TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n *** PERIZIA ANONIMA

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n *** PERIZIA ANONIMA *** Il Giudice Dott. ***, nell udienza del 6 (sei) Marzo 2018, comunicata via PEC il 08/03/2018, ha conferito l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio al sottoscritto Geom. FABIO BARNABE con studio in Faenza (RA) in Via Bandini 49, incarico accettato mediante giuramento di rito presso la Cancelleria del Tribunale in data 14/03/2018. Il sottoscritto ha proceduto all esame dei documenti agli atti e successivamente accedeva agli uffici competenti (N.C.T., N.C.E.U., Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, agli uffici tecnici del Comune di Faenza) al fine di reperire tutta la documentazione e notizie necessarie per avere la massima chiarezza sulla proprietà oggetto di esecuzione immobiliare. Successivamente procedeva a redigere, ad espletamento dell incarico ricevuto, la seguente RELAZIONE TECNICA 1) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2) DATI CATASTALI 3) CONFINI 4) PROVENIENZA 5) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ESISTENTI PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAVENNA 6) VERIFICA PRESSO L U.T.E. DI RAVENNA RELATIVAMENTE ALL ACCATASTAMENTO DEL BENE PIGNORATO

2 7) ESTREMI LICENZE EDILIZIE 8) ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47 DEL 28/02/85 9) CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO 10) CONSULTAZIONE SE LA DOCUMENTAZIONE IN ATTI SIA COMPLETA 11) VERIFICA DI ESISTENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE RIGUARDANTI I BENI PIGNORATI E SE GLI STESSI RISULTINO GRAVATI DA SERVITU O ALTRI DIRITTI REALI DI GODIMENTO 12) CODICE FISCALE 13) SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA 14) VALUTAZIONE 15) VALORE PROPOSTO COME PREZZO BASE D ASTA PER L IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ******************* 1) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile oggetto di esecuzione immobiliare è costituito da un fabbricato di civile abitazione tipo villetta a schiera in zona residenziale di Faenza, in Viale Vittorio Veneto 11. Il fabbricato, di recente costruzione, è realizzato con struttura intelaiata in c.a. con tamponamenti in laterizio, solai e copertura in latero cemento. La villetta, accessibile direttamente da Viale Vittorio Veneto, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è così composta. Piano terra con ingresso, vano scala, servizi di lavanderia e cantine arredate a tavernetta, giardino privato con n. 2 posti auto (accessibili tramite cancello carrabile automatizzato) di cui uno coperto da pergolato in legno. Piano primo con soggiorno, cucina abitabile con annessa dispensa, bagno, loggia e balcone.

3 Piano secondo con disimpegno, bagno e n. 3 camere da letto di cui n. 2 matrimoniali ed una singola. Il grado di finitura è di ottimo livello; pavimenti e rivestimenti in ceramica, pavimenti in legno nella zona notte; servizi con wc, bidet, lavabo e doccia (vasca idromassaggio al piano secondo), infissi in legno con vetro camera, oscuranti in legno. L impianto di riscaldamento è autonomo a gas metano con radiatori in acciaio tipo irsap. L impianto di climatizzazione estiva è del tipo a split con scambiatore esterno posto in loggia al piano secondo. Gli impianti esistenti sono dotati di certificazioni di conformità in base alla L.46/90, non acquisiti. L immobile è servito da luce elettrica, acqua, gas, rete telefonica, impianto fognario oltre a videocitofono e rete di ricezione televisiva terrestre. Attualmente si trova eccellente stato di conservazione e manutenzione. 2) DATI CATASTALI L immobile oggetto di esecuzione immobiliare da visura catastale risulta così censito: Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ravenna Ufficio Provinciale Territorio Servizi Catastali Comune di Faenza Provincia di Ravenna Catasto Fabbricati Fg. 146; Mapp. 1119; Sub 3; Cat. A/2; Cl. 2; Cons. 8 vani; Sup. Cat. 157 mq; Rendita 743,70; Fg. 146; Mapp. 1119; Sub 2; Cat. C/6; Cl. 3; Cons. 19 mq; Sup. Cat. 22 mq; Rendita 90,28;

4 Intestazione: *** C.F.: *** proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni; 3) CONFINI. L immobile confina con ragioni *** a sud, *** a ovest, *** a nord e Viale Vittorio Veneto a est. 4) PROVENIENZA DEL BENE Il bene risulta provenire da Atto di Compravendita del Notaio *** di Faenza, Rep /7525 del , Registro Generale 13825, Registro Particolare 8841, Presentazione n. 108 del ; 5) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ESISTENTI PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAVENNA 1. TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 16/01/ Registro Particolare 677 Registro Generale 850 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO ACQUIRENTE/VENDITORE; 2. TRASCRIZIONE A FAVORE del 20/06/ Registro Particolare 8841 Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio /7525 del 17/06/2003 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO ACQUIRENTE; 3. ISCRIZIONE CONTRO del 20/06/ Registro Particolare 2859 Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio /7526 del 17/06/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO DEBITORE; 4. TRASCRIZIONE CONTRO del 17/06/ Registro Particolare 9490 Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio del 08/06/2004 ATTO TRA VIVI - ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO

5 EDILIZIO Immobili siti in FAENZA(RA); 5. ISCRIZIONE CONTRO del 13/12/ Registro Particolare 6637 Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio /9251 del 07/12/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO TERZO DATORE D'IPOTECA; 6. ISCRIZIONE CONTRO del 13/02/ Registro Particolare 525 Registro Generale 2901 Pubblico ufficiale *** Repertorio /14545 del 09/02/2009 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO DEBITORE; 7. ISCRIZIONE CONTRO del 07/02/ Registro Particolare 331 Registro Generale 1997 Pubblico ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA Repertorio 967/9317 del 06/02/2017 IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO DEBITORE; 8. TRASCRIZIONE CONTRO del 22/05/ Registro Particolare 5377 Registro Generale 8401 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1237/2017 del 07/04/2017 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in FAENZA(RA); 6) VERIFICA PRESSO L U.T.E. DI RAVENNA RELATIVAMENTE ALL ACCATASTAMENTO DEL BENE PIGNORATO Dopo aver consultato la documentazione depositata presso l Agenzia del Territorio di Ravenna relativa all immobile pignorato, si è potuto accertare che l immobile oggetto di esecuzione risulta accatastato ma con evidenti difformità (facilmente sanabili) rispetto allo stato dei luoghi.

6 7) ESTREMI DELLE LICENZE EDILIZIE A seguito di approfondite ricerche presso l'ufficio Tecnico Comunale di Faenza, sono state esaminate le pratiche attinenti alla costrizione e successive modifiche del fabbricato. Dalle analisi risulta che il fabbricato è stato regolarmente realizzato, dichiarato agibile ed accatastato. Tuttavia risultano opere successive al certificato di agibilità, opere le quali sono state realizzate in forza di regolare titolo edilizio che purtroppo non è stato portato a termine e per il quale non risulta alcuna documentazione di fine lavori; tantomeno risulta essere stato depositato per tali opere l aggiornamento catastale. Alla luce di quanto sopra si può affermare che lo stato dei luoghi è in parte difforme dai titoli edilizi dalle planimetrie catastali depositate presso gli enti preposti. Questi di seguito i titoli reperiti: - Concessione Edilizia n. 394 del prot. ed del ; - Variante (PdC) n. 97 del prot. ed. 277 del ; - Domanda di Agibilità del , Scheda Tecnica Descrittiva del ; - Denuncia di Inizio Attività prot del per modifiche ai locali al piano terra; 8) ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47 DEL 28/02/1985. Per quanto è stato possibile accertare, l immobile risulta difforme a quanto depositato presso gli Uffici Comunali. 9) CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Dal controllo effettuato, dagli atti di Pignoramento trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, non sono state riscontrate anomalie.

7 10) CONSULTAZIONE SE LA DOCUMENTAZIONE AGLI ATTI FOSSE COMPLETA Il sottoscritto, esaminato la documentazione agli atti, ha provveduto a reperire la seguente documentazione allegata in copia alla presente: relazione fotografica; visure catastali aggiornate; planimetrie catastali; estratto di mappa; visure ipotecarie; copia pratiche edilizie indicate al punto 7). 11) VERIFICA DI ESISTENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE- AFFITTO RIGUARDANTI I BENI PIGNORATI E SE GLI STESSI RISULTINO GRAVATI DA SERVITU E ALTRI DIRITTI REALI DI GODIMENTO L immobile, come risulta da certificato di stato di famiglia, è attualmente occupato dall esecutato ***, dalla moglie *** e dalla figlia ***, può quindi considerarsi LIBERO AL DECRETO DI TRASFERIMENTO. 12) CODICE FISCALE PARTE ESECUTATA *** C.F.: ***; 13) SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA Il sottoscritto, svolte accurate indagini concernenti il mercato immobiliare attuale del luogo per immobili con caratteristiche intrinseche simili a quella in esame, ha ritenuto opportuno adottare il criterio di stima per comparazione. 14) VALUTAZIONE Il sottoscritto, a proposito dell immobile oggetto di relazione tecnica ha considerato l ubicazione, le finiture, lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato, confortato da informazioni assunte e da diligenti indagini

8 concernenti il mercato immobiliare attuale della zona e considerato altresì che trattasi d immobile soggetto ad esecuzione immobiliare, visto il perdurare della situazione di crisi del sistema immobiliare ed economico in generale, ritiene che il valore dell immobile nello stato di fatto e di diritto possa corrispondere a quanto segue: 14.1) CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE (Superficie comprensiva dei muri esterni ed interni) Abitazione piani primo e secondo 100% Mq. 130 * 1,00 = 130,00 Servizi al piano terra 70% Mq. 64 * 0,70 = 44,80 Logge e balconi 30% Mq. 42 * 0,30 = 12,60 Corte di pertinenza 10% Mq. 118 * 0,10 = 11, ) VALORE IMMOBILE CALCOLATO Sommano Mq. Comm. 199,20 x /mq ,00 = , ) DETRAZIONE PER STATO D USO, DI MANUTENZIONE, PARTICOLARI CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE E/O RIPRISTINO DANNI (0%) 0,00 Restano , ) DETRAZIONE PER REGOLARIZZAZIONE EDILIZIO- URBANISTICA E CATASTALE 8.000,00 Restano , ) DETRAZIONE PER STATO DI POSSESSO, AI VINCOLI E AGLI ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI (0%) 0,00 Restano , ) DETRAZIONE PER ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO (15%)

9 52.584,00 Restano , ) DETRAZIONE PER SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE 0,00 Restano ,00 15) VALORE PROPOSTO COME PREZZO BASE D ASTA PER L IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Si propone il seguente valore come prezzo base d asta : LOTTO UNICO VILLETTA A SCHIERA SU TRE PIANI CIELO TERRA CON POSTI AUTO, GIARDINO E SERVIZI Euro ,00 (duecentonovantacinquemila/00) Con la certezza di aver risposto e assolto pienamente l incarico conferitomi, il sottoscritto resta a disposizione per ogni eventuale chiarimento e delucidazione. Faenza, 24/07/2018 IL C.T.U. Geom. Fabio Barnabè