TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione n 520/2014 R.a.c.c. PERIZIA DI STIMA estesa estesa dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n 60 is

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1 TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione n 520/2014 R.a.c.c. PERIZIA DI STIMA estesa estesa dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n 60 iscritto al n 3095 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine nell esecuzione promossa da PREMESSO CHE: contro All udienza tenutasi in data alla sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente QUESITO Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; geom. Elisa Tosone Viale Venezia n UDINE Tel/fax 0432/ ) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base 1

2 al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (salvo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 2

3 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene ; 15) determini l espero nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 3

4 16) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). La scrivente, dopo aver ritirato i documenti dimessi agli atti, procedeva alla loro attenda disamina nonché alla verifica presso l Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine per le visure catastali e ipocatastali d aggiornamento. Successivamente al fine di poter effettuare il sopralluogo sugli immobili oggetto di stima, provvedeva a contattate la ditta esecutata a mezzo di raccomandata. In data 13 magiio 2016 all ora concordata la scrivente effettuava il sopralluogo. Inoltre, si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Udine al fine di acquisire la documentazione necessaria alla verifica di regolarità edilizio-urbanistica IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI Formano oggetto della stima un unità immobiliare a destinazione residenziale sita in Comune di Udine in Via San Osvaldo n 36. Identificazione catastale presso Agenzia del Territorio di Udine Catasto Urbano del Comune di Udine: Fg. 49 mapp sub. 105 zona cens. 2, cat. A/2 cl. 1 vani 6, Via San Osvaldo n 36, P1, rendita 526,79 Fg. 49 mapp sub. 89 zona cens. 2, cat. C/2 cl. 5 mq 9, Via San Osvaldo n 36, P6, rendita 16,27 Fg. 49 mapp sub. 26 zona cens. 2, cat. C/6 cl. 8 mq 13, Via San Osvaldo n 36, S1, rendita 50,35 Attuale ditta intestataria: -, nata in il, cod. fisc. proprietà quota 1/1 4

5 L immobile distinto al mapp confina a nord-ovest con Via San Osvaldo, a nord-est confina con il mapp che corrisponde alla nuova viabilità, a sud-est confina con i mapp.li e Via Pozzuolo e a sud-ovest con il mapp SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI L immobile in descrizione è un appartamento con annessa cantina e autorimessa, inserito al primo piano di una palazzina alla periferia sud-ovest della città di Udine in Via San Osvaldo n 36. La palazzina è stata realizzata nel 2001 ed il piano terra è occupato da un supermercato. L appartamento di tipo bicamere si presenta di modeste condizioni manutentive, con scadente livello dei materiali di finitura. L unità residenziale, che deriva dalla fusione di n 2 unità residenziali (sub. 35 e 36) si compone del vano soggiorno con uscita su un ampia terrazza, due bagni, due camere, e cucina e con uscita sul terrazzino. Al piano interrato è presente un autorimessa 5

6 mentre al sesto piano si trova la cantina. Sono quindi presenti n 2 accessi dal pianerottolo condominiali. Il condominio, seppur di recente edificazione, presenta delle problematiche riscontrate sia dal sopralluogo che da informazioni assunte sul luogo riconducibili a infiltrazioni d acqua sia nelle unità immobiliari che nelle parti comuni. Le caratteristiche costruttive sono: la struttura in elevazione in cemento armato del tipo intelaiato con tamponamenti in laterizio, solai di piano in latero cemento, copertura parte piana in latero cemento e parte a volta in struttura metallica, lattonerie in lamiera preverniciata. Le caratteristiche delle finiture sono: muri intonacati e tinteggiati, sia internamente che esternamente, serramenti interni in legno tamburato, quelli esterni in alluminio con avvolgibili in pvc, la pavimentazione prevalente è in tra piastrelle di gres ceramico. La cantina ha il pavimento in piastrelle mentre il garage in cemento lisciato. Gli impianti in dotazione sono quelli elettrico, idro-termosanitario centralizzato alimentato a gas metano e corpi radianti in acciaio. Non sono stati esibiti dichiarazioni di conformità degli impianti né l Attestazione di Prestazione Energetica. Di seguito si riporta la superficie commerciale, calcolata seguendo quanto disposto dal D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, precisando che i dati metrici di seguito riportati sono desunti dalle planimetrie catastali e dalle pratiche edilizie autorizzative e che parametrati forniscono i seguenti conteggi: Calcolo superficie commerciale: Superficie appartamento 80,70 mq x 100% = mq 80,70 Superficie terrazze 53,20 mq x 10% = mq 5,32 Superficie soffitta 9,90 mq x 25% = mq 2,48 6

7 Totale superficie mq 88,50 per arrotondamento mq 89,00 Superficie garage 15,00 mq Foto abitazione 7

8 8

9 Cantina 9

10 Garage CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA DEI DEBITORI I beni colpiti dal pignoramento immobiliare ovvero immobili in Comune di Udine fg. 49 mapp sub corrispondono alla proprietà del debitore per la 10

11 quota di 1/ STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D AFFITTO REGISTRATI L immobile al momento del sopralluogo risulta utilizzato dall esecutata. I beni immobili oggetto di esecuzione sono pervenuti all esecutata in forza all atto di compravendita Notaio Chiara Contursi di Udine rep del trascritta a Udine reg. part reg. gen del /1 - - Verifica congruità del canone di locazione - Non è presente alcun contratto di locazione ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Come si evince dal Certificato ventennale prodotto dal Notaio Pierluigi Comelli di Udine in data e successiva integrazione del e le successive visure di data effettuate presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine si elenca di seguito le formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell acquirente: - Costituzione di servitù di metanodotto Notaio L. Rubini di Udine rep del e a favore del Comune di Udine per l Officina Comunale del Gas e Snam spa con sede a Udine a carico del mapp. 98 fg. 49 (ora in parte diventato mapp. 3071); - Costituzione di servitù di metanodotto Notaio L. Cantoni di Udine rep del e a favore del Comune di Udine a carico del 11

12 mapp. 98 fg /1 - - Debiti e spese condominiali - Gli immobili fanno parte del Condominio denominato Residenza San Paolo per la quota totale di 27,149 millesimi. Le spese ordinarie non pagate degli ultimi due anni ammontano ad un totale di 3.963,74 più 200,38 di spese straordinarie ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI Il Certificato ventennale prodotto dal Notaio Pierluigi Comelli di Udine in data e successiva integrazione del e le successive visure di data effettuate presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine, producono alla citata data le seguenti indicazioni relativamente agli aggravi gravanti sui beni. ISCRIZIONE n. del A favore: Friulcassa spa con sede a Gorizia Contro: Titolo: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario Notaio Chiara Contursi di Udine, rep del Beni: Comune di Udine fg. 49 mapp sub Annotazione n. del (Surrogazione ai sensi dell art. 8, comma 2, del D.L. 7/2007) TRASCRIZIONE n. del A favore: Residenza San Paolo Contro: Titolo: atto giudiziario verbale di pignoramento Tribunale di Udine rep del 12

13 Beni: Comune di Udine fg. 49 mapp sub VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE DESTINAZIONE URBANISTICA EVENTUALI ABUSI EDILIZI - 7/1 - Legittimazione edilizio-urbanistica Presso l ufficio tecnico del Comune di Udine si rinvenivano i seguenti titoli edilizio/urbanistici relativi all immobile di Via San Osvaldo n 36: Concessione edilizia Cod. CE/ P.G del rilasciata per la costruzione di fabbricato commerciale, direzionale e residenziale; Variante Cod. VA/ P.G./E del Agibilità parziale Cod. CE/ del ; Abitabilità Cod. CE/ del ; DIA/ del manutenzione straordinaria per fusione n 2 unità residenziali (sub. 35 e 36) - 7/2 - La destinazione urbanistica Secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Udine Variante n 6, l immobile sito in Via San Osvaldo n 36 ricade in zona B1 residenziale intensiva. La particella rientra nella fascia di rispetto di 150 m delle acque pubbliche (art. 142 D.Lgs. 42/2004 ex L. 431/85). 13

14 - 7/3 - - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - Dal sopralluogo eseguito e dalla documentazione rinvenuta presso l Agenzia del Territorio e il Comune di Udine, è emerso che la porzione di terrazza coperta posta sul prospetto sud-est è stata chiusa in muratura. Effettuati i dovuti accertamenti si riscontra che tale opera così com è, in base alle previsioni degli strumenti urbanistici e regolamenti comunali vigenti, non è sanabile, pertanto soggetta a demolizione al fine del ripristino dello stato dei luoghi. Una precisazione: l ultimo elaborato planimetrico depositato in data presso l Agenzia del Territorio riassuntivo di tutte le unità immobiliari, in riferimento all unità in oggetto sub. 105, riporta la situazione precedente alla fusione delle unità sub. 35 e VERIFICA GRAMANI DI CENSO, LIVELLO E USO CIVICO E 14

15 AFFRANCAZIONE Gli immobili in oggetto non risultano gravati da questa tipologia di istituti a favore di altri soggetti IMPORTO ANNUO SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE, SPESE STRAORDINARIE, CONDOMINIALI NON PAGATE L importo medio annuo di gestione per gli immobili in oggetto facenti parte del Condominio Residenza San Paolo ammontano a circa 2.500,00 Le spese ordinarie non pagate degli ultimi due anni ammontano ad un totale di 3.963,74 e 200,38 di spese straordinarie EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE Dalle certificazioni in atti non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE Non risulta costituito un diritto di abitazione sull immobile in esecuzione VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI Dalla disamina del Certificato ventennale prodotto dal Notaio Pierluigi Comelli di Udine in data e successiva integrazione del e dalle successive visure di data effettuate presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine, risulta rispettata la continuità storica delle trascrizioni. 15

16 EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Non risultano simili provvedimenti EVENTUALE DIVISIBILITA DEI BENI L immobile è pignorato per l intero e non risulta divisibile CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI - 15/1 - Criterio e metodo di stima Nel caso specifico, ricadendo in ambito giudiziario, lo scopo principale del presente rapporto di valutazione è di determinare il valore commerciale dei bene da porre come prezzo a base d asta che però viene condizionato dall ambito giudiziario in cui si trova, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa (IV Edizione) del valore di liquidazione o di vendita forzata : il termine vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile e lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditori siano 16

17 conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione delle situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2, nota 6.11). Esperite le dovute ricerche ed accertamenti, valutati i metodi di stima espressi dai recenti concetti degli standard di valutazioni internazionali IVS (metodo del confronto o comparazione metodo finanziario metodo dei costi) si procede alla presente valutazione dell immobile in oggetto scegliendo come metodo per la determinazione del valore di mercato la stima per comparazione o confronto con beni immobili esistenti, ricadenti nello stesso segmento di mercato; gli elementi che concorrono alla determinazione del valore dell immobile sono sia estrinsechi (ubicazione, destinazione, caratteristiche fabbricati limitrofi, collegamenti, andamento del mercato immobiliare) che intrinseci (tipologia costruttiva, grado di finiture, stato di conservazione e manutenzione, consistenza catastale, dotazione e funzionalità impianti). - 15/2 - Determinazione del valore commerciale dei beni Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile, rilevante è l analisi economico-estimativa della situazione del mercato immobiliare attuale, in particolare per quanto riguarda lo specifico segmento di mercato ed il periodo economico in cui la valutazione viene a collocarsi. L immobile in oggetto si ritiene possa collocarsi in un segmento di mercato medio (per dimensioni medie, localizzazione periferica, destinazione residenziale, complesso con più unità, livello di finiture scadenti, ecc.), in una perdurante fase di recessione economica, con la conseguenza che i prezzi e i valori degli immobili vengono fortemente penalizzati con continui e costanti ribassi e con l allungamento dei tempi delle compravendite immobiliari. Dalle fonti alle quali si è attinto, listini prezzi rilevati da borsini immobiliari (FIAP e FIAMAA), Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio, 17

18 proposte di vendita di zona, si è potuto giungere ad un parametro di comparazione in base ai prezzi di mercato delle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame. Dalle ricerche e verifiche effettuate, risulta che i prezzi attuali per immobili ad uso residenziali con simile stato manutentivo, dotazioni tecnologiche e tipologia costruttiva, si collocano tra un minimo di /mq 800,00 ed un massimo di /mq 1.100,00, ma considerato il particolare stato manutentivo dell unità abitativa si ritiene di applicare una detrazione pari al 20%. Si è fatta eccezione per la valutazione del posto auto coperto che viene valutato a corpo. Considerato quanto premesso si stima il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare come segue, esponendo analiticamente le riduzioni di valore in funzione all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, oneri di regolarizzazione urbanistica, alla vetustà e stato manutentivo, allo stato di possesso, ai vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel procedimento esecuti, spese condominiali insolute: Immobile mapp sub Appartamento e soffitta mq 89,00 x /mq 1.100,00 = ,00 Immobile mapp sub. 26 autorimessa A dedurre: mq 15,00 a corpo 6.000,00 Totale ,00 - Oneri regolarizzazione urbanistica 2.500,00 - Vetustà e stato manutentivo (15%) ,00 - Stato di possesso 0 - Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento 0 - Spese condominiali insolute 3.963,74 - Vincoli 0 Totale ,26 Riassumendo quanto sopra, il valore di mercato dell immobile oggetto di stima 18

19 per arrotondamento è di ,00 (euro ottantaduemila/00) FORMAZIONE DEI LOTTI In relazione a quanto esposto, la scrivente propone la vendita all asta del fabbricato ad uso residenziale con autorimessa, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con accessori e pertinenze, con oneri e servitù attive e passive di qualsiasi specie anche se non apparenti, con la formazione di un lotto unico: Tipologia: Appartamento con autorimessa Ubicazione: Udine, Via San Osvaldo n 36; Titolarità: vendita della quota pari a 1/1; L O T T O U N I C O Identificazione: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Udine, Territorio Servizi catastali Comune di Udine Catasto Fabbricati Fg. 49 mapp sub. 105 cat. A/2 cl. 1 vani 6, rendita 526,79 Fg. 49 mapp sub. 89 cat. C/2 cl. 5 mq 9, rendita 16,27 Fg. 49 mapp sub. 26 cat. C/6 cl. 8 mq 13, rendita 50,35 PREZZO BASE D ASTA DELLA QUOTA 1/ ,00 Assunzioni e Limitazioni: Il sottoscritto valutatore immobiliare inoltre dichiara quanto segue: - Di non aver alcun interesse verso i beni in questione, avendo agito in accordo con gli standard etici e deontologici professionali. - Di aver ispezionato di persona la proprietà e di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità. 19

20 - Di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nell immobile e nemmeno sulla conformità degli stessi. - Di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (amianto, ecc) nel fabbricato oggetto di stima. - Di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del fabbricato, distanze dai confini, ecc. - Di aver effettuato solamente controlli di tipo visivo e non intrusivo sui beni oggetto di stima. - Di non aver effettuato visure o ricerche presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di servitù, pesi o quant altro gravi sui beni oggetto di stima oltre il ventennio. - Di non aver effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito a forniture di gas acqua - energia elettrica o altro da parte di enti fornitori. - La versione dei fatti presentata del documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso. - Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni riportate. - Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame. - La presente relazione con i relativi allegati è stata redatta ai solo scopi e limiti dettati dall incarico ricevuto, riferito ad un attività presuntiva dei valori degli immobili richiesta dall Amministrazione Giudiziaria ed alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all esito di tali valutazioni nonché per le decisioni che eventualmente verranno prese dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari sulla base del presente elaborato. 20

21 - Lo scrivente non è responsabile dell utilizzo che verrà fatto della stessa oltre a quanto stabilito al precedente punto anche con riferimento alle disposizioni della deliberazione n. 46/2008 del garante per la protezione dei dati personali. Ringraziando per la fiducia accordata nell affidamento dell incarico e fiduciosa di aver eseguito un elaborato completo, la scrivente rimane a disposizione per ogni chiarimento che si rendesse necessario. ALLEGATI: visure catastali immobili, estratto di mappa e planimetrie Fatto e sottoscritto in Udine il giorno Il perito stimatore geom. Elisa Tosone 21