2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitor

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1 geom. Ugolina Toma Via R. della Torre Tolmezzo U d i n e TRIBUNALE DI UDINE ESEC. N 552/2014 ***** PERIZIA DI STIMA redatta dalla sottoscritta geometra Ugolina Toma con studio in Tolmezzo via Raimondo della Torre 3, iscritta al n 2670 dell Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Udine ex Tolmezzo; Promossa da: Condominio Al Sole con proc. l Avv Enrico Cancellier di Venezia domiciliato presso l Avv. Francesca Cinque di Cervignano via P. Sarcinelli n. 93/a; Contro: Esecutato PREMESSA *** Nell udienza del la sottoscritta veniva convocata dalla Giudice Anna Maria Antonini che, dopo l accettazione e il giuramento di rito, la incaricava di rispondere al seguente quesito: provveda l esperto, effettuato sopralluogo e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata

3 presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio;

4 11) Allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge supestite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli) 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) In data 18 settembre c. a. la scrivente inviava raccomandata A.R. gli esecutati ed all occupante dell appartamento per l avviso del sopralluogo che sarebbe avvenuto il giorno ad ore 9.30 presso l abitazione sita in Udine (UD) in Viale Venezia 100/1

5 La signora xxxx (madre e convivente dell esecutato) permetteva alla sottoscritta di poter visionare l immobile di civile abitazione sito nel condominio Al Sole.. Nei giorni precedenti al sopralluogo, la scrivente si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Udine al fine di acquisire documentazione relativa alle pratiche edilizie e alla destinazione urbanistica. Infine, procedeva con l ispezione delle visure ipocatastali tramite sito on line dell Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine. *** 1) Identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali Formano oggetto della stima l appartamento sito al quarto piano e la cantina al piano scantinato del condominio Al Sole, di seguito rappresentati e censiti come segue: Catasto Fabbricati: Comune di Udine: Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39

6 Gli immobili oggetto di pignoramento siti in Comune di Udine ricadono in zona urbanistica B3 residenziale estensiva. I collegamenti viari, come l ubicazione relativamente alle dotazioni esistenti nel tessuto urbano quali: negozi, servizi di trasporto pubblico, scuole e asili, si trovano a circa 100 metri ed a circa 500 metri dal centro storico della città. Inoltre nelle immediate vicinanze insistono molti supermercati e nosocomi. Catastalmente i beni sono così censiti ed intestati: Intestazione: COMUNE di UDINE Catasto Fabbricati Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39 I confini sono: Appartamento sito al quarto piano: Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39 proprietà 1/1 ; Nord ed Ovest, area condominiale, Est appartamento mapp. 132 subalterno 45, a sud appartamento mapp. 132 sub 60 e 61. 2) sommaria descrizione dei beni Appartamento al quarto piano con cantina nello scantinato del condominio Al Sole di viale Venezia 100/1 in Udine, di medie finiture ed in sufficiente stato di manutenzione e conservazione. L abitazione si compone di un ingresso, una cucina abitabile con terrazzo, un soggiorno con un terrazzo, un corridoio due camere con terrazza, un bagno un servizio cieco e un ripostiglio. L impianto di riscaldamento è centralizzato con caldaia posta nello scantinato del palazzo i termosifoni sono in alluminio.

7 L appartamento è dotato di doppi serramenti in legno come pure le finestre interne con persiane scorrevoli plasticate le porte sono tamburate in legno l ingresso principale è dotato di porta blindata. I pavimenti del corridoi, dell ingresso e della sala sono in marmo le camere hanno pavimento in parquet la cucina ha un pavimento in plasticato prefinito. Le terrazze sono piastrellate con piastrelle di bassa finitura. Condominio costruito negli anni 70 con medie finiture, si compone di 70 unità suddivise sette piani (comprensive di abitazioni e depositi) ed due piani scantinati ripartite su due scale. Gli accessi alle autorimesse dello scantinato sono posti su altra strada 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore I beni colpiti da pignoramento corrispondono catastalmente con gl immobili di proprietà degli esecutati. 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla data di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva) Dal sopralluogo risulta che gli immobili sono attualmente occupati dalla signora xxxxx madre convivente dell esecutato. 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E. Gli Immobili fanno parte del condominio Al Sole dunque condominiale. Al momento pendono le spese condominiali come da relazione dell amministratore, che si allega alla presente perizia. Le spese condominiali pendenti ammontano a 9.272,95 per la gestione degli anni

8 passati ed 1935,01 ripartiti su tre rate di cui l ultima scadente il 10/03/2015 per complessivi 11207,96 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente Come emerge dalla relazione notarile del Alberto Piccinini, non ci sono altre formalità oltre a quelle sotto elencate e che verranno cancellate al momento della cessione dell immobile: ISCRIZIONI: xxx del A favore: Banco di Brescia San Paolo Contro: esecutato Titolo: mutuo ipotecario per la somma di Euro ,00 notaio Alfredo Catena rep.xxxx del Beni: Comune di Udine Fabbricati. Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39 Xxx del A favore: Condominio Al sole Titolo: ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo per importo di ,00 del Tribunale di Udine del Beni: Comune di Udine Fabbricati. Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39 TRASCRIZIONI: xxxxx A favore: Condominio Al Sole

9 Titolo: verbale pignoramento immobili Tribunale di Udine rep. xxxx del ; Beni: Comune di Udine Fabbricati. Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6,5 rend.671,39 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del DPRn. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull eventuale presenza in istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del DPR n.380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria ( solo se indispensabile ai fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione Legittimazione edilizio-urbanistica Immobili in comune di Udine fg 48 mapp. 132sub 44 Edificio è stato edificato con Concessione Edilizia del n. 737 del 1963 e successiva variante del 18/11/1965 rilasciata dal comune di Udine al signor Il fabbricato ha di certificato di abitabilità-agibilità con provvedimento n 34313/56 del 14/02/1965 NON esiste il certificato energetico. - La destinazione urbanistica - Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Udine, gl immobili ricadono entrambi in zona B3 di completamento

10 - Eventuali difformità e/o abusi edilizi - Non vi sono abusi edilizi sanati. - Debiti spese condominiali Al momento risultano pendenti spese condominiali pari a 11207,96 importi solo a preventivo non essendo stato fatto ancora il consuntivo di spesa. 8) La verifica dei beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli I beni sono di proprietà dell esecutato in forza dell atto di compravendita del notaio Alfredo Catena rep del ) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul costo di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Le spese condominiali pendenti ammontano a 9.272,95 per la gestione degli anni passati ed 1935,01 ripartiti su tre rate di cui l ultima scadente il 10/03/2015 per complessivi 11207,96. Oltre spese legali ed accessori come in atti 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; e 11) allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto iter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto in favore del coniuge superstite L esecutato non è coniugato ma è convivente con la madre la quale risiede nell appartamento. Si allega il certificato di residenza e famiglia. 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Dai controlli eseguiti presso gli Uffici del Territorio e l Agenzia delle Entrate non risultano altri provvedimenti oltre il verbale di pignoramento

11 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli ( indicando età e numero dei figli) Non risultano altri provvedimenti oltre a quelli riportati al punto 6 14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il bene è stato pignorato per l intera quota di proprietà. 15) Determini l esperto nominato il valore dell immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo per le eventuali spese condominiali insolute. CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI Il metodo di stima viene eseguito in modo empirico comparativo, che consiste nell'attribuire il valore corrispondente al prezzo medio desunto dal confronto dei prezzi praticati nelle vendite per beni simili a quello preso in esame Le fonti: Ufficio tecnico del comune di Udine, agenzie immobiliari di locali e Uffici tecnici della zona, nonché uffici del Territori di Udine. VALUTAZIONE IMMOBILE Il valore al metro quadro dell immobile viene determinato sulla base del valore dei prezzi applicati in quella zona su immobili simili, Gli elementi che concorrono alla determinazione del valore degli immobili sono estrinsechi come ubicazione nel territorio, caratteristiche della zona urbanistica, destinazione dei fabbricati limitrofi, collegamenti, (Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e dal Codice ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, andamento del mercato immobiliare, etc.), ed intrinseci: stato di

12 conservazione e manutenzione degli immobili oggetto di stima, consistenza catastale, distribuzione interna, dotazione e funzionalità impiantistica, tipo e grado di finiture, grado di trasformazione, etc.). Su questa strada s indirizza la scrivente per giungere alla stima I vani adibiti ad abitazione di tipo economico al finito è pari a 1093,00 al metro quadrato calpestabili e il valore ridotto di un terzo (1/ 3) per le terrazze/verande. Pari a 370,00 al metro quadrato calpestabili Dato l andamento del mercato attuale con molta offerta e poca richiesta l immobile viene applicato un ulteriore coefficiente di riduzione per i fabbricati ridotto del 10% del valore di mercato sopra esposto Si ottiene cosi i seguenti valori a mq. calpestabili 980,00 per i vani abitabili/ agibili Ed 330 le terrazze / e cantine al metro quadro calpestabili. Stima dei beni siti in Udine Fg. 48 mapp. 132 sub 44 Appartamento sito al quarto piano con cantina nello scantinato Composto da: ingresso, soggiorno, cucina, tre terrazze, disimpegno due camere e bagno lavanderia e ripostiglio cechi, cantina nello scantinato

13 Appartamento mq * 980,00= ,00 terrazze mq. 15,40 * 330,00= 5.082,00 cantina mq. 14,00 * 330,00= 4.620, ,00 Detrazioni per spese condominiali deliberate e non Quietanziate di cui al punto ,96 Valore complessivo dei beni LOTTO 1 Appartamento con autorimessa: COMUNE Udine Catasto Fabbricati arrotondati in ,00 Fg. 48 mapp. 132 sub.44 A/2 cl. 2 vani 6.5 rend.671,39 VALORE BASE D ASTA PER LA QUOTA DELL INTERO ,00 *** 16) predisponga le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) I bandini si allegano nell elaborato assieme, alle copie cartacee della documentazione, ed alla notula di competenze La sottoscritta restituisce la documentazione consegnatele al momento del giuramento, ringrazia per la fiducia accodatole mettendosi a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento e delucidazione Tolmezzo, lì. 19 novembre 2015