2Estimo e marketing HOEPLI CORSO DI ECONOMIA, ESTIMO, MARKETING E LEGISLAZIONE

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1 STEFANO AMICABILE CORSO DI ECONOMIA, ESTIMO, MARKETING E LEGISLAZIONE Per gli Istituti Tecnici indirizzo Agraria, agroalimentare e agroindustria 2Estimo e marketing HOEPLI

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3 STEFANO AMICABILE CORSO DI ECONOMIA, ESTIMO, MARKETING E LEGISLAZIONE Per gli Istituti Tecnici indirizzo Agraria, agroalimentare e agroindustria Volume 2 Estimo e marketing EDITORE ULRICO HOEPLI MILANO

4 UN TESTO PIÙ RICCO E SEMPRE AGGIORNATO Nel sito sono disponibili: materiali didattici integrativi; eventuali aggiornamenti dei contenuti del testo. Copyright Ulrico Hoepli Editore S.p.A Via Hoepli 5, Milano (Italy) tel fax hoepli@hoepli.it Tutti i diritti sono riservati a norma di legge e a norma delle convenzioni internazionali

5 Indice Prefazione Parte prima: Estimo generale 1 I principi dell estimo Che cos è l estimo Evoluzione storica della disciplina estimativa I principi basilari dell estimo italiano Gli aspetti economici di stima Valore di mercato Valore di costo Valore di trasformazione Valore complementare Valore di surrogazione Valore di capitalizzazione Il metodo di stima La comparazione Il principio dell ordinarietà Correzioni del valore ordinario Le fasi della stima Procedimenti per la stima del valore di mercato Procedimenti sintetici Procedimento per capitalizzazione dei redditi Procedimenti per la stima del valore di costo L attività professionale del perito Il contesto estimativo Il processo civile Attività del CTU L arbitrato Le stime cauzionali Le esecuzioni immobiliari La relazione di stima Parte seconda: Estimo immobiliare 3 Stima dei fondi rustici Descrizione del fondo Caratteristiche estrinseche e intrinseche Caratteristiche di un fondo che maggiormente possono influenzare il valore Criteri di stima... 39

6 3.3 Valore di mercato Metodo di stima Stima sintetica monoparametrica Procedimento analitico Procedimento per valori unitari Correzioni del valore ordinario Valore di trasformazione Procedimento Valore complementare Valore di capitalizzazione Stima degli arboreti Generalità Valore della terra nuda Valore di capitalizzazione Valore in un anno intermedio Metodo dei redditi passati Metodo dei redditi futuri Metodo del ciclo fittizio Considerazioni sulla scelta del metodo Criterio misto Valore del soprassuolo Valore del soprassuolo col metodo dei redditi passati Valore del soprassuolo col metodo dei redditi futuri Età del massimo tornaconto Stima delle scorte Generalità Bestiame Macchine Prodotti di scorta Rimanenze di mezzi produttivi Stima dei prodotti in corso di maturazione Introduzione Frutti pendenti Anticipazioni colturali Scelta del criterio di stima Stima dei fabbricati e delle aree edificabili Introduzione I fabbricati rurali Criteri di stima Procedure per la stima dei fabbricati Valore di mercato Valore di costo Valore di trasformazione Stima di un area edificabile Valore di mercato Valore di trasformazione Ripartizione delle spese consortili Generalità Normativa essenziale I consorzi Criteri generali di ripartizione delle spese... 92

7 8.2 Consorzio di bonifica Indice idraulico Indice economico Consorzio d irrigazione Ripartizione delle spese Consorzi stradali Criteri di ripartizione delle spese Stima delle cave Generalità Valutazione Stima di una cava in corso di utilizzo Stima di una cava esausta o prossima all esaurimento Stima dei boschi Introduzione Elementi di selvicoltura Elementi di dendrometria Valore di mercato Procedimento sintetico Valore di trasformazione del soprassuolo Criterio di stima misto Parte terza: Standard internazionali 11 Principi di stima secondo gli IVS Che cosa sono gli IVS? Criteri di stima Le basi del valore Il valore di mercato Altri tipi di valore Ordinarietà e Highest and Best Use (HBU) Metodi di stima Metodo del confronto di mercato Metodo finanziario Metodo del costo Rilevazione del dato immobiliare Caratteristiche immobiliari Misurazioni Indici mercantili La scheda di rilevazione del segmento di mercato La scheda di rilevazione del dato immobiliare Dati non validi Il rapporto di valutazione Fasi Il riesame Stima di un fondo secondo il MCA Introduzione Metodo del confronto di mercato Procedura di stima Parametri del segmento di mercato Tabella dati (sales summary grid) Aggiustamento (adjustment)

8 Tabella di valutazione (sales adjustment grid) Sintesi valutativa (reconciliation) Metodo del confronto di mercato con il sistema di stima Parte quarta: Estimo legale 13 Stima dei danni Generalità Il danno Il contratto di assicurazione Danni causati dalle calamità naturali Introduzione L assicurazione agricola agevolata Stima del danno Interventi compensativi per favorire la ripresa dell'attività produttiva Danni causati dalla sottrazione di acque irrigue Danni causati dall inquinamento o da altri fattori accidentali Introduzione Valutazione Danni causati ai fabbricati rurali da incendio Generalità Valutazione del danno Espropriazioni per causa di pubblica utilità Introduzione Il testo unico Oggetto dell espropriazione L iter espropriativo I soggetti dell espropriazione Le fasi dell espropriazione L indennità di esproprio Criteri generali Aree edificabili Aree edificate Aree non edificabili Il prezzo di cessione volontaria La retrocessione dei beni espropriati L occupazione temporanea Diritti reali Usufrutto Normativa essenziale Valore dell usufrutto Valore della nuda proprietà Indennità per miglioramenti eseguiti dall usufruttuario Valore della nuda proprietà per fini fiscali Servitù prediali coattive Normativa essenziale Stima dell indennità Superficie Introduzione Valore del diritto del superficiario Valore del diritto del concedente

9 15.4 Rendite Rendite perpetue Rendite vitalizie Valore delle rendite per fini fiscali Successioni ereditarie Normativa essenziale Generalità Tipi di successione L asse ereditario La divisione Quote di diritto Quote di fatto La dichiarazione di successione Esercizi svolti Parte quinta: Estimo ambientale 17 Criteri di stima dei beni ambientali Introduzione L estimo ambientale Il valore d uso sociale Caratteristiche economiche dei beni pubblici Metodologie estimative dei beni ambientali Metodi monetari Metodi non monetari Analisi costi-benefici Finalità e caratteristiche dell ACB Valutazione dei costi e dei benefici Criteri e limiti dell ACB nell analisi economica Determinazione dei costi I prezzi ombra Il saggio di sconto Criteri di giudizio Valore attuale netto Saggio di rendimento interno Altri metodi di giudizio Valutazioni d impatto ambientale Introduzione Principi generali Le valutazioni ambientali La valutazione ambientale strategica (VAS) Applicazione Procedura La valutazione d impatto ambientale (VIA) Applicazione Procedura L autorizzazione integrata ambientale (AIA) Lo studio d impatto ambientale Norme tecniche per lo studio d impatto ambientale Gli indicatori ambientali

10 Individuazione degli impatti Misura degli impatti Confronto tra le alternative progettuali Esercizi svolti Parte sesta: Estimo catastale 20 Catasto dei terreni Generalità Catasto dei terreni e dei fabbricati L Agenzia del territorio Le origini storiche del catasto italiano Le caratteristiche del catasto italiano Le fasi del catasto Formazione Operazioni topografiche Operazioni estimative Calcolo del reddito dominicale e del reddito agrario Le revisioni degli estimi Pubblicazione e attivazione La partita catastale Il sistema informativo catastale La visura Conservazione Variazioni soggettive (la voltura) Variazioni oggettive Atti di aggiornamento geometrico Pregeo: elaborati tecnici Pregeo: modello censuario Nuove procedure informatiche di aggiornamento Catasto dei fabbricati Dall unità d Italia al catasto attuale Formazione L unità immobiliare Calcolo della rendita catastale Rilievo geometrico Operazioni estimative Formazione delle tariffe e delle rendite catastali Pubblicazione e attivazione Conservazione Dichiarazione delle unità immobiliari urbane Parte settima: Marketing 22 Il marketing dei prodotti agricoli e alimentari Definizioni e concetti di base La segmentazione del mercato Il marketing analitico Il marketing strategico Il marketing agroalimentare Il processo di marketing La ricerca di mercato La strategia di marketing

11 Pianificazione di marketing e implementazione Il controllo e la valutazione dei risultati Elementi di marketing territoriale Il territorio L applicazione del marketing all offerta territoriale La ricerca di mercato nel marketing territoriale Il marketing mix territoriale Parte ottava: La politica agraria comunitaria 24 La politica agraria europea L Unione Europea Le tappe della storia dell Unione Europea Le istituzioni dell Unione Gli strumenti normativi La politica agraria comune (PAC) Gli obiettivi generali Evoluzione della PAC I pilastri della PAC Sostegno dei redditi e dei prezzi (primo pilastro) Pagamenti diretti Interventi sul mercato La politica strutturale (secondo pilastro) Criteri del sostegno Piani strategici nazionali (PSN) Programmi di sviluppo rurale (PSR) Espansione collegata alla versione digitale del libro: PRONTUARIO 1. Tecnologie agrarie 2. Coltivazioni erbacee 3. Coltivazioni arboree 4. Zootecnica 5. Listino prezzi 6. Modelli catastali

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13 Prefazione Nella stesura di un testo per i nuovi Istituti Tecnici a indirizzo agrario si è tenuto conto, com è doveroso, della volontà riformatrice del Ministero dell istruzione, comunicata ai docenti con il profilo del diplomato descritto nella prefazione del quadro orario dell indirizzo C8, Agraria, agroalimentare e agroindustria, e con le Linee guida per il passaggio al nuovo ordinamento. Tuttavia, in assenza da tempo di analitici programmi ministeriali, le conoscenze e abilità dettate dalle linee guida appaiono, forse volutamente, del tutto sommarie. Ne consegue che l autore si è dovuto calare, magari con un po di intuizione, da un lato negli intenti innovativi del riformatore, dall altro nelle acclarate intenzioni formative dei docenti. È comunque evidente come, per la riduzione dell orario scolastico delle materie di indirizzo, l istruzione tecnica si trovi attualmente in una fase interlocutoria, in seguito all alterazione dell equilibrio tra materie di cultura generale e materie professionalizzanti; conseguentemente anche i docenti vivono forse una fase di disorientamento in un attività didattica consolidata nel tempo. Si può notare per esempio, nelle linee guida, come la parola agraria (o similare) sia citata con parsimonia, quasi fosse una specificazione secondaria, mentre viene data enfasi alla contabilità o a termini riferibili genericamente alla gestione aziendale, come se si volesse mettere sullo stesso piano, sotto questo punto di vista, l impresa commerciale e quella agraria. Ciò nonostante, nel primo volume sono stati riproposti come punto di riferimento comune i capisaldi dell economia politica e agraria; sono stati quindi inseriti gli aspetti sicuramente innovativi del nuovo ordinamento che, nel biennio, si riducono in definitiva alla legislazione e cioè normativa nazionale e comunitaria: di settore, sulla sicurezza e la tutela ambientale. In questo ambito viene ribadita più volte l attenzione per la sicurezza nei luoghi di lavoro. Un altra novità significativa nelle linee guida per il quinto anno sono, con il marketing, gli standard internazionali di valutazione (IVS) trattati nel secondo volume: un argomento d attualità inserito per la prima volta nel programma di estimo; manca però nel biennio un esplicito riferimento alla matematica finanziaria, tuttavia necessaria al programma di estimo, che quindi è stata inserita nel primo volume. Il docente, a questo punto, deve calibrare un risicato orario scolastico (in genere due ore settimanali, tre ore in uno degli anni del biennio per due delle tre articolazioni) con un programma di conoscenze sommariamente indicate e quindi omnicomprensive. Per questo i due volumi propongono un percorso di-

14 dattico che i docenti possono seguire o modificare secondo le esperienze che matureranno nel nuovo contesto. Il secondo volume è fornito anche come libro digitale plus, utilizzabile su tablet e sul computer, collegato a un utile Prontuario che contiene alcuni dati per l esecuzione di bilanci e calcoli estimativi. Nella parte online saranno puntualmente forniti approfondimenti e gli aggiornamenti necessari, quale indispensabile integrazione dei contenuti proposti. Si ringrazia la dott.ssa Laura Carraresi, della Facoltà di Agraria dell Università di Milano, per il materiale fornito per la parte di marketing. STEFANO AMICABILE

15 Parte prima Estimo generale

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17 1 I principi dell estimo Che cos è l estimo I principi basilari dell estimo italiano Gli aspetti economici di stima Il metodo di stima Procedimenti per la stima del valore di mercato Procedimenti per la stima del valore di costo 1.1 Che cos è l estimo (1) M. Grillenzoni, G. Grittani, Estimo, teorie, procedure di valutazione e casi applicativi, Edizioni Agricole, Bologna, (2) A. Antonietti, L importanza dell estimo nella società moderna, Rivista del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, n. 4 6, Secondo la definizione più ampia, e quindi generica, l estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco ( 1 ). Questi strumenti metodologici hanno origine da fondamentali teorie economiche, ma trovano applicazione pratica in tecniche operative che la disciplina estimativa ha messo a punto in tempi recenti. Inizialmente, fin dalle origini antiche, le stime riguardavano il mondo agricolo (i possedimenti fondiari). Col passare del tempo questa disciplina ha allargato di molto il suo campo di azione; si possono così individuare tre fasi evolutive ( 2 ): la prima ha per oggetto i fondi rustici, le scorte, i miglioramenti fondiari, le coltivazioni ecc. (estimo rurale); la seconda si estende al settore edilizio e industriale (estimo civile e industriale); la terza riguarda le risorse ambientali (estimo ambientale). Vi sono poi contesti estimativi in cui le valutazioni devono essere effettuate secondo criteri stabiliti per legge e che per questo motivo è detto convenzionale: l estimo legale, inerente ai diritti (espropriazioni per pubblica utilità, successioni ereditarie, servitù prediali ecc.); l estimo catastale, in cui le valutazioni inerenti ai fabbricati e ai terreni hanno essenzialmente finalità fiscali Evoluzione storica della disciplina estimativa (3) Detta anche scuola piemontese, con i contributi di G. Borio, G. Fettarappa, C. Tommasina e altri. L estimo tradizionale italiano La cultura estimativa moderna nasce in Italia nelle università, nella facoltà di agraria e di ingegneria, nella seconda metà dell Ottocento. L esigenza avvertita dagli studiosi, allora come oggi, era di rendere l estimo scientifico al pari delle altre discipline tecniche. Non a caso è nella facoltà di ingegneria di Torino che nasce, con l Antica scuola estimativa ( 3 ), la proposta di un estimo razionale come superamento di un diffuso estimo empirico, basato sull esperienza personale del perito. Il motto della scuola razionalista era: un bene vale per ciò che rende e lo stru-

18 4 ESTIMO GENERALE (4) Molti altri studiosi, quasi tutti docenti universitari nelle facoltà di agraria, hanno contribuito in questo periodo all evoluzione dell estimo: E. Di Cocco, F. Malacarne, E. Marenghi, G. Tassinari, S. Misseri, G. Lo Bianco, C. Forte, F. Brizi, F. Campus, R. Romiti, L. Iacoponi, I. Michieli e altri ancora. (5) La critica alla stima analitica del valore di mercato, già avanzata dal Medici, viene ripresa da Grillenzoni, Grittani, Polelli. mento con cui si realizzava questo algoritmo era la matematica finanziaria. La razionalità, il bilancio e il calcolo erano dunque le leve con cui, secondo questi autori, veniva rimosso l empirismo dalle stime. La scuola razionalista ha avuto seguito nella prima metà del Novecento in tutte le università italiane e soprattutto nelle facoltà di agraria, diventate, soprattutto grazie ad Arrigo Serpieri, Nino Famularo e Giuseppe Medici ( 4 ), la culla degli studi estimativi. Grazie al dialogo e al confronto schietto e continuo tra questi studiosi si formò in Italia una disciplina estimativa condivisa dalla comunità scientifica, che prese il nome di Nuova scuola estimativa. Il concetto basilare, che differenziò la nuova scuola da quella antica, è l attenzione per il metodo. Il procedimento di stima viene definito infatti, essenzialmente, come un processo logico guidato dal metodo, in cui convergono molti ed eterogenei fattori e dove il calcolo ha un importanza secondaria. Nonostante ciò, la stima analitica del valore di mercato, per capitalizzazione dei redditi, rimase per molto tempo un caposaldo della disciplina estimativa ma, a partire dagli anni 60-70, questo principio dell estimo razionale, già obsoleto nell applicazione professionale, tramontò definitivamente con gli interventi degli studiosi di nuova generazione ( 5 ). (6) M. Simonotti è docente universitario di estimo di lungo corso nella facoltà di ingegneria di Palermo ed è presidente di E Valuations Istituto di estimo e valutazioni. Il nuovo estimo A partire dagli anni 70, come si è detto, l estimo amplia il proprio settore operativo ai beni ambientali (aria, acqua, suolo, ecosistemi ecc.), che costituiscono una sottospecie dei beni pubblici. La nuova normativa per l ambiente introduce infatti l esigenza di stimare preventivamente l impatto ambientale di un opera o il danno causato dall inquinamento. L estimo, pertanto, che in precedenza si era occupato solamente di beni privati (microestimo), ora ha per oggetto anche i beni pubblici (macroestimo) su cui non esistono diritti di proprietà individuale e quindi non sono scambiati nel mercato. Ne consegue che l approccio metodologico è completamente diverso, tanto da richiedere la creazione di apposite procedure, profondamente diverse da quelle messe a punto per i beni privati. Si può quindi affermare che la stima dei beni privati, basata su metodologie consolidate, rappresenta l estimo tradizionale, mentre la stima dei beni pubblici rappresenta il nuovo estimo. Gli standard internazionali Lo scenario operativo della disciplina estimativa si amplia ulteriormente, in questi ultimi anni, con una nuova scuola, che ha però le sue radici al di fuori della comunità scientifica italiana. Si tratta degli standard internazionali (IVS, International valuations standard): un complesso di regole uniformi e condivise a livello internazionale, di natura metodologica e applicativa, per la stima degli immobili. Gli IVS sono definiti dall IVSC (International valuation standard council) di Londra, organizzazione non governativa costituita nel 1981 e membro delle Nazioni Unite. In Italia la diffusione degli IVS è avvenuta a partire dal 2000 con il Codice delle valutazioni immobiliari (CDVI), pubblicato da Tecnoborsa sotto la guida del prof. Marco Simonotti ( 6 ), che costituisce di fatto l impianto teorico e metodologico di queste procedure. Gli IVS si caratterizzano per il rilievo puntuale e rigoroso di dati reali di mercato (compravendite di immobili simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici e statistici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Si vuole superare in questo modo una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata (ancora) sull'empirismo; si deve infatti notare come l estimo del metodo della tradizione italiana, in mancanza di concrete basi teorico-metodologiche da parte degli operatori (non di rado improvvisati), abbia dimostrato so-

19 I PRINCIPI DELL ESTIMO 5 (7) Codice delle valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI, pag. 3 vente, nella pratica, di produrre stime poco motivate e deboli sul piano scientifico (non dimostrabili, non ripetibili, troppo legate alla persona che ha eseguito la stima). L obiettivo degli IVS è invece di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza ( 7 ). Gli standard internazionali, pur di recentissima introduzione in Italia, stanno trovando un crescente interesse nel mondo delle professioni (banche, ordini professionali soprattutto) e per questo motivo sono di interesse scolastico, anche se in genere non possono riguardare i beni pubblici. Gli ambiti estimativi Per quanto detto, si deve suddividere lo scenario della cultura estimativa in tre ambiti, per i quali si applicano differenti impianti metodologici e che quindi saranno trattati in sezioni separate di questo volume: l estimo secondo la scuola tradizionale italiana (estimo del metodo), tuttora condiviso dalla comunità scientifica (nelle facoltà universitarie) e quindi ancora largamente diffuso; l estimo ambientale dove, per la specificità del bene oggetto di stima, si applicano apposite procedure; gli standard internazionali, basati su procedure condivise a livello internazionale, ripetibili e razionali, particolarmente richieste in determinati contesti (in particolare nel settore delle garanzie bancarie). In questo capitolo si proseguirà trattando dei principi generali dell estimo secondo la scuola italiana, nelle sezioni dedicate si tratterà invece dei principi metodologici di ogni differente scuola. Tuttavia, quando possibile, si riporteranno concetti e si adotterà una terminologia generalmente condivisi. 1.2 I principi basilari dell estimo italiano Giuseppe Medici ( ), Principi di estimo, Calderini, Bologna, 1972, pag. 2. (8) G. Medici, op. cit., pag. 7. L estimo italiano tradizionale ha per oggetto beni, come tipicamente i fabbricati e i terreni, su cui esistono diritti individuali di proprietà privata. Il problema estimativo nasce sovente nel momento in cui sorgono conflitti, tra individui diversi, in merito alla titolarità e alla consistenza patrimoniale di questi diritti. La necessità di risolvere il conflitto spinge i soggetti interessati a rivolgere un quesito a una persona esperta e imparziale, dotata di adeguate competenze tecniche. Si può quindi affermare che, per soddisfare date esigenze pratiche, si pongono dei quesiti e l estimo come disciplina insegna come rispondere. In questo ambito l attività estimativa è così definita dal Medici: il carattere fondamentale dell estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima. Da questa definizione si evince che: la stima è un giudizio pronunciato da una persona (il perito); scopo della stima è soddisfare esigenze pratiche (i rapporti conflittuali); oggetto di stima può essere qualsiasi bene economico (privato); il giudizio di stima è una somma di moneta. Il procedimento di stima è quindi essenzialmente una quantificazione monetaria: valutare un bene economico non significa altro che stabilire un equivalenza tra il bene da stimare e la moneta ( 8 ); le esigenze pratiche dell estimo sono infatti di tipo economico, regolabili in denaro. Per questo motivo la valutazione deve continuamente avere riferimenti con la moneta e cioè con i prezzi. I prezzi sono i dati

20 6 ESTIMO GENERALE (9) G. Medici, op. cit., pag. 5. fondamentali della stima, che il mercato, o comunque la realtà economica circostante al bene oggetto di stima, mette a disposizione. In alcuni casi, tuttavia, le valutazioni vengono richieste al di fuori di un contesto di conflittualità, ma servono unicamente a soddisfare le esigenze del committente (giudizi di convenienza su progetti, pareri in merito al prezzo in una compravendita ecc.); si parla in questo caso, anziché di valutazioni estimative, di valutazioni economiche. Il giudizio di stima Secondo la definizione del Medici, l estimo è un giudizio, cioè una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra ( 9 ). Questo giudizio viene espresso da una persona, il perito (l esperto) che, raccolto il quesito, lo sviluppa logicamente, applicando un metodo, e trae alla fine le opportune conclusioni. Nel processo estimativo è quindi presente l opera di una persona che interpreta fatti, costruisce ipotesi, rileva dati, applica procedimenti e, in questo suo agire, manifesta la propria soggettività. Pur applicando un metodo, il perito evidenzia infatti, inevitabilmente, un comportamento che gli è proprio; ne consegue che più periti chiamati a stimare lo stesso bene giungeranno a conclusioni diverse. Questa divergenza di risultati è insopprimibile come lo sono le differenze nei connotati genetici di persone diverse. Ciò che conta è che tali differenze non siano sostanziali e che, comunque, il metodo sia stato applicato correttamente. Non esiste quindi la stima assolutamente esatta. L estimo, infatti, non è una disciplina scientifica come la matematica o la fisica in cui, osservando un fenomeno, si possono formulare leggi precise; la scientificità dell estimo sta nel metodo che consente al perito di rendere la stima più oggettiva. Il metodo, si può dire, è la disciplina estimativa. Il valore di stima non è dunque certo, matematico, ma è il valore più probabile. Il ruolo del perito Per svolgere il ruolo di giudice il perito incaricato della stima dovrà possedere: 1) la chiara cognizione dello scopo della stima (il quesito); 2) la conoscenza delle basi teoriche della disciplina estimativa; 3) la conoscenza tecnica del bene da stimare; 4) la conoscenza dei rapporti legali esistenti tra le persone e le cose implicate nella stima; 5) la conoscenza dei dati che gli permetteranno poi di sviluppare il procedimento individuato. 1.3 Gli aspetti economici di stima L aspetto economico o criterio di stima o tipo di valore è uno schema logico di carattere generale che costituisce la premessa fondamentale per svolgere la stima, ma che non indica concretamente il modo di procedere. Il tipo di valore che può assumere un bene è stato definito dagli economisti, per i beni privati, nell ambito delle scuole di pensiero che si sono succedute nel tempo in funzione del prezzo di mercato (economia neoclassica) o del costo di produzione (economia classica). Il concetto di valore è stato ulteriormente articolato, per i fini pratici dell estimo, in sei tipi di valore: 1) il più probabile valore di mercato; 2) il più probabile valore di costo; 3) il più probabile valore di trasformazione; 4) il più probabile valore complementare;

21 I PRINCIPI DELL ESTIMO 7 5) il più probabile valore di surrogazione; 6) il più probabile valore di capitalizzazione o di rendimento. I primi due sono stati definiti fondamentali, i successivi sono considerati accessori o derivati, in quanto derivano dal valore di mercato e di costo. Il valore di capitalizzazione non deriva da altri criteri e non ha derivati. In base al criterio applicato uno stesso bene potrebbe avere valori diversi; l aspetto del valore dipende infatti dal punto di osservazione (il mercato, il costo di produzione ecc.) da cui si esprime il giudizio. Tuttavia il valore di stima non sarà uno qualsiasi dei valori che può assumere un bene, ma sarà quello che ha maggiore probabilità di verificarsi in funzione dello scopo pratico della stima (più probabile valore di ). ESEMPIO 1.1 ASPETTI ECONOMICI CHE SI POTREBBERO APPLICARE PER STIMARE UN LIBRO Si ipotizzi di stimare un oggetto di uso comune per uno studente: un libro di testo. Si potrebbero individuare diversi criteri di stima. Valore di mercato. Il libro viene venduto al mercatino del libro usato. Il suo valore dipenderà dalla richiesta del mercato e dalla quantità offerta. Se il prezzo di copertina è di 28 e il mercato dell usato lo valuta al 40%, il suo valore potrà essere di 11,20. Valore di costo. Il libro viene riprodotto mediante fotocopie. Il suo valore può essere espresso sulla base della spesa necessaria per fotocopiarlo interamente (ma la legge lo proibisce! [N.d.E.]). Valore di trasformazione. Il libro non serve più a nessuno, perché, per esempio, è superato da una nuova edizione. Il volume ha comunque un valore che deriva dal suo utilizzo come carta da macero, pari alla differenza tra il valore dei beni ottenuti con la trasformazione e i costi della lavorazione industriale per ottenere quei beni. Valore complementare. Il libro da stimare è il Corso di economia ed estimo sprovvisto del prontuario allegato. Il valore può essere ottenuto dalla differenza tra il valore di mercato del volume completo di prontuario e il valore di mercato o di costo del solo prontuario. Valore di surrogazione. Il libro non viene più stampato dalla Casa editrice. Se può essere sostituito con altri libri aventi ciascuno, in parte, i medesimi contenuti, il suo valore potrà essere espresso sommando il prezzo di acquisto di tali altri libri. Valore di capitalizzazione. Il suo valore potrebbe essere ottenuto scontando all attualità il reddito netto ritraibile col noleggio del libro. È dunque evidente che uno stesso bene può avere diversi valori di stima in funzione dell aspetto economico adottato Valore di mercato (10) Codice delle valutazioni immobiliari, Tecnoborsa, Roma, 2005, pag. 60. Il valore di mercato (market comparisation approach, MCA) rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Secondo l IVS, il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà può essere compravenduta alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione ( 10 ). Nel processo di stima del valore di mercato il perito deve prevedere, in base alla comparazione con i prezzi realmente pagati in passato per beni simili, quale potrebbe essere il probabile prezzo pagabile oggi (nel momento della stima). Viene effettuata pertanto una previsione basata su dati storici, elaborati statisticamente, che consentono di ricostruire le curve della domanda e dell offerta e di individuare quindi il probabile prezzo di equilibrio.

22 8 ESTIMO GENERALE Valore di costo Il valore di costo (cost approach, CA) si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima. Questo criterio di stima può essere applicato per valutare beni riproducibili come, tipicamente, i fabbricati. Il valore di costo comprende spese di diverso tipo: spese per l acquisto di beni e servizi (quote, spese varie e tributi); retribuzione dei lavoratori (salari e stipendi); remunerazione dei capitali utilizzati (interessi, beneficio fondiario). Secondo lo schema di Serpieri, tradizionalmente usato in estimo, il valore di costo (V k ) è dato dalla seguente espressione: V k Q Sv Tr Sa St I Bf (11) E. Di Cocco, L ipotesi del profitto normale, in Genio rurale, n. 6, A queste spese potrebbe essere aggiunto, secondo alcuni autori ( 11 ), il profitto dell imprenditore ordinario ( T), dotato di medie capacità e mezzi (profitto normale d impresa). L organizzazione attuata dall imprenditore rientra infatti tra i fattori della produzione e richiede quindi una remunerazione. APPROFONDIMENTI ASPETTI ECONOMICI E MERCATO PERFETTO Secondo il Medici, in condizioni di equilibrio (mercato concorrenziale perfetto), i sei aspetti economici tendono a identificarsi, nel senso che tendono a coincidere tutti con il valore di mercato. Infatti nel mercato perfetto si ipotizza un profitto nullo e quindi: Nel mercato imperfetto si ha invece: valore di mercato costo di produzione valore di mercato costo di produzione profitto Valore di trasformazione Questo aspetto economico viene applicato per la stima di quei beni che, nello stato in cui si trovano, non manifestano tutte le loro potenziali capacità di valore o di reddito, ma si ritiene ordinariamente che tali potenzialità possano emergere con opportuni interventi di trasformazione. Questo criterio di stima si applica di solito ai fabbricati da restaurare (v. esempio 1.2), ai terreni edificabili, ai fondi che cambiano la destinazione produttiva. Il valore di trasformazione (V t ) è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (V m ) e il costo della trasformazione (K): V V K t m È bene ribadire che l azione che determina la trasformazione deve essere conforme a una gestione ordinaria del bene, in quanto sarebbe eseguita da chiunque abbia comportamenti economici normali e cioè nell ordine della maggiore probabilità. È per esempio normale che un area edificabile sia poi trasformata in un fabbricato. ESEMPIO 1.2 VALORE DI TRASFORMAZIONE Un terreno agricolo, in seguito a una variazione del piano urbanistico comunale, diventa edificabile. L area misura 820 m 2, da cui si potrà ricavare un fabbricato con 4 appartamenti di 100 m 2 ciascuno, che si potranno vendere a /m 2.

23 I PRINCIPI DELL ESTIMO 9 Valore di mercato del fabbricato che si potrà edificare: 400 m /m Costo dell edificazione: 400 m /m Valore di trasformazione del terreno: APPROFONDIMENTI VALORE DI TRASFORMAZIONE: CRITERIO DI STIMA AUTONOMO O VALORE DI MERCATO? Come si può notare osservando la formula, il valore di trasformazione non è altro che l applicazione congiunta dei due aspetti economici fondamentali: il valore di mercato (del bene trasformato) e il valore di costo (della trasformazione). È anche evidente che il valore di trasformazione dipende in primo luogo dal valore di mercato del bene trasformato e che il costo della trasformazione non è altro che un aggiustamento di questo valore (detrazione al valore ordinario, come si vedrà più avanti). Perché non dire dunque che si tratta di valore di mercato e basta? In realtà la disciplina estimativa ha preferito accentuare (o, se si vuole, enfatizzare) sul piano operativo il fenomeno della trasformazione, definendo un nuovo criterio di stima. Pertanto, affinché non si crei confusione, è bene precisare che si ha una stima del valore di trasformazione quando il bene trasformato si potrà considerare ex-post profondamente diverso, per caratteristiche intrinseche e/o capacità di reddito, da quello originario. Ma la distinzione è più concettuale che pratica e il limite tra i due criteri non è sempre netto (cosa si intende, per esempio, per profondamente diverso?). VALORE DI TRASFORMAZIONE: DALLA TEORIA ALLA PRATICA La scelta fondamentale da effettuare per la stima di un bene secondo l aspetto economico del valore di trasformazione è quella iniziale: si deve considerare ordinaria la trasformazione o la situazione attuale del bene? La risposta in genere non è facile e, comunque, di solito è opinabile. Questo dilemma ricorda l annosa disputa tra gli studiosi dell estimo definiti a suo tempo attualisti e suscettivisti : i primi sostenevano che la stima deve avvenire in base alle caratteristiche attuali del bene, i secondi in base alle sue potenzialità, cioè alla sua attitudine a essere modificato, migliorato ecc. Il principio dell ordinarietà conciliò le due posizioni: il bene non deve essere valutato solo per come è o solo per come potrebbe essere, ma deve essere valutato considerandolo in condizioni normali. Ma nel passaggio tra teoria e pratica questo principio, che ha trovato unanime approvazione tra i cultori dell estimo, manifesta evidenti incrinature, la cui saldatura costituisce il compito prioritario e spesso non facile del perito. Sorgono infatti, inevitabilmente, altri dubbi. In particolare si pone il seguente quesito: qual è la trasformazione da ritenersi ordinaria quando, come avviene di solito, ne sono possibili più di una? Stimare un bene con il criterio del valore di trasformazione impegna dunque il perito su una notevole quantità di ipotesi che riguardano in primo luogo l ipotetica destinazione futura e conseguentemente i costi della trasformazione. Le scelte, purtroppo, sono in molti casi opinabili, proiettate in un tempo futuro e tecnicamente di larga massima. Al riguardo gli IVS hanno sviluppato una propria procedura basata sull uso migliore e più conveniente (Highest and Best Use, HBU) (v. paragrafo ) Valore complementare Dato un insieme di beni complementari, il valore complementare di un bene è il valore che detto bene assume nei confronti del complesso originario (Di Cocco). Il bene complementare è infatti in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più altri beni (o parti di essi). L aspetto economico del valore complementare viene quindi applicato quando si deve stimare un bene che è parte integrante di

24 10 ESTIMO GENERALE un bene unitario e trova tipicamente applicazione nelle stime relative alle espropriazioni per pubblica utilità (v. esempio 1.3) e alle servitù prediali coattive. Il valore complementare di un bene (V A ) si ottiene dalla differenza tra il valore del complesso originario di beni di cui fa parte (V ) e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima (V B ): V A V V B Questo tipo di valore deriva quindi da due valori (V e V B ), che possono essere stimati entrambi in base all aspetto economico del valore di mercato o di costo. ESEMPIO 1.3 VALORE COMPLEMENTARE PER UN ESPROPRIO PARZIALE Un fondo rustico viene intersecato da un nuova autostrada e risulterà successivamente diviso in due corpi: superficie del fondo ante-esproprio: 10 ha; area espropriata 1 ha; valore unitario ante-esproprio /ha; valore unitario post-esproprio /ha. Valore di mercato del fondo prima dell esproprio: V 10 ha /ha Valore della parte residua, dopo la realizzazione del tratto autostradale: V B 9 ha /ha Valore complementare dell area oggetto di stima (l area espropriata) e cioè di un ettaro: V A Valore di surrogazione Il valore di surrogazione (o valore di sostituzione) di un bene viene determinato sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo, cioè in funzione del valore di beni aventi la stessa utilità. Questi altri beni possono essere valutati in base al valore di mercato o in base al costo. La condizione indispensabile per applicare questo criterio di stima è che il bene oggetto di stima sia, appunto, sostituibile, surrogabile con altri beni. Per questo motivo il valore di surrogazione è un criterio di stima che trova applicazione solo in casi particolari. Può essere usato per esempio nell estimo agrario, per stimare il valore delle scorte aziendali (letame, foraggi ecc.) quando, per la mancanza di compravendite di riferimento, non è possibile applicare l aspetto economico del valore di mercato Valore di capitalizzazione Con il criterio del valore di capitalizzazione o di rendimento (income capitalizzation approach, ICA) il valore di un bene viene determinato accumulando all attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario con l uso appropriato delle formule di matematica finanziaria. Il termine capitalizzazione indica la conversione di un flusso di redditi futuri in una somma attuale (capitale). Per un immobile il reddito del proprietario (il beneficio fondiario, Bf) è un importo annuo da considerarsi illimitato. Il valore di capitalizzazione o valor capitale (V 0 ) è dato allora dalla formula (v. esempio 1.4): V 0 Bf r

25 I PRINCIPI DELL ESTIMO 11 Se invece il bene da stimare è in grado di fornire un reddito annuo per un periodo di tempo limitato, il valore di capitalizzazione sarà dato dalla formula: V 0 Bf q n rq 1 n ESEMPIO 1.4 VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DI UN TERRENO AGRICOLO Reddito dominicale: Saggio di capitalizzazione: 0,74% Valore di capitalizzazione: V , che equivale a: V che è il valore fiscale ai fini IMU. 1.4 Il metodo di stima (12) G. Medici, op. cit., pag. 23. Procedimento e metodo Il procedimento (o procedura) è l insieme delle operazioni logiche e aritmetiche da eseguire per giungere alla definizione di un giudizio di stima. Tale giudizio deriva, come si è detto, dall applicazione di un metodo; si può così affermare che il procedimento è il modo in cui viene applicato il metodo. Se per giungere a una valutazione monetaria occorre una base di prezzi, allora il procedimento non è altro che la tecnica usata per comparare il bene oggetto di stima con beni simili di cui si conoscono i prezzi. Quindi il metodo è unico e consiste nella comparazione, ma i procedimenti possono essere molti (monoparametrici, multiparametrici, per valori unitari ecc.). Il principio dell unicità del metodo di stima è stato affermato da importanti autori come il Famularo e il Medici: si può affermare che, nonostante la diversità apparente dei vari metodi, sostanzialmente il metodo è unico, perché si conclude immancabilmente nei due momenti indicati: costruzione della scala dei prezzi; inserimento in essa del bene da stimare ( 12 ). La scala dei prezzi La scala dei prezzi è l insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscono i prezzi di vendita, ordinati in classi di qualità omogenea. La costruzione della scala dei prezzi costituisce la fase oggettiva della stima, in quanto il perito si limita a rilevare i dati del mercato e a suddividerli in base ai corrispondenti segmenti di mercato. L atto successivo della stima consiste nel collocare il bene da stimare nel giusto gradino della scala, a cui corrisponde un determinato livello di valore (v. esempio 1.5). Questa è la fase soggettiva della stima, in quanto il perito deve giudicare le caratteristiche del bene in esame. Nell esecuzione di queste fasi il perito deve affrontare difficoltà di ordine pratico: la scarsità di dati di mercato (per costruire la scala dei prezzi); la non perfetta confrontabilità dei beni, per caratteristiche che in parte accomunano il bene da stimare con i beni simili e per altre lo differenziano. Pertanto applicare il metodo, in pratica, non è tanto facile come può sembrare concettualmente (v. esempio 1.5).

26 12 ESTIMO GENERALE ESEMPIO 1.5 LA SCALA DEI PREZZI Per la stima di un fondo, considerando la giacitura del fondo (pianeggiante o collinare) e la possibilità di irrigare, potrebbe essere costruita, sulla base dei prezzi di mercato conosciuti, la scala dei prezzi riportata nella figura. Ciascun gradino rappresenta quindi una classe omogenea di beni simili. Se il fondo oggetto di stima è pianeggiante e non irriguo, il suo probabile valore ordinario di mercato sarà di /ha La comparazione (13) Nella simbologia, per omogeneità, si usa V per indicare sia il valore di stima sia i prezzi dei beni simili. Per il principio dell unicità del metodo, qualsiasi procedimento per la stima del valore di mercato consiste nel confrontare il bene in esame con altri beni simili dei quali sono noti i prezzi pagati. La comparazione viene effettuata sulla base di un parametro comune (p) che può essere, per esempio, la superficie di un terreno o di un fabbricato. Il procedimento si svolge quindi secondo la seguente equazione generale ( 13 ): 6V : 6 pvp : dove: 6V = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili; 6p = sommatoria dei parametri relativi a beni simili; V x = valore ordinario del bene oggetto di stima; = parametro relativo al bene oggetto di stima. p x Il valore ordinario del bene oggetto di stima si ottiene da: x x V x 6V 6p p x I procedimenti di stima elaborano quindi, logicamente e matematicamente, dati costituiti dai prezzi o dai parametri dei beni simili. È però di fondamentale importanza definire inizialmente le condizioni che consentono di considerare dei beni economici effettivamente simili. Requisiti dei beni simili Per beni simili si intendono i beni aventi le medesime caratteristiche estrinseche e intrinseche. Le caratteristiche estrinseche dipendono da fattori esterni al bene, in quanto sono dovute a relazioni di diverso tipo che si possono instaurare con l ambiente circostante. Nel caso di un fondo rustico si potrà considerare per esempio l ubicazione, con riferimento alla vocazione agronomica della zona. Le caratteristiche intrinseche sono interne al bene e ne determinano la struttura, la funzione, la comodità. Per un fondo rustico sono per esempio il tipo di terreno, le possibilità irrigue ecc.

27 I PRINCIPI DELL ESTIMO 13 Stabilire in pratica se beni dello stesso tipo si possono considerare davvero simili a volte non è facile, anche perché le caratteristiche da esaminare contestualmente sono numerose e ciascuna di esse incide diversamente sul valore. Il perito dovrà quindi possedere le competenze tecniche necessarie per poterle apprezzare in modo equilibrato. Requisiti dei prezzi dei beni simili I prezzi dei beni simili devono essere recenti, devono cioè derivare da compravendite verificatesi in un passato prossimo al momento della stima (ambito temporale omogeneo). Se, al contrario, i prezzi fossero riferiti a epoche non recenti, la loro validità ai fini della stima potrebbe essere messa in discussione in quanto: il valore della moneta subisce variazioni per effetto dell inflazione; i mercati cambiano e fluttuano tra periodi di stagnazione, di crescita e di recessione. I prezzi devono essere reali e cioè effettivamente pagati. Non di rado, infatti, circolano informazioni in merito a compravendite che poi si sono concluse con un prezzo sensibilmente diverso: in molti casi le pretese iniziali del venditore (che punta al massimo) vengono ridimensionate nel corso della trattativa. Anche in questo caso spetta al perito il compito di valutare le condizioni in base alle quali un prezzo si può considerare reale e recente e quindi attendibile ai fini della stima. I parametri di confronto Il parametro è la grandezza in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili. La grandezza usata può essere quantitativa o qualitativa. I parametri quantitativi possono essere tecnici, se la grandezza è fisica, o economici, se la grandezza è monetaria. I parametri qualitativi sono costituiti invece da aspetti descrittivi di vario tipo, come la forma, la veduta ecc. Il parametro da preferire sarà in genere la grandezza misurabile che, più di ogni altra, sia accertabile riducendo al minimo la possibilità di errore. Parametri tecnici I parametri tecnici sono quantità fisiche esprimibili come superficie (ettari, metri quadrati ecc.) o come volume (metri cubi). La loro caratteristica specifica è la misurabilità. La possibilità di misurare un bene contribuisce a rendere la stima più oggettiva: eseguendo nuovamente la misura a distanza di tempo e da parte di persone diverse il risultato sarà invariato. Quindi i parametri tecnici, a differenza di quelli economici e qualitativi, non sono opinabili, non risentono più di tanto di diverse modalità di calcolo e non si alterano col tempo. (14) I coefficienti che aggiornano i prezzi in misura pari all inflazione non tengono conto però delle variazioni monetarie che avvengono per altre cause e cioè, in primo luogo, per la variazione della domanda e dell offerta nei mercati. Parametri economici I parametri economici sono, in genere, i redditi lordi o netti dei beni immobili determinati con appositi bilanci estimativi. I più importanti nell uso pratico sono le rendite catastali, il canone di locazione, il beneficio fondiario. I parametri economici, a causa dell inflazione della moneta, hanno validità limitata nel tempo. Non si potrà pertanto fare riferimento a parametri economici calcolati in periodi diversi, se non applicando coefficienti di rivalutazione ( 14 ); inoltre possono differenziarsi, a volte, per le diverse modalità di calcolo da cui hanno origine. Tra i parametri economici, le rendite catastali dei terreni e dei fabbricati hanno un importanza particolare. Sono infatti usate per fini fiscali, ma anche per altri scopi. Sono per esempio usate per ripartire le spese di un consorzio di bonifica.