RELAZIONE DI STIMA DEL LOTTO N. 2. Il Lotto numero 2, lett. A, consiste in un locale con destinazione d uso

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1 RELAZIONE DI STIMA DEL LOTTO N. 2 Il Lotto numero 2, lett. A, consiste in un locale con destinazione d uso deposito ubicato in Sannicandro Garganico, al piano seminterrato di un fabbricato condominiale di due piani oltre il piano terra. Tale unità immobiliare, con doppio accesso autonomo da via dei Persiani, ai nn. 16 e 14, si compone di un unico locale di forma rettangolare avente dimensioni 14,86 mt per 13,86 mt. L unità immobiliare oggetto del pignoramento confina a nord con via dei Persiani (ex via Egitto), ad est con proprietà Pizzichetti- Mastrolorito, ad ovest con proprietà Gentile-Vitale, a sud con via dei Babilonesi (ex via Cuba) (allegato n. 40). L immobile oggetto dell esecuzione è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Sannicandro Garganico al foglio n. 55, p.lla 891, sub 2, con consistenza Cat. C/2, classe 4, mq. 194, Rendita 440,85. Non risultano ulteriori pertinenze esclusive dell unità immobiliare in questione; da notizie acquisite in sede di sopralluogo si è appreso che non è stato adottato dal condominio alcun regolamento inerente le parti comuni condominiali (androne, scala) in quanto non obbligatorio ai sensi di legge in presenza di un numero di condomini inferiore a dieci. In assenza pertanto di un apposita tabella millesimale, approvata all unanimità dai condomini, l androne e la scala sono da ritenersi, ai sensi dell art c.c. e segg., comuni in parti proporzionali ai cinque condomini che ne fruiscono. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOCALE USO DEPOSITO - LOTTO N. 2 Lett. A L immobile in oggetto appartiene ad una palazzina per civili abitazioni sita 1

2 in San Nicandro Garganico tra via dei Persiani (ex via Egitto) e via dei Babilonesi (ex via Cuba), costituita da n 2 piani in elevazione ad uso residenziale oltre il piano terra rialzato ed il piano seminterrato da adibire ad uso deposito. L edificio presenta copertura a tetto. La palazzina ha struttura portante in cemento armato e solai in laterocemento armato. Le murature di tombagnatura sono a cassa vuota con doppia fodera di mattoni forati dello spessore complessivo di centimetri 30. Le rifiniture esterne non sono complete, infatti, sino all altezza del primo piano le murature sono al grezzo in quanto non è stato realizzato alcun rivestimento. I piani in elevazione che ospitano gli appartamenti per civile abitazione ed un locale uso deposito sono stati rifiniti con rivestimento di piastrelle in monocottura bianche. Gli appartamenti sono serviti da una scala condominiale, con androne di accesso da via dei Babilonesi n. 13. L immobile oggetto del pignoramento, identificato dalla Lett. A, è ubicato al piano seminterrato della palazzina condominiale innanzi descritta e presenta doppio accesso autonomo da via dei Persiani, ai nn. 16 e 14. E stato adibito in passato dalla a deposito per l esercizio dell attività di commercio al dettaglio ed è tuttora adibito dal terzo occupante, sig..., al medesimo scopo. L immobile si compone di un unico locale di forma rettangolare avente dimensioni 14,86 mt per 13,86 mt. La superficie coperta netta calpestabile del Lotto numero 2, lett. A è di mq 205,51. L altezza netta interna del locale è pari a circa 2,90 metri (allegato n. 40). 2

3 Il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale è stato ricavato dall applicazione della norma UNI 10750, la quale prevede che, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale, quale quello oggetto di stima, si deve considerare: a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Il computo delle superfici coperte è stato, inoltre, effettuato con i criteri seguenti: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. La superficie commerciale del Lotto numero 2, lett. A è pertanto pari a mq 217,60. Le pareti ed i soffitti interni sono intonacati a civile e pitturati con pittura lavabile. Il pavimento è realizzato in cemento liscio. Gli accessi sono dotati di serrande avvolgibili in ferro. L immobile è dotato dell impianto elettrico fuori traccia, di impianto idrico/fognario non allacciato alla rete idrica e fognaria cittadina. Tutti gli impianti, per quanto possibile valutare con un esame sommario a vista, sono rispettosi delle normative vigenti. 3

4 Nell insieme l unità immobiliare si presenta in un buono stato di manutenzione e conservazione. RIEPILOGO CARATTERISTICHE IMMOBILE Tabella n. 1 Sup. Commerciale Sup. Netta Esposizione/Luminosità Impianti SCL [mq.] SN [mq.] Manutenzione Elettrico, Idrico-fognario 217,60 205,51 Buona A norma Oltre all androne ed alla scala non esistono altre dotazioni condominiali. Nel corso delle operazioni peritali è stato verificato che l immobile in oggetto è occupato dal sig., il quale, come da verbale di sopralluogo (allegato n. 1), ha dichiarato di utilizzarlo a titolo gratuito al fine di esercitarvi attività commerciale. In data 03/06/2009 l agenzia delle Entrate Ufficio di Foggia, ha rilasciato, infatti, formale attestazione dell inesistenza di contratti di locazione o affitto registrati dal debitore. (allegato n. 13). Non sono emerse, nel corso delle ricerche ed indagini presso tutti gli uffici visitati, domande giudiziali in corso. Dall esame della documentazione fornita dall Ufficio Tecnico del Comune di San Nicandro Garganico non sono stati riscontrati atti di asservimento o cessioni di cubatura. Dall esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del notaio del dott. Roberto Battista Notaio di Margherita di Savoia, e della copia conforme dell atto atto costitutivo di Società in nome collettivo del 28/09/1993, rep. n racc. n. 4226, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera il 11/10/1993 ai numeri 4

5 5748/6969 (allegato n. 17), con cui la sig.ra.. ha conferito l unità immobiliare in oggetto alla si evince come la proprietà dell immobile sia esclusivamente in capo alla stessa. in quanto a quella data la signora era già vedova. Non risultano inoltre trascritte, nel periodo di riferimento convenzioni matrimoniali. Dall esame della documentazione acquisita in copia conforme presso i competenti uffici non sono emersi pesi o limitazioni d uso anche di natura condominiale. Il bene risulta, inoltre, libero da usufrutto. Dall esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del notaio del dott. Roberto Battista Notaio di Margherita di Savoia e dalle indagini effettuate sono emerse le seguenti altre iscrizioni: Ipoteca a garanzia di finanziamento per l importo di Lire (duecentomilioni), delle quali Lire per capitale da rimborsare in otto rate con decorrenza dell ammortamento dal 31 marzo 1998 a favore della Banca Popolare di Milano S.c.r.l., iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera il 16/02/1998 ai numeri 1068/120 a carico della Dall esame della certificazione notarile del 13/03/2009, a firma del notaio del dott. Roberto Battista Notaio di Margherita di Savoia, e dalle indagini svolte, oltre al pignoramento dell attuale procedura, non risultano altre trascrizioni pregiudizievoli. Dalle indagini effettuate non è stato possibile verificare l esistenza di difformità urbanistico-edilizie in quanto, così come dichiarato e sottoscritto dal Responsabile del Servizio Sviluppo del Territorio del 5

6 Comune di San Nicandro Garganico, il provvedimento di concessione edilizia n. 5491, in conformità del quale sarebbe stato edificato lo stabile posto tra via dei Persiani (ex via Egitto) e via dei Babilonesi (ex via Cuba) avente accesso autonomo da via dei Babilonesi n. 13, momentaneamente non è presente in archivio (allegato n. 14). Il sottoscritto C.T.U. ha, inoltre, verificato che lo stato dei luoghi non presenta sostanziali differenze rispetto alla planimetria catastale acquisita presso l Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia Sezione Catasto (allegato n. 5). Dalle informazioni acquisite in sede di sopralluogo non sono previste spese condominiali ordinarie. Dalle informazioni acquisite in sede di sopralluogo non esistono, inoltre, spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni o spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute. Non risultano, infine, alla medesima data cause in corso. VALUTAZIONE DEL LOTTO N. 2 Lett. A La stima dell immobile oggetto del pignoramento con destinazione d uso deposito, ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato riferito all attualità, è stata condotta in base ai valori unitari di consistenza (metodo sintetico). Questo metodo consiste nell applicare al parametro metro quadrato di superficie commerciale un valore unitario, sinteticamente determinato attraverso ponderati raffronti, partendo da prezzi noti di immobili aventi analoghe e sufficientemente prossime caratteristiche. Da indagini eseguite nella zona O.M.I. C1 ove è ubicato l immobile da 6

7 stimare, che è una zona semicentrale, suffragate da considerazioni di carattere generale sul mercato immobiliare urbano e da reali prezzi di mercato, praticati in recenti compravendite, tenendo presenti anche i dati forniti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio per la microzona catastale di San Nicandro Garganico cui appartiene il locale oggetto d indagine, e constatando le condizioni statiche e di rifinitura dell immobile, nonché l epoca di costruzione e l ubicazione, risulta che immobili, aventi analoga destinazione ed equipollenti per caratteristiche, vengono offerti ad un prezzo variabile tra 550 ed 700 al metro quadrato di superficie commerciale. In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di esecuzione si è stimato un valore riferito all attualità pari ad 670 al metro quadro. Considerando, tuttavia, le attuali condizioni dello stabile ed in particolare la mancanza parziale delle necessarie rifiniture esterne di rivestimento, evidenziate in precedenza, si è apportata una correzione di stima al predetto valore di mercato in funzione dello stato d uso e manutenzione stimando un valore pari ad 650 al mq. di superficie commerciale. Si ottiene quindi, in base alla consistenza complessiva innanzi riportata, un valore riferito all attualità derivante dalle seguenti operazioni: Sup. commerciale mq. 217,60 x 650/mq. = ,00 ovvero, il valore complessivo del Lotto n. 2 - lett. A, è pari ad ,00 (centoquarantunomilaquattrocentoquaranta/00), che è il più probabile valore complessivo di mercato riferito all attualità. L unità immobiliare in oggetto appartiene alla per la 7

8 quota di 1000/1000. Allegati richiesti espressamente: a) Rilievo fotografico interno ed esterno dell immobile. Il rilievo fotografico, costituito da 6 pose, è allegato in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 42. b) Planimetria dell immobile. In base al rilievo esperito è stata redatta la planimetria dell immobile. Sul medesimo elaborato grafico, allegato in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 40, sono riportate: pianta quotata, destinazioni d uso dei vani, confinanti, superfici complessive. La Planimetria catastale del Lotto n. 2 lett. A ottenuta presso lo sportello di Foggia dell Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia Sezione Catasto-, è allegata in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 5. c) Concessione o Licenza Edilizia. Il provvedimento di concessione edilizia n. 5491, in conformità del quale sarebbe stato edificato lo stabile posto tra via dei Persiani (ex via Egitto) e via dei Babilonesi (ex via Cuba) avente accesso autonomo da via dei Babilonesi n. 13, non è stato allegato in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U., in quanto, cosi come dichiarato e sottoscritto dal Responsabile del Servizio Sviluppo del Territorio del Comune di San Nicandro Garganico, momentaneamente non è presente in archivio (allegato n. 14). d) gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio delle operazioni peritali). Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate con cui è stato comunicato l inizio delle operazioni peritali sono allegati in cartaceo alla Relazione 8

9 scritta di C.T.U. con il n