TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n 45\05 R.G.E., promosso da International Credit Recoery contro XXXXXXXXXXXXXXXXX Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio Incarico conferito con giuramento di rito il Dal G. E. Dott.ssa Papa Al Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Geom. Claudio Ciotola DEPOSITATA IN CANCELLERIA 7/5/2007 Procedimento n 45\05 International Credit Recoery c/ro XXXXXXXXXXXXXXXXX 1

2 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n 45\05 R.G.E., promosso da International Credit Recoery contro XXXXXXXXXXXXXXXXX Relazione con allegati: 1. Svolgimento della consulenza 2. Relazione sui beni immobili 3. Stato di possesso dell immobile 4. Esistenza di formalità vincoli ed oneri, anche di natura condominiale 5. Concessione edilizia 6. Descrizione del contesto e dell unità immobiliare 7. Stima dell immobile Allegati A Coefficienti di Merito B Grafici C Foto D Visura e planimetria Catastale E Verbali di sopralluogo, racc. a/r accessi F Autorizzazione di proroga termini Procedimento n 45\05 International Credit Recoery c/ro XXXXXXXXXXXXXXXXX 2

3 Consulenza Tecnica d Ufficio richiesta dal Giudice Esecutore Dott.ssa Papa: incarico conferito con Giuramento di rito nell udienza del giorno 09\01\2007, al sottoscritto Dott. Claudio Ciotola, geometra, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Napoli con n 5550, C.T.U. col n 9540 Lo svolgimento della consulenza. Con avviso Raccomandata A.R. si comunicava alle parti il primo accesso delle operazioni peritali fissato per il 27/02/2007 alle ore 11,00. Come da giorno fissato per il primo accesso, il sottoscritto CTU in compagnia di un assistente tecnico si è recato in Napoli in via Conte di Mola civ. 62, dopo aver bussato diverse volte al citofono, ed alla porta al secondo piano non avendo alcuna risposta rinviava le operazioni peritali al giorno 15/03/2007 alle ore 12,00. Con avviso Raccomandata A.R. si comunicavano il secondo accesso delle operazioni peritali fissato per il 15/03/2007 alle ore 12,00, il sottoscritto CTU in compagnia di un assistente tecnico si è recato in Napoli in via Conte di Mola civ. 62, ove ho più volte bussato al citofono senza alcuna risposta, contattato il signor XXXXXXXXXXXXXXXXX al cellulare ed al telefono fisso, lo stesso mi riferiva che lui era fuori Napoli quindi non era possibile visionare l appartameto. Il sottoscritto si vedeva costretto a chiedere in data 29 marzo una proroga di 30 giorni, accordata dal G.E. (allegato F). Contattato la locale stazione dei carabinieri, il comandate mi fissava appuntamento per il sopralluogo al 06/04/2007. Con avviso Raccomandata A.R. si comunicavano il primo accesso delle operazioni peritali fissato per il 06/04/2007 alle ore 11,30, il sottoscritto CTU in compagnia di un assistente tecnico si è recato in Napoli in via Conte di Mola civ. 62, ove ho rinvenuto nell appartamento la signora XXXXXXXXXXXXXXXX, moglie del signor XXXXXXXXXXXXXXXXX, questi ultima ci consentiva l accesso ai beni oggetto di 3

4 perizia e di svolgere le operazioni peritali; furono pertanto eseguiti i necessari rilievi metrici, grafici e fotografici, che sarebbero in seguito serviti per la redazione della presente relazione, delle planimetrie di tutta la documentazione prevista dalla procedura in oggetto. Compilato il verbale di rito, si sono terminate le operazioni, riservandomi di poter tornare sui luoghi di causa per eventuali chiarimenti o misurazioni mancanti. In ordine alla conformità degli atti autorizzativi e agli strumenti urbanistici vigenti e agli accertamenti di mercato, i beni sottoposti al pignoramento sono siti nel Comune di Napoli, e precisamente, trattasi di un appartamento in via Conte di Mola civ. 62, costituente l intero piano secondo sull ammezzato (piano terzo catastale), di un fabbricato di tre piani ed uno fuori terra, composto da quattro camere più accessori. Relazione sui beni immobili L Unità Immobiliare Urbana è sita in Napoli alla via Conte di Mola civ. 62, piano secondo; detta U.I. è riportata nel N.C.E.U. in ditta: XXXXXXXXXXXXXXXXX, nel Comune Censuario di Napoli, San Ferdinando, Foglio 1 Particella 8, sub 7, piano terzo int. 4, cat. A\4, cl. 4, vani 5,5, Rendita Catastale 397,67. L unità è pervenuta al signor XXXXXXXXXXXXXXXXX, in virtù di atto autenticato nelle firme dal notaio Dott. Adolfo Branca, trascritto il 17 ottobre 1990, ai numeri 21322/ L unità immobiliare oggetto di perizia confina: sul lato nord su via Conte di Mola, sul lato sud con vico Storto Concordia, sul lato est con Piazzetta Concordia, su lato ovest con fabbricato altra ditta. Stato di possesso dell immobile 4

5 L immobile risulta essere occupato dai familiari del signor XXXXXXXXXXXXXXXXX, e precisamente la moglie ed i figli. Esistenza di formalità vincoli ed oneri, anche di natura condominiale. Il riferimento alle formalità, vincoli ed oneri fino ad oggi sono quelli accertati dalla relazione notarile, in merito al condominio non vi è alcuna pendenza in quanto non vi è un amministrazione di condominio, per la pulizia e le luci delle scale, provvede ogni condomino per la propria rampa di scala. Concessione edilizia, conformità agli strumenti urbanistici, rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione. Ai fini della conformità della costruzione agli strumenti urbanistici, è stato accertato che l immobile oggetto di perizia è stato costruito negli anni 1940 circa con regolare concessione rientrando l immobile nel centro storico di Napoli, ma lo stesso non sottoposto ad alcun vincolo connesso al suo carattere storico artistico. Descrizione del contesto e dell unità immobiliare Condizioni estrinseche, caratteri del contesto urbano. La unità immobiliare oggetto di perizia si trova in via Conte di Mola e più precisamente nel centro storico di Napoli a ridosso dei quartieri spagnoli. La densità di traffico veicolare praticamente quasi nulla, in piccole strade tortuose ed a senso unico, l appartamento non dista molto dal centro di Napoli e dal corso Vittorio Emanuele II, dalla fermata degli autobus e della metropolitana della compagnia di trasporti pubblici di Napoli. Non molto distante vi sono tutti i negozi di primaria necessità e non. Condizioni intrinseche, caratteri propri dell unità immobiliare. 5

6 Dalla via Conte di Mola (foto 1) quasi alla fine salendo sulla destra vi è il fabbricato oggetto di perizia con unico portone di accesso, il corpo di fabbrica risulta essere di forma rettangolare di tre piani fuori terra più il piano rialzato (foto 2-3). L appartamento oggetto di perizia è posto al secondo piano oltre l ammezzato dell edificio di via Conte di Mola civ. 62, l appartamento ha un orientamento sud-nord, la cucina ed il bagno esposti a sud (vico Storto Concordia), le camere da letto esposte su tre lati sud-nord-ovest (vico Storto Concordia, via Conte di Mola, piazzetta Concordia). All appartamento si accede a sinistra salendo la cassa di scale (foto 04), entrando la porta vi è un corridoio di circa 8,00 mq (foto 5), che sulla sinistra da accesso alla cucina di circa mq 19,50 (foto 6), sul lato sinistro della stessa il bagno di circa 3,50 mq. (foto 7) entrambi con finestre su vico Storto Concordia, subito a destra vi è una camera destinata a deposito di circa 20,70 mq. con finestra su vico Conte di Mola (foto 10). Dal corridoio subito a destra vi è la prima camera da letto di mq. 19,84 con due finestre una su vico Storto Concordia ed una su piazzetta Concordia (foto 9), subito dopo vi è una seconda camera da letto di circa 13,68 mq con finestra su via Conte di Mola (foto 8), continuando a destra la terza ed ultima camera da letto di circa 21,42 mq con finestre una su via Conte di Mola ed una su piazzetta Concordia (foto 11). L altezza media dell appartamento risulta essere metri 4,00. Per tutto l appartamento oggetto di perizia tranne la camera destinata a deposito ed il bagno vi sono delle maioliche 20 X 20 di colore chiaro non in ottimo stato di manutenzione, in cucina vi è rivestimento di mattonelle 20 x 20 ad una altezza di circa metri 1,50 di colore bianco, nel bagno una pavimentazione di maioliche del tipo 20 x 20 di colore scuro di più recente fattura ed un rivestimento alle pareti per tutta la altezza in discrete condizioni. Nella camera destinata a deposito la pavimentazione non è presente, la stanza è in pessime condizioni. 6

7 Per tutta la casa vi è una pitturazione lavabile del tipo bianca, le pareti non sono in ottime condizioni. La porta di accesso è blindata, gli infissi sono in legno come le porte interne di colore bianco molto vecchie ed in pessime condizioni di mantenimento. Non vi è un sistema di riscaldamento, la forniture di acqua, luce risultano regolari, la fogna va a scaricare nella condotta principale della fognatura del Comune di Napoli. Le condizioni interne ed esterne del fabbricato, visto anche il contesto abitativo non sono delle migliori, in quanto il cancello di accesso e da ripristinare o sostituire,i citofoni mal funzionanti, le pareti della cassa di scale da rifare, i cornicioni del fabbricato da rifare ed infine manca l adeguamento dell impianto elettrico alla Legge 46/90. Stima dell immobile E ormai principio fondamentale della dottrina moderna che un bene economico ha valori diversi secondo il motivo della stima, cioè ad un bene economico possono essere attribuiti valori diversi secondo il criterio o aspetto economico che interessa considerare in rapporto allo scopo della stima. Pertanto una corretta valutazione del bene è possibile solo quando sia stato preliminarmente definito il fine per cui la stima stessa viene richiesta. Se lo scopo della stima, come nel caso in specie, è quello di determinare il valore di mercato, che il bene economico assume in un mercato ordinario, allora il criterio da adottarsi consisterà nell analisi previsionale della domanda e dell offerta di tale tipo di bene, quindi, si procederà alla ricerca del valore che ha più probabilità che si verifichi quando l immobile viene immesso nel mercato, cioè viene posto in vendita. Questo metodo di stima è basato essenzialmente sul confronto che, a secondo di come viene eseguito, conduce alla comparazione diretta (metodo sintetico) o indiretta (metodo analitico) del bene economico. 7

8 Si calcola preventivamente il valore legale dell immobile trattato: U.I. riportata nel N.C.E.U. in ditta: XXXXXXXXXXXXXXXXX, nel Comune Censuario di Napoli, San Ferdinando, Foglio 1 Particella 8, sub 7, piano terzo int. 4, cat. A\4, cl. 4, vani 5,5, Rendita Catastale 397,67. Pertanto il valore legale è : 397,67 x ,70 Tanto premesso, essendo il mercato degli alloggi in quella zona non molto attivo e quindi a conoscenza di un numero non molto elevato di compravendite di immobili, il procedimento estimativo si potrà basare sulla comparazione con beni analoghi a quelli da stimare, prevedendo il reperimento di un certo numero di dati forniti dal mercato immobiliare, cioè di valori ad una certa data, inerenti a beni assimilabili a quelli da stimare, per condizioni intrinseche ed estrinseche. Le indagini di mercato sono state effettuate presso agenzie di mediazione di fiducia, ed hanno consentito di restringere il campo di azione alla specifica zona in cui sono siti gli edifici, poiché pur non essendo elevato il numero di dati rilevati, si ritengono abbastanza indicativi in quanto inerenti ad immobili con caratteristiche estrinseche assimilabili a quelle degli edifici oggetto di perizia, che tengono conto dell area, del collegamento alla viabilità principale, dello stato di manutenzione, delle caratteristiche igieniche ed estetiche e della dimensione dei vani. Il parametro unitario di riferimento adottato è quello del prezzo al mq di superficie utile, corrispondente ai valori correnti di mercato. La presente stima è redatta seguendo il criterio del valore di mercato. Sono utilizzati nel calcolo il procedimento di stima per confronto diretto. Con questo procedimento, rilevato il valore di costo dell unità di superficie preso a parametro (mq.), si è potuto risalire al prezzo medio di mercato delle case che, per analoghe caratteristiche di qualità ed ubicazione, possono compararsi a quelle da stimare. Sulla base delle informazioni assunte, quindi, si è accertato che il prezzo di mercato, praticato per compravendite di appartamenti di tipo 8

9 civili, di analoga costruzione ed in buone condizioni statiche, oscillava tra: Euro/mq 2.000,00 a Euro/mq 2.200,00; Per cui volendo considerare come punto di partenza un prezzo medio tra i due valori, avremo: Euro/mq 2.000,00 a Euro/mq 2.200,00 = 4.200,00/2 = 2.100,00 Euro/mq Si riportano di seguito le condizioni estrinseche (di zona ) ed intrinseche (dell immobile) relative all unità immobiliare; vedi tabella allegata dei coefficienti di merito. Tale valore viene moltiplicato per i coefficienti di merito, evidenziati in neretto nell alleg. A, corrispondenti ai requisiti più significativi che differenziano un unità immobiliare da altre. Pertanto per l immobile oggetto di perizia si avrà: Valore del coefficiente correttivo: 0,75 x 0,80 x 0,70 x 0,97 x 1,00 x 1,10 x 1,10 x 1,00 x 1,10 x 1,00 x 0,90 x 0,95= 0.95 Valore corretto = Prezzo di mercato medio 2.100,00 Euro/mq x valore del coefficiente correttivo 0,95 = 1.989,75 Euro/mq Superficie utile mq. 106,76 Superficie di mercato mq. 106,76 Il valore dell immobile è pari a: 106,76 mq x 1.989,75 = ,71 ill.mo Sig. Giudice, nel rassegnare il mandato, rimango a Sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento e le trasmetto le risultanze del lavoro fin qui svolto che ho esteso nella presente relazione di stima. Essa è scritta personalmente con sistema elettronico, seguita dagli allegati; si compone di n 9 pagine fino a questo punto. Nel ringraziarla per la fiducia accordata, porgo distinti saluti, Napoli, li 3/5/2007 Il Consulente Tecnico d Ufficio (Dott. Geom. Claudio Ciotola) 9

10 COEFFICIENTI DI MERITO Alleg. A Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni medio/signorile 1.00 storico 1.05 pessimo 0.95 tra 10 e popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico 1.15 riscaldamento aut luminoso 1.00 riscaldamento cent poco luminoso 0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso 0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio 1.00 più balconi

11 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90 terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi 1.00 monoservizi 0.95 ALLEGATO B PLANIMETRIA SCALA 1:100 H = 4,00 11

12 ALLEGATO D 12

13 TRIBUNALE DI NAPOLI 5^ Sezione Civile G.E. causa: XXXXXXXXXXXXXXXXX Dott.ssa Papa International Credit Recoery c/ro RILIEVO FOTOGRAFICO IN POSE NN. luoghi: Napoli Via Conte di Mola, 62 FOTO N.01 Napoli Via Conte di Mola, 62 Stato dei luoghi accesso del 13 marzo

14 FOTO N.02 Napoli Via Conte di Mola FOTO N.03 14

15 Napoli Via Conte di Mola, 62 Stato dei luoghi accesso del 13 marzo2006- FOTO N.04 Corpo di fabbrica di forma rettangolare FOTO N.05 Corpo di fabbrica di forma rettangolare 15