3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni,

Transcript

1 geom. Ugolina Toma Via R. della Torre Tolmezzo U d i n e TRIBUNALE DI UDINE ESEC. N 154/2015 ***** PERIZIA DI STIMA redatta dalla sottoscritta geometra Ugolina Toma con studio in Tolmezzo via Raimondo della Torre 3, iscritta al n 2670 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine ex Tolmezzo; Promossa da: Banca Popolare di Cividale scpa c/o l Avv. Gianalberto Zilli via Freschi n.27 Udine; Contro: XXXXXX PREMESSA *** Nell udienza del la sottoscritta veniva convocata dalla Giudice Anna Maria Antonini che, dopo l accettazione e il giuramento di rito, la incaricava di rispondere al seguente quesito: provveda l esperto, effettuato sopralluogo e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni;

2 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del

3 titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio;

4 11) Allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge supestite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli) 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) In data 26 gennaio c. a. la scrivente inviava raccomandata A.R. al esecutato per l avviso del sopralluogo che sarebbe avvenuto il giorno ad ore presso l abitazione sita in Cavazzo Carnico (UD) in Pietro Zorutti 29

5 L esecutato non era presente e mediante accordi successivi la sottoscritta ha potuto eseguire il sopralluogo in data 17/02/2016 alle ore Nei giorni precedenti al sopralluogo, la scrivente si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Cavazzo Carnico al fine di acquisire documentazione relativa alle pratiche edilizie e alla destinazione urbanistica. Infine, procedeva con l ispezione delle visure ipocatastali tramite sito on line dell Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine. *** 1) Identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali Formano oggetto il fabbricato di civile abitazione comprendente una casetta in linea composta da due piani fuori terra (T-1) ed una soffitta morta accessibile tramite botola dal vano scale, il cortile attiguo al fabbricato ed un piccolo orto (intercluso) posto nelle immediate vicinanze del fabbricato. Il fabbricato è così censito: Catasto Fabbricati: Comune di Cavazzo Carnico: Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6 rend.276,72 Mapp. 448 sub 4

6 Il terreno è così censito: Catasto Terreni: Fg.13 mapp. 501 sem. 1 cl. 1 are 2.00 RD 1.14 RA 0.62 Gli immobili oggetto di pignoramento siti in Comune di Cavazzo Carnico ricadono in zona urbanistica B0 residenziale, l abitazione, mentre il terreno in zona E9 (agricola). I collegamenti viari, come l ubicazione relativamente alle dotazioni esistenti nel tessuto urbano quali: locali pubblici, scuole e asili, si trovano a circa 200 metri ed è nel centro storico del paese di Cavazzo Carnico. Catastalmente i beni sono così censiti ed intestati: Intestazione: esecutato Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6 rend.276,72 I confini sono: Nord: mapp. 446 Ovest: mapp e mapp. 443; Est map. 448 sub.5 sud Strada pubblica: via Pietro Zorutti Catasto Terreni: Fg.13 mapp. 501 sem. 1 cl. 1 are 2.00 RD 1.14 RA 0.62 I confini sono: Nord: mapp. 523, Est: mapp. 503 e mapp. 530; Sud: mapp. 502 e mapp. 503; Ovest: mapp ) sommaria descrizione dei beni Casa di civile abitazione sita in capoluogo d i Cavazzo Carnico via Pietro Zorutti, in pessimo stato di conservazione e manutenzione, il fabbricato nell anno 2012 ha subito un incendio derivato da circuito elettrico ed è stato abbandonato.

7 La struttura portante del fabbricato è composta da murature portanti con setti e pilastri in cemento armato, i solai ed il tetto sono il latero-cemento con copertura è in tegole di cemento, la scala interna è in cemento armato con rivestimento in marmo L abitazione è suddivisa su due piani così ripartiti: piano terra zona giorno con di un ingresso, una cucina, un soggiorno, un disimpegno una stanza catastalmente adibita a lavanderia con un attiguo vano cieco, un sottoscala. La piano superiore si trovano due stanze un bagno privo di sanitari solo con la doccia un piccolo ripostiglio. L impianto di riscaldamento autonomo con caldaia posta nella cucina non funzionante come pure l impianto elettrico non è funzionante. Il fabbricato è dotato di serramenti in legno con scuri le porte interne sono tamburate ma al secondo piano non ci sono porte infatti la casa pur abitata prima dell incendio era in ristrutturazione da parte del proprietario. I pavimenti della cucina e del bagno sono in piastrelle di media fattura, il soggiorno e delle camere hanno una pavimentazione in legno prefinito molto rovinato a seguito dell incendio. Attigua all abitazione c è un piccolo cortile con servitù di transito per l abitazione retrostante. Nelle vicinanze c è un terreno ora incolto adibito a orto e raggiungibile da proprietà attigue. 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore I beni colpiti da pignoramento corrispondono catastalmente con gl immobili di proprietà degli esecutati. Sono evidenti leggere modifiche alle pareti interne (tramezzature) delle camere con lieve restringimento

8 del ripostiglio al primo piano e con la realizzazione di un bagno al piano terra opere non completate e non autorizzate. Eseguite in proprio dall esecutato. 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva) Liberi e non occupati. 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E. Sul cortile del fabbricato mapp. 448 sub 4 insiste una servitù di transito a favore del mappale 446 non riportata sull atto di acquisto stipulato dal notaio Garelli ma descritta nell atto precedente del notaio Romano Lepre 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente Come emerge dalla relazione notarile del notaio Giovanna Menazzi, non ci sono altre formalità oltre a quelle sotto elencate e che verranno cancellate al momento della cessione dell immobile: ISCRIZIONI: XXX/XXX A favore: Banca di Cividale S.P.A. Contro: esecutato Titolo: mutuo ipotecario per la somma di Euro ,00 notaio Eligio Garelli rep. XXXX del Beni: Comune di Cavazzo Carnico Fabbricati. Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6,0 rend. 276,72

9 Comune di Cavazzo Carnico Terreni Fg. 13 mapp. 501 seminativo cl.1 are 2.00 RD: 1,14 RA: 0,62 XXXX/XXX A favore: Coidessa Alessandro Titolo: ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo per importo di 3460,87 del Tribunale di Tolmezzo del Beni: Comune di Cavazzo Carnico Fabbricati. Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6,0 rend. 276,72 TRASCRIZIONI: XXXX/XXXX A favore: Banca Popolare di Cividale SCPA Titolo: verbale pignoramento immobili Tribunale di Udine rep del 27/04/ 2015; Beni: Comune di Cavazzo Carnico Fabbricati. Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6,0 rend. 276,72 Comune di Cavazzo Carnico Terreni Fg. 13 mapp. 501 seminativo cl.1 are 2.00 RD: 1,14 RA: 0,62 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o

10 manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione Legittimazione edilizio-urbanistica Immobili in comune di Cavazzo Carnico Fg.13 mapp. 448 sub. 4 Edificio è stato edificato con Concessione Edilizia del n. Pubb./13 del 5 gennaio 1981 e successiva Abitabilità del 29/09/1994 NON esiste il certificato energetico. - La destinazione urbanistica - Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Cavazzo Carnico, il fabbricato ricade in zona Omogenea A zone abitative centrali, di conservazione e ricostruzione mentre il terreno agricolo ricade in zona Omogenea E zone agricole e forestali - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - Non vi sono abusi edilizi sanati. Si evidenzia però leggere modifiche alle pareti interne (tramezzature) delle camere con lieve restringimento del ripostiglio al primo piano e con la realizzazione di un bagno al piano terra opere non completate e non autorizzate. Eseguite in proprio dall esecutato Opere che potrebbero essere sanate con una semplice comunicazione presso l ufficio urbanistico. - Debiti spese condominiali Il fabbricato non fa parte di un condominio. 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli I beni sono di proprietà dell esecutato in forza dell atto di compravendita del notaio Eligio Garelli rep. XXXXX del

11 9) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Non facendo parte di un condominio non ci sono spese 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; e 11) allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto in favore del coniuge superstite L esecutato è coniugato ma non ci sono annotazioni sull atto di matrimonio che si allega. 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Dai controlli eseguiti presso gli Uffici del Territorio e l Agenzia delle Entrate non risultano altri provvedimenti oltre il verbale di pignoramento 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli) Non risultano altri provvedimenti oltre a quelli riportati al punto 6 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il bene è stato pignorato per l intera quota di proprietà. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI

12 Il metodo di stima viene eseguito in modo empirico comparativo, che consiste nell'attribuire il valore corrispondente al prezzo medio desunto dal confronto dei prezzi praticati nelle vendite per beni simili a quello preso in esame Le fonti: Ufficio tecnico della Conca Tolmezzina cui fa parte il comune di Cavazzo Carnico, agenzie immobiliari di locali e Uffici tecnici della zona, nonché uffici del Territori di Udine. VALUTAZIONE IMMOBILE Il valore al metro quadro dell immobile viene determinato sulla base del valore dei prezzi applicati in quella zona su immobili simili, Gli elementi che concorrono alla determinazione del valore degli immobili sono estrinsechi come ubicazione nel territorio, caratteristiche della zona urbanistica, destinazione dei fabbricati limitrofi, collegamenti, (Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e dal Codice ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, andamento del mercato immobiliare, etc.), ed intrinseci: stato di conservazione e manutenzione degli immobili oggetto di stima, consistenza catastale, distribuzione interna, dotazione e funzionalità impiantistica, tipo e grado di finiture, grado di trasformazione, etc.). Su questa strada s indirizza la scrivente per giungere alla stima I vani adibiti ad abitazione di tipo economico al finito è pari a 830 al metro quadrato calpestabili e il valore ridotto di un terzo (1/ 3) per le terrazze/verande. Pari a 277 al metro quadrato calpestabili L area esterna ha un valore di circa 40 al metro quadrato Dato l andamento del mercato attuale con molta offerta e poca richiesta l immobile viene applicato un ulteriore coefficiente di riduzione per i fabbricati ridotto del 10% del valore di mercato sopra esposto

13 Si ottiene cosi i seguenti valori a mq. calpestabili 750 per i vani abitabili/ agibili Ed 250,00 per verande/terrazze al metro quadro calpestabili. L area esterna ha un valore di circa 40 al metro quadrato Stima dei beni siti in Cavazzo Carnico Fg. 13 mapp. 448 sub 4 Abitazione composta da Piano Terra, Primo Piano e attigua corte Composto da: piano terra: ingresso, pranzo, cucina, lavanderia, cantina, disimpegno sottoscala; primo piano: con bagno due camere ripostiglio PT: Abitazione mq. 38,13* 750= ,50 1P: Abitazione mq. 39,57* 750= ,50 Ingresso a piano terra mq. 2,80* 250= 700,00 Cortile esterno: mq. 75 * 40= 4.620, ,00 Il valore del terreno agricolo viene calcolato a corpo dato che non esiste un vero e proprio mercato. Comune di Cavazzo Carnico Terreni Fg. 13 mapp. 501 seminativo cl.1 are 2.00 RD: 1,14 RA: 0,62 Trattasi di orto incolti senza confini e privo di picchetti identificativi. Il valore di mercato dell area è quindi stimato in complessivi 1000,00 Valore complessivo dei beni ,00

14 arrotondati in ,00 LOTTO Unico Appartamento con cortile e piccolo orto nelle vicinanze: Beni: Comune di Cavazzo Carnico Fabbricati. Fg. 13 mapp. 448 sub.4 A/3 cl. 3 vani 6,0 rend. 276,72 Comune di Cavazzo Carnico Terreni Fg. 13 mapp. 501 seminativo cl.1 are 2.00 RD: 1,14 RA: 0,62 VALORE BASE D ASTA PER LA QUOTA DELL INTERO ,00 *** 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) I bandini si allegano nell elaborato assieme, alle copie cartacee della documentazione, ed alla notula di competenze La sottoscritta restituisce la documentazione consegnatele al momento del giuramento, ringrazia per la fiducia accodatole mettendosi a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento e delucidazione Tolmezzo, lì. 02 marzo 2016

15 geom. Ugolina Toma Via R. della Torre Tolmezzo U d i n e TRIBUNALE DI UDINE ESEC. N 154/2015 ***** INTEGRAZIONE ALLA PERIZIA DI STIMA redatta dalla sottoscritta geometra Ugolina Toma con studio in Tolmezzo via Raimondo della Torre 3, iscritta al n 2670 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine ex Tolmezzo; Promossa da: Banca Popolare di Cividale scpa c/o l Avv. Gianalberto Zilli via Freschi n.27 Udine; Contro: *** Il G.E invita il CTU a verificare la continuità delle trscrizioni punto 12 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Dai controlli eseguiti presso gli Uffici del Territorio e l Agenzia delle Entrate non risultano altri provvedimenti oltre il verbale di pignoramento. Si conferma quanto riportato nel certificato notarile del notaio Giovanna Menazzi di Udine alla data allegato ai documenti. Il CTU dichiara che è rispettata la continuità storica delle trascrizioni alla data del (si allegano le visure delle note ipotecarie eseguite). Firmato Da: TOMA UGOLINA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: a4ed9661eb ae69fe1faf3ebc

16 La sottoscritta restituisce la documentazione consegnatele al momento del giuramento, ringrazia per la fiducia accodatole mettendosi a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento e delucidazione Tolmezzo, lì. 29 giugno 2016 Firmato Da: TOMA UGOLINA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: a4ed9661eb ae69fe1faf3ebc