Relazione di stima degli immobili siti in Calusco d Adda (BG)

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1 via Cristoforo Colombo, 426 C/D Roma Codice Fisclae e partita IVA: rifer. prot. 491 del 29/01/2014 Relazione di stima degli immobili siti in Calusco d Adda (BG) località: strada provinciale 166 strada delle Angelade -Territorio Largo Belotti, Bergamo tel up_bergamo@agenziaterritorio.it pagina. 1 di 12

2 via Cristoforo Colombo, 426 C/D Roma Codice Fisclae e partita IVA: INDICE PREMESSA... 3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE inquadramento geografico-territoriale del comune descrizione immobili Dati identificativi e consistenze Dati catastali catasto terreni Consistenze Dati urbanistici scopo della stima... 5 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE Territorio Largo Belotti, Bergamo tel up_bergamo@agenziaterritorio.it 6 criteri e metodologie estimative Generalità Analisi del mercato immobiliare Metodologie estimative adottate Valore di mercato conclusioni... 8 pagina. 2 di 12

3 PREMESSA La presente valutazione viene effettuata nell ambito dello specifico accordo di collaborazione, per la fornitura di servizi estimativi, stipulato con il Comune di Calusco d Adda (BG) con prot. n. 491 del 29/01/2014. La richiesta e stata formulata con nota- del committente del 15/10/2013,pervenuta a quest Ufficio il prot. n Lo scopo della presente relazione è quello di determinare il valore di mercato e l indennizzo per occupazione ed uso di alcuni tronchi stradali. Sulla base della documentazione pervenuta, della documentazione d Ufficio e del sopralluogo alla zona in esame effettuato congiuntamente al tecnico comunale in data , si è proceduto alla redazione della presente relazione estimale. PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 INQUADRAMENTO GEOGRAFICO-TERRITORIALE DEL COMUNE Il comune di Calusco d Adda è un centro di pianura, di antichissime origini, ubicato nel quadrante centro-occidentale della provincia di Bergamo, a confine con il comune di Como. E compreso tra i principali comuni di Carvico, Terno d Isola, Solza, Medolago, facilmente raggiungibile dalla strada statale n. 342 della Briantea. Il territorio che si estende ai piedi della zona collinare sulla sponda sinistra del fiume Adda, è attraversato da numerosi corsi d acqua, presenta un profilo geometrico regolare con alcune accentuate variazioni altimetriche. L economia locale è molto florida, basata sulle tradizionali attività di tipo agricolo (coltivazione e allevamento) e su un consistente e sviluppato sistema industriale (soprattutto tessile, edile r metalmeccanico), oltre al tradizionale sistema commerciale e terziario. Il comune ha una superficie di circa 8,24 km², dista dal capoluogo 20 chilometri circa, è ubicato ad un altitudine di 273 m. circa sul livello del mare e conta circa abitanti. 2 DESCRIZIONE IMMOBILI Le porzioni immobiliari oggetto della presente valutazione consistono in tratti di strade comunali alcune non più utilizzate, altre inglobate in proprietà privata. In particolare, trattasi di: pagina. 3 di 12

4 porzione di strada comunale denominata viale Cimitero di circa mq. 500 circa, in zona periferica rispetto al centro cittadino caratterizzata da prevalente edilizia di tipo residenziale e produttivo, priva di servizi primari e/o collettivi. L area in trattazione confina a nord con il cimitero comunale, a sud con strada comunale, ad ovest con particella n e ad est con particelle n e n Era utilizzata come accesso al cimitero comunale direttamente dalla via V. Emanuele II e da via Marconi (strada provinciale n. 166), ora non più utilizzato a seguito della modifica della viabilità per l accesso al cimitero. Il terreno, in disuso e recintato su tutti i lati, presenta giacitura piana alla stessa quota della strada provinciale n. 166, di forma rettangolare stretta e lunga, con vegetazione spontanea, di non buona fertilità; porzione di area di circa mq. 600,00 ubicata in località delle Angelade, in prossimità del casello ferroviario, in zona periferica rispetto al centro cittadino caratterizzata da prevalente contesto di tipo agricolo. L area in trattazione confina a nord con la particella n. 442, a sud con particella n. 1077, ad ovest con la strada provinciale per Solza e ad est con particella n. 414 e strada vicinale delle Angelade. Sulla base del sopralluogo effettuato l area in argomento, inglobata in più ampia area di proprietà privata, presenta accesso difficoltoso che avviene dalla predetta strada comunale per Solza, strada ad altro traffico, giacitura piana a quota inferiore rispetto al piano stradale, di forma irregolare. L ampia area agricola in cui sono inserite le porzioni stradali in argomento è di buona fertilità e facilmente lavorabile con mezzi meccanici. 3 DATI IDENTIFICATIVI E CONSISTENZE 3.1 Dati catastali catasto terreni Gli immobili oggetto della presente stima, trattandosi di strade sono, in quanto tali, prive di riferimenti ed elementi censuari nella banca dati catastale di quest Ufficio. 3.2 Consistenze Come consistenze, si assumono quelle comunicate dall Amministrazione comunale e nella documentazione di cui alla richiesta pervenuta, pari a mq. 500,00 circa per il tratto stradale di via cimitero e di mq. 600,00 circa per la restante porzione ubicata in via delle Angelade pagina. 4 di 12

5 4 DATI URBANISTICI Nell attuale Piano di Governo del Territorio del comune di Calusco d Adda, approvato con delibera n. 7 del le porzioni immobiliari in trattazione ricadono nelle seguenti zone: 1 tratto stradale - via cimitero : zone per il verde 2 tratto stradale via delle Angelade: zone per la viabilità, fasce di rispetto per le infrastrutture della mobilità, viabilità a raso, zone agricole produttive ZAP. 5 SCOPO DELLA STIMA Come accennato in premessa, lo scopo della presente valutazione è quello di determinare, il valore di mercato e di indennizzo per occupazione ed uso di tronchi di strade vicinali, e più precisamente: - il più probabile valore di mercato dell area ubicata in via cimitero, per eventuale alienazione mediante asta; - il più probabile valore di mercato dell area ubicata in via delle Angelade e le indennità di occupazione riferite ai seguenti periodi: dal 01/01/1999 al 28/02/2004 e dal 01/02/2004 all attualità (data della stima). PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 6 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6.1 Generalità Lo scopo della stima, accennato in premessa, ha richiesto un esame preliminare delle metodologie estimali applicabili nella fattispecie, al fine di poter meglio rispondere alla richiesta. Per quanto riguarda la scelta dei criteri di stima da adottare bisogna premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio delle porzioni di aree, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici, avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto d incontro tra domanda e offerta. Gli aspetti economici, sotto i quali può essere valutato un bene, sono connessi allo scopo per il quale la perizia è effettuata. Nel caso in esame l aspetto economico è individuato dal più probabile valore di mercato, da determinarsi all attualità. La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità pagina. 5 di 12

6 del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico. Il procedimento diretto può trovare concreta attuazione secondo diversi procedimenti estimali tra i quali appare logico privilegiare, per il caso in esame, quello del confronto con prezzi unitari di beni analoghi od assimilabili. Per quanto riguarda i procedimenti indiretti, il più noto è quello per capitalizzazione dei redditi. Sinteticamente esso si articola nella capitalizzazione iniziale, al saggio di fruttuosità indicato dal mercato, dei redditi futuri, quali si prevede possano essere ricavati dal bene oggetto di stima un libero mercato locativo. 6.2 Analisi del mercato immobiliare Ai fini dell applicazione della metodologia diretta sono state effettuate le necessarie ricerche di mercato aventi come oggetto terreni o aree assimilabili a quelle in trattazione. Le suddette indagini hanno rilevato che il mercato immobiliare del comune di Calusco d Adda, per quel che concerne le aree periferiche simili a quelle oggetto di valutazione si presenta attualmente poco dinamico per la mancanza di lotti assimilabili a quelli in esame. Le ricerche effettuate sia presso gli Uffici dell ex-conservatoria di quest Agenzia, sia presso operatori specializzati, non hanno prodotto, infatti, elementi significativi a cui fare riferimento nel caso specifico. 6.3 Metodologie estimative adottate Il quesito estimativo proposto rappresenta in sostanza la determinazione del valore economico delle disponibilità delle aree, in relazione ad una limitazione imposta alla collettività per la sottrazione all uso pubblico ed ai costi, sostenuti dal Comune, per la salvaguardia delle aree stesse, oltre che proporzionale al vantaggio particolare che il singolo ricava dall uso e/o dall occupazione del suolo pubblico. Per quanto riguarda la porzione di area di via cimitero, la sua ubicazione in zona in cui insistono attività produttive di piccola e media consistenza, può costituire un fattore determinante e maggiormente apprezzabile dal mercato immobiliare; per tale considerazione l area può costituire, pertanto, un incremento accessorio pertinenziale (parcheggio, prato, spazi manovra, ecc.) degli edifici ivi esistenti. Per tali considerazioni e per la mancanza di elementi di cui alle indagini di mercato sopra menzionate, nel caso specifico si applica il criterio di stima sintetico-comparativo basato sul più probabile valore di pagina. 6 di 12

7 mercato attribuibile ad un area di pertinenza ad immobili a destinazione produttiva. Mentre per la valutazione delle restanti porzioni di aree, in considerazione del contesto di tipo agricolo in cui sono inserite e della mancanza di elementi di confronto di cui alle ricerche di mercato effettuate, si applica il criterio sintetico-comparativo di tipo semplificato basato sui dati della Commissione Provinciale Espropri della provincia di Bergamo, considerando dette aree come aree agricole. Infine per le indennità di occupazione per tali terreni, si fa riferimento ai contenuto del DPR 327/ Valore di mercato 1) tratto stradale di via cimitero Sulla base di quanto riportato nel precedente paragrafo 6.3, si fa riferimento a quanto previsto dal DPR 138/98 in merito alla omogeneizzazione delle superfici scoperte, quantificata nel 10% della superficie principale. Pertanto, tenuto conto dei valori indicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) di quest Agenzia che per la destinazione produttiva indica importi compresi tra /mq. 520,00 740,00, si indica la seguente valutazione: mq. 500,00 x. 740,00/mq x 10% = ,00 2) Valutazione area di delle Angelade Trattandosi come relazionato nei paragrafi precedenti di piccole porzioni di strada inglobate in ampia area agricola, in mancanza, come già evidenziato, di elementi economici riferiti alla compravendita di aree simili, si riporta il valore unitario indicato dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo, che per la zona agraria n. 8 in cui ricade il comune di Calusco, per la qualità colturale prevalente dei terreni confinanti con la porzione di area in questione, e cioè seminativo-arborato, indica, all attualità, il valore di. 9,00/mq. Pertanto, il più probabile valore dell area all attualità è dato da: mq. 600 x. 9,00/mq = , Indennità per occupazione aree Ai fini della determinazione delle indennità annuali per il periodo richiesto, si fa riferimento al contenuto del testo unico degli espropri, D.P.R. 327/2001, che in merito all indennità di esproprio, stabilisce che.al proprietario è dovuto per ogni mese o frazione di mese un dodicesimo dell indennità annua. A sua volta l indennità annua è commisurata ad un dodicesimo di quanto si sarebbe pagina. 7 di 12

8 dovuto corrispondere al proprietario dell area, qualora si fosse trattato di una espropriazione. Pertanto, dal più probabile valore di mercato dell area sopra quantificato, pari ad ,00, si ottiene l indennità annua pari a: ,00 / 12 =. 450,00/anno 7 CONCLUSIONI Sulla base delle considerazioni svolte e delle valutazioni eseguite, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima, della relativa ubicazione, consistenza, destinazione urbanistica, appetibilità, effettiva collocabilità sul mercato nonché dei risultati dei conteggi istituiti, quest Ufficio in esito al quesito estimale in trattazione attribuisce agli immobili i seguenti valori in cifra tonda: 1) valore di mercato attuale area via cimitero : ,00 (euro trentasettemila/00) 2.1 ) valore di mercato attuale area via per Solza : ,00 (euro cinquemilaquttrocento) 2.2 Indennità di occupazione:. 450,00 per ciascun anno richiesto e precisamente dal 1999 al 2004 Bergamo, 20 maggio 2014 pagina. 8 di 12

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