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1 TRIBUNALE CIVILE DI UDINE Esecuzione Immobiliare nº 82 / 2017 Relazione Peritale di Stima (ai sensi del D.L. 83/2015) estesa dal sottoscritto geom. DOMENICO ESPOSITO di Udine con studio in Viale Trieste nº 41 come da nomina da parte dell'ill.mo Sig. Giudice dell'esecuzione Dott.ssa A. M. ANTONINI in data 10 maggio 2017 nell'esecuzione immobiliare promossa da BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.PA Contro dopo Atto di Pignoramento Immobiliare Tribunale di Udine trascritto a Udine in data 3 febbraio 2016 ai nn. 2487/1913. INCARICO "Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; es. imm. 82/2017 1

2 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero es. imm. 82/2017 2

3 dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso dia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); es. imm. 82/2017 3

4 14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Il sottoscritto, dopo aver acquisito tramite il portale telematico copia della documentazione agli atti del procedimento, procedeva ad una attenta disamina della stessa. Acquisiva le informazioni necessarie sia presso gli uffici comunali che in quelli dell'agenzia delle Entrate. Programmava e notificava all'esecutato la data per il sopralluogo di rito agli immobili da stimare che veniva fissata per il giorno 5 luglio Alla data ed ora stabiliti si recava sui luoghi ma senza trovare alcuno ad attenderlo. Lo scrivente, individuata la tipologia di sostanza immobiliare da stimare e sulla scorta della documentazione in suo possesso, riteneva comunque sufficiente una sommaria indagine visiva esterna per dare compimento alle operazioni peritali di verifica sul posto. Assumeva inoltre presso gli uffici competenti le informazioni necessarie e quant'altro indispensabile all'espletamento dell'incarico ricevuto. TRATTAZIONE DELL'INCARICO es. imm. 82/2017 4

5 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI Sostanza immobiliare colpita dal provvedimento esecutivo costituita da un vecchio e fatiscente fabbricato di abitazione in linea con piccola corte scoperta pertinenziale il tutto così identificato presso l'ufficio del Catasto del COMUNE DI STREGNA Catasto dei Fabbricati Fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 cl. 3 vani 3 r.c. 69,88 fraz. Polizza s.c. p. T-1-2; La proprietà di detto immobile si evidenzia come segue: n. (esecutato) prop. per 1/1. PROVENIENZA Per atto di compravendita di data 28/01/2008 rep. n /12251 notaio Paparo Massimo di Trieste trascritto in Udine in data 11/02/2008 ai nn. 3846/2473. CONFINI a nord strada comunale, a sud altro foglio, a est m.le 682, ad ovest m.le ) DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI LOTTO UNICO Trattasi di una vecchia casa disabitata, fatiscente con interni parzialmente diroccati ed infestata esternamente da vegetazione spontanea. L'immobile è situato nella piccola frazione di Polizza che dista circa km. 5,00 dal comune di Stregna. Il borgo è caratterizzato da viuzze in vecchio ciottolo per lo più non transitabili dalle auto e da vecchie costruzioni in linea realizzate in sasso. Alcuni serramenti mancanti ed il portoncino d'ingresso solamente accostato, hanno consentito allo scrivente di effettuare alcune foto agli interni dell'immobile oggetto del pignoramento senza es. imm. 82/2017 5

6 comunque accedere allo stesso, complici anche le mancate condizioni di sicurezza dei solai. Casa disposta su tre piani fuori terra (il primo livello risulta interrato lato strada causa la morfologia del terreno) aventi destinazione catastale cantina e locale di sgombero al p. terra, cucina e locale di sgombero al p. primo, camera e sottotetto al piano secondo. La scala di collegamento esterna tra piano primo e sottotetto indicata nelle planimetrie catastali i segni della quale sono tutt'ora evidenti lungo la muratura esterna, risulta demolita. Da una rilevazione grafica eseguita con l'ausilio della planimetria catastale, il conteggio della superficie per ognuno dei piani viene determinata in circa mq. 50,00 al lordo delle murature perimetrali. Le altezze dichiarate, ma non verificate in loco, variano da un minimo di m. 2,10 ad un massimo di m. 3,00. Il sottotetto ha altezza variabile. Corpo di fabbrica in linea ma posto di testa con murature portanti in sasso, solai di piano in travi di legno e tavolato. Copertura a due falde con struttura portante in travi lignee, perlinatura a maschio e femmina, manto in coppi laterizi. Lo stato di manutenzione e conservazione è pessimo: solai di piano parzialmente crollati, serramenti d'invetriata (ove presenti) in legno tenero con vetro semplice, murature interne al grezzo, opere di finitura ed impianti assenti. In prossimità del fabbricato, lungo la strada comunale, è presente il pozzetto per l'allacciamento all'acquedotto pubblico. Unica opera manutentiva riguarda la copertura (manto e sotto manto) che pare essere stata rifatta in anni recenti. 3) CORRISPONDENZA. La sostanza immobiliare in esame colpita da pignoramento appartiene al debitore esecutato. 4) STATO DI POSSESSO DEI BENI. La sostanza immobiliare descritta oggetto del pignoramento es. imm. 82/2017 6

7 immobiliare di cui alla presente, attualmente disabitata, è nel pieno possesso dell'esecutato. 5) FORMALITA', VINCOLI, ONERI INCANCELLABILI GRAVANTI SUI BENI. Dalle ricerche effettuate, sino alla data dell' 8 agosto 2017, sui beni in perizia non gravano formalità, vincoli o oneri incancellabili. 6) FORMALITA', VINCOLI, ONERI CANCELLABILI GRAVANTI SUI BENI. Dalle ricerche effettuate, sino alla data dell' 8 agosto 2017 gravano sui beni in perizia le seguenti formalità, vincoli o oneri cancellabili: ISCRIZIONI - nn. 3847/590 del 11/02/2008: iscrizione ipotecaria volontaria a garanzia di mutuo atto notaio Paparo Massimo di Trieste di data 28/01/2008 rep. nn / Capitale ,00 oltre interessi e spese totale ,00 a favore di Banca di Cividale spa con sede in Cividale del Friuli e contro Beni colpiti per l'intero: in comune di Stregna NCEU fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 vani 3 fraz. Polizza s.c. p. T. - nn /6499 del 04/12/2008: iscrizione di ipoteca legale di data 24/11/2008 rep /114. Capitale ,67 oltre interessi e spese totale ,34 a favore di Equitalia Nomos spa con sede in Torino e contro. Beni colpiti per l'intero: in comune di Stregna NCEU fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 vani 3 fraz. Polizza s.c. p. T. TRASCRIZIONI - nn. 2487/1913 del 03/02/2016: pignoramento immobiliare trascritto in Udine a favore di CIVITAS SPV SRL con sede in Conegliano (TV) e contro Beni colpiti per l'intero in comune di Stregna NCEU fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 vani 3 fraz. Polizza s.c. p. T. es. imm. 82/2017 7

8 - nn. 6686/4572 del 24/03/2017: pignoramento immobiliare trascritto in Udine a favore di BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.P.A. con sede in Cividale del Friuli (UD) e contro Beni colpiti per l'intero in comune di Stregna NCEU fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 vani 3 fraz. Polizza s.c. p. T. 7) REGOLARITA' EDILIZIA ED UBANISTICA DEI BENI. Fabbricati di epoca anteriore al 1º settembre Dalle ricerche effettuate, agli atti del comune non è stata reperita alcuna pratica edilizia avente per oggetto l'immobile in perizia (allegata mail da Uff. Tecnico comune di Stregna). La sagoma dello stato di fatto rilevata dallo scrivente sui luoghi è conforme a quella delle planimetrie catastali depositate presso l'agenzia del Territorio di Udine. Nulla è riferibile per quanto attiene le partizioni interne salvo una apertura in breccia realizzata al piano primo a collegamento tra il locale di sgombero e la cucina. 8) VERIFICA GRAVAMI DOVUTI A CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Sostanza immobiliare posseduta dall'esecutato in virtù di titolo di proprietà e non da formule concessorie. Allo stesso tempo la stessa non risulta essere gravata da questa tipologia di istituti a favore di altri soggetti. 9) SPESE FISSE DI GESTIONE, DI MANUTENZIONE E STRAORDINARIE. Sostanza immobiliare non facente parte di edificio condominiale, esente da spese fisse di gestione. 10) FONDO PATRIMONIALE. A seguito di verifiche effettuate, lo scrivente può riferire che la sostanza immobiliare in parola non rientra nella fattispecie. 11) DIRITTO DI ABITAZIONE. Bene non gravato da questo tipo di diritto in quanto la provenienza dello stesso è per atto tra vivi. es. imm. 82/2017 8

9 12) CONTINUITA' DELLE TRASCRIZIONI. A seguito delle verifiche effettuate presso gli uffici competenti, lo scrivente conferma che per i beni in parola nel ventennio vi è la continuità delle trascrizioni. 13) ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE. Sostanza immobiliare non gravata da provvedimento di assegnazione della casa coniugale. 14) DIVISIBILITA' DEI BENI. La sostanza immobiliare di cui alla presente stima viene colpita da provvedimento esecutivo per l'intero. Ininfluente il giudizio da parte dello scrivente sulla comoda divisibilità della stessa. 15) VALUTAZIONE IMMOBILIARE. Considerato lo scopo per il quale si è resa necessaria la presente valutazione immobiliare, lo scrivente CTU, dopo aver determinato il più probabile valore di mercato dei beni in esame (criterio di tipo sintetico comparativo), propone per gli stessi un prezzo concorrenziale che sia volto al raggiungimento delle aspettative finali le quali si concretizzano con l alienazione delle realità immobiliari in parola a seguito di una libera contrattazione su base d asta. La determinazione del più probabile valore di mercato dei beni in esame trova fondamento nelle canoniche operazioni che il perito estimatore di norma esegue avvalendosi anche di banche dati, quotazioni immobiliari OMI, informazioni raccolte su piazza da tecnici del settore ed altro. Tutti gli elementi raccolti e le operazioni di stima svolte sono stati quindi mediati e rapportati ai beni in questione. Tenendo infine presenti altri elementi influenti sulla valutazione finale, in questo caso solo apparenti e non certi, ed in base a calcoli come riportati nell'allegato schema, compresa anche la necessità di ottenere un prezzo es. imm. 82/2017 9

10 concorrenziale data la causa per cui la presente stima si è resa necessaria, essa così si concretizza: LOTTO UNICO COMUNE DI STREGNA Catasto dei Fabbricati Fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 cl. 3 vani 3 r.c. 69,88 fraz. Polizza s.c. p. T-1-2; Beni intestati a: n. (esecutato) prop. per 1/1. Valutazione complessiva di stima ,00 - riduzioni ed arrotondamenti (tabella di calcolo allegata) ,00 VALORE DI STIMA LOTTO UNICO ,00 16) ORDINANZE DI VENDITA. Ordinanze di vendita e bandini predisposti dallo scrivente e trasmessi alla Cancelleria Es. Imm.ri del Tribunale di Udine. CONCLUSIONI Nella Esecuzione Immobiliare promossa da BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.PA Contro i beni colpiti dal provvedimento di esecuzione immobiliare ricadenti nel seguente LOTTO UNICO per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà: "fabbricato di abitazione a tre piani fuori terra in precario stato di manutenzione con piccolo scoperto situato in comune di Stregna es. imm. 82/

11 così distinto al catasto del: COMUNE DI STREGNA Catasto dei Fabbricati Fg. 6 m.le 1166 cat. A/4 cl. 3 vani 3 r.c. 69,88 fraz. Polizza s.c. p. T-1-2; ed intestato a: - n. (esecutato) prop. per 1/1 con valore complessivo di stima del LOTTO UNICO ,00 Fatto e sottoscritto in Udine il 8 agosto 2017 IL TECNICO D'UFFICIO geom. DOMENICO ESPOSITO Allegati: estratti mappa, visura e planimetria catastale; documentazione fotografica, aggiornamento ipotecario; mail comune di Stregna, quotazioni OMI; superfici e valori di stima. es. imm. 82/