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1 TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione n 542/2014 R.a.c.c. PERIZIA DI STIMA estesa estesa dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n 60 iscritto al n 3095 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine nell esecuzione promossa da PREMESSO CHE: contro All udienza tenutesi in data alla sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente QUESITO Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; geom. Elisa Tosone Viale Venezia n UDINE Tel/fax 0432/ ) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base 1

2 al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (salvo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 2

3 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene ; 15) determini l espero nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 3

4 16) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). In data alle ore la scrivente eseguiva il sopralluogo. Inoltre, ci si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Moruzzo al fine di acquisire la documentazione relativa alle pratiche edilizie. Infine, si accedeva all Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine per le visure ipocatastali d aggiornamento IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI Forma oggetto della stima un immobile a destinazione commerciale sito in Comune di Moruzzo (UD), frazione Alnicco in Piazza Plebiscito. Identificazione catastale presso Agenzia del Territorio di Udine Catasto Urbano del Comune di Moruzzo: Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 cat. C/1 cl.4 di 64 mq, Piazza Plebiscito S1-T, rendita 922,19 Attuale ditta intestataria: - con sede a. cod. fisc. proprietà quota 1/1 L abitazione distinta al mapp. 451 confina a nord con i mapp.li 450 e 480, a est confina con la viabilità principale, a sud confina con la strada comunale di S. Margherita, a ovest confina con l mapp.li 12 e

5 - 2 - SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI L immobile in descrizione con destinazione commerciale è sito in Comune di Moruzzo, frazione Alnicco in Piazza Plebiscito, posizione centrale dell abitato con accesso dalla viabilità principale. Il negozio è inserito in un condominio composto da altre cinque unità a destinazione residenziale tutte di proprietà dell Ater Udine. Il locale ad oggi risulta inutilizzato per la sua destinazione; al momento del sopralluogo era utilizzato come deposito di materiale dell attività svolta dalla ditta proprietaria. L unità immobiliare in oggetto è disposta su due piani ed è composto da due vani commerciali al piano terra, di cui uno vetrinato, e da un vano deposito al piano scantinato con bagno e antibagno. Il piano terra ha un altezza utile di 2,60 m mentre il piano interrato ha un altezza media di 2,40 m. Le caratteristiche costruttive sono: la struttura portante è del tipo intelaiata pilastri e travi in c.a. con tamponamenti in laterizio, scale in c.a., solai di piano in latero cemento e 5

6 copertura in struttura lignea realizzato a padiglione con sovrastante manto in coppi. Le caratteristiche delle finiture sono: muri intonacati e tinteggiati, sia internamente che esternamente, i serramenti interni sono in legno tamburato, quelli esterni in legno e privi di sistema oscurante, le finestre dotate di inferriate, la pavimentazione prevalente è in piastrelle di gres ceramico, come pure il rivestimento del bagno. Gli impianti in dotazione sono quelli elettrico, idro-termosanitario alimentato a gas metano con caldaia posizionata nel deposito del piano scantinato e dotato di termoconvettori. Di seguito si riporta la superficie commerciale, precisando che i dati metrici di seguito riportati sono desunti dalle planimetrie catastali e dalle pratiche edilizie autorizzative che parametrati forniscono i seguenti conteggi: Calcolo superficie commerciale: Superficie piano terra mq. 65,60 x 100% = 65,60 mq Superficie portico mq. 11,00 x 30% = 3,30 mq Superficie piano scantinato mq. 60,30 x 50% = 30,10 mq Totale sup. Commerciale 99,00 mq La superficie commerciale è stata calcolata desumendo i dati metrici parametrati dalle planimetrie catastali e dalle pratiche edilizie autorizzative, seguendo quanto disposto dal D.P.R. 23 marzo 1998 n

7 Vedute esterna Vedute interna piano terra 7

8 Veduta scantinato CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA DEI DEBITORI Il bene colpito dal pignoramento immobiliare ovvero l immobile Comune di Moruzzo fg. 18 mapp. 451 sub. 4 corrisponde alla proprietà del debitore per la quota di 1/ STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D AFFITTO REGISTRATI L immobile al momento del sopralluogo e così come da dichiarazione dell esecutato risulta inutilizzato nella sua destinazione originaria se non come deposito/magazzino della ditta proprietaria. - 4/1 - - Verifica congruità del canone di locazione - Non è presente alcun contratto di locazione. 8

9 - 5 - ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE A seguito di verifiche, e come confermato anche dall Ater, è stata rilevata una servitù costituita con atto Notaio Comelli di Udine rep di data registrato a Udine il n 5577, che si allega in copia alla presente. - 5/1 - - Debiti e spese condominiali - L immobile in esame fa parte di un condominio (ex Istituto autonomo case popolari) la cui gestione è tenuta dall Ater di Udine, proprietaria dei restanti 5 alloggi. Dal colloquio con l amministratore è emerso che vige un accordo verbale tra le parti con il quale è stato stabilito che non viene convocata l assemblea ordinaria annuale, l Ater provvede semplicemente a rendicontare le spese ordinarie. Diversamente per l assemblea straordinaria che viene richiesta e convocata da una delle parti in caso di necessità. Ad oggi, come da dichiarazione fornita dall Ater, la ditta esecutata ha una pendenza in merito a pregresse spese condominiali ordinarie per gli esercizi e 2014 per complessivi 390,48. Non sono contemplate le spese relative all anno corrente in quanto l esercizio contabile troverà chiusura il Non risultano impegni di carattere straordinario ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI Nella relazione ipotecaria ventennale del Notaio Omero Araldi di Mantova del e successive visure del effettuate presso la Conservatoria di Udine, produce alla citata data le seguenti indicazioni relativamente agli aggravi gravanti sui beni. ISCRIZIONE n.27673/5068 del

10 A favore:. Contro: Titolo: ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario inscritta con atto Notaio Cutropia di Udine rep del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 ISCRIZIONE n.10408/1793 del A favore:.. Contro:.. Titolo: ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario inscritta con atto Notaio Cutropia di Udine rep del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 ISCRIZIONE n.2736/420 del A favore: Contro:.. Titolo: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo rilasciato dal Tribunale di Reggio Emilia rep del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 ISCRIZIONE n.30555/5117 del A favore:.. Contro: Titolo: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo rilasciato dal Tribunale di Torino rep del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 TRASCRIZIONE n.3332/2532 del A favore:.. Contro: Titolo: atto esecutivo Verbale di pignoramento presso il Tribunale di Udine rep del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 10

11 ISCRIZIONE n.19836/3181 del A favore:.. Contro:. Titolo: ipoteca legale rep. 1037/11515 del Beni: Comune di Moruzzo N.C.E.U. - Fg. 18 mapp. 451 sub VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE DESTINAZIONE URBANISTICA EVENTUALI ABUSI EDILIZI - 7/1 - Legittimazione edilizio-urbanistica Presso l ufficio tecnico del Comune di Moruzzo si rinvenivano i seguenti titoli edilizio/urbanistici relativi all immobile in in P.za Plebiscito: Concessione edilizia n 46 del e n 122 del per il recupero di immobile e realizzazione di cinque alloggi e un unità non residenziale; Concessione di variante n 58 del ; Permesso di abitabilità del pratica 122/94 e variante 58/ /2 - La destinazione urbanistica Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, secondo i vigenti P.R.G. l immobile di Moruzzo ricade in zona urbanistica omogenea B1 centri frazionali minori e nuclei storici isolati. 11

12 - 7/3 - - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - La scrivente in sede di sopralluogo ha rilevato che una parete divisoria nel vano posto al piano terra e una finestrella al piano scantinato non trovano riscontro né nella planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio di Udine nè nella documentazione grafica dei provvedimento autorizzativi sopracitati. Tale discordanze possono essere regolarizzate la prima con una pratica di Attività di Edilizia Libera con istanza di riduzione a conformità ai sensi dell art. 51, comma 2 della L.R. 19/2009 con successiva variazione catastale presso l Agenzia dell Entrate, Ufficio del Territorio, mentre la seconda con una pratica di SCIA ai sensi dell art. 17 della L.R. 19/2009. Il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria risulta ininfluente al raggiungimento delle migliori condizioni di vendita VERIFICA GRAMANI DI CENSO, LIVELLO E USO CIVICO E Nulla è stato rinvenuto. AFFRANCAZIONE 12

13 - 9 - IMPORTO ANNUO SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE, SPESE STRAORDINARIE, CONDOMINIALI NON PAGATE Come già sopra riportato, la ditta esecutata ha una pendenza in merito a pregresse spese condominiali ordinarie per gli esercizi e 2014 per complessivi 390,48. Non sono contemplate le spese relative all anno corrente in quanto l esercizio contabile troverà chiusura il Non risultano impegni di carattere straordinario EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE L unità immobiliare non costituisce fondo patrimoniale EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE Nulla è stato rinvenuto. DEL CONIUGE SUPERSTITE VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI Nella relazione ipotecaria ventennale del Notaio Omero Araldi di Mantova, allegata agli atti della procedura, e successive visure ipotecarie di verifica del effettuate dallo scrivente presso la Conservatoria di Udine è garantita la continuità storica delle trascrizioni EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Nulla è stato rinvenuto. 13

14 EVENTUALE DIVISIBILITA DEI BENI L immobile è pignorato per l intero e non risulta divisibile CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI - 15/1 - Criterio e metodo di stima Nel caso specifico si chiede al perito la determinazione del valore di liquidazione o di vendita forzata cioè pari alla somma che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene entro un intervallo più breve di quello richiesto dal mercato normale, con una conseguente riduzione del valore di mercato dovuto per l appunto all ambito giudiziario in cui ricadono gli immobili. Esperite le dovute ricerche ed accertamenti, si procede alla presente valutazione dell immobile in oggetto scegliendo come criterio la stima per comparazione con fabbricati esistenti con parametri tecnico o economico: gli elementi che concorrono alla determinazione del valore dell immobile sono estrinsechi (ubicazione, destinazione, caratteristiche fabbricati limitrofi, collegamenti, andamento del mercato immobiliare) ed intrinseci (tipologia costruttiva, grado di finiture, stato di conservazione e manutenzione, consistenza catastale, dotazione e funzionalità impianti). - 15/2 - Determinazione del valore commerciale dei beni Dalle fonti alle quali si è attinto, listini prezzi rilevati da borsini immobiliari, 14

15 osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio, proposte di vendita di zona, si è potuto giungere ad un parametro di comparazione in base ai prezzi di mercato delle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame. Considerato quanto premesso si stima il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari come segue, esponendo analiticamente le riduzioni di valore in funzione all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, oneri di regolarizzazione urbanistica, alla vetustà e stato manutentivo, allo stato di possesso, ai vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel procedimento esecuti, spese condominiali insolute: Negozio mapp. 451 sub. 4 mq 99,00 x /mq 780,00 = ,00 A dedurre: - Oneri regolarizzazione urbanistica 1.000,00 - Vetustà e stato manutentivo 0 - Stato di possesso 0 - Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento 0 - Spese condominiali insolute 390,48 - Vincoli 0 Totale ,50 Riassumendo quanto sopra, il valore di mercato dell immobile per arrotondamento è di ,00 (euro settantaseimila/00) FORMAZIONE DEI LOTTI Sulla scorta di quanto precedentemente esposto, il sottoscritto perito reputa opportuno procedere alla formazione di un lotto unico: L O T T O U N I C O Tipologia: unità commerciale 15

16 Ubicazione: Moruzzo (UD), P.za Plebiscito; Titolarità: vendita dell intera proprietà pari a 1/1; Identificazione: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Udine, Territorio Servizi catastali Comune di Moruzzo Catasto Fabbricati Fg. 18 mapp. 451 sub. 4 cat. C/1 cl. 64 mq, rendita 922,19 PREZZO BASE D ASTA DELLA QUOTA 1/ ,00 Ringraziando per la fiducia accordata nell affidamento dell incarico e fiduciosa di aver eseguito un elaborato completo, la scrivente rimane a disposizione per ogni chiarimento che si rendesse necessario. ALLEGATI: Visura catastale immobile, mappa, elenco subalterni e elaborato planimetrico, planimetria Norme PRG Comune di Moruzzo Copia atto Notaio Comelli per costituzione servitù Fatto e sottoscritto in Udine il giorno Il perito stimatore geom. Elisa Tosone 16