TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzioni Immobiliari n. 293/ /2017 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto

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1 TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzioni Immobiliari n. 293/ /2017 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto geom. Umberto Sello di Udine, regolarmente iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Udine al n.2312 di posizione ed all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Udine, nell esecuzione immobiliare promossa da: contro e contro Giusto incarico ricevuto dall Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari dott.ssa Anna Maria Antonini. PREMESSO CHE: all udienza tenutasi il giorno 14 febbraio 2014 il sottoscritto compariva avanti il sig. Giudice delle Esecuzioni e, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, depositava in data 19 maggio 2014 la relazione di consulenza tecnica integrata con il novellato con perizia datata 09 dicembre 2016; in data 03 febbraio 2017 il G.E. chiedeva al sottoscritto di integrare la perizia stimando anche i beni di cui alla seconda esecuzione immobiliare, riunita alla precedente.

2 QUESITO PERITALE Provveda l esperto, effettuato sopralluogo e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare: 1) identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio;

3 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Lo scrivente, dopo aver ritirati i documenti dimessi in atti, procedeva ad una loro attenta disamina integrandoli successivamente con ulteriori ricerche e visure ipotecarie e catastali che, unitamente ai sopralluoghi sui beni da periziare, portavano alle successive risultanze tecniche. Sopralluogo effettuato in data 16 marzo 2017 ore 11,00 alla presenza dell esecutato 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DATI CATASTALI La sostanza immobiliare colpita dal pignoramento ed oggetto della presente stima, risulta essere la seguente: In Comune di Varmo (UD) frazione Romans Via delle Sorgive n. 11 fabbricato adibito ad attività commerciale (già locanda/ristorante) ed abitazione annessa. 1.1 CONFINI Intero fabbricato : - ovest via delle sorgive e mappale F. 12 n. 269; - nord mappali F. 12 n ; - est mappali F.12 n. 277 e strada comunale; - sud mappali F. 12 n ; Unità immobiliare commerciale (F. 12 n. 282 sub.4): - ovest spazi comuni sub.7 verso via delle Sorgive; - nord spazi comuni sub.7; - est spazi comuni sub.7; - sud spazi comuni sub.7 Unità immobiliare autorimessa (F.12 n. 282 sub.5) :

4 - sud spazi comuni sub.7; - ovest accessorio del sub.4; - nord proprietà di terzi sul F.12 n. 270; - est spazi comuni sub.7; Unità immobiliare abitativa (F 12 n. 282 sub.8): - nord corte comune sub.7; - est corte comune sub.7; - sud corte comune sub.7; - ovest corte comune sub DATI CATASTALI Agenzia del Territorio di Udine Catasto dei Fabbricati del Comune di Varmo Ditta intestataria: con le seguenti caratteristiche: F.12 n. 282 sub.4 Via delle Sorgive n. 11 S1-T C/1 classe 3 mq.260 Rend ,76 F.12 n. 282 sub.5 Via delle Sorgive n. 11 T C/6 classe 4 mq. 14 Rend. 33,98 Il tutto come identificato con planimetria presentata all Agenzia del Territorio di Udine in data 05 novembre 2012 prot. n.ud Ditta intestataria: F. 12 n. 282 sub. 8 Via delle Sorgive n. 11 T-1 A/2 classe 3 vani 9,5 Rend. 809,55 Il tutto come identificato con planimetria presentata all Agenzia del Territorio di Udine in data 05 novembre 2012 prot. n.ud corrispondenti nella mappa Catasto Terreni del Comune di Varmo (l intero complesso): F. 12 n. 282 ente urbano di Are 21,20 Alle unità immobiliari sopra descritte compete la comproprietà delle unità accessorie (non vi è specificata la quota di competenza): F. 12 n. 282 sub.7 b.c.n.c. ai sub (cortile e piazzale manovra) in visura catastale risulta essere comune al sub quest ultimo soppresso. F.12 n. 282 sub.9 b.c.n.c. ai sub. 4-8 (scala interna).

5 2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI Le consistenze sono state desunte graficamente dalle planimetrie catastali agli atti o dagli elaborati di progetto. In Comune di Varmo (UD) frazione Romans - Via delle Sorgive n. 11 nel fabbricato edificato da circa 50 anni ed elevantesi a due piani fuori terra (rialzato e primo) oltre a scantinato: - unità immobiliare ad uso commerciale (ristorante bar) distinta catastalmente con il sub.4 con al piano rialzato, di circa mq. 300, ingresso, ampia sala da pranzo, sala bar, ripostiglio, dispensa, cucina, centrale termica, servizi e disimpegni oltre a portico sul lato sud/ovest per circa mq. 57 ed al piano scantinato vano cantina di circa mq. 28 accessibile da scala privata. All unità immobiliare competono due ripostigli in corpo staccato per circa mq unità immobiliare ad uso autorimessa in corpo staccato distinta catastalmente come sub.5 di catastali mq.14.

6 - unità immobiliare ad uso abitativo distinta catastalmente con il sub.8, con al piano primo, di circa mq.146, atrio, cucina, cinque camere, quattro bagni, disimpegni e ripostigli, oltre a tre terrazze di circa complessivi mq. 48. All unità immobiliare compete un vano ad uso lavanderia in corpo staccato per circa mq. 14. L unità commerciale ha i serramenti esterni in legno con vetro-camera con scuretti in legno o avvolgibili in legno, pavimenti in piastrelle e prefinto nella parte ricettiva, piastrelle e marmette nei servizi e negli accessori diretti. Nella sala da pranzo è presente un grande camino ed il soffitto è decorato con travi in legno applicate successivamente. L unità abitativa ha serramenti in legno con vetro singolo ed avvolgibili in legno, pavimenti in parchetti e piastrelle, i bani sono dotati di box doccia ed hanno un rivestimento in piastrelle alle pareti per un altezza di circa m. 2,50. Gli accessori nel corpo staccato sono chiusi da porte in ferro o saracinesche in ferro, pavimento in cemento grezzo o piastrelle (parzialmente). L impianto elettrico mi è stato dichiarato verbalmente a norma mentre l impianto di riscaldamento, è comune a tutte le unità immobiliari principali. In fase di sopralluogo non è stato possibile reperire idonea documentazione attestante le regolarità degli impianti e la certificazione energetica.

7 Il tutto si presente in discrete condizioni d uso e di manutenzione. Per quanto non specificato si rimanda all allegata documentazione fotografica. 3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA DEL DEBITORE Dai documenti in atti si desume che tra i dati esposti nel pignoramento immobili trascritto in data 22 novembre 2013 ai n /18260 (contro i beni ) ed i beni di effettiva proprietà, come intestati in catasto, vi sia corrispondenza. I dati esposti nel pignoramento trascritto in data 19 gennaio 2017 ai n.1439/1085 (contro i beni ) non corrispondono ad i beni di effettiva proprietà, come attualmente intestati in catasto, in quanto nel documento è esposto il subalterno 6, soppresso con la denuncia di variazione catastale del 2012 e sostituito dal subalterno 8, ed avente consistenza e rendita diverse; nell iscrizione ipotecaria del 2007 era stato correttamente colpito il subalterno 6 all epoca identificativo dell unità abitativa STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D AFFITTO REGISTRATI LOCAZIONI I beni identificati con il sub.8 sono occupati dagli esecutati che risultano essere residenti come da certificazione anagrafica rilasciata dal Comune di Varmo in data 16 marzo 2017 mentre il sub. 4 risulta attualmente libero e non utilizzato. 4/1. verifica congruità del canone di locazione negativo 5. ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINALE, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULL ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO, O VINCOLI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO. La porzione di corte (sub.7) a sud-est è di fatto utilizzata come strada pubblica, anche se di fatto manca un atto di costituzione di servitù o esproprio. 6.- FORMALITA ONERI E GRAVAMI DA CANCELLARE Dall esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure effettuate in data 02 maggio 2017 presso la Conservatoria Registri Immobiliari di Udine dallo scrivente, è emerso che la sostanza immobiliare pignorata risulta gravata dalle seguenti formalità: Aggiornamenti sino alla data del 28 aprile 2017.

8 4971/30458 del 24 ottobre 2002 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo atto 22 ottobre 2001 (?) n Notaio Chiara Contursi di Udine a favore della per capitale di Euro ,00 ed iscrizione di Euro ,00 durata anni 15 colpisce per l intero gli originari mappali in Comune di Varmo F.12 n. 282 sub.1 graffato con il F.12 n. 761 sub.2, il F.12 n. 282 sub.2, il F.12 n. 761 sub.3 ed il F.12 n. 761 sub /37943 del 23 novembre 2007 ipoteca volontaria a concessione a garanzia di mutuo fondiario atto 08 novembre 2007 n /22283 Notaio Chiara Contursi di Udine a favore per capitale di Euro ,00 ed iscrizione di Euro ,00 durata anni 12 colpisce per l intero in Comune di Varmo F. 12 n. 282 sub. 4 e /13295 del 15 giugno 2015 ipoteca legale ruolo (art. 77 del DPR 602/1973) rep. 1008/11515 del 12 giugno 2015 capitale Euro ,20 ed iscrizione di Euro ,40 colpisce per l intero in Comune di Varmo F. 12 n. 282 sub. 5 e /30458 del 24 ottobre 2002 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo atto 22 ottobre 2001 (?) n Notaio Chiara Contursi di Udine a favore per capitale di Euro ,00 ed iscrizione di Euro ,00 durata anni 15 colpisce per l intero gli originari mappali in Comune di Varmo F.12 n. 282 sub.3 graffato con il F.12 n. 761 sub.1; 8078/37943 del 23 novembre 2007 ipoteca volontaria a concessione a garanzia di mutuo fondiario atto 08 novembre 2007 n /22283 Notaio Chiara Contursi di Udine a favore per capitale di Euro ,00 ed iscrizione di Euro ,00 durata anni 12 colpisce per l intero in Comune di Varmo F. 12 n. 282 sub.6 e sub. 7 (bene comune); TRASCRIZIONI CONTRO 18260/24915 del 22 novembre 2013 atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili atto giudiziario n del 04 giugno 2013 Ufficiale Giudiziario Udine a favore di colpisce per l intero in Comune di Varmo F.12 n. 282 sub. 4 e /1439 del 19 gennaio 2017 atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili atto giudiziario rep. 88 del 13 gennaio 2017 Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine a favore colpisce per l intero in Comune di Varmo F. 12 n. 282 sub. 6 e sub. 7 (bene comune).

9 7. REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE DESTINAZIONE URBANISTICA EVENTUALI ABUSI EDILIZI Il fabbricato risulta essere stato edificato in epoca anteriore all 1 settembre 1967 (come verificato in Comune di Varmo e come dichiarato nell atto di provenienza) e più specificatamente in virtù del : - nulla osta per esecuzione lavori edili Pratica n.154 del 02 agosto 1965 (rilasciata a nome di ) per la costruzione di bar-negozio alimentari ed abitazione; abitabilità rilasciata in data 23 giugno 1966 Pratica n 154; Successivamente sono state rilasciate dal comune di Varmo le seguenti autorizzazioni: - autorizzazione n. 32/94 A prot. 3344/94 del 05 maggio 1994 per manutenzione straordinaria, ripassatura copertura, sostituzione opere lattoneria e impermeabilizzazione terrazze esterne; - DIA prot del 20 novembre 2002 per lavori riguardanti sostituzione di serramenti e modifica distribuzione interna, miglioramento per isolamenti e costruzione caminetto; - Successiva DIA di variante n del 06 marzo 2003 variante della precedente per modifica sagoma caminetto e diverso posizionamento di muratura esterna della sala da pranzo; - DIA n del 08 ottobre 2007 riguardante alcuni lavori interni e la realizzazione della rampa di accesso disabili, lavori eseguiti parzialmente. Nella predetta pratica manca la dichiarazione di fine lavori e collaudo DIA, pratica che con la presentazione di SCIA o comunicazione, e completamento dei lavori previsti, può essere definita. Per la regolarizzazione di cui sopra sono ipotizzabili onorari professionali ammontanti ad 2.000,00 oltre ad oneri di legge. Risulta inoltre il rilascio da parte del Comune di Varmo di concessione edilizia n. 21/04 del 20 aprile 2004 per ampliamento e manutenzione straordinaria con lavori non eseguiti e pertanto decaduta. In fase di sopralluogo si è riscontrato nell unità abitativa sub.8 la realizzazione di un piccolo ampliamento sullo spigolo nord ovest con tamponatura dell esistente loggia ed una diversa distribuzione interna, atti alla costituzione di una camera e due servizi igienici in luogo del preesistente soggiorno. Detta difformità può essere sanata verosimilmente mediante presentazione di istanza di riduzione a conformità ai sensi della L.R. 19/2009 dell art.51 comma 4bis (se da conteggi attuali il lotto non risulti completamente saturo), oppure mediante Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi della L.R. 19/2009 dell art.49 comma 2 ter. Per la regolarizzazione di cui sopra sono ipotizzabili onorari professionali ammontanti ad 2.000,00 oltre ad oneri di legge. 8. CENSI, LIVELLI o USI CIVICI Le unità immobiliari oggetto della presente relazione risultano di proprietà delle Ditte esecutate e non derivano da affrancamenti di livelli, censi o usi civici.

10 9.- ONERI E SPESE CONDOMINIALI negativo 10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE I beni, da una visura effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Udine e dalla documentazione agli atti, non risultano soggetti a Fondo Patrimoniale EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE negativo 12. VERIFICA DELLA CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI Si evidenzia che vi è continuità delle trascrizioni come dimostrato dalla certificazione ipotecaria rilasciata in data 16 dicembre 2013 e verificata ed aggiornata personalmente dal sottoscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Udine e più precisamente: - alla data del 01 gennaio 1993 la proprietà era di - per successione al suddetto deceduto a Udine in data 19 febbraio 1994 Den. 49 vol.1341 Ufficio Registro di Udine (trascritta a Udine in data 09 agosto 1996 ai n.15815/11640) i beni passano a - per atto di divisione 12 agosto 1994 n Notaio Alberto Menazzi di Udine (trascritto a Udine 31 agosto 1994 ai n.17740/12886) le unità F.12 n.282 sub sub.2, F.12 n.282 sub.2, F.12 n.761 sub.3 e F.12 n.761 sub.4 passano a - con atto 22 ottobre 2002 rep Notaio Chiara Contursi di Udine (trascritto a Udine in data 24 ottobre 2002 ai n.30456/22238) ha ceduto a F.12 n.282 sub.1 graffato con il F.12 n.761 sub.2, F.12 n.282 sub.2, F.12 n.761 sub.3, e F.12 n.761 sub.4; - con atto 22 ottobre 2002 rep Notaio Chiara Contursi di Udine (trascritto a Udine in data 24 ottobre 2002 ai n.30457/22239) hanno ceduto a l unità F.12 n.282 sub.3 graffato con il F.12 n.761 sub EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Negativo

11 14. EVENTUALE DIVISIBILITA DEL BENE caso di pignoramento di quote, esprima il parere sulla comoda divisibilità del bene. I beni immobili vengono colpiti per intero e pertanto il problema non sussiste. 15. CRITERIO E METODO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI La valutazione viene ora eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato oggi correnti nelle zone di pertinenza, tenuto in debito conto della loro ubicazione territoriale, caratteristiche costruttive, stato di conservazione e manutenzione, vetustà edilizia, piena o parziale disponibilità, vincoli di Piano Regolatore. La valutazione inoltre tiene conto di ogni altro elemento intrinseco ed estrinseco, anche se non apparente, ma tuttavia sempre influente nelle considerazioni finali espresse dallo scrivente stimatore per la corretta determinazione di un prezzo più probabile di mercato. Ai soli fini di ulteriore confronto si espone che l Osservatorio Immobiliare (OMI) nel secondo semestre 2016 per fabbricati residenziali abitazioni civili in zona periferica al Capoluogo in stato normale il valore variava da 590,00/mq. ad 790,00/mq. ed il borsino immobiliare FIAIP 2016 per immobili residenziali in buono stato abitabile su tutto il territorio comunale da 500,00/mq. ad 800,00/mq.; per quanto riguarda fabbricati ad uso commerciale non vi sono dati di riferimento. Per quanto sopra quindi, in base a calcoli unitari a parte eseguiti e che per comodità espositiva si ritiene di omettere, la stima del più probabile valore di mercato si concreterà nei seguenti valori: DESTINAZIONE SUPERFICIE SUPERFICIE VALORE al RAGGUAGLIATA MQ VALORE Unità immobiliare ad uso commerciale sub.4 Piano Rialzato 300,00 300,00 750, ,00 Portico 57,00 7,00 750, ,00 Cantina 28,00 7,00 750, ,00 Accessori esterni 30,00 7,50 750, ,00 Piano Terra 14,00 3,50 750, ,00 Piano primo 146,00 146,00 750, ,00 Terrazze 48,00 6,00 750, ,00 Accessorio esterno 14,00 3,50 750, ,00 VALORE COMPLESSIVO IMMOBILI ,00 Inoltre la sopra esposta valutazione tiene conto del valore dell area di pertinenza.

12 DETERMINAZIONE VALORI A BASE D ASTA Per la determinazione dei valori a base d asta prudenziale che risulti cioè a livelli concorrenziali nell attuale sede Giudiziaria, tenuto conto dei tempi medi per addivenire ad una vendita e dei mancati redditi nel periodo di procedura, il sottoscritto applica una diminuzione del 15% sui valori sopra esposti, e più precisamente: VALORE IMMOBILI ,00 Oneri di cui al punto 7) 5.124,00 DEPREZZAMENTO PER VENDITA GIUDIZIALE circa 15% , ,75 VALORE BASE D ASTA arrotondati a , FORMAZIONE DEI LOTTI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili in oggetto, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, secondo i seguenti lotti: LOTTO UNICO In Comune di Varmo (UD) fabbricato commerciale ex locanda con unità residenziale accessori ed area di pertinenza in Via delle Sorgive n.11. Comune di Varmo Catasto Fabbricati F.12 n. 282 sub.4 via delle Sorgive n. 11 S1-T C/1 classe 3 mq.260 Rend ,76 F.12 n. 282 sub.5 via delle Sorgive n. 11 T C/6 classe 4 mq.14 Rend. 33,98 F.12 n. 282 sub.8 via delle Sorgive n. 11 T-1 A/2 classe 3 vani 9,5 Rend. 809,55 oltre ai beni comuni: F. 12 n. 282 sub.7 ( cortile e piazzale manovra) F.12 n. 282 sub.9 b.c.n.c. (scala interna). In vendita per l intero con Oneri. Prezzo a base d asta ,00 (euro trecentomila/00). Si allega: - Visure catastali; - Mappa catastale; - Planimetrie catastali; - Certificazione anagrafica Udine, 10 maggio 2017 IL PERITO ESTIMATORE Geom. Umberto Sello

13 TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzioni Immobiliari n. 293/ /2017 RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI PARTE PROCEDENTE Estesa dal sottoscritto geom. Umberto Sello di Udine, regolarmente iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Udine al n.2312 di posizione ed all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Udine, nell esecuzione immobiliare promossa da: MAZZETTI D ALTAVILLA s.r.l. contro e BANCA CREDITO COOPERATIVO DI BASILIANO contro Giusto incarico ricevuto dall Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari dott.ssa Anna Maria Antonini. PREMESSO CHE: all udienza tenutasi il giorno 14 febbraio 2014 il sottoscritto compariva avanti il sig. Giudice delle Esecuzioni e, dopo aver dichiarato di accettare l incarico e prestato il giuramento di rito, depositava in data 19 maggio 2014 la relazione di consulenza tecnica integrata con il novellato con perizia datata 09 dicembre 2016; in data 03 febbraio 2017 il G.E. chiedeva al sottoscritto di integrare la perizia stimando anche i beni di cui alla seconda esecuzione immobiliare, riunita alla precedente. In data 15 maggio 2017 il sottoscritto procedeva al deposito telematico della richiesta integrazione di perizia; in data 07 giugno 2017 l Avv. Silvia Bianchi, legale dell Istituto di Credito procedente depositava memoria di osservazioni e richiesta di chiarimenti. Con la presente il sottoscritto CTU risponde alle osservazioni e richieste di chiarimenti come segue: Firmato Da: SELLO UMBERTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 57ce1d00c0bec0a59f179bf5ade9dfd2

14 1) sulla dichiarazione contenuta in perizia si precisa come attualmente intestati in catasto, in quanto nel documento è esposto il subalterno 6, soppresso con la denuncia di variazione catastale del 2012 e sostituito dal subalterno 8, ed avente consistenza e rendita diverse; nell iscrizione ipotecaria del 2007 era stato correttamente colpito il subalterno 6 all epoca identificativo dell unità abitativa. Con la richiamata variazione catastale presentata all Agenzia del Territorio di Udine in data 05 novembre 2012 prot. n.ud veniva soppresso il subalterno 6 ( già A/2 classe 3 vani 8,5) e costituito il sub. 8 ora A/2 classe 3 vani 9,50 ed il sub. 9 bene comune non censibile (vano scale) comune ai sub.4 (in verità senza titolo di passaggio tra proprietà esclusiva e bene comune con altra proprietà!). Nella motivazione della variazione catastale si fa cenno a divisione, diversa distribuzione degli spazi interni e pertanto si può ipotizzare come la diversa consistenza dipenda dalla dichiarazione di lavori eseguiti all interno dell unità che hanno aumentato il numero dei vani da 8,50 a 9,50. Pertanto a correzione di quanto da me dichiarato al punto 3) della perizia va sostituita con la seguente esposizione: Dai documenti in atti si desume che tra i dati esposti nel pignoramento immobili trascritto in data 22 novembre 2013 ai n /18260 (contro i beni ) ed i beni di effettiva proprietà, come intestati in catasto, vi sia corrispondenza. I dati esposti nel pignoramento trascritto in data 19 gennaio 2017 ai n.1439/1085 (contro i beni ) corrispondono ad i beni di effettiva proprietà, come attualmente intestati in catasto, essendo stato soppresso l originario subalterno 6 con la denuncia di variazione catastale del 2012 e sostituito dal subalterno 8. Per quanto riguarda la segnalazione della necessità di regolarizzazione catastale con oneri non riguarda l identificazione vera e propria ma la regolarizzazione delle difformità individuate in fase di sopralluogo : In fase di sopralluogo si è riscontrato nell unità abitativa sub.8 la realizzazione di un piccolo ampliamento sullo spigolo nord ovest con tamponatura dell esistente loggia ed una diversa distribuzione interna, atti alla costituzione di una camera e due servizi igienici in luogo del preesistente soggiorno. Detta difformità può essere sanata verosimilmente mediante presentazione di istanza di riduzione a conformità ai sensi della L.R. 19/2009 dell art.51 comma 4bis (se da conteggi attuali il lotto non risulti completamente saturo), oppure mediante Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi della L.R. 19/2009 dell art.49 comma 2 ter. Per la regolarizzazione di cui sopra sono ipotizzabili onorari professionali ammontanti ad 2.000,00 oltre ad oneri di legge. Le valutazioni inoltre sono state riviste in fase di perizia integrativa (per riunione dei procedimenti) in quanto nel 2014, epoca della prima relazione, i locali al piano terreno erano condotti in locazione commerciale da terzi per la praticata attività ristorativa (elemento che tutto sommato avrebbe forse costituito un elemento positivo di valutazione a rendita), situazione ben diversa dall attuale dove i locali sono non utilizzati, privi di arredi, e praticamente in stato di abbandono. La perizia del 2016 era solo una verifica integrativa su altri punti dovuta al novellato e si è ritenuto di non andare a modificare le valutazioni, o meglio aggiornarle, in quanto i beni erano già stati oggetto di tentativo di asta non andata a buon fine. Firmato Da: SELLO UMBERTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 57ce1d00c0bec0a59f179bf5ade9dfd2

15 La contestata decurtazione, prevista dal novellato, al valore di mercato, non è fissa ma è un elemento soggettivo dello stimatore che in questo caso non ha applicato percentuali usualmente più incisive. Tale voce comprende la mancanza di garanzie, vizi occulti, tentativo di rendere più appetibile il bene oggetto dell asta, ecc,. Tutto ciò premesso, in considerazione anche della rinnovata indagine di mercato operata (che ha confermato la difficoltà di trovare un acquirente per beni di tali consistenze e caratteristiche) il sottoscritto CTU non può che confermare le sue conclusioni esposte nella perizia depositata in data 15 maggio Tanto si esprime in risposta a quanto richiesto ed a seguito degli accertamenti personalmente eseguiti. Udine, 21 giugno 2017 IL PERITO ESTIMATORE Geom. Umberto Sello Firmato Da: SELLO UMBERTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 57ce1d00c0bec0a59f179bf5ade9dfd2