TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n.549/2014 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto geom. Umbe

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1 TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n.549/2014 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto geom. Umberto Sello di Udine, regolarmente iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Udine al n.2312 di posizione ed all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Udine, nell esecuzione immobiliare promossa da: UNICREDIT s.p.a contro Giusto incarico ricevuto dall Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari dott.ssa Anna Maria Antonini. PREMESSO CHE: all udienza tenutasi il giorno 26 giugno 2015 il sottoscritto compariva avanti il sig. Giudice delle Esecuzioni e, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, veniva a conoscenza del quesito peritale cui rispondere mediante la presente relazione scritta: QUESITO PERITALE Provveda l esperto, effettuato sopralluogo e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare: 1) identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato ( al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva);

2 5) l esistenza di formalità,vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art.36 del D.P.R. n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art.40, sesto comma, della Legge n.47 ovvero dall art.46, comma 5, del D.P.R n.380 nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da uno dei seguenti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli); 14) caso di pignoramento di quote, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene;

3 15) determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 16) predisporre le ordinanze di vendita e relativi bandini ( prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Lo scrivente,dopo aver ritirati i documenti dimessi in atti, procedeva ad una loro attenta disamina integrandoli successivamente con ulteriori ricerche e visure ipotecarie e catastali che, unitamente ai sopralluoghi sui beni da periziare, portavano alle successive risultanze tecniche. Sopralluogo effettuato in data 10 dicembre 2015 con l ausilio del personale COVEG e del fabbro essendo non andato a buon fine il sopralluogo già fissato per la precedente data del 24 luglio IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DATI CATASTALI La sostanza immobiliare colpita dal pignoramento ed oggetto della presente stima, risulta essere la seguente: in Comune di Basiliano (UD) frazione Orgnano Vicolo Marano n. 4 int fabbricato di vecchia costruzione in corte comune con annessi e pertinenze. 1.1 CONFINI Mappali F. 45 n : - sud corte e fabbricato F. 45 n. 408; - ovest corte F. 45 n. 408 e corte e fabbricato F. 45 n. 776; - nord proprietà di terzi sul F. 45 n ; - est proprietà di terzi sul F. 45 n. 282; mappale F. 45 n. 266: - sud proprietà di terzi sul F. 45 n. 265; - ovest proprietà di terzi sul F. 45 n. 262; - nord proprietà di terzi sul F. 45 n. 776; - est proprietà di terzi sul F. 45 n. 265; mappale F. 45 n. 271: - sud Vicolo Marano;

4 - ovest proprietà di terzi sul F. 45 n. 776; - nord - proprietà di terzi sul F. 45 n. 776; - est - proprietà di terzi sul F. 45 n. 776; mappale F. 45 n. 256: - est proprietà di terzi sul F. 45 n. 267; - sud proprietà di terzi sul F. 45 n. 448; - ovest proprietà di terzi sul F. 45 n ; - nord proprietà di terzi sul F. 45 n ; mappale F. 45 n. 176: - sud proprietà Diabatè sul F. 45 n. 256; - ovest proprietà di terzi sul F. 45 n. 175; - nord proprietà di terzi sul F. 45 n. 185; - est proprietà di terzi sul F. 45 n DATI CATASTALI Agenzia del Territorio di Udine Catasto dei Fabbricati del Comune di Basiliano Ditta intestataria: proprietà 1/1 con le seguenti caratteristiche: F. 45 n sub.2 Vicolo Marano snc PT-1-2 A/4 classe 2 vani 10 Rend. 263,39 F. 45 n. 271 Vicolo Marano n. 4 PT C/6 classe 3 mq. 13 Rend. 24,84 Corrispondente alla mappa terreni del Comune di Basiliano F. 45 n. 266 ente urbano di Are 0,40 F. 45 n. 271 ente urbano di Are 0,21 F. 45 n. 273 ente urbano di Are 2,10 F. 45 n. 274 ente urbano di Are 0,43 oltre ai terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Basiliano Ditta intestataria: proprietà 1/1 F. 45 n. 256 seminativo arborato classe 1 Are 4,15 RD. 4,50 RA. 1,93 F. 45 n. 176 seminativo arborato classe 1 Are 0,77 RD. 0,84 RA. 0,36 Il tutto come identificato con planimetrie presentate all Agenzia del Territorio di Udine in data 03 settembre 1986 (abitazione) e 25 ottobre 1986 (autorimessa).

5 Beni pervenuti all'attuale intestata per atto di compravendita 23 aprile 2002 rep /32926 Notaio Paolo Alberto Amodio di Udine (trascritto a Udine 10 maggio 2002 ai n /10497 e n.14003/10496). 2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI Le consistenze sono state desunte graficamente dalle planimetrie catastali agli atti. In Comune di Basiliano (UD) frazione Orgnano Vicolo Marano n. 4 interno 9-10 fabbricato di vecchia costruzione in corte promiscua attualmente comprendente: - corpo principale (mappali sub.2) a tre piani con al piano terreno la porzione abitativa di circa mq.67 suddivisa in più vani, oltre a porzione ex rurale di circa mq. 105 parzialmente priva di copertura e solai di interpiano. Al primo piano la porzione abitativa suddivisa in più vani si sviluppa per una superficie analoga al piano terra per circa mq.67 e la porzione ex rurale, identificata dal solo fienile, per mq.58; Al secondo piano trova ubicazione la soffitta sovrastante la parte abitativa di mq. 67 (con altezza variabile) e la soffitta sovrastante la parte ex rurale di mq.47;

6 - corpo accessorio staccato (mappale 266) costituito da ex stalla e fienile realizzato su due piani fuori terra e della superficie complessiva di mq.34;

7 - box metallico staccato (mappale 271) realizzato al solo piano terra della superficie di mq.13; - terreni agricoli in prossimità dei fabbricati (mappali 256 e 176) della superficie catastale complessiva di mq.492, attualmente non utilizzati con crescita di vegetazione spontanea. Il complesso pertanto si presenta in pessime condizioni generali, come peraltro evidenziato nell allegata documentazione fotografica, e pertanto si omettono le descrizioni di finiture e delle dotazioni di impianti; si segnala che non è stato possibile verificare la presenza di amianto o di altri materiali inquinanti all interno dei fabbricati (soprattutto nella porzione crollata) e nei terreni di proprietà. In fase di sopralluogo non è stato possibile reperire idonea documentazione attestante le regolarità degli impianti e la certificazione energetica. 3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA DEL DEBITORE Si conferma la corrispondenza tra i dati contenuti nel pignoramento trascritto e la reale proprietà catastale del debitore, salvo quanto evidenziato nel capitolo 6.

8 4. - STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D AFFITTO REGISTRATI LOCAZIONI I beni sono attualmente occupati, anche se in maniera precaria, dall esecutato che risulta anagraficamente residente come da certificato allegato alla presente rilasciato dal Comune di Basiliano in data 24 luglio Dalla visura effettuata presso l Agenzia delle Entrate di Udine non risultano in essere contratti di locazione riguardanti gli immobili in oggetto. 4/1. verifica congruità del canone di locazione Negativo 5. ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINALE, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULL ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO, O VINCOLI CON IL SUO CARATTERE STORICO- ARTISTICO. Dall atto di provenienza e da una visione diretta dei luoghi non risultano vincoli o servitù a carico della proprietà pignorata, salvo le normali reciprocità di servitù esistenti in corti comuni a più proprietà. 6.- FORMALITA ONERI E GRAVAMI DA CANCELLARE Dall esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure effettuate in data 27 luglio 2015 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Udine dallo scrivente, è emerso che la sostanza immobiliare pignorata risulta gravata dalle seguenti formalità: Aggiornamenti sino alla data del 24 luglio ISCRIZIONI IPOTECARIE 14005/2103 del 10 maggio 2002 ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario atto 23 aprile 2002 rep /32927 Notaio Paolo Alberto Amodio di Udine a favore di ADALYA BANCA IMMOBILIARE s.p.a. con Sede in Milano per capitale di Euro ,00 ed iscrizione di Euro ,00 durata anni 25 colpisce per l intero in Comune di Basiliano F. 45 n (identificativi originari prima della variazione catastale d ufficio avvenuta in data 29 ottobre 2007 n /2007 per concordanza con Catasto Terreni unità che viene sostituita da F. 45 n sub.2); F. 45 n. 176; F. 45 n. 271; F. 45 n. 256.

9 12162/1608 del 06 giugno 2014 ipoteca giudiziale - Decreto Ingiuntivo rep. 744 Giudice di Pace di Milano del 27 marzo 2012 a favore di CROSS FACTOR s.pa. con Sede in Milano per capitale di Euro 3.140,26 ed iscrizione di Euro 5.811,18 colpisce per l intero in Comune di Basiliano F. 45 n. 271 e F. 45 n. 266 (dati errati/incompleti per l unità abitativa). TRASCRIZIONI CONTRO 26951/20471 del 23 dicembre 2014 atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili rep. 5344/2014 del 24 ottobre 2014 Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine a favore di UNICREDIT s.p.a con Sede in Roma colpisce per l intero in Comune di Basiliano F. 45 n (dati originari già segnalati nell iscrizione e non quelli in visura nel 2014); F. 45 n. 271 ; F. 45 n. 176 e F. 45 n REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE DESTINAZIONE URBANISTICA EVENTUALI ABUSI EDILIZI Il fabbricato principale è stato edificato in epoca anteriore all 1 settembre 1967 e successivamente è stato oggetto di sanatoria ai sensi della L. 47/1985 per le quali è stata rilasciata dal Comune di Basiliano in data 20 novembre 1989 concessione edilizia in sanatoria n. 207/2 (per opere di straordinaria manutenzione sul F. 45 n. 274); la realizzazione del box in lamiera è stata regolarizzata con concessione edilizia in sanatoria n.207/1 PG di data 20 novembre 1989 ai sensi della L. 47/1985 (sul F. 45 n. 271); per entrambe le concessioni è stato rilasciato certificato di agibilità/abitabilità in data 20 novembre In data 21 giugno 2004 Prot è stata presentata richiesta di autorizzazione edilizia per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria consistenti nella realizzazione di impianto riscaldamento, nell apertura di nuova porta esterna in sede di preesistente finestra (opera eseguita) ed in opere interne al F. 45 n. 273 e 274. Non risulta agli atti del Comune il rilascio di alcun atto autorizzativo. In fase di sopralluogo si è potuto accertare l avvenuta chiusura dei due varchi di collegamento tra le stanze dell abitazione di cui ai mappali 273 e 274, per la quale era stata inoltrata la richiesta di autorizzazione, la demolizione della scala esterna di accesso alla terrazza del primo piano e la sostituzione della tettoia a sbalzo di protezione alle porte di ingresso all immobile. Nel prospetto rappresentato negli elaborati grafici di progetto, allegati alla richiesta di autorizzazione di cui al Prot.8861 del , appariva già evidente la demolizione della scala esterna e la realizzazione della tettoia di protezione. Qualora il Comune non riconosca valida la predetta pratica sarebbe necessaria la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in Sanatoria per l avvenuta demolizione della scala esterna, per l apertura della porta in sede della preesistente finestra e per la demolizione da eseguirsi della tettoia di protezione, per la quale la sanzione prevista dalla L.19/2009 art.50 comma 3 ammonta ad 516,00 oltre a spese professionali di circa 1.500,00 + oneri di Legge.

10 Si prospetta, inoltre, la demolizione della tettoia (per la quale si evidenzierebbero problematiche legata alla mancanza dei calcoli strutturali) e dei tamponamenti interni in cartongesso sopra citati, in quanto non economicamente convenienti, per un costo ipotetico di 1.000,00 + oneri di Legge. Si rende necessario l aggiornamento della planimetria catastale rappresentante il reale stato dei luoghi con costi di circa 1.000,00 oltre a spese ed oneri di Legge. I mappali ricadono, come da Certificato di Destinazione Urbanistica CDU/007/2016 prot.1087 rilasciato dal Comune di Basiliano in data 01 febbraio 2016, secondo il Piano Regolatore vigente del Comune di Basiliano in zona V1-di verde privato, di servizio i mappali nn.176 e 256 del foglio 45 ed in zona A di nucleo tipico storico entro perimetro di Piano Regolatore Particolareggiato previgente i mappali nn.266, 271, 273 e 274 del foglio 45. Secondo il Piano Particolareggiato Comunale della zona A approvato con delibera del Consiglio Comunale n.34 del 02 maggio 2000 ed esecutiva dal 31 agosto 2000 il mappali 266 ricade in sottozona A3 di ristrutturazione, il mappale 271 in sottozona A3 di ristrutturazione e parte in sottozona A4 di demolizione con ricostruzione, i mappali 273 e 274 in sottozona A3 di ristrutturazione CENSI, LIVELLI E USI CIVICI Dalla documentazione agli atti e reperibile i beni non risultano soggetti a censi, livelli ed usi civici. 9. SPESE FISSE DI GESTIONE, MANUTENZIONE E SPESE CONDOMINIALI Trattandosi di fabbricato autonomo non è soggetto a spese condominiali. 10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE I beni, da una visura effettuata presso la Conservatoria RR.II. di Udine, e dalla documentazione agli atti, non risultano soggetti a Fondo Patrimoniale 11.- EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE Negativo

11 12. VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI La continuità delle trascrizioni risulta rispettata come si evince dalla certificazione notarile rilasciata dal Notaio Rosario Franco di Sesto San Giovanni data 09 febbraio 2015 e che è stato dal sottoscritto verificata e che si riepiloga di seguito: - alla data era di proprietà di e, come agli stessi pervenuti per atto 03 luglio 1980 Rep.11522/4762 Notaio Lazzaro Cantoni registrato a Udine il 22 luglio 1980 al n.6241 pubblici e trascritto a Udine l 11 luglio 1980 ai nn.14902/12131, donazione 24 dicembre 1976 Rep.26167/7565 Notaio Marino Tremonti registrato a Udine il 07 gennaio 1977 al n.149 pubblici e trascritto a Udine il 07 gennaio 1977 ai nn.324/303 e successione in morte di deceduto il 25 luglio 1986 Denuncia n.82 Vol Ufficio del Registro di Udine e trascritto a Udine il ai nn.27817/21387, al solo. - con atto di compravendita 23 aprile 2002 rep Notaio Paolo Alberto Amodio di Udine (trascritto a Udine 10 maggio 2002 ai n /10497 e n /10496) passa all attuale intestatario catastale. 13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Negativo 14. EVENTUALE DIVISIBILITA DEL BENE caso di pignoramento di quote, esprima il parere sulla comoda divisibilità del bene. I beni risultano divisibili almeno in parte essendo di varia natura ma vengono colpiti dal pignoramento per intero. 15. CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI La valutazione viene ora eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato oggi correnti nelle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame (anche se di diversa natura nel suo complesso) tenuto in debito conto della loro ubicazione territoriale (frazione di piccolo Comune), caratteristiche costruttive attuali (costruzione di vecchia edificazione con caratteristiche costruttive economiche), stato di conservazione e manutenzione attuale (pessimo,

12 parzialmente privo di copertura), grado delle finiture, vetustà edilizia, piena o parziale disponibilità. La valutazione inoltre tiene conto di ogni altro elemento intrinseco ed estrinseco, anche se non apparente, ma tuttavia sempre influente nelle considerazioni finali espresse dallo scrivente stimatore per la corretta determinazione di un prezzo base d asta prudenziale che risulti cioè a livelli concorrenziali nell attuale sede Giudiziaria. Ai soli fini di confronto si espone che nell Osservatorio Immobiliare (OMI) nel 2015 per fabbricati di tipo economico in Comune di Basiliano (in stato conservativo normale), il valore variava da Euro 530,00 ad Euro 790,00/mq. ed il borsino FIAIP 2015 per abitazioni da ristrutturare in tutto il territorio del Comune di Basiliano da Euro 400,00 ad Euro 600,00/mq. Per quanto sopra quindi, in base a calcoli unitari a parte eseguiti e che per comodità espositiva si ritiene di omettere, la stima si concreterà nei seguenti valori: DESTINAZIONE SUPERFICIE SUPERFICIE RAGGUAGLIATA VALORE al MQ VALORE ABITAZIONE PT 67,00 67,00 300, ,00 ABITAZIONE P1 67,00 67,00 300, ,00 SOFFITTA P2 67,00 16,75 300, ,00 STALLA PT 105,00 13,13 300, ,00 FIENILE P1 58,00 7,25 300, ,00 SOFFITTA P2 47,00 5,88 300, ,00 STALLA mapp ,00 5,67 300, ,00 BOX mapp ,00 1,63 300,00 489,00 TERRENI mapp.256 e ,00 3, ,00 CALCOLO VALORE VENDITA GIUDIZIARIA VALORE COMPLESSIVO IMMOBILI ,00 arrotondati a ,00 VALORE COMPLESSIVO IMMOBILI ,00 ONERI (come specificati al punto 7) 5.000, ,00 DEPREZZAMENTO PER VENDITA GIUDIZIALE 15% 7.800,00 VALORE BASE D ASTA arrotondati a ,00

13 16. FORMAZIONE DEI LOTTI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili in oggetto,nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, secondo il seguente lotto: LOTTO UNICO in Comune di Basiliano (UD) frazione Orgnano Vicolo Marano n. 4 int fabbricato di vecchia costruzione in corte comune, annessi e pertinenze, con oneri. Catasto dei Fabbricati del Comune di Basiliano con le seguenti caratteristiche: F. 45 n sub.2 Vicolo Marano snc PT-1-2 Cat. A/4 classe 2 vani 10 Rend. 263,39 F. 45 n. 271 Vicolo Marano n.4 PT Cat. C/6 classe 3 mq. 13 Rend. 24,84 oltre ai terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Basiliano F. 45 n. 256 seminativo arborato classe 1 Are 4,15 RD. 4,50 RA. 1,93 F. 45 n. 176 seminativo arborato classe 1 Are 0,77 RD. 0,84 RA. 0,36 In vendita per l intero. Prezzo base d asta pari ad Euro ,00 (euro quarantaquattromila/00). Si allega: - mappa catastale; - visure catastali aggiornate; - planimetria catastale; - stato famiglia occupanti; - certificato di destinazione urbanistica. Udine, 03 marzo 2016 IL PERITO ESTIMATORE Geom. Umberto Sello