geom. Ugolina Toma Via R. della Torre Tolmezzo U d i n e TRIBUNALE DI UDINE ESEC. N 139/2017 ***** PERIZIA DI STIMA redatta dalla sottoscritta

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1 geom. Ugolina Toma Via R. della Torre Tolmezzo U d i n e TRIBUNALE DI UDINE ESEC. N 139/2017 ***** PERIZIA DI STIMA redatta dalla sottoscritta geometra Ugolina Toma con studio in Tolmezzo via Raimondo della Torre 3, iscritta al n 2670 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine ex Tolmezzo; UNICREDIT SpA con proc. l Avv Clara Mascherin di Udine via Gorghi 9; contro ***DATO OSCURATO*** *** PREMESSA Nell udienza del la sottoscritta veniva convocata dalla Giudice Anna Maria Antonini che, dopo l accettazione e il giuramento di rito, la incaricava di rispondere al seguente quesito: provveda l esperto, effettuato sopralluogo e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni;

2 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del

3 titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non apagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio;

4 11) Allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge supestite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli) 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) In data 2 Agosto c. a. la scrivente inviava raccomandata A.R. gli esecutati ed all occupante dell appartamento per l avviso del sopralluogo che sarebbe avvenuto il giorno ad ore 9.00 presso l abitazione sita in Ragogna fr. San Pietro (UD) in Via Al Ponte 2

5 Nei giorni precedenti al sopralluogo, la scrivente si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Ragogna al fine di acquisire documentazione relativa alle pratiche edilizie e alla destinazione urbanistica. Infine, procedeva con l ispezione delle visure ipocatastali tramite sito on line dell Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine. la sottoscritta valutatore immobiliare dichiara: di non aver seguito sondaggi in presenza di terreni per la ricerca di qualsivoglia prodotto nocivo; di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nei fabbricati e nemmeno sulla conformità degli stessi; di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (es. amianto) nei fabbricati oggetto di stima; di non aver eseguito una verifica statica su opere abusive per cui il perito non è responsabile qualora la sanatoria/condono non sia procedibile per carenze statiche; di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del/i fabbricato/i, distanze dai confini ecc.; di non avere effettuato visure o ricerche presso l agenzia delle entrate e territorio servizio di pubblicità immobiliare di servitù pesi o quant altro gravi sugli immobili oggetto di stima OLTRE il ventennio; di non avere effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito a forniture di gas acqua ed energia elettrica o latro da parte di enti fornitori *** 1) Identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali

6 Formano oggetto della stima, l abitazione, con annesso rustico ed il terreno circostante al fabbricato, di seguito rappresentati e censiti come segue: Comune di Ragogna Catasto Fabbricati: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 Comune di Ragogna Catasto Terreni Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 Gli immobili oggetto di pignoramento siti in Comune di Ragogna ricadono in zona urbanistica B1 residenziale. I collegamenti viari, come l ubicazione relativamente alle dotazioni esistenti nel tessuto urbano quali: negozi, servizi di trasporto pubblico, scuole e asili, si trovano a circa due chilometri nel capoluogo di Ragogna ed a circa 10 chilometri da San Daniele. Catastalmente i beni sono così censiti ed intestati: Intestazione:

7 ***DATO OSCURATO*** proprietà 1/1 ; COMUNE DI RAGOGNA CATASTO FABBRICATI: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 COMUNE DI RAGOGNA CATASTO TERRENI Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 I confini sono: Abitazione Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 Nord mapp.608, Ovest mapp. 589, a sud mapp. 292, Est mapp. 824 Terreno Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 Nord: 608, Ovest: mapp. 479, Sud mapp. 292 Est mapp ) sommaria descrizione dei beni Fabbricato in buono stato di manutenzione e conservazione anche se alcune parti non sono state ultimate. I materiali utilizzati sono di buona fattura. L immobile è ristrutturato di recente ed è costituito da un abitazione, che si sviluppa su due piani ed una soffitta, con attiguo un fabbricato adibito a ripostiglio e porticato, che si sviluppa su due piani ed è al grezzo. La struttura portante, il piano terra è in cemento armato, mentre il primo e secondo piano, è in blocchi di cemento e colonne portanti con tamponamento in mattoni e cordoli in cemento. I solai sono in latero cemento il tetto è in legno con trave di colmo in legno lamellare. Le pareti esterne del fabbricato, sono al grezzo. La terrazza esterna non è completa e mancano gli infissi della soffitta. L immobile è così suddiviso: zona giorno a piano terra, con ingresso, bagno - lavanderia, soggiorno e cucina con un sottoscala adibito a

8 ripostiglio. La pavimentazione dei locali è in piastrelle di buona fattura il bagno è con rivestimenti in piastrelle di ceramica il sottoscala è al grezzo. Le scale interne sono in cemento armato, rivestite in marmo fino al primo piano, e sono prive di parapetto. Le porte interne sono tamburate. Al primo piano, si trova la zona notte, con due camere, una stanza ed un bagno i pavimenti delle camere sono in parquet. Il riscaldamento, è con caldaia a gas posta nella soffitta i serramenti delle finestre, presenti solo al piano terra ed al primo piano, sono in alluminio con termocamera la porta d ingresso è blindata, le finestre esternamente sono dotate di suri in legno. Il fabbricato attiguo, è al grezzo con solaio in latero cemento e tetto con travatura in legno il manto di copertura dei fabbricati è con tegole laterizie. 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore I beni colpiti da pignoramento corrispondono catastalmente con gl immobili di proprietà degli esecutati. 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva) Il fabbricato è abitato dall esecutato. 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E. Non è un condominio, ma dal sopralluogo emerge che sul mappale 293 e 589 insiste una servitù di transito non trascritta ed utilizzata dai confinati

9 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente Come emerge dal certificato notarile del notaio Carlo Pennazzi Cataloni relativamente agli aggravi gravanti sui beni e che saranno cancellati: ISCRIZIONI: n. reg gen / n. part del A favore: Rolo Banca 1473 spa con sede in Bologna Contro: Esecutato Titolo: Ipoteca volontaria notaio Cosimo Cavallo rep del per lire e capitale lire Beni : Comune di Ragogna Catasto Fabbricati: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 Comune di Ragogna Catasto Terreni Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 n. reg gen / n. part del A favore: Unicredit Banca spa con sede in Bologna Contro: Esecutato Titolo: Ipoteca volontaria notaio Cosimo Cavallo rep /7912 del per e capitale Beni : Comune di Ragogna Catasto Fabbricati: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 Comune di Ragogna Catasto Terreni Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 TRASCRIZIONI: n. reg. gen.8930/ n. part.6187 del

10 A favore: Unicredit Banca spa con sede a Roma Contro: esecutato Titolo: verbale pignoramento immobili Tribunale di Udine rep del ; Beni : Comune di Ragogna Catasto Fabbricati: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 Comune di Ragogna Catasto Terreni Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra ) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione Legittimazione edilizio-urbanistica Immobili in Comune di Ragogna fg mapp. 234 sub 4 Edificio ante 1967 ristrutturato con C. E n., 207/82/e del e successiva variante prot del Variante n. 320/84 del e variante n. 315/86 del Concessione per Attività Edilizia n. 133/98 del per recupero strutturare per adeguamento antisismico L.R. 13/98

11 Certificato di ultimazione lavori, Certificato di regolare esecuzione, relazione tecnica inerente ai lavori eseguiti e quadro economico di confronto di data Certificato di collaudo statico delle opere eseguite del Il fabbricato ha di un certificato di abitabiltà con provvedimento n 116/87 del NON esiste un certificato di abitabilità successivo nè un progetto di variante delle eseguite in difformità al progetto depositato MANCA il certificato energetico. - La destinazione urbanistica - Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Ragogna, gl immobili ricadono entrambi in zona B1 residenziale. - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - Vi sono modifiche interne al progetto depositato in comune che non trovano riscontro con Varianti in corso d opera. Per sanare le opere si dovrà chiedere una Scia in sanatoria ed in seguito procedere con una richiesta di accatastamento e abitabilità con dichiarazione di conformità impianti ecc per un costo complessivo di circa dei quali 500 per sanzioni. - Debiti spese condominiali Nulla. 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli I beni sono di proprietà dell esecutato in forza dell atto di compravendita del notaio Italico Mareschi di San Daniele rep del ) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese

12 condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Nulla 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; e 11) allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto in favore del coniuge superstite L esecutato è divorziato e non ha costituito fondo patrimoniale. Si allega l estratto dell atto di matrimonio. 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Dai controlli eseguiti presso gli Uffici del Territorio e l Agenzia delle Entrate non risultano altri provvedimenti oltre il verbale di pignoramento 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli) Non risultano altri provvedimenti oltre a quelli riportati al punto 6 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il bene è stato pignorato per l intera quota di proprietà e darà origine ad un solo Lotto. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI

13 Il metodo di stima viene eseguito in modo empirico comparativo, che consiste nell'attribuire il valore corrispondente al prezzo medio desunto dal confronto dei prezzi praticati nelle vendite per beni simili a quello preso in esame Le fonti: Ufficio tecnico del comune di Ragogna, agenzie immobiliari di locali e Uffici tecnici della zona, nonché uffici del Territori di Udine. VALUTAZIONE IMMOBILE Il valore al metro quadro dell immobile viene determinato sulla base del valore dei prezzi applicati in quella zona su immobili simili, Gli elementi che concorrono alla determinazione del valore degli immobili sono estrinsechi come ubicazione nel territorio, caratteristiche della zona urbanistica, destinazione dei fabbricati limitrofi, collegamenti, (Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e dal Codice ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, andamento del mercato immobiliare, etc.), ed intrinseci: stato di conservazione e manutenzione degli immobili oggetto di stima, consistenza catastale, distribuzione interna, dotazione e funzionalità impiantistica, tipo e grado di finiture, grado di trasformazione, etc.). Su questa strada s indirizza la scrivente per giungere alla stima I vani adibiti ad abitazione di tipo economico al finito è pari a 500,00 al metro quadrato calpestabili I locali a grezzo e le soffitte / scantinati verranno valutati ¼ del valore di mercato dei locali al finito e cioè 125,00 al metro quadrato calpestabili. Il terreno dato che si trova in zona urbana verrà valutato in 5,00 al metro quadrato. Il valore è determinato dal fatto che il terreno è in forte pendenza. L area di pertinenza del fabbricato verrà dato un

14 valore a corpo pari a 2.500,00 essendo l area in forte pendenza e con i confini di difficile materialzzazione Stima dei beni siti in Ragogna Fg. 5 mapp. 293 sub.3 Casa di civile abitazione con annessi fabbricati al grezzo ed area di pertinenza SOTTOSCALA AL GREZZO CUCINA BAGNO - LAVANDERIA SOGGIORNO STANZA AL GREZZO PORTICATO AL GREZZO Composto dai seguenti vani abitabili: ingresso, soggiorno, cucina e bagno mq. 49,52 * 500,00= ,00 stanza, sottoscala e porticato mq. 75,35 * 125,00= 9.418,75

15 DISIMP. BAGNO RIPOSTIGLIO AL GREZZO CAMERA STANZINO CAMERA STANZA AL GREZZO Composto dai seguenti vani abitabili: disimpegno, due camere, stanzino mq. 48,95 * 500,00= ,00 stanza e ripostiglio mq. 66,13 * 125,00= 8.266,25 Soffitta: Soffitta mq. 65,00 * 125,00= 8.125,00 Area di pertinenza del fabbricato 2.500,00 Detrazioni per spese condominiali deliberate e non Quietanziate di cui al punto ,00

16 Valore complessivo dei beni ,00 Stima dei beni siti in Ragogna Fg. 5 mapp. 589 arrotondati in difetto ,00 Area in zona urbana mq. 210 * 5,00= 1.050,00 arrotondati in difetto 1.000,00 RIEPILOGO: COMUNE DI RAGOGNA CATASTO FABBRICATI: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 COMUNE DI RAGOGNA CATASTO TERRENI Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.07 Totale valore beni oggetto di stima: ,00 (suddivisi in ,00 per fabbricati ed 3.500,00 per il terreni) LOTTO 1 Casa di civile abitazione con annessi fabbricati al grezzo e terreni di pertinenza del fabbricato : COMUNE DI RAGOGNA CATASTO FABBRICATI: Fg. 5 mapp. 293 sub.3 A/6 cl. 3 vani 8,5 rend.358,65 COMUNE DI RAGOGNA CATASTO TERRENI Fg. 5 mapp. 589 bosco ceduo cl. 2 are Rd Ra 0.0 VALORE BASE D ASTA PER LA QUOTA DELL INTERO ,00 *** 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) I bandini si inoltrano tramite posta elettronica

17 La sottoscritta ringrazia per la fiducia accodatole mettendosi a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento e delucidazione Tolmezzo, lì. 5 ottobre 2017