In data davanti all Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Immobiliare, il sottoscritto assumeva l incarico e prestato il giuramento di rito,

Transcript

1 TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA DI STIMA estesa dal sottoscritto Geom. Michele Curto, iscritto all'albo dei Consulenti Tecnici d'ufficio del Tribunale di Udine, con studio tecnico in Udine, Via Petrarca n. 3, giusta nomina dell I.llmo G.E. D.ssa Annamaria Antonini nella esecuzione immobiliare promossa da CONDOMINIO "GIARDINO 3" contro in forza di atto di Pignoramento Immobiliare del n Rep. dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine trascritto a Udine il ai nn R.G. e R.P.- E.I. n. 605/14 G.E. D.ssa A. ANTONINI Rinvio:

2 In data davanti all Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Immobiliare, il sottoscritto assumeva l incarico e prestato il giuramento di rito, riceveva il seguente quesito: "Provveda I'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con I'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico -artistico; 6) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura 2

3 condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso e, nel caso di abusi, indicazione dell'eventuale sanabilità e relative costo (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché I'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in "fondo patrimoniale", indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotate a margine dell'atto di matrimonio; 9) allorché I'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare I'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 10) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 11) I'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 12) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene.- 3

4 PREMESSA Il sottoscritto, dopo aver ricevuto i documenti dimessi in atti, procedeva ad una loro attenta disamina nonché all'ulteriore verifica presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizi Catastali Ufficio Provinciale di Udine ed all'aggiornamento presso l'ufficio Pubblicità Immobiliare di Udine.- Al fine di espletare il sopralluogo sugli immobili oggetto di stima, lo scrivente provvedeva a contattare l'esecutata a mezzo di comunicazione scritta, recapitata con posta ordinaria e raccomandata.- Successivamente lo scrivente accedeva agli immobili oggetto di stima e provvedeva quindi alla ricognizione dei luoghi per accertarne consistenza e caratteristiche.- IDENTIFICAZIONE DEI BENI La sostanza immobiliare oggetto della presente relazione peritale, risulta essere così censita presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizi Catastali - Ufficio Provinciale di Udine (si vedano estratti di mappa e visura allegati).- Aggiornamento del Catasto FABBRICATI Comune di UDINE Foglio Map. Sub Cat. Cl. Cons. RCL A/3 4 5 Vani Euro 438,99 Indirizzo Via Marsala - piano 3-4 scala B INTESTATI DIRITTI E ONERI REALI 1 Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni 1) 4

5 CONFINI del lotto di edificazione Nord: Map. 2011, Est: Map. 3012; Sud: canale; Ovest strada.- SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di appartamento bicamere al Piano Terzo con annesso ripostiglio al piano superiore, il tutto compreso in un edificio condominiale, sito in Comune di Udine, Via Marsala n Il fabbricato si colloca nella prima periferia del centro abitato di Udine, in zona ben servita da mezzi pubblici e dotata dei principali servizi.- Caratteristiche costruttive e di finitura esterne L edificio si sviluppa su complessivi quattro piani fuori terra, presenta strutture in elevazione in muratura mista con solai di interpiano e di copertura in latero-cemento; le facciate sono intonacate e tinteggiate, le lattonerie sono in lamiera preverniciata e la copertura è del tipo piana (si vedano allegate foto).- I serramenti esterni sono in legno completi di vetro semplice e corpi oscuranti del tipo avvolgibile in pvc.- Consistenza dell'unità immobiliare L abitazione si compone di un ingresso, una cucina con cucinotto, un soggiorno, un disimpegno, due camere da letto, un bagno, una terrazza e una veranda al Piano Terzo, ripostiglio al Piano Quarto.- Finiture interne Le finiture poste in opera all interno dell unità abitativa sono di modesta qualità e sono date da piastrelle per la zona giorno, il 2) 5

6 bagno e il ripostiglio, parquette per le camere, intonaco e tinteggiatura per pareti e soffitti ad eccezione delle usuali porzioni piastrellate della cucina e del bagno.- Impianti e certificazioni L unità abitativa è dotata degli impianti termico-idrico e sanitario con impianto di riscaldamento centralizzato alimentato a gas metano.- Non sono state esibite le certificazioni di conformità degli impianti.- CORRISPONDENZA TRA CIÒ CHE IL PIGNORAMENTO HA COLPITO E CIÒ CHE APPARTIENE AL DEBITORE Vi è corrispondenza tra i beni così come descritti nel pignoramento e quanto in proprietà dell'esecutata, ad essa pervenuto con atto di compravendita del n rep. Notaio Chiara Contursi, trascritto a Udine in data ai nn R.G. e 4927 R.P.- STATO DI POSSESSO DEI BENI Alla data del sopralluogo gli immobili risultavano occupati da terzi.- Dalle verifiche effettuate presso l'agenzia delle Entrate di Udine è emerso che vi è un contratto di locazione stipulato in data e registrato in data al n Serie 3 Privati.- Il contratto indica come decorrenza il e prima scadenza il , tacitamente rinnovabile; il canone annuo pattuito è pari ad 4.800,00.- 3) 4) 6

7 Considerate le caratteristiche dell immobile, la sua categoria catastale (A/3 Abitazione di tipo economico), si ritiene che il valore unitario di mercato per simili locazioni corrisponda ad /mq. 3,70, mentre per quanto riguarda il ripostiglio si individua un valore di mercato pari ad /mq. 2,70 da cui il seguente valore complessivo mensile: superficie unità mq. 73,00 x /mq. 3,70= /mese 270,10 superficie autorimessa mq. 6,00 x /mq. 2,70= /mese 16,20 TOTALE /mese 286,30 Sulla base dei calcoli più sopra eseguiti, emerge che il canone pattuito è maggiore al canone medio di mercato per immobili simili siti in tale contesto.- FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Dalle disamina della documentazione in atti nonché dalle ulteriori ricerche effettuate non è emersa la sussistenza di vincoli che resteranno a carico dell'acquirente.- - Spese condominiali Come emerge dalle informazioni assunte presso la Società "Residence Service 85 S.a.s." che amministra il Condominio, le spese condominiali gravanti sull'unità immobiliare in esecuzione, aggiornate alla data del , sono le seguenti: 5) 7

8 Rate scadute Da versare 12/01/2015 Rata n ,58 16/02/2015 Rata n ,00 15/04/2015 Rata n ,00 10/06/2015 Rata n ,00 Rata in scadenza Da versare 15/07/2015 Rata n ,00 Totale 8.123,58 A tale importo andranno aggiunti gli interessi di mora e le ulteriori spese che matureranno fino alla data del pagamento.- Si precisa che, gli oneri di natura Condominiale saranno a carico dell'acquirente così come previsto dall art. 63 delle Disposizioni di attuazione del C.C.- FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI CHE SARANNO CANCELLATI Dall'esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure eseguite presso l'ufficio Pubblicità Immobiliare di Udine (aggiornamento del ) è emerso che la sostanza immobiliare in esame è colpita dai seguenti pesi: ISCRIZIONI R.G. n R.P. n del 06 marzo 2007 Favore: Contro: Titolo: BANCO POPOLARE DI VERONA E NOVARA Scrl 6) ipoteca volontaria, concessione a garanzia di mutuo del 8

9 Beni: TRASCRIZIONI n /21207 rep. Notaio Chiara Contursi di Udine, per la somma complessiva di ,00.- Unità immobiliare in esecuzione R.G. n R.P. n del 25 novembre 2014 Favore: Condominio Giardino 3 Contro: Titolo: atto esecutivo verbale di pignoramento del n rep. Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine.- Beni: Unità immobiliare in esecuzione VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA Le pratiche visionate presso l Ufficio Tecnico del comune di Udine sono le seguenti: - Autorizzazione in Linea di Polizia Edile n Ediliz. del ; - Dichiarazione di Abitabilità n /8san. del ; - Autorizzazione in Linea di Polizia Edile n. 427/86 Ediliz. del per la sostituzione delle vetrate dei vani scala (parti comuni); - Autorizzazione in Sanatoria del (domanda Prot ) per la realizzazione della veranda; - Denuncia di Inizio Attività del relativa ad opere di manutenzione straordinaria per la realizzazione di nuovi impianti di alimentazione gas metano a servizio degli appartamenti; 7) 9

10 - Denuncia di Inizio Attività del relativa alla sostituzione del generatore di calore (da gasolio a gas metano).- Si evidenzia che lo stato dei luoghi è conforme a quanto autorizzato e alle pertinenti planimetrie catastali.- EVENTUALE "FONDO PATRIMONIALE" Dalla certificazione notarile non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima.- EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE Non risulta costituito un diritto di abitazione sull immobile in esecuzione.- CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI 8) 9) 10) Dalla disamina della certificazione notarile risulta rispettato, nel ventennio, il principio della continuità delle trascrizioni.- EVENTUALI PROVVEDIMENTI DEL GIUDICE PER L ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE Non risultano simili provvedimenti.- 11) 10

11 PARERE DI COMODA DIVISIBILITÀ 12) L'edificio oggetto di esecuzione è in proprietà dell esecutata per l'intero, pertanto nulla vi è da riferire in merito alla divisibilità.- a) Valutazione immobili CONCLUSIONI La valutazione viene eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato correnti nelle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame, tenuto conto dell'ubicazione, destinazione urbanistica, piena o parziale disponibilità nonché del perdurare della crisi che coinvolge il settore immobiliare.- La valutazione poi tiene conto di ogni altro elemento intrinseco ed estrinseco che anche se non apparente, risulta tuttavia sempre influente nelle considerazioni finali espresse per la corretta determinazione di un prezzo base d'asta che risulti a livelli concorrenziali.-nella stima degli immobili si è anche tenuto conto dei valori esposti in diversi banche dati, borsini immobiliari e siti internet così come a seguire riportati: Quotazioni OMI 2 Semestre 2014 Zona semicentrale C1 Tipologia Stato conservativo Min Max abitazioni economiche Normale 960, ,00 Osservatorio FIAIP 2014 Zona Sud/Est Nuovo Ristrutturato Buone stato abitabile Da ristrutturare Min Max Min Max Min Max 1.350, ,00 850, ,00 500,00 800,00 11

12 Dall analisi dei valori sopra evidenziati, in base ad ulteriori informazioni reperite presso Agenzie immobiliari della zona nonché considerata l'esperienza personale maturata nel campo delle valutazioni immobiliari e tenuto peraltro conto del perdurare della crisi economica che ha coinvolto anche il settore immobiliare si ritiene di applicare nella stima un valore unitario di /mq. 800,00.- Per quanto sopra, in base a calcoli unitari a parte eseguiti, che per brevità espositiva si ritiene di omettere stima si concreta come segue: Unità SEL Coef. Sup. comm.le Appartamento Piano Terzo Tenuto inoltre conto delle attuali condizioni di mercato del settore immobiliare e dello scopo della presente stima per la futura vendita all asta in ambito giudiziario si ritiene opportuno decrementare il valore finale dell immobile di una percentuale pari al 15%.- b) Esposizione lotti In relazione a quanto fino ad ora esposto si propone la vendita all'asta dei beni immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano secondo il seguente: mq. 73,00 100% mq. 73,00 Terrazze mq. 12,50 30% mq. 3,75 Ripostiglio Piano Quarto mq. 6,00 30% mq. 1,80 Valore unitario Valore complessivo Sommano mq. 78,55 /mq 800, ,00 Valore stimato ,00 Riduzione del 15% 9.426,00 Valore finale per l'intero ,00 Valore per vendita all'asta (arr.to) ,00 12

13 LOTTO UNICO Esecutante: CONDOMINIO "GIARDINO 3" Esecutato: Proprietà: proprietà per 1/1 Appartamento bicamere al Piano Terzo con annesso ripostiglio al Piano Quarto, locati, facenti parte di un edificio condominiale sito in Comune di Udine, Via Marsala n Catasto FABBRICATI Comune di UDINE Foglio Map. Sub Cat. Cl. Cons. RCL A/3 4 5 Vani Euro 438,99 Indirizzo Via Marsala - piano 3-4 scala B PREZZO base d asta per l'intero ,00 (Euro cinquantatremila/00) Udine, 29 Giugno 2015 Il Tecnico d'ufficio (Geom. Michele CURTO) 13