Geom. Paolo Cecutti via Zoletti 4 Udine tel fax TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare n

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare n. 18/ / /17 Giudice Esecuzione: Dott.ssa Anna Maria Antonini * * * * * PERIZIA DI STIMA estesa dal sottoscritto geom. Paolo CECUTTI con studio in Udine - via Zoletti n. 4, giusto incarico dell'ill.mo Giudice Dott.ssa Anna Maria Antonini nell'esecuzione immobiliare promossa da RE.TE.EL. srl con sede in Gorizia MEDIOCREDITO DEL FVG con sede in Udine CASSA DI RISPARMIO DEL FVG con sede in Gorizia contro con sede in Premesso: - che all'udienza tenutasi il giorno 10 giugno 2016, lo scrivente, dopo aver dichiarato di accettare l'incarico e prestato il giuramento di rito, riceveva l'incarico di redigere una relazione allo scopo di espletare il quesito in seguito esposto; - che in data veniva consegnato l elaborato di stima di data , come da incarico ricevuto, ed inerente il capannone identificato al foglio 12 mappale 81 subalterno 2; - che all udienza del veniva richiesto al CTU di integrare la perizia di stima con la valutazione dell impianto fotovoltaico presente sulla copertura dell edificio, colpito da successivo pignoramento, ciò premesso lo scrivente espone il seguente elaborato peritale con le integrazioni richieste: QUESITO Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla 1

2 determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1. identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2. sommaria descrizione dei beni; 3. corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; 4. stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5. esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico; le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6. esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato di procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le 2

3 eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9. l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11. allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13. l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numeri dei figli); 14. in caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda 3

4 divisibilità del bene; 15. determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 16. le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Il sottoscritto, dopo aver acquisito la documentazione dimessa in atti, procedeva ad una disamina della stessa, integrandola successivamente con ulteriori ricerche catastali ed ipotecarie che, unitamente ai sopralluoghi sui beni da periziare, effettuati in data , e , portavano alle seguenti risultanze tecniche. 1. Identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali La sostanza immobiliare esecutata oggetto della presente relazione di stima è costituita da capannone artigianale con impianto fotovoltaico in copertura, nonché annessa area scoperta, ubicato a Carlino in via San Giorgio di Nogaro, catastalmente distinto all'ufficio del Territorio di Udine come segue: COMUNE DI CARLINO Ditta catastale: con sede in, proprietaria per intero catasto fabbricati capannone artigianale - industriale 4

5 Foglio 12 mappale 81 sub. 2 via San Giorgio di Nogaro snc PT cat. D/8 Rendita catastale ,60 Impianto fotovoltaico eretto sulla copertura del capannone Foglio 12 mappale 81 sub. 12 via San Giorgio di Nogaro snc P2 cat. D/1 Rendita catastale ,92 Unità immobiliari facenti parte del complesso artigianale eretto sulla particella 81 del foglio 12, ente urbano di are 95,15. CONFINI. Il mappale 81 del foglio 12 confina a nord con altro foglio di mappa, a est con il mappale 66, a sud con il mappale 66 e 75, a ovest con i mappali 75 e 64, tutti del foglio 12 di mappa. PROVENIENZA. L immobile in oggetto è pervenuto alla ditta con atto di compravendita del rep /12158 notaio Vincenzo Cirota di Cervignano del Friuli, trascritto in data ai n.ri 22658/15853 (dalla società ). Con atto di trasformazione di società del rep /13423 notaio Vincenzo Cirota di Udine, trascritto in data ai n.ri 19526/14784 la società deliberava di trasformarsi in 2. sommaria descrizione dei beni Trattasi di porzione di capannone, facente parte di un complesso artigianale-industriale, sito a Carlino in via San Giorgio di Nogaro, facilmente raggiungibile dal casello autostradale Porpetto San Giorgio di Nogaro. L immobile oggetto di perizia si presenta in buone condizioni di manutenzione essendo di recente realizzazione, con il completamento delle opere denunciato in data L intero edificio industriale presenta le seguenti caratteristiche costruttive: - struttura portante costituita da pilastri in calcestruzzo armato precompresso e tamponamento perimetrale in pannelli di calcestruzzo armato precompresso, 5

6 - solaio di copertura, poggiante su travi in calcestruzzo, costituito da tegoli in cemento armato precompresso e sovrastante manto impermeabilizzante, - pavimentazione industriale in cemento con finitura al quarzo, - serramenti esterni in alluminio e portoni di accesso con struttura metallica e pannello coibentato. L unità immobiliare oggetto di perizia è composta da un ampio vano di ingresso, indicato nelle tavole progettuali come spaccio aziendale, della superficie netta di mq. 64,00 circa, con attinenti due servizi igienici dotati di antibagno, ed un piccolo vano ad uso ufficio. Tale porzione presenta finitura in piastrelle e controsoffittatura in pannelli di gesso. La restante porzione dell immobile, si presenta completamente libera, priva quindi di strutture o elementi fissi che ne alterino la futura destinazione. I pilastri sono dotati di mensole per la possibile collocazione di eventuale carro ponte; precisando però che non si è potuto stabilire la portata degli stessi. Tale porzione, destinata negli elaborati progettuali a magazzino e spaccio aziendale, si sviluppa su una superficie netta di mq. 835,00 circa. Dagli elaborati progettuali si rileva che l unità artigianale sub. 2 si sviluppa su una superficie lorda di mq. 945,00 circa. L intero complesso è stato dotato di impianto anti incendio, con i relativi manicotti presenti all esterno della muratura perimetrale, mentre l unità oggetto di stima è dotata di solo impianto elettrico. Sul solaio di copertura, nell anno 2012 è stato realizzato dalla ditta esecutata, un impianto fotovoltaico della potenza di 58,83 kw, entrato in esercizio il , ma intestato alla società. Tale impianto, catastalmente identificato con il subalterno 12, è stato regolato dalla convenzione n. F per il riconoscimento delle tariffe incentivanti all energia elettrica prodotta da conversione fotovoltaica della fonte solare, a favore della società, allegata alla presente perizia. 6

7 La convenzione, sottoscritta in data dalla, prevede la concessione di un contributo GSE, ovvero di una tariffa incentivante, pari a. 0,2330/kwh. Alla data di redazione della prima perizia di stima del , allo scrivente non era chiaro, pur avendo sentito gli amministratori della sig. e della sig., come mai l impianto sia stato pagato dalla ditta esecutata e il contributo sia, tutt ora, a beneficio della società allora locataria. Ad oggi alcuni dubbi rimangono, ovvero rimane incerta la possibilità di poter volturare il contributo GSE all eventuale aggiudicatario. L impianto fotovoltaico sulla proprietà della dalla stessa e successivamente venduto alla è stato realizzato con semplice emissione di fattura (n. 175 del allegata alla presente perizia), senza alcuna costituzione di eventuale diritto di superficie a mezzo rogito notarile o altro atto per la regolarizzazione della proprietà. La denuncia di variazione al catasto urbano relativa all impianto fotovoltaico veniva tra l altro effettuata in data In seguito con fattura n del la società vendeva l impianto fotovoltaico alla mantenendo attiva la convenzione con il GSE, ovvero a proprio favore il relativo contributo. Va inoltre precisato che il contatore ENEL presente in loco, al quale è collegato l impianto fotovoltaico, è intestato alla. Sentiti al riguardo alcuni operatori in merito al succitato impianto è emersa l impossibilità o enorme difficoltà nel trasferire il contributo GSE, fatto salvo l accordo con la società. Visto che sarà oggetto di trasferimento l impianto a futuro aggiudicatario, sembra però possibile installare un nuovo contatore Enel per il recupero dell energia prodotta con scambio sul posto con conseguente perdita dell attuale contributo GSE a favore della società. Dal sopralluogo in copertura effettuato in data è emerso 7

8 che i pannelli si trovano in un normale stato di conservazione, bisognosi di pulizia per un incremento della produzione. Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, i pannelli seguono l inclinazione della copertura, quasi piana; elemento questo che non garantisce un adeguata efficienza nella produzione di energia (le norme suggeriscono un inclinazione del 30%). In merito all area esterna, di uso comune, la maggior consistenza è destinata ad area di manovra e parcheggio con finitura in materiale bituminoso (asfalto), la restante porzione è destinata a verde. L intero complesso industriale è stato recintato con muretto in calcestruzzo e sovrastante ringhiera metallica tipo orsogrill. 3. Corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore I pignoramenti trascritti in data , , e hanno colpito l immobile descritto al succitato paragrafo 1 (mappale 81 sub. 2 e sub. 12) per la quota intera di proprietà della società regolarmente intestato alla medesima ditta esecutata per la quota intera, e quindi vi è corrispondenza. Si precisa che il pignoramento trascritto il è a carico della e non srl. 4. stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); L immobile oggetto di perizia, alla data del sopralluogo era libero da 8

9 persone e/o cose, come si evince dalla documentazione fotografica allegata, nonché nella disponibilità della ditta esecutata nella persona dell attuale amministratore sig.. Dalla verifica effettuata presso l Agenzia delle Entrate in merito all esistenza di contratti di locazione o di comodato, non emerge alcun titolo come da dichiarazione del della medesima Agenzia Direzione Provinciale di Udine. Come già in precedenza descritto, sulla copertura dell edificio identificato con il subalterno 2 è stato installato l impianto fotovoltaico identificato con il sub. 12, con contributo GSE stipulato a favore della società, quale locataria dell immobile e intestataria del contratto di energia elettrica. Con comunicazione via mail del allo scrivente, la società comunicava che il contratto di locazione dell immobile è stato risolto in data Resta in essere la convenzione stipulata con il Gestore dei Servizi Energetici GSE spa, allegata in copia alla presente perizia. 5. esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico; le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; Dalla documentazione in possesso e dalle verifiche ventennali presso l Agenzia del Territorio di Udine, si riscontra la seguente formalità: - servitù di elettrodotto a favore ENEL spa con sede in Roma per attraversamento con conduttori aerei costituita con atto del rep notaio Paolo Mammucari di Treviso, trascritto in data ai n.ri 15011/ esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, 9

10 che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Dall'esame della documentazione dimessa in atti e da ulteriori ricerche e visure eseguite presso l Agenzia del Territorio di Udine, aggiornate al è emerso che la sostanza esecutata risulta gravata dai seguenti pesi: Ipoteca volontaria iscritta in data ai n.ri 14948/2023 a favore: Mediocredito Italiano spa con sede in Milano, contro: con sede in, titolo: ipoteca volontaria del rep /12461 notaio Vincenzo Cirota di Cervignano del Friuli, importo: ipoteca di ,00 di cui ,00 per capitale per la durata di anni 9 e mesi 11, a carico dell unità foglio 12 mappale 81 sub. 2. Pignoramento trascritto in data ai n.ri 25480/18239 a favore: RE.TE.EL srl con sede in Gorizia, contro: con sede in, titolo: pignoramento del rep. 4848/15 Tribunale di Udine a peso dell immobile in Carlino foglio 12 mappale 81 sub. 2. Pignoramento trascritto in data ai n.ri 2381/1843 a favore: RE.TE.EL srl con sede in Udine, contro: con sede in, titolo: pignoramento del rep. 6263/15 Tribunale di Udine a peso dell immobile in Carlino foglio 12 mappale 81 sub. 2. Ipoteca giudiziale iscritta in data ai n.ri 25709/4173 a favore: Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia spa con sede in Udine, contro: con sede in, titolo: decreto ingiuntivo del rep. 1551/2016 Tribunale di Udine per l importo di ,00 di cui ,15 per 10

11 capitale, a peso dei beni in Carlino foglio 12 mappale 81 sub. 2 e sub. 12. Pignoramento trascritto in data ai n.ri 3359/2327 a favore: Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia spa con sede in Udine, contro: con sede in, titolo: pignoramento del rep. 5451/2016 Tribunale di Udine a peso dell immobile in Carlino foglio 12 mappale 81 sub. 2 e sub. 12. Pignoramento trascritto in data ai n.ri 16272/11388 a favore: Mediocredito Italiano spa con sede in Milano, contro: con sede in, titolo: pignoramento del rep. 2343/2017 Tribunale di Udine a peso dell immobile in Carlino foglio 12 mappale 81 sub previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato di procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall art. 46 comma 5 11

12 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; A seguito di verifiche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Carlino in data in merito alla destinazione urbanistica e regolarità edilizia dell immobile oggetto di valutazione, si rileva quanto segue: - l area identificata con il mappale 81, secondo il vigente PRGC, è classificata in zona D2 zona industriale ed artigianale di nuova individuazione di interesse comunale e comprensoriale vedi norme di piano allegate. Il fabbricato esistente è stato realizzato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: - concessione edilizia n. 33 dell anno 2002 per costruzione di un capannone di materiali edili; - concessione edilizia n del per la realizzazione delle opere di completamento e finiture del capannone esistente; - variante in corso d opera n del per la realizzazione di 4 unità artigianali; - denuncia di inizio attività DIA 5/2010 del prot per opere di variante alla concessione edilizia n e n ; - denuncia di inizio attività DIA 24/2011 del prot per opere di completamento e realizzazione di impianto fotovoltaico per 58,83 kwp.; - denuncia di inizio attività DIA 16/2012 del per opere di completamento e creazione di pareti divisorie interne. In data con prot è stata richiesta l agibilità dell immobile oggetto di perizia con allegata la documentazione tecnica richiesta, la SCIA 12

13 inerente la pratica di Prevenzione Incendi presso l Ufficio VV.FF., la classe energetica (classe C ) e le conformità degli impianti (vedi copia allegata). La documentazione risulta ancora da verificare da parte dell Ufficio Tecnico e quindi il relativo certificato non è stato rilasciato. Dall incontro del con il tecnico comunale arch. Peluffo, esaminata la pratica inerente l agibilità, sembra che la stessa sia completa e quindi che nulla ostacoli il rilascio del certificato richiesto. La richiesta di agibilità è inerente al solo fabbricato artigianale, escluso quindi l impianto realizzato in copertura. Lo scrivente ritiene, a puro titolo cautelativo, prevedere una spesa di.1.000,00 (euro mille/00) per il ritiro del certificato di agibilità, qualora venisse formulata da parte dell Ufficio Tecnico la richiesta di qualche ulteriore documento. In merito alla corrispondenza della planimetria catastale lo scrivente rileva la conformità della stessa allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, e in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale. 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; Il bene pignorato è di proprietà della società del titolo sopra citato. in forza 9. l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene 13

14 pignorato; Trattandosi di fabbricato artigianale industriale, non inserito in condominio, le spese fisse di gestione sono inerenti alle imposte e tasse sull immobile, nonché le spese per eventuali opere di manutenzione ordinaria. 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; Trattandosi di immobili in capo a società a responsabilità limitata non vige l esistenza di fondo patrimoniale. 11. allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; Vista la provenienza degli immobili nel ventennio e trattandosi di immobili in capo a società a responsabilità limitata non vige l esistenza di diritto di abitazione in favore del coniuge superstite. 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Visto il certificato ipotecario ventennale allegato agli atti di causa, nonché da ulteriore aggiornamento ipotecario, si rileva la continuità delle trascrizioni. 13. l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numeri dei figli); Dalle risultanze ipotecarie di cui al certificato allegato agli elaborati di 14

15 causa, nonché da ulteriore aggiornamento ipotecario, non si riscontra la trascrizione di alcun provvedimento del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli. 14. in caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; Il pignoramento interessa la quota intera di proprietà della società regolarmente intestata alla medesima società. 15. determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute; La valutazione viene eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato correnti per zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame, tenuto conto dell'ubicazione, stato di conservazione, grado delle finiture, piena o parziale disponibilità. La valutazione inoltre tiene conto di ogni altro elemento oggettivo e soggettivo insito in un corretto giudizio di stima, anche alla luce dell'attuale comparto di mercato immobiliare. Gli immobili vengono valutati secondo il metodo del confronto di mercato, secondo gli I.V.S. e soprattutto su fonti assunte in loco presso operatori del settore, borsini immobiliari FIAIP, FIMAA, valori OMI Agenzia del Territorio, nonchè considerando l attuale contrazione del mercato immobiliare. 15

16 Nel caso specifico, va considerata la mancanza di richiesta di immobili artigianali industriali, elemento questo che penalizza fortemente la commerciabilità degli stessi con conseguente aggravio del valore di realizzazione. Lo scrivente ritiene equo attribuire all immobile in esame un valore pari a. 300,00 al metro quadrato, non imputando alcun importo alla porzione di scoperto. Pertanto - unità artigianale sub. 2 mq. 945,00 x. 300,00/mq = ,00 In merito alla valutazione dell impianto fotovoltaico lo scrivente espone due diverse valutazioni: - la prima tenendo conto dell incentivo GSE (ora a favore di Verdenergia srl), - la seconda valutando il puro impianto. Elementi di calcolo: - potenza impianto 58,83 kw - residuo durata incentivo 14 anni - tariffa incentivante 0,2330 euro/kwh - produzione media kw - costo di acquisto nuovo impianto da kw pari a ,00 Sulla base degli elementi sopra esposti, secondo la tabella formulata dallo scrivente ed allegata alla presente perizia, si determina l incasso medio con l incentivo GSE nella misura di ,00., determinato da: kw produzione media x (tariffa incentivante+contributo produzione) x ( ,039) = ,00 All impianto in esame si determina in ,00 il costo di mantenimento annuo e conseguentemente ne deriva che l incasso annuo netto conseguibile sarà pari a: , ,00 = ,00 16

17 Determinata nella misura del 10% la percentuale in diminuzione da applicarsi all incasso netto, che tiene conto del tasso di rischio dell impianto, di eventuali lavori di manutenzione straordinaria, rottura, mancata produzione e attualizzazione finanziaria dell investimento, indicizzata nei prossimi 14 anni, ne deriva un valore netto dell incentivo pari a ,00 circa (vedi tabella generazione allegata). A tale importo dovrà essere sommato il valore dell impianto allo stato attuale, determinato applicando una percentuale di deprezzamento pari al 50% sul valore a nuovo : ,00 deprezzamento 50% = ,00 Visto quanto sopra si determinano quindi i seguenti valori: 1. valore dell impianto fotovoltaico tenendo conto dell incentivo GSE (ora a favore di ), , ,00 = ,00 2. valore dell impianto fotovoltaico senza contributo GSE ,00 Se consideriamo la possibilità da parte del futuro aggiudicatario di raggiungere un accordo con la società Verdenergia srl in merito all incasso del contributo GSE per i prossimi 14 anni, applicando una riduzione del 60% al medesimo contributo ne deriva che l impianto fotovoltaico può essere valutato come segue - contributo GSE per 14 anni ,00 60% = ,00 - valore impianto esistente ,00 SOMMANO ,00 Adeguamenti e correzioni alla stima Considerate le condizioni peculiari dell immobile in oggetto, nonché che trattasi di una procedura a base d asta e quindi in assenza di garanzia per vizi del bene venduto, lo scrivente ritiene sia equo applicare al valore di stima i seguenti adeguamenti e le correzioni ritenute opportune: 17

18 - adeguamento per assenza della garanzia per vizi già considerato nel valore unitario - adeguamento per procedura d asta ,00 x 10% , ,00 x 10% ,00 - adeguamento per stato d uso e manutenzione già considerato nel valore unitario - adeguamento per stato di possesso già considerato nel valore unitario - adeguamento per vincoli ed oneri giuridici non eliminabili / / - adeguamento per spese condominiali insolute / / - Adeguamento per oneri di regolarizzazione urbanistica ,00 Sommano ,00 Per quanto suesposto quindi, il sottoscritto C.T.U., determina il seguente valore di mercato:. ( , ,00) ,00 = ,00 Valore di mercato (arrotondato) ,00 Euro trecentodiciannovemila/00. Sulla base dei valori sopra esposti, il sottoscritto C.T.U., considerata la consistenza dell immobile e visto che il pignoramento interessa la quota intera di proprietà della società propone la vendita all asta dell immobile nello stato di fatto e diritto in cui attualmente si trova, secondo il seguente lotto: LOTTO UNICO Capannone artigianale con annessa area scoperta con impianto fotovoltaico in copertura da 58,83 kw, con contributo GSE intestato a altra ditta, ubicato a Carlino in via San Giorgio di Nogaro, catastalmente distinto all'ufficio del Territorio di Udine come segue: 18

19 COMUNE DI CARLINO Ditta catastale: con sede in, proprietaria per intero catasto fabbricati Foglio 12 mappale 81 sub. 2 via San Giorgio di Nogaro snc PT cat. D/8 Rendita catastale ,60 Foglio 12 mappale 81 sub. 12 via San Giorgio di Nogaro snc P2 cat. D/1 Rendita catastale ,92 Unità immobiliare facente parte del complesso artigianale eretto sulla particella 81 del foglio 12, ente urbano di are 95,15. PREZZO A BASE D ASTA ,00 Euro trecentodiciannovemila/00. * * * * * Tanto doveva il sottoscritto in adempimento all incarico ricevuto. Udine, 05 febbraio 2018 Il perito stimatore Geom. Paolo Cecutti Allegati: estratto di mappa, visura catastale, planimetrie catastali, tabella determinazione valore impianto fotovoltaico, copia convenzione GSE spa / fatture di vendita e bolletta Enel documentazione fotografica. Assunzioni e limiti 19

20 Il sottoscritto geom. Paolo Cecutti, valutatore immobiliare dichiara: - di non aver alcun interesse verso i beni in questione, avendo agito in accordo con gli standard etici e deontologici professionali, - di aver ispezionato di persona la proprietà, - di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità, - di non aver eseguito sondaggi sotterranei in presenza di terreni per la ricerca di qualsivoglia prodotto nocivo, - di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nei fabbricati e nemmeno sulla conformità degli stessi, - di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (es. amianto, lana di vetro e similari) nei fabbricati oggetto di stima, - di non aver eseguito una verifica statica su opere abusive, per cui il perito non è responsabile qualora la sanatoria non sia procedibile per carenze statiche, - di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del fabbricato/i, distanze dai confini, ecc., - di aver effettuato solamente controlli di tipo visivo e non intrusivo sui beni oggetto di stima, - di non aver effettuato visure o ricerche presso l Agenzia delle Entrate Territorio, di servitù, pesi o quant altro gravi sui beni oggetto di stima oltre il ventennio, - di non aver effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito a forniture di gas-acqua- energia elettrica o altro da parte di enti fornitori, - la versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso, - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni riportate, di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame. Il perito stimatore 20