prot. n. / /2014 del / /2014 Direzione regionale Veneto e Trentino Alto Adige Territorio - Ufficio Provinciale di Padova Territorio oggetto

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1 Largo Leopardi, Roma tel P.I./C.F prot. n. / /2014 del / /2014 oggetto Relazione di stima di un area di proprietà comunale sita in angolo tra via Padova e via San Martino in Comune di Vigodarzere (PD). Estremi catastali: Fg. 20 map 1498 Richiedente: Comune di Vigodarzere (PD) Negozio giuridico: prot del 22/10/2013 Via Domenico Turazza n. 39 C.A.P Padova Tel Fax up_padova@agenziaentrate.it

2 All. al prot. n. /2014 Relazione di stima di un area, di proprietà comunale, sita in angolo tra via Padova e via San Martino in Comune di Vigodarzere (PD), soggetta a procedura di alienazione mediante asta pubblica. Estremi catastali: Foglio 20 mappale Richiedente: Comune di Vigodarzere (PD). Negozio giuridico: prot.n del 21/03/

3 INDICE PREMESSA... 4 PARTE 1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE Ubicazione dell immobile Caratteristiche della zona Descrizione dell immobile Dati identificativi Dati catastali Dati urbanistici e concessioni edilizie... 7 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE Scopo della stima Metodologia estimativa Determinazione del valore di mercato CONCLUSIONI

4 PREMESSA La presente relazione estimale viene redatta in conformità a quanto previsto dall Accordo di collaborazione, sottoscritto tra il Comune di Vigodarzere (PD) e l Agenzia delle Entrate-Territorio, prot. 1713/2014 del 21/03/2014, ed in relazione alla procedura di alienazione di un area, richiesta dal Comune di Vigodarzere con nota prot del 16/04/2013, in aderenza al piano annuale delle alienazioni di beni immobili di proprietà dell Ente. Si premette che detta area, ubicata in Comune di Vigodarzere, risulta di fatto accorpata nella proprietà di terzi e costituisce un ampliamento dell area pertinenziale di fabbricato urbano di proprietà del confinante; si precisa inoltre che sulla stessa risultano eseguiti alcuni lavori nel corso del tempo dei quali si terrà conto in sede di valutazione. Ai fini valutativi il committente ha prodotto la seguente documentazione: - estratto di mappa: scala 1:2000; - estratto di PRG; - documentazione fotografica. Tutto quanto premesso scopo della presente relazione estimale è la determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all immobile in previsione della sua alienazione mediante procedura di asta pubblica. PARTE 1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 UBICAZIONE DELL IMMOBILE CARATTERISTICHE DELLA ZONA L immobile oggetto di stima è costituito da un terreno ubicato in zona semicentrale del Comune di Vigodarzere; lo stesso risulta situato in angolo tra via Padova e via San Martino, a nord ed ad ovest, da un fabbricato urbano identificato con il map. 2628, a sud, e dai lotti urbani identificati dal mapp. 1518, ad ovest, e dal mapp.1514, 4

5 ad est, tutti appartenenti al fg. 20 del Comune di Vigodarzere. La zona è caratterizzata dalla presenza di edifici di tipo unifamiliare, bifamiliari e condomini, di diverse epoche costruttive, le cui caratteristiche tipologiche sono quelle tipiche delle abitazioni civili. Il lotto, che prende il numero di mappa 1498 del foglio 20, con giacitura piana, ha forma pressoché rettangolare, con un angolo smussato ad arco, generato dalla curva dell incrocio tra le strade urbane di via Padova e via San Martino. 5

6 1.1 Descrizione dell immobile Dai documenti presenti in banca dati catastale ed a seguito di sopralluogo, effettuato in data 2 aprile 2014, si sono effettuate alcune misurazioni con cordella metrica constatando che il bene oggetto della presente valutazione è costituito da un appezzamento di terreno, della superficie di circa m 2 144,00, individuato da un area scoperta, censita come seminativo arborato, di fatto suddivisa in due parti distinte. La prima, di circa 110,00 m 2, destinata effettivamente a prato, con presenza di essenze arboree, racchiusa da un cordolo in cls., prospiciente sui marciapiedi stradali, a nord; da una recinzione in acciaio e dalla parete del fabbricato, sul lato sud e da una rete metallica sul lato est. La seconda porzione di terreno, avente una consistenza superficiale pari a circa 34,00 m 2, è destinata a corsello di accesso all abitazione del civico 2 di via Padova; risulta dotata di passo carraio e da cancelletto pedonale in acciaio dell altezza di circa m.1,70, che racchiude la parte di area pavimentata con ghiaietto fine. Detta porzione di area risulta aperta verso sud, costituendo di fatto un collegamento (senza soluzione di continuità) con l effettivo scoperto del fabbricato confinante, di proprietà di terzi, costituito dal map. 2628; ad est la stessa è racchiusa da un muretto con recinzione in rete metallica che individua il confine di proprietà. 6

7 Non sono state inoltre eseguite ricerche presso l Ufficio Tecnico comunale in quanto le informazioni di natura urbanistica sono state già fornite dal Comune di Vigodarzere, proprietario del terreno ed Ente richiedente la stima. 2 DATI IDENTIFICATIVI 2.1 Dati catastali Il terreno risulta così identificato al Catasto Terreni del Comune di Vigodarzere: Foglio Particella Qualità RD ( ) RA ( ) Seminativo arborato Superficie (m 2 ) 1,23 0,82 144, Dati urbanistici e concessioni edilizie Dall esame degli atti relativi al Piano Particolareggiato denominato Capoluogo PP1, ora C2/8, approvato con D.C.C. n. 222/1989 e successive varianti prot.nn. 156/1989, 6/1992, 10/1995, 25/2004 e n.13/2010, si desume che la particella in oggetto è destinata ad uso residenziale del lotto contermine, il quale risulta già completamente edificato e, così come comunicato dal Comune con nota prot.n.10798, del 22/10/2014,..non è possibile edificare nessun volume urbanistico..pertanto il mappale 1498, censito al NCT come seminativo arborato di 2 classe, ma di fatto destinato parte a prato e parte a corsello recintato, è comunque da considerarsi a tutti gli effetti, alla stregua di un area pertinenziale di fabbricato urbano, la cui consistenza va ad aggiungersi a quella già di pertinenza del mappale Parte II PROCESSO DI VALUTAZIONE 3 Scopo della stima Scopo della presente relazione estimale è la determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all immobile in precedenza descritto, comprensivo 7

8 altresì del valore delle opere su di esso realizzate, in previsione della sua alienazione. La valutazione viene eseguita con riferimento all attualità e nel presupposto che l immobile sia considerato libero da vincoli di qualsiasi genere, pesi, vizi, servitù attive e passive. 3.1 Metodologia estimativa La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato di un bene due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico. Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un immobile sono essenzialmente riconducibili a: Metodologia diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici, basata sulla comparazione, che si esplica attraverso il metodo comparativo, declinato secondo i diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi; Metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici ed utilizzate in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all uso della metodologia indiretta; sono basate sulla ricerca indiretta del valore di mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzati come procedimenti. Nel caso in esame, in considerazione delle caratteristiche del bene oggetto di stima, dello scopo della valutazione, si ritiene di procedere alla sua valutazione utilizzando il procedimento di stima sintetico-comparativo, ancorato ai prezzi praticati nella zona per beni aventi medesima destinazione. 3.2 Metodologia estimativa adottata Considerata la sua inedificabilità, si ritiene di valutare l area considerando la stessa alla stregua di area pertinenziale di fabbricato residenziale. A questo valore verrà poi aggiunto, così come espressamente richiesto dal Comune, il valore delle opere eseguite da parte del confinante, quali la posa in opera di un cancello carraio e di una recinzione con rete metallica, nonché le opere di pavimentazione del corsello; quanto sopra in aderenza a quanto stabilito dall art. 8

9 936 del Codice Civile relativamente ai modi di acquisto della proprietà per accessione 1. Nel caso di specie l occupazione dell area di proprietà comunale e gli interventi su di essa eseguiti sono stati effettuati in epoca remota (qualche decennio fa), senza alcuna comunicazione al riguardo da parte del Comune. Pertanto, in relazione a ciò, si ritiene di procedere alla valutazione del bene sulla base dell incidenza dell area rispetto al valore di mercato del fabbricato su di essa insistente. Dall esame dei dati riportati nell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate-Ufficio territoriale di Padova, riferiti al secondo semestre 2013, relativo alla fascia centrale B1, si riscontra quanto segue: per la destinazione residenziale, di edifici in normale stato di manutenzione, i valori di mercato oscillano nel minimo e nel massimo da /m ,00 ad /m ,00. Tenuto conto dello stato di conservazione dell edificio si ritiene di mediare i suddetti valori di mercato ottenendo: ( /m ,00 + /m ,00)/2= /m ,00 Moltiplicando il suddetto valore di mercato per l incidenza dell area, che nel caso di specie si ritiene equo assumere pari al 2%, si ottiene il seguente valore di mercato per unità di superficie: /m ,00 x 0,02= /m 2 27,00 Detta percentuale si giustifica in quanto trattasi di area, di modesta entità, in aggiunta all area pertinenziale già in proprietà del confinante, della quale quest ultimo costituisce di fatto l unico soggetto interessato all acquisto. Moltiplicando il parametro unitario come sopra determinato per la consistenza 1 Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo. Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede. La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione. 9

10 superficiale dell area in parola, si ottiene un valore di mercato pari ad 3.888,00, di seguito esplicitato: - m x /m 2 27,00 = 3.888,00 Al valore così determinato verranno aggiunte le seguenti voci di spesa relative alle opere eseguite dal proprietario confinante: 1. Fornitura e posa in opera di miscela per massicciata (area m 2 34,00): (h = 3 cm.) (ghiaietto misto pezzatura 0/32): /t 30,00 x t/m 3 1,68. = /m 3 50,40 m 2 34,00 x m. 0,03 = m 3 1,02 /m 3 50,40 x m 3 1,02 = 51,41 2. Fornitura e posa in opera cancello carraio con cancelletto pedonale: (L= 5450 mm.); h= 1730 mm. Prezzo a corpo come da catalogo in rete ditta Forgiafer s.r.l. (BS),: Cancello scorrevole con struttura monoblocco di produzione in serie mod. Rossella extra largo L=5635 h= ,00. Il prezzo a nuovo soprariportato va diminuito dello stato di usura del cancello oggetto di stima, che si ritiene posizionato presumibilmente all epoca della costruzione del fabbricato (circa 35/40 anni fa); lo stesso presenta infatti diversi punti di ruggine e risulta in precario stato di efficienza. In relazione a ciò si ritiene equo applicare una percentuale di abbattimento pari al 75% del suo valore a nuovo, esplicitando si ha: ,00 x 25% = 543,50. Si riporta di seguito lo schema rappresentativo del cancello esistente oltre ad un listino prezzi relativo al cancello a nuovo nell ipotesi di eventuale fornitura: 10

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12 4.1 Determinazione del valore di mercato Il valore di mercato del bene in riferimento, costituito dall area scoperta e dalle opere su di essa eseguite, viene pertanto quantificato pari ad 4.482,91, secondo il seguente conteggio: 3.888, , ,50 = 4.482,91 ed in cifra tonda, di 4.500,00 CONCLUSIONI Il Comune di Vigodarzere con nota prot del 16/04/2013, ed in conformità dell Accordo di Collaborazione prot. 1713/2014, del 21/03/2014, ha richiesto la valutazione di un area di sua proprietà, ubicata in angolo tra le vie Padova e San Martino dello stesso Comune. 12

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