TRIBUNALE DI UDINE SEZIONE FALLIMENTARE PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN SAN LEOPOLDO DI PONTEBBA

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1 TRIBUNALE DI UDINE SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 46/14 SENTENZA N. 50/14 GOLLINO GIANCARLO GIUDICE DELEGATO: DOTT. LORENZO MASSARELLI CURATORE: DOTT. MAURO VIDRIGH PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN SAN LEOPOLDO DI PONTEBBA Udine, lì 29 Agosto 2014 Il Tecnico Incaricato Arch. Cristina Chersi Pagina 1

2 PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI COME DA INCARICO DEL DOTT. MAURO VIDRIGH IN QUALITÀ DI CURATORE FALLIMENTARE DELLA PROCEDURA DI FALLIMENTO N. 46/14 DEL TRIBUNALE DI UDINE, DI PROCEDERE ALLA STIMA DEI BENI IMMOBILI DI CUI TRATTASI, LA SCRIVENTE ESEGUITI GLI ACCERTAMENTI CATASTALI E TAVOLARI, GLI OPPORTUNI RILIEVI E QUANTO ALTRO NECESSARIO, ESPONE COME DI SEGUITO I RISULTATI DELLA PROPRIA INDAGINE. Sopralluoghi effettuati il : e DATI CATASTALI E TAVOLARI : Comune Amministrativo di Pontebba Comune Censuario di San Leopoldo Partita Tavolare n. 144 di Laglesie San leopoldo 1 Corpo Tavolare pc.e. 31/2 fabbricato 3 Corpo Tavolare pc.t. 361/1 prato cl.3 mq. 247 pc.t. 363 orti cl.1 mq Corpo Tavolare pc.t. 368 prati cl.4 mq. 180 pc.t. 369/1 seminativi cl.2 mq Corpo Tavolare pc.t. 362 orti cl.1 mq. 241 pc.t. 364/1 seminativi cl.2 mq. 300 pc.t. 364/2 seminativi cl.2 mq. 67 Proprietà : GOLLINO GIANCARLO nato a Gemona del Friuli il Il fabbricato mappale 31/2 è anche censito al CATASTO FABBRICATI con : sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 1, cat. C/1, cl. 5^, mq. 246 Rendita Euro 3.938,50 sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 2, cat. D/2, cl. ==, === Rendita Euro 1.430,07 sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 3, cat. A/2, cl. 2^, v. 3,5 Rendita Euro 207,87 sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 4, cat. A/2, cl. 2^, v. 4,0 Rendita Euro 237,57 sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 5, cat. C/6, cl. 2^, mq. 67 Rendita Euro 145,33 sez.b, fg.8, num..31/2, sub, 6, cat. C/6, cl. 2^, mq. 21 Rendita Euro 45,55 ditta : Pagina 2

3 - GOLLINO GIANCARLO nato a Gemona del Friuli il Proprietario Pagina 3

4 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE : Sono in essere ancora non completate : - Concessione edilizia n del e relative varianti; Attualmente sono scadute in quanto non portate a termine con la documentazione di chiusura della pratica; La pratica ha per oggetto l ampliamento del vano scala al piano sottotetto con formazione terrazza e piccole modifiche all interno del piano sottotetto. - Concessione edilizia n. 879 del Risulta la fine lavori, non risulta presentata la richiesta di abitabilità; La pratica ha per oggetto la formazione della veranda nel locale ristorante. CONFORMITA CATASTALE : - Il fabbricato, risulta regolarmente accatastato come da stato di fatto, ad eccezione del subalterno n. 3, dove si trova la difformità nell accesso al piano sottotetto; ( vedi conc.ed. sopra ) - al posto della scala esterna disegnata in scheda che collega le due terrazze, è stato realizzato l ampliamento del vano scala interno che si prolunga dal secondo piano fino all accesso al piano sottotetto. Pagina 4

5 DESCRIZIONE : le realità immobiliari di cui trattasi sono ubicate, all'ingresso dell abitato di Laglesie San Leopoldo provenendo da Tarvisio.- La località è facilmente raggiungibile a mezzo della strada statale n. 13 Pontebbana che collega Tarvisio a Udine. La zona è molto appetibile sia dal punto di vista paesaggistico che dal punto di vista commerciale in quanto prospiciente la S.S. 14 ed inoltre è ubicata nei pressi dello svincolo autostradale di Pontebba, pertanto molto ambita per il turismo di montagna. Nonostante il grande afflusso di persone durante il periodo estivo, la valle è rimasta incontaminata dalle speculazioni edilizie e si presenta, con i suoi fabbricati caratteristici, nel suo originario aspetto montano. I terreni facenti parte delle presente stima sono attualmente destinati parte a prato stabile e parte. Il soprassuolo è costituito da poche piante d'alto fusto e latifoglio tipiche della zona, con cespugliame. Il terreno è costituito da uno strato umifero di medio spessore, di ottima qualità con strato vegetale su tutta la superficie. La giacitura risulta essere in medio e leggero pendio. Il lotto principale con su eretto il fabbricato, confina sul lato ovest con proprietà private, sui lati nord e sud con strade (viabilità comunale e s.s. n. 14 Pontebbana), sul lato est con porzione di terreni scopertti di proprietà. Pagina 5

6 DESCRIZIONE FABBRICATI : Fabbricato - mappale.31/2 : si eleva di quattro piani fuori terra compreso il sottotetto, oltre ad un piano interrato. Eretto con: - strutture portanti in cemento armato e muratura; - solai di interpiano in laterocemento; - struttura del tetto in legno con manto di copertura in lamiera; - finiture esterne in intonacato con malta di cemento a tre strati; - divisori interni in laterizio intonacati al civile; - pavimenti a seconda delle destinazioni dei locali in : in battuto di cemento, piastrelle di ceramica smaltata, - dotato di impianto di riscaldamento centralizzato; impianto elettrico ed idrico sanitario, completi e funzionali. Destinazione d uso del fabbricato : - al piano scantinato è ubicato un vano ad autorimessa contraddistinto con il sub. 5, nonché la porzione del sub. 1, destinata a cantine, magazzini e locali accessori del locale destinato alla ristorazione; - al piano terra trova ubicazione la porzione princiapale del sub. 1 destinata alla ristorazione che comprende : bar, sala da pranzo, veranda, cucina e servizi; - il primo piano è destinato alla ricettività ed è contradistinto con il sub. 2, composto da sette camere da letto con relativi bagni e disimpegno; - al secondo piano sono situati due alloggi di civile abitazione, contraddistinti con i sub. 3 e 4, composti da : - il sub. 3 da cucina-pranzo, disimpegno, bagno una camera da letto, terrazza; nonché al piano sottotetto da due vani a soffitta; - il sub. 4 da corridoio, bagno, cucina-pranzo, due camere, veranda e terrazza. Pagina 6

7 - Al piano terra trova ubicazione anche porzione di autorimessa contraddistinta con il sub. 6, facente parte di un corpo di fabbrica staccato dal principale; - tale corpo di fabbrica è eretto in parte anche sul mappale n..133 di proprieà del bene pubblico, sul quale il sig. Gollono Giancarlo vante il diritto di : Oneri compossessore per la quota di ½. DESTINAZIONE URBANISTICA TERRENI : pc.t. 368 Zona E4b inedificabile pc.t. 369/1 Zona E4b inedificabile pc.t. 364/2 Zona E4b inedificabile pc.t. 361/1 Zona V inedificabile pc.t. 363 Zona V inedificabile pc.t. 362 Zona V inedificabile pc.t. 364/1 Zona V inedificabile Pagina 7

8 SUPERFICI COMMERCIALI DEI SINGOLI SUBALTERNI : - Sub. 1 cat. C/1 ristorante sup. commerciale lorda piano scantinato mq. 216 sup. commerciale lorda piano terra mq Sub. 2 cat. D/2 albergo sup. commerciale lorda piano secondo mq Sub. 3 cat. A/2 alloggio sup. commerciale lorda piano secondo mq. 69 sup. commerciale lorda terrazze mq. 32 sup. commerciale lorda piano terzo mq Sub. 4 cat. A/2 alloggio sup. commerciale lorda piano primo mq. 137 sup. commerciale lorda terrazze mq Sub. 5 cat. C/6 autorimessa sup. commerciale lorda piano scantinato mq Sub. 6 cat. C/6 autorimessa sup. commerciale lorda piano terra mq. 22 Pagina 8

9 CALCOLO SUPERFICI CONVENZIONALI : - Sub. 1 cat. C/1 ristorante sup. commerciale lorda piano scantinato mq. 216 x coeff. 0,5 = mq. 108,00 sup. commerciale lorda piano terra mq. 298 x coeff. 1,5 = mq. 447,00 sommano mq. 555,00 - Sub. 2 cat. D/2 albergo sup. commerciale lorda piano secondo mq. 221 x coeff. 1,5 = mq. 332,00 - Sub. 3 cat. A/2 alloggio sup. commerciale lorda piano secondo mq. 69 x coeff. 1,0 = mq. 69,00 sup. commerciale lorda terrazze mq. 32 x coeff. 0,5 = mq. 16,00 sup. commerciale lorda piano terzo mq. 116 x coeff. 0,4 = mq. 46,00 sommano mq. 131,00 - Sub. 4 cat. A/2 alloggio sup. commerciale lorda piano primo mq. 137 x coeff. 1,0 = mq. 137,00 sup. commerciale lorda terrazze mq. 18 x coeff. 0,5 = mq. 9,00 sommano mq. 146,00 - Sub. 5 cat. C/6 autorimessa sup. commerciale lorda piano scantinato mq. 89 x coeff. 0,5 = mq. 45,00 - Sub. 6 cat. C/6 autorimessa sup. commerciale lorda piano terra mq. 22 x coeff. 0,3 = mq. 7,00 Pagina 9

10 SUPERFICI AREE SCOPERTE : pc.t. 361/1 mq. 247 pc.t. 363 mq. 71 pc.t. 368 mq. 180 pc.t. 369/1 mq. 580 pc.t. 362 mq. 241 pc.t. 364/1 mq. 300 pc.t. 364/2 mq. 67 Sommano mq CONSIDERAZIONI : Tutto ciò premesso e considerato, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dell'ubicazione, della destinazione d'uso, dello stato conservativo e manutentivo, la scrivente ritiene opportuno adottare per lo specifico caso cui interessa il solo metodo di stima che può dare affidabilità e più precisamente : - stima a superficie commerciale per i fabbricati ; - stima a superficie utile per i terreni. A base dei conteggi verranno adottati prezzi e valori unitari così come rilevati sul mercato immobiliare locale, debitamente comparati in base all'ubicazione ed alla destinazione d'uso. Pagina 10

11 VALORI UNITARI : - fabbricato /mq. 800,00 - area scoperta /mq. 1,50 VALUTAZIONE E STIMA : - Sub. 1 cat. C/1 ristorante Superficie convenzionale mq. 555,00 x /mq. 800,00 = ,00 - Sub. 2 cat. D/2 albergo sup. convenzionale mq. 221,00 x /mq. 800,00 = ,00 - Sub. 3 cat. A/2 alloggio sup. convenzionale mq. 131,00 x /mq. 800,00 = ,00 - Sub. 4 cat. A/2 alloggio sup. convenzionale mq. 146,00 x /mq. 800,00 = ,00 - Sub. 5 cat. C/6 autorimessa sup. convenzionale mq. 45,00 x /mq. 800,00 = ,00 - Sub. 6 cat. C/6 autorimessa sup. convenzionale mq. 7,00 x /mq. 800,00 = 5.600,00 - Aree scoperte : sup. catastale mq x /mq. 1,50 = 2.529,00 Pertanto il più probabile valore di mercato dell intero lotto dei beni immobili oggetto della presente stima, viene indicato in: ,00 ( diconsi Euro OTTOCENTOOTTANTASEIMILACINQUECENTOVENTIVOVE//00 Pagina 11

12 Un tanto per l'incarico ricevuto. Udine, lì 29 Agosto 2014 Il Tecnico Incaricato Arch. Cristina Chersi allegati : 1. Elaborato Fotografico 2. Estratto di Mappa 3. Estratto P.R.G.C. 4. Visure Tavolari 5. Certificati Catastali Pagina 12

13 Reg. assever. N. UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI TOLMEZZO VERBALE DI GIURAMENTO DI PERIZIA STRAGIUDIZIALE L anno duemilaquattordici il giorno ventinove (29) del mese di agosto, avanti al sottoscritto funzionario giudiziario del GIUDICE DI PACE DI TOLMEZZO è comparso il perito arch. Chersi Cristina nata a Carpi il , residente a Copparo (FE) via Bolognesi n. 19, identificato mediante carta d identità n. AM rilasciata dal Comune di Carpi in data , codice fiscale : CHR CST 74D61 B819Z, il quale chiede di asseverare l unita perizia, redatta per conto di Gullino Giancarlo residente in Laglesie San Leopoldo. Il funzionario Giudiziario, previe le ammonizioni di legge, invita al giuramento di rito, che egli presta ripetendo : GIURO DI AVER BENE E FEDELMENTE ADEMPIUTO ALLE FUNZIONI AFFIDATEMI AL SOLO SCOPO DI FAR CONOSCERE LA VERITA. L.C.S. Il Perito Arch. Cristina Cersi il Funzionario Giudiziario. Pagina 13