TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione n 621/2014 R.a.c.c. PERIZIA DI STIMA estesa estesa dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n 60 is

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1 TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione n 621/2014 R.a.c.c. PERIZIA DI STIMA estesa estesa dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n 60 iscritto al n 3095 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine nell esecuzione promossa da PREMESSO CHE:.. contro. All udienza tenutesi in data alla sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente QUESITO Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; geom. Elisa Tosone Viale Venezia n UDINE Tel/fax 0432/ ) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base 1

2 al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (salvo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 2

3 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene ; 15) determini l espero nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 3

4 16) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). In data alle ore la scrivente eseguiva il sopralluogo. Inoltre, ci si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Udine al fine di acquisire la documentazione relativa alle pratiche edilizie. Infine, si accedeva all Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine per le visure ipocatastali d aggiornamento IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI Formano oggetto della stima due immobili a destinazione residenziale entrambe siti in Comune di Udine (UD) in Via Romas n 7. Identificazione catastale presso Agenzia del Territorio di Udine Catasto Urbano del Comune di Udine: Fg. 54 mapp. 866 sub. 3 cat. A/3 cl.3 vani 9, Via Romans P1-2, rendita 673,98 Fg. 18 mapp. 866 sub. 5 cat. C/6 cl. 13 mq, Via Romans PT, rendita 50,35 Attuale ditta intestataria: -. nata a. il.., cod. fisc... proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni L immobile distinto al mapp. 866 confina a nord-est con il mapp. 501, a nord-ovest con Via Romans, a sud e sud-ovest confina con il mapp

5 - 2 - SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI L immobile in descrizione è sito in Comune di Udine in Via Romans n 7, nella periferia sud-est della città, è inserito in un fabbricato che si sviluppa su tre piani fuori terra ed ospita due abitazioni. L unità immobiliare in esame (sub. 3) è dislocata al piano primo e sottotetto con accesso comune da Via Romans con l abitazione sita al piano terra, di altra proprietà. Il lotto in esame inoltre è composto da un autorimessa (sub. 5), posizionata sul retro dell abitazione in un corpo accessorio a se stante, accessibile tramite corte comune (sub. 6). Si ritiene precisare e rendere noto che il sub. 7 del mapp. 866 interessato consiste in un area urbana di 176 mq attualmente intestata a per / e.., nato a il., per / L immobile al primo piano è composto da vano soggiorno-zona pranzo dal quale si esce su un terrazzino posto su Via Romans, cucina, n 3 camere ed un bagno, al piano sottotetto si trovano n 3 camere ed un servizio igienico. Il primo piano ha un altezza utile di 2,90m mentre il secondo piano ha un altezza media 5

6 di 1,95 m. Le caratteristiche costruttive sono: la struttura portante è del tipo intelaiata pilastri e travi in c.a. con tamponamenti in laterizio, scale in c.a., solai di piano e di copertura in latero cemento, quest ultimo realizzato a padiglione con sovrastante manto in coppi Le caratteristiche delle finiture sono: muri intonacati e tinteggiati, sia internamente che esternamente, serramenti interni in legno tamburato, quelli esterni in legno avvolgibili, la pavimentazione prevalente è in piastrelle di gres ceramico, come pure i rivestimenti dei bagni, mentre solo nelle camere al primo piano è posizionato il parquette in legno. Gli impianti in dotazione sono quelli elettrico, idro-termosanitario alimentato a gas metano e di aria condizionata su entrambe i piani. L abitazione attualmente si presenta in buono stato di conservazione con materiali e finiture discrete. L autorimessa è inserita in un accessorio staccato dal fabbricato principale e retrostante lo stesso. Lo stabile, che ospita due garage, si sviluppa su un piano; è realizzato con struttura intelaiata in c.a. e tamponamento in laterizio, copertura a due falde in struttura lignea e manto in coppi. Il serramento è del tipo a basculante in lamiera con apertura manuale. La particella 866 è recintata su tutti i lati con muretto il cls e sovrastante ringhiera zincata. Di seguito si riporta la superficie commerciale, precisando che i dati metrici di seguito riportati sono desunti dalle planimetrie catastali e dalle pratiche edilizie autorizzative e che parametrati forniscono i seguenti conteggi: Calcolo superficie commerciale: Superficie primo piano 105,00 mq x 100% = mq 105,00 Superficie terrazza 3,60 mq x 30% = mq 1,00 Superficie secondo piano 62,40 mq x 80% = mq 50,00 Totale sup. Commerciale mq 156,00 Superficie garage mq 17,00 6

7 La superficie commerciale è stata calcolata desumendo i dati metrici parametrati dalle planimetrie catastali e dalle pratiche edilizie autorizzative, seguendo quanto disposto dal D.P.R. 23 marzo 1998 n A tal proposito si precisa che al piano secondo è stata considerata la superficie con altezza utile superiore a 1,50 m e la risultante a sua volta ridotta del 80% in considerazione alla ridotta altezza media seppur regolarmente abitabile. Veduta esterna 7

8 Veduta garage Vedute interne abitazione 8

9 Veduta cucina Veduta bagno piano sottotetto Veduta sottotetto CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA DEI DEBITORI I beni colpiti dal pignoramento immobiliare ovvero immobile Comune di Udine fg. 54 mapp. 866 sub. 3 e 5 corrispondono alla proprietà del debitore per la quota di 1/ STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI 9

10 CONTRATTI D AFFITTO REGISTRATI L immobile al momento del sopralluogo, e come da dichiarazione dell esecutata, risulta utilizzato dalla stessa con il marito.. e dei figli e.. - 4/1 - - Verifica congruità del canone di locazione - Non è presente alcun contratto di locazione ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Come si evince dal certificato ipotecario e successivamente verificato presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Udine si può dichiarare che non esistono formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell acquirente. Gli immobili non fanno parte di condominio. - 5/1 - - Debiti e spese condominiali ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI Nel certificato ipotecario rilasciato dall Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio di Udine in data e successive visure del effettuate presso la Conservatoria di Udine, produce alla citata data le seguenti indicazioni relativamente agli aggravi gravanti sui beni. ISCRIZIONE n... del. A favore:. 10

11 Contro: per la quota di proprietà 1/1 e. in qualità di debitori non datori Titolo: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario Notaio Cavallo di San Daniele del Friuli, rep /11989 del Beni: Comune di Udine N.C.E.U. - Fg. 54 mapp. 886 sub. 3 e 5 ISCRIZIONE n.. del. A favore: Contro:.. per la quota di proprietà 1/1 Titolo: Ipoteca legale rep /115 del Beni: Comune di Udine N.C.E.U. - Fg. 54 mapp. 886 sub. 3 e 5 ISCRIZIONE n.. del. A favore:. Contro: -. per la quota di proprietà 1/6 dell unità negoziale 1, per la quota di 1/1 dell unità negoziale 2, per la quota di 538,462/1000 dell unità negoziale per la quota di 461,538/1000 dell unità negoziale 3 Titolo: Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Udine rep del Beni: Unità negoz. 1 Comune di Socchieve - N.C.T. fg. 19 mapp. 321 Unità negoz. 2: Comune di Udine N.C.E.U. - Fg. 54 mapp. 886 sub. 3 e 5 Unità negoz. 3: Comune di Udine N.C.E.U. - Fg. 54 mapp. 886 sub. 7 TRASCRIZIONE n. del. A favore:.. Contro: Titolo: Atto esecutivo verbale di pignoramento Tribunale di Udine rep del Beni: Comune di Udine N.C.E.U. - Fg. 54 mapp. 886 sub. 3 e

12 VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE DESTINAZIONE URBANISTICA EVENTUALI ABUSI EDILIZI - 7/1 - Legittimazione edilizio-urbanistica Presso l ufficio tecnico del Comune di Udine si rinvenivano i seguenti titoli edilizio/urbanistici relativi all immobile di Via Romans n 7: Autorizzazione edilizia n. 947 P.G. n del rilasciata per la costruzione di un fabbricato d abitazione Autorizzazione edilizia n. 833/89 P.G. n /89 del rilasciata per l installazione di serramenti esterni. Sanatoria Edilizia I.E 269.a.2004 del rilasciata per la realizzazione di pareti e velux nel piano sottotetto delimitanti tre camere e un bagno Dichiarazione di abitabilità n 10147/3 san. del /2 - La destinazione urbanistica Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, secondo i vigenti P.R.G. l immobile di Udine ricade in zona urbanistica omogenea B3 residenziale estensiva 12

13 - 7/3 - - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - Sia le planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio di Udine che la documentazione grafica presente nei provvedimenti autorizzativi sopracitati visionata presso il Comune di Udine di entrambi gli immobili risultano conformi allo stato dei luoghi nel giorno del sopralluogo VERIFICA GRAMANI DI CENSO, LIVELLO E USO CIVICO E Nulla è stato rinvenuto. AFFRANCAZIONE IMPORTO ANNUO SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE, SPESE STRAORDINARIE, CONDOMINIALI NON PAGATE Nulla è stato rinvenuto. Nulla è stato rinvenuto EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE Nulla è stato rinvenuto. DEL CONIUGE SUPERSTITE VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI 13

14 Nel certificato ipotecario rilasciato dall Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio di Udine in data e successive visure del effettuate presso la Conservatoria di Udine, è garantita la continuità storica delle trascrizioni EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Nulla è stato rinvenuto EVENTUALE DIVISIBILITA DEI BENI L immobile è pignorato per l intero e non risulta divisibile CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI - 15/1 - Criterio e metodo di stima Nel caso specifico si chiede al perito la determinazione del valore di liquidazione o di vendita forzata cioè pari alla somma che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene entro un intervallo più breve di quello richiesto dal mercato normale, con una conseguente riduzione del valore di mercato dovuto per l appunto all ambito giudiziario in cui ricadono gli immobili. Esperite le dovute ricerche ed accertamenti, si procede alla presente valutazione dell immobile in oggetto scegliendo come criterio la stima per comparazione con fabbricati esistenti con parametri tecnico o economico: gli elementi che concorrono alla determinazione del valore dell immobile sono estrinsechi (ubicazione, destinazione, 14

15 caratteristiche fabbricati limitrofi, collegamenti, andamento del mercato immobiliare) ed intrinseci (tipologia costruttiva, grado di finiture, stato di conservazione e manutenzione, consistenza catastale, dotazione e funzionalità impianti). - 15/2 - Determinazione del valore commerciale dei beni Dalle fonti alle quali si è attinto, listini prezzi rilevati da borsini immobiliari, osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio, proposte di vendita di zona, si è potuto giungere ad un parametro di comparazione in base ai prezzi di mercato delle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame. I prezzi attuali per immobili con simile stato manutentivo, dotazioni tecnologiche e tipologia costruttiva, si collocano tra un minimo di /mq 800,00 ed un massimo di /mq 1200,00, prezzo congruo si ritiene sia pari /mq 850,00. Si è fatta eccezione per la valutazione del garage che si valuta a corpo. Considerato quanto premesso si stima il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari come segue, esponendo analiticamente le riduzioni di valore in funzione all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, oneri di regolarizzazione urbanistica, alla vetustà e stato manutentivo, allo stato di possesso, ai vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel procedimento esecuti, spese condominiali insolute: Immobile mapp. 866 sub. 3 Abitazione mq 156,00 x /mq 850,00 = ,00 A dedurre: - Oneri regolarizzazione urbanistica 0 - Vetustà e stato manutentivo ,00 - Stato di possesso 0 - Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento 0 - Spese condominiali insolute 0 15

16 - Vincoli 0 Totale ,00 Immobile mapp. 866 sub. 5 Garage mq 17,0 a corpo 4.000,00 Riassumendo quanto sopra, il valore di mercato degli immobili distinti al mapp. 866 sub. 3-5 per rrotondamento è di ,00 (euro centoventisettemila/00) FORMAZIONE DEI LOTTI Sulla scorta di quanto precedentemente esposto, il sottoscritto perito reputa opportuno procedere alla formazione di un lotto unico: Tipologia: abitazione Ubicazione: Udine (UD), Via Romans n 7; L O T T O U N I C O Titolarità: vendita della dell intera proprietà pari a 1/1; Identificazione: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Udine, Territorio Servizi catastali Comune di Udine Catasto Fabbricati Fg. 54 mapp. 866 sub. 3 cat. A/3 cl.3 vani 9, rendita 673,98 Fg. 18 mapp. 866 sub. 5 cat. C/6 cl. 13 mq, rendita 50,35 PREZZO BASE D ASTA DELLA QUOTA 1/ ,00 Ringraziando per la fiducia accordata nell affidamento dell incarico e fiduciosa di aver eseguito un elaborato completo, la scrivente rimane a disposizione per ogni chiarimento che si rendesse necessario. ALLEGATI: 16

17 visure catastali immobili, mappa e planimetria norme PRG Comune di Udine certificato storico di residenza Fatto e sottoscritto in Udine il giorno Il perito stimatore geom. Elisa Tosone 17