 3532/x del 29.08.1998 non si ha avuto seguito. In data 1 febbraio 1995 venivano autorizzati con prot. 154, pratica edilizia n. 07/95, i lavori di posa di serbatoi GPL ad uso cucina e centrale termica per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria alla società Energest srl con sede in Giulianova Lido (TE), via Galileo Galilei 388, p.i.v.a. 00840430672 in nome del legale rappresentante Sig. Goffredo NEPA. In data 13 gennaio 1995 venivano autorizzati con prot. 153, pratica edilizia 39/94, i lavori di tinteggiatura e rifacimento della recinzione alla società Energest srl con sede in Giulianova Lido (TE), via Galileo Galilei 388, p.i.v.a. 00840430672 in nome del legale rappresentante Sig. Goffredo NEPA. Osservando gli elaborati grafici, presenti presso l U.T.C. di Etroubles, sono state riscontrate le seguenti difformità: - piano secondo sotterraneo: ampliamento porzioni controterra sul fronte ovest, diversa distribuzione interna e realizzazione di intercapedini; - piano primo sotterraneo: diversa distribuzione interna degli ambienti; - piano terreno: diversa distribuzione interna degli ambienti e ampliamento porzione nord-ovest del corpo di fabbrica; - piano primo: ampliamento dimensionale del vano ascensore; - piano secondo: ampliamento dimensionale del vano ascensore; - piano sottotetto: totalmente differente rispetto quanto realizzato sia per perimetrazione sia per distribuzione interna oltre che per destinazione d uso; - copertura: differente a quanto realizzato. 7.1.Pratiche edilizie: AUTORIZZAZIONE A COSTRUIRE N. 5/63, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di fabbricato con destinazione d uso ad albergo casa di riposo., rilasciata il 11/09/1963 con il n. 5/63 di protocollo, agibilità del 12/06/1965 con il n. 5/63 di protocollo AUTORIZZAZIONE A COSTRUUIRE N. 5/71, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione della sistemazione e della copertura della casa di soggiorno ENPAIA, rilasciata il 14/07/1971 con il n. 5/71 di protocollo CONDONO EDILIZIO N. 1716/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, presentata il 30/09/1986 con il n. 1716 di protocollo AUTORIZZAZIONE N. 07/95, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di posa di serbatoi GPL ad uso cucina e centrale termica per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, rilasciata il 01/02/1995 con il n. 154 di protocollo AUTORIZZAZIONE N. 39/94, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di tinteggiatura e rifacimento della recinzione, rilasciata il 13/01/1995 con il n. 153 di protocollo 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona Bd3 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': Osservando gli elaborati grafici, presenti presso l U.T.C. di Etroubles, sono state riscontrate le seguenti Pagina 7 di 12
difformità: - piano secondo sotterraneo: ampliamento porzioni controterra sul fronte ovest, diversa distribuzione interna e realizzazione di intercapedini; - piano primo sotterraneo: diversa distribuzione interna degli ambienti; - piano terreno: diversa distribuzione interna degli ambienti e ampliamento porzione nord-ovest del corpo di fabbrica; - piano primo: ampliamento dimensionale del vano ascensore; - piano secondo: ampliamento dimensionale del vano ascensore; - piano sottotetto: totalmente differente rispetto quanto realizzato sia per perimetrazione sia per distribuzione interna oltre che per destinazione d uso; - copertura: differente a quanto realizzato. Osservando le planimetrie catastali presenti presso l U.T.E. di Aosta, non sono state riscontrate difformità rilevanti rispetto a quanto effettivamente realizzato. L accatastamento è del 15-10-1981. 8.1. Conformità edilizia: Nessuna difformità. 8.2. Conformità catastale: Nessuna difformità. 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN ETROUBLES VIA CHEVRIERES ALBERGO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di albergo, della superficie commerciale di 1.750,00 Mq. Riferimenti catastali Catastalmente gli immobili risultano essere censiti come di seguito indicato: Comune di Etroubles Catasto Terreni Partita Foglio Num Sup. Qualità Cl R. D. R. A. ////// 24 75 14.309 Ente Urb. // // // ////// 24 78 31 Fabb. Rurale // // // Nuovo Catasto Ente Urbano Fg Num Sub Ubicazione Cat Cl Cons Rendita 24 75 // Via Chevrieres B/1 U 6432 4.650,59 Piano: S1-T-1 Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. Le intestazioni dei riferimenti catastali di cui sopra identificano la seguente Ditta: PATRIMONI IMMOBILIARI 3000 S.R.L. con sede in PESCARA, c.f. 01569800681, proprietaria per 1/1; Sarà necessario procedere ad una istanza di rettifica Ditta in quanto la proprietà ha modificato la sua ragione sociale nell intestazione della Società e nella sede legale. Vedi riferimento Proprietà. Pagina 8 di 12
Osservando le planimetrie catastali presenti presso l U.T.E. di Aosta, non sono state riscontrate difformità rilevanti rispetto a quanto effettivamente realizzato. L accatastamento è del 15-10-1981. L edificio si presenta come un corpo di fabbrica di tipo isolato di importanti dimensioni volumetriche e planimetriche. Nonostante la sua mole si inserisce in maniera appropriata e gradevole nell ambiente boschivo del sito, adagiandosi confortevolmente alla sua morfologia. Infatti arrivando dalla strada comunale Chevrieres, dalla quale si ha accesso al sito, non se ne rileva la sagoma nella sua interezza, in parte perché due livelli sono seminterrati e affacciati sulla corte a valle dell edificio, in parte perché la porzione emergente del fabbricato risulta articolata nella sua forma. La scelta progettuale di dare all edificio una impronta innovativa rispetto la sensibilità estetica del periodo di costruzione rende l edificio contemporaneo all architettura della regione. La sua forma arcuata rivolta verso la vallata, la simmetria della sua ripartizione proiettata verso un punto focale, in contrapposizione agli elementi strutturali rigidi nelle loro dimensioni e forme, ne determina un aspetto estetico di particolare interesse. L edificio, edificato verso la fine degli anni 60 inizio anni 70, è realizzato interamente con struttura portante e copertura in cemento armato a telaio e fondazioni continue, solai in latero cemento, tamponamenti e tramezzature in laterizio. Alla vista sembra essere un edificio costruito con tutti i carismi della buona edificazione soprattutto osservando le parti strutturali e di tamponamento che nonostante la vetustà e l abbandono non sembrano avere crepe o fessurazioni dovute a cedimenti strutturali. Solo sull angolo nord-ovest si rileva uno smottamento della pietra di rivestimento che si presuppone derivi da problematiche locali di manutenzione generale. Passando dalla bussola d ingresso, posta al piano terreno e centrale all edificio, si accede alla sala accettazione dove sono presenti il vano scala e l ascensore di collegamento di tutti i livelli del fabbricato, due seminterrati, il piano primo, il piano secondo ed il sottotetto, e l ufficio di ricevimento. Portandoci a sinistra, verso nord, troviamo, inoltre, un ampio salone multifunzione ben illuminato da una ampia vetrata posta sul fronte est in affaccio sul parco di proprietà, dalla quale si accede ad una terrazza che riprende l intera lunghezza della stanza medesima. In fondo troviamo una seconda scala di collegamento interno dei livelli abitati probabilmente destinata al personale della struttura alberghiera. Girandoci, invece, verso destra e portandoci verso la porzione sud del piano terreno sono presenti locali di servizio utili alla gestione. Scendendo di un livello ci portiamo al piano primo seminterrato che è destinato alla ricezione e alle attività alberghiere. Infatti la porzione a sud è destinata alle camere di soggiorno, mentre quella a nord alle attività di ristorazione quali bar, soggiorno e ristorante. Scendendo di un ulteriore piano entriamo al piano secondo seminterrato dove le attività presenti sono sostanzialmente o accessorie o finalizzate alla gestione dell edificio. A nord troviamo la cucina, la cella frigo, la dispensa, i servizi igienici del personale, il montacarichi etc., mentre a sud sono presenti i depositi, l autorimessa, la centrale termica ed il relativo serbatoio, la lavanderia e le camere del personale. I piani primo e secondo fuori terra sono invece destinati all accoglienza e singolarmente suddivisi in undici camere da letto con disimpegno e annesso servizio igienico per un totale di ventidue stanze. Il piano sottotetto, infine, è destinato a locali accessori. Si evidenzia che tutti i vani agibili risultano coerentemente aeroilluminati e non direttamente posti controterra. Si presuppone che i servizi igienici delle stanze di soggiorno essendo questi sprovvisti di luce ed aria diretta siano dotati di impianto di aerazione forzata. Gli impianti elettrico e idrotermosanitario, anche se correttamente distribuiti sull intero edificio, risultano non più conformi alle normative attuali e richiedono sicuramente un intervento di adeguamento generale anche in previsione delle esigenze per un eventuale nuovo riutilizzo alberghiero dell immobile. Attualmente il fabbricato versa in uno stato di abbandono totale ed è stato oggetto di episodi di vandalismo. Il fabbricato necessita di un intervento di manutenzione straordinaria al fine di essere nuovamente agibile. Identificazione catastale: foglio 24 particella 75 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 14309, indirizzo catastale: VIA CHEVRIERES, intestato a *** DATO OSCURATO *** Pagina 9 di 12
Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. foglio 24 particella 78 (catasto terreni), qualita/classe FABB. RURALE, superficie 31, indirizzo catastale: VIA CHEVRIERES, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86. foglio 24 particella 75 (catasto fabbricati), categoria B/1, classe U, consistenza 6432 mq, rendita 4.650,59 Euro, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Le coerenze a partire da Nord e proseguendo in senso orario sono: 87, 120, 164, 125, 127, 110, 108, 109, 130, 74, 72, strada comunale, 85 e 86 L'intero edificio sviluppa 6 piani, 4 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1963. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella media - esposizione: nella media - luminosità: nella media - panoramicità: nella media - impianti tecnici: scarso - stato di manutenzione generale: scarso - servizi: scarso Descrizione dettagliata: Gli immobili per destinazione d uso e per la mancata presenza di impianto di riscaldamento non risultano soggetti alla redazione di certificato energetico. Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: Personalizzato descrizione consistenza coefficiente commerciale ALBERGO 1.750,00 x 100 % = 1.750,00 Totale: 1.750,00 1.750,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo. Sviluppo valutazione: Al fine di accedere alla attribuzione del valore commerciale dell immobile è necessario anticipatamente acquisire le superfici commerciali dell immobile in oggetto. Nel caso specifico a seguito di sopralluogo, verificata la corrispondenza dell eseguito con le planimetrie catastali, prese alcune dimensioni di ragguaglio, le determinazioni delle superfici commerciali dell immobile sono state tutte dedotte dalla parametrizzazione delle planimetrie catastali stesse. Sono state così ricavate le seguenti misure: piano secondo seminterrato Pagina 10 di 12
Albergo = m2 430,00 x 50% = m2 215,00 piano primo seminterrato Albergo = m2 461,00 x 100% = m2 461,00 piano terreno Albergo = m2 280,00 x 100% = m2 280,00 Terrazzi = m2 99,00 x 30% = m2 30,00 piano primo Albergo = m2 335,00 x 100% = m2 335,00 Terrazzi = m2 50,00 x 30% = m2 15,00 piano secondo Albergo = m2 335,00 x 100% = m2 335,00 Terrazzi = m2 50,00 x 30% = m2 15,00 piano primo Sottotetto = m2 335,00 x 20% = m2 67,00 11 STRUTTURA ALBERGHIERA Arrotondamento = m2 1753,00 = m2-3,00 1 TOTALE m2 = 1750,00 Scopo del rapporto di stima è quello di stabilire il valore di mercato degli immobili oggetto della presente. Si è provveduto quindi ad una indagine statistica sulle vendite di beni simili nella zona della valle del Grand Combin, ma non si è potuto risalire a nessun riferimento specifico tale da permetterne il confronto analitico. L indagine commerciale attraverso gli osservatori delle quotazioni immobiliari sia private sia dell Agenzia del Territorio non hanno inoltre fornito dati utili alla valutazione commerciale. A tal fine lo scrivente attraverso la propria esperienza personale, valutando che i prezzi medi di mercato degli immobili siti in Comune di Etroubles si aggirano intorno a /m2 1650,00, non ritiene possibile l analisi attraverso la prassi della trasformazione dell immobile in quanto tale intervento non risulterebbe comunque economicamente sostenibile. A seguito di quanto sopra espresso l analisi deve forzatamente basarsi al valore commerciale di vendita dell immobile in oggetto indicato nel rogito di compravendita del 19.02.2000 di lire 2.200.000.000, cioè 1.136.205,18. L incremento ISTAT, considerando il periodo compreso tra febbraio 2000 e maggio 2015, è pari a circa 32.6%. L applicazione dell incremento ISTAT calcolato al prezzo sopra riportato determina un valore attualizzato di 1.506.608,07. Possiamo supporre che l edificio, alla data del 19.02.2000, si trovasse nelle condizioni attuali relativamente agli impianti idrotermosanitari, elettrici, ascensore e antincendio e quindi l incidenza economica di adeguamento degli stessi alle normative vigenti non determinano una variazione in decremento o in aumento del valore commerciale attualizzato. Bisogna, invece, tenere conto della situazione di totale abbandono ed incuria in cui versa l edificio attualmente che è il risultato di questi ultimi quindici anni. Pagina 11 di 12
Il C.T.P., effettuati tutti i calcoli teorici di verifica, ritiene come equo e appetibile il valore globale del fabbricato in esame pari a 1.000.000,00 (unmilione/00). Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore a corpo: 1.000.000,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 1.000.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 1.000.000,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono:, ufficio tecnico di ETROUBLES, agenzie: FIAIP, osservatori del mercato immobiliare AGENZIA DEL TERRITORIO Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A albergo 1.750,00 0,00 1.000.000,00 1.000.000,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.000.000,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.000.000,00 data 19/06/2015 il tecnico incaricato Marco Zavattaro Pagina 12 di 12