Studio geometra Claudio Del Fabbro - Piazza Italia 30 - Villa Santina TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 374/2014 R.E. RELAZIONE PERITALE DI

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1 TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 374/2014 R.E. RELAZIONE PERITALE DI STIMA INCARICO Il sottoscritto professionista geometra Claudio Del Fabbro, con studio in Villa Santina, Piazza Italia civ.30, iscritto al Collegio dei geometri della provincia di Udine al n ed iscritto all elenco dei C.T.U. del Tribunale di Udine (ex Tolmezzo), è stato nominato Consulente Tecnico d'ufficio dall'illustrissimo Signor Giudice dell'esecuzione con propria ordinanza, nell'esecuzione immobiliare promossa da: Banca Popolare di Cividale S.c.p.a., C.F , con sede in Cividale del Friuli (UD), via Senatore G. Pelizzo 8, in persona del suo Direttore Generale, dr. Mario Leonardi, rappresentata e difesa dall'avv. Amedeo De Toma, con studio in Udine (UD), vicolo Brovedan 7, C O N T R O nato a il, C.F., ivi residente a, Con riferimento alla disposizione del Giudice dell Esecuzione, Dott.ssa A. M. Antonini, con la quale viene richiesta l integrazione della perizia di stima a suo tempo depositata con i quesiti di cui all articolo 568 CPU e 173 bis disp. Att., si precisa che le parti evidenziate in colore verde riguardano le integrazioni richieste con la nota sopra richiamata. Pag. 1

2 Q U E S I T O "Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore: 4) stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili ali 'acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in Pag. 2

3 ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito, non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in "fondo patrimoniale indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; 11) allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare, l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli ); 14) in caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di Pag. 3

4 mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). ESPLETAMENTO DELL INCARICO Accettato l incarico conferitogli, lo scrivente Perito Estimatore, effettuava in data un sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, ubicati in Comune di Remanzacco (UD), Piazza Don Cornelio Missio, civ. 3, ma in tale data non è stato possibile effettuare la perizia in quanto il Signor non si è presentato all incontro. Si è ritenuto pertanto necessario richiedere l intervento dei funzionari della COVEG che hanno a loro volta richiesto la presenza dei vigili urbani del Comune di Remanzacco, in quanto da una prima verifica effettuata dall esterno del perimetro del cantiere, era stata notata la presenza di rifiuti speciali nel sito. In data , unitamente al della COVEG, e alla presenza dei vigili urbani è stato effettuato un secondo sopralluogo ed in tale occasione è stato esaminato il compendio immobiliare oggetto di stima, con l effettuazione di rilievi tecnici e fotografici sugli immobili oggetto di valutazione. Con riferimento ai beni immobili oggetto della presente stima, al fine di reperire la completa documentazione tecnica e le informazioni utili all espletamento dell incarico, nonché di verificare la congruità dello stato di fatto e degli atti di acquisizione stipulati, si sono rese necessarie: - Visure telematiche ed accesso presso gli Uffici del Catasto di Udine, per l acquisizione di visure per immobile, degli estratti di mappa e le relative planimetrie catastali; Pag. 4

5 - Visure telematiche relative alle formalità pregiudizievoli presenti nei registri immobiliari della Conservatoria di Udine; - Accesso presso la Conservatoria dell Agenzia del Territorio di Udine per la verifica della nota di trascrizione del decreto di sequestro conservativo; In data accesso presso il Comune di Remanzacco per la verifica delle pratiche edilizie istruite e relative all immobile oggetto di pignoramento; Tutto ciò premesso la scrivente espone quanto segue; RISPOSTA AL QUESITO: 1 Identificazione dei beni La sostanza immobiliare interessata dal pignoramento ed oggetto della presente stima è la seguente: - Unità immobiliare ad uso civile abitazione (come da elaborati grafici dello stato di fatto ), comprendente un edificio ad uso civile abitazione sviluppato su tre livelli e un altro corpo di fabbrica adiacente ad uso ex stalla-fienile, sviluppato su due livelli; gli immobili sono ubicati in Comune di Remanzacco, Piazza Don Cornelio Missio, civ. 3. Gli immobili sopra citati sono stati oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia con ampliamento per la creazione di quattro unità abitative ed una ad uso ufficio. Alla data odierna i lavori non sono ancora stati terminati e si trovano allo stato rustico. Pag. 5

6 - Terreni coltivati a prato, adiacenti ai fabbricati sopra citati. 1.1 Dati catastali Beni attualmente intestati a: proprietario per l intero. nato a il, codice fiscale, Comune censuario di Remanzacco Catasto Fabbricati Fg. Mappale Sub. indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Rendita DATI DERIVATI DA: Piazza Don Cornelio Missio, civ. 3/C T-1-2 A/5 1 6,5 vani. 114,81 Variazione Toponomastica del 21/03/2011 N /2011 in atti dal 21/03/2011, (Protocollo N. UD ), Variazione di toponomastica richiesta Dal Comune. Comune censuario di Remanzacco Catasto Terreni Foglio Mappale Qualità Classe Superficie R.D. R.A Semin Arbor ,92. 1, Semin Arbor ,16. 0,09 Pag. 6

7 DATI DERIVATI DA: Impianto meccanografico del 02/01/1976. CONFORMITA CATASTALE: Si evidenzia la difformità delle planimetrie catastali rispetto allo stato attuale degli immobili in quanto i fabbricati, oggetto dei lavori per la realizzazione di nuovi alloggi da adibire ad uso civile abitazione, attualmente sono allo stato rustico e pertanto non ancora soggetti a variazione catastale, infatti le planimetrie depositate presso l Agenzia del Territorio di Udine, corrispondono allo stato di fatto dei luoghi prima dell intervento. 1.2 Confini degli immobili L unità immobiliare ad uso civile abitazione censita al foglio 13 con il mappale 364, confina: Pag. 7

8 a nord con il mappale 353, a est con il mappale 311, a sud con i mappali 370, 365 e 397 a ovest con il mappale 397. Il terreno censito al foglio 13 mappale 981, confina: a nord con i mappali 397 e 648, a est con i mappali 982 e 377, a sud con i mappali 2159 e 395, a ovest con i mappali 395 e 648. Il terreno censito al foglio 13 mappale 982, confina: a est con i mappali 366 e 377, a sud con i mappali 377 e 981, a ovest con il mappale Descrizione sommaria dei beni Il compendio immobiliare di proprietà del Signor oggetto della presente perizia, può essere classificato come segue: 1) Fabbricati in fase di ristrutturazione allo stato grezzo, che saranno in futuro adibiti ad uso civile abitazione; Gli edifici in esame, come detto, attualmente sono allo stato rustico gli stessi sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia con ampliamento per la creazione di quattro unità abitative e una unità ad uso ufficio, autorizzati con Concessione edilizia n. 9/2006 del e successiva proroga del Il progetto approvato prevede la ristrutturazione dei due fabbricati e precisamentete: - Nel primo immobile, fabbricato A, è prevista la realizzazione di tre unità residenziali, una per piano, di modeste dimensioni, accessibili attraverso una Pag. 8

9 scala comune posta esternamente all'edificio. - Nel secondo immobile, fabbricato B, è prevista, al piano terra, la realizzazione di quattro posti auto a servizio di tutte le unità abitative e un vano scale per l accesso ai piani superiori, al piano primo sarà ricavato un piccolo ufficio e la zona giorno dell unico alloggio ad uso residenziale di questo fabbricato, mentre si svilupperà al piano secondo la zona notte. La struttura portante verticale è costituita da muratura perimetrale in laterizio, orizzontamenti in latero-cemento, mentre la struttura delle coperture è in legno, con le seguenti differenze: - l edificio A al di sopra della struttura lignea della copertura vi è un tavolato in abete e come si può dedurre dalla documentazione fotografica allegata i lavori sono stati interrotti prima della posa degli elementi isolanti. - l edificio B dall esame visivo, risulta che è stato anch esso realizzato con struttura della copertura in legno, probabilmente sono stati posati i materassini isolanti, mentre in questo caso è presente il manto di copertura. Pareti divisorie: La suddivisione interna delle previste unità immobiliari, costituita principalmente da pareti in mattoni forati, non è stata completamente realizzata. Non risultano ancora eseguite le seguenti lavorazioni: - La realizzazione delle due scale previste per l accesso agli alloggi comprensive di rivestimento e parapetti; - Completamento degli impianti idro termo sanitario ed elettrico; - Manca la rete esterna dei sottoservizi; - La realizzazione degli intonaci interni su pareti e soffitti ed intonaci esterni o eventuale cappotto ; - La realizzazione delle tinteggiature interne ed esterne; - La posa dei serramenti interni ed esterni comprensivi di soglie e davanzali; - I massetti, isolamenti e relativi pavimenti; Pag. 9

10 - Il completamento dei terrazzi comprensivi di massetti, pavimenti e parapetti; - Il rivestimento dei locali bagno e cucina, compresi gli apparecchi sanitari; -La sistemazione dell area esterna. 2) Terreni coltivati prevalentemente a prato; Trattasi di terreni ubicati nelle immediate vicinanze degli edifici, tali da potersi considerare pertinenziali agli stessi, con transito indicato in mappa attraverso il terreno individuato con il mappale 365. Gli appezzamenti risultano essere entrambi con giacitura in piano ed in parte recintati. 3. Corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; Dall esame dell atto di pignoramento e dalle risultanze peritali, risulta che i beni colpiti corrispondono a quelli appartenenti al debitore. 4. Stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); Le unità immobiliari in esame non essendo ancora ultimate risultano evidentemente libere da contratti di locazione verso terzi. 5. Esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti Pag. 10

11 da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; Non è stato riscontrato alcun vincolo edilizio o urbanistico gravante sui beni esaminati, si evidenziano comunque le prescrizioni speciali previste nella Concessione Edilizia n.9/2006 del e precisamente: Si dovrà rispettare l abaco degli elementi tipologici architettonici, dei criteri costruttivi e dei materiali stabilita all articolo 22 della N. di A. del vigente P.R.G.C.. Il colore della tinteggiatura esterna dei fabbricati dovrà essere concordato con l ufficio tecnico. 6. Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Dall'esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure di aggiornamento eseguite presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Udine è emerso che gli immobili risultano essere gravati dalle seguenti formalità: TRASCRIZIONE: (immobili censito al Catasto Fabbricati al foglio 13 con il mappale 364 e al Catasto Terreni al foglio 13 con i mappali 981 e 982) - Registro generale n , - Registro particolare n , - Presentazione n. 22 di data ; - Atto di compravendita del Notaio Contursi Chiara di Udine di data , num. rep /18741, a favore del Signor contro i Signori,,,,, ; Pag. 11

12 ISCRIZIONE: (immobili censito al Catasto Fabbricati al foglio 13 con il mappale 364 e al Catasto Terreni al foglio 13 con i mappali 981 e 982) - Registro generale n , - Registro particolare n. 5971, - Presentazione n. 23, di data , - Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito con atto notarile pubblico del Notaio Contursi Chiara di Udine, di data , n. Rep /18742, a favore della Nordest Banca Società per Azioni con sede a Udine contro ISCRIZIONE: (immobili censito al Catasto Fabbricati al foglio 13 con il mappale 364) - Registro generale n , - Registro particolare n. 3745, - Presentazione n. 56, di data , - Ipoteca giudiziale (decreto ingiuntivo) con atto atto giudiziario del Tribunale di Udine, di data , n. Rep. 3392/2012, a favore della ditta Zanutta Srl con sede a Mezzana del Turgnano (UD) contro TRASCRIZIONE: (immobili censito al Catasto Fabbricati al foglio 13 con il mappale 364 e al Catasto Terreni al foglio 13 con i mappali 981 e 982) - Registro generale n , - Registro particolare n , - Presentazione n. 19 di data ; - Atto giudiziario esecutivo o cautelare (verbale di pignoramento immobili) dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine di data , num. rep. 3090/2014, a favore della Banca Popolare di Cividale Società Cooperativa per Azioni con sede a Cividale Del Friuli; Pag. 12

13 7. Previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; DESTINAZIONE URBANISTICA Si riporta di seguito l estratto del vigente Strumento Urbanistico. Gli immobili oggetto della presente perizia sono classificati dal Vigente Piano Regolatore Generale Comunale, come zona B1b - Aree insediative storiche trasformate. Pag. 13

14 PROVVEDIMENTI AUTORIZZATIVI: Gli immobili in esame sono stati oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: - Concessione edilizia n. 9/2006 del , pratica edilizia n. 130/2005, protocollo n. 3140/4834, relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia con ampliamento per la creazione di quattro unità abitative e una unità ad uso ufficio; - Proroga Concessione edilizia n. 9/2006 del , pratica edilizia n. 130/2005, protocollo n. 4748/11123, relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia con ampliamento per la creazione di quattro unità abitative e una unità ad uso ufficio; - Comunicazione di Inizio Lavori in data , relativi alla ristrutturazione edilizia con ampliamento per la creazione di quattro unità abitative e una unità ad uso ufficio; CONFORMITA EDILIZIA: Ferme restando le opere non completate, precedentemente indicate, si attesta la difformità edilizia, relativamente alla realizzazione delle forometrie di facciata, eseguite non conformemente al progetto approvato. Si evidenzia che a causa della presenza dei rifiuti speciali, della mancanza delle scale di accesso e della non conformità dei ponteggi allestiti, non è stato possibile accedere a tutti i locali dei fabbricati. In uno dei terreni pertinenziali è presente un box, probabilmente uso cantiere per il quale non è dato di conoscere se lo stesso sia stato autorizzato. Eccezion fatta per il box che dovrà essere smantellato, la possibilità di sanatoria delle opere difformi sopra descritte è consentita dall articolo 49 della L.R. 19/2009 e s.m.i. Spese per la regolarizzazione della pratica relativa sanatoria delle opere eseguite in assenza o in difformità dai provvedimenti edilizi: Pag. 14

15 - Sanzione pecuniaria per l ottenimento della sanatoria: ,00 - Spese tecniche concernenti le pratiche relative all ottenimento delle sanatorie edilizie e alla variazione catastale per le opere o interventi realizzati difformemente alle planimetrie catastali depositate presso L agenzia del Territorio di Udine: ,00 Per quanto riguarda l importo relativo alle spese professionali, va aggiunta l imposta I.V.A e la Cassa di Previdenza. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: L unità immobiliare, perché non ancora ultimata, risulta sprovvista dell Attestato di Prestazione Energetica. Il costo del citato certificato, che dovrà essere prodotto in occasione del Rogito Notarile, è pari a Euro 500,00, più I.V.A. e Previdenza. OSSERVAZIONI: Come detto, durante il sopralluogo effettuato unitamente al funzionario COVEG e ai vigili urbani del Comune di Remanzacco, è stata riscontrata la presenza di rifiuti speciali, sia al piano terra dei due edifici, nell area di pertinenza e nei due terreni pertinenziali individuati con i mappali 981 e 982 del foglio 13. Per questo motivo il, funzionario COVEG, ha provveduto a richiedere due preventivi, per la raccolta e lo smaltimento di tutti i rifiuti speciali e non, presenti in cantiere che si allegano alla presente perizia. Il primo preventivo, redatto dalla ditta Friul Julia Appalti S.r.l. con sede a Povoletto, ammonta a ,00 iva esclusa, mentre il preventivo fornito dalla ditta A&T 2000 S.p.a. di Codroipo è pari a ,00 iva esclusa. 8. La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; Pag. 15

16 Alla data odierna non risultano gravami sui beni oggetto di perizia. 9. L'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito, non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; Non si è a conoscenza di altri procedimenti giudiziari relativi agli immobili pignorati e trattandosi di fabbricato autonomo, essendo gli immobili attualmente allo stato grezzo, ovviamente non vi sono spese condominiali. 10. Nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in "fondo patrimoniale", indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio Dalle certificazioni in atti non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima. 11. Allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite Non risultano diritti di abitazione in quanto tutti gli immobili oggetto di pignoramento sono pervenuti all attuale proprietario con atto di compravendita del Notaio Contursi Chiara di Udine di data , num. rep / Il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni La continuità delle trascrizioni risulta correttamente eseguita. Pag. 16

17 13. L'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli) Non risultano presenti provvedimenti del Tribunale di assegnazione degli immobili, nei confronti di terzi. 14. Nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il pignoramento immobiliare colpisce per intero i beni immobili e quindi non necessità di divisibilità, potendosi procedere con la vendita all asta in un unico lotto. 15. Determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. V A L U T A Z I O N E CRITERI ADOTTATI PER LA VALUTAZIONE Per la determinazione del più probabile valore di mercato, il criterio seguito per la valutazione tiene in debita considerazione sia le condizioni estrinseche (l'ubicazione territoriale, le caratteristiche della zona, la destinazione dei Pag. 17

18 fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) che le condizioni intrinseche proprie dell'unità immobiliare in esame (il suo stato attuale di costruzione, di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in esame, lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio monoparametrico o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell'ordinarietà come quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso, rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per l immobile esaminato. A seguito di quanto sopra quindi, effettuate tutte le ricerche possibili sui conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare nel segmento delle unità residenziali del Comune di Remanzacco (Borsino immobiliare FIMAA, Osservatorio Immobiliare, ricerca pubblicità immobiliare mediante siti in rete, ecc.), il sottoscritto ritiene congruo attribuire un valore economico compreso tra Euro 150,00/mq ed Euro 320,00/mq. in relazione allo stato di consistenza degli stessi. STIMA DEGLI IMMOBILI Si precisa che le superfici sotto indicate, sono state rilevate dal progetto depositato presso il Comune di Remanzacco. Per la misurazione è stato adottato il criterio della superficie esterna lorda (SEL). Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. La stima pertanto si concretizza come segue: Pag. 18

19 Alloggi ad uso civile abitazione e ufficio: Alloggio A : Descrizione Superficie Rapp Sup. Valore di /MQ. Rag. stima Superfici residenziali (PT-1) 128,03 1,00 128,03 250, ,50 Superfici residenziali (P2) 63,95 1,00 63,95 150, ,50 Terrazzi 21,90 0,33 7,30 250, ,00 Area di pertinenza 114,26 X 1/2 nell importo delle superfici res. SOMMANO ,00 Alloggio B : Il valore complessivo degli immobili di cui sopra, viene valutato complessivamente a corpo arrotondato a Euro ,00 (Diconsi Euro Centomilasettecento/00). Terreni: Foglio Mappale Qualità Superficie. /mq. Valore di stima Semin Arbor Semin Arbor SOMMANO , ,00 Il valore complessivo degli immobili di cui sopra, viene valutato complessivamente a corpo arrotondato a Euro 9.300,00 (Diconsi Euro Novemilatrecento/00). IMPORTO STIMATO PER GLI IMMOBILI Euro ,00 (Diconsi Euro Centodiecimila/00). già considerata Descrizione Superficie Rapp Sup. Rag. Superfici residenziali e ufficio 140,44 1,00 140,44 Terrazzi 10,00 0,33 3,33 Superfici posti autorimesse 70,81 0,50 35,40 già considerata /MQ. Valore di stima Area di pertinenza 114,26 X 1/2 nell importo delle superfici res. SOMMANO 179,17 320, ,40 Pag. 19

20 A CUI VANNO DETRATTE: Si evidenzia che per la bonifica e lo smaltimento dei rifiuti speciali e non, presenti sugli immobili oggetto di perizia è previsto un importo di spesa pari a Euro 7.403,00 (Settemilaquattrocentotre/00) + I.V.A, importo desunto dall offerta migliore perventuta per tale servizio che si allega alla presente. C O N C L U S I O N I Lo scrivente propone quindi la vendita all'asta dei beni immobili, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, secondo il seguente lotto: LOTTO UNICO Compendio immobiliare costituito da due fabbricati in fase di ristrutturazione allo stato rustico ubicati in Comune di Remanzacco, Piazza Don Cornelio Missio, civ. 3 e censiti presso l'agenzia del Territorio della provincia di Udine come segue: Comune censuario di Remanzacco Catasto Fabbricati Fg. Mappale Sub. indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Rendita Piazza Don Cornelio T-1-2 A/5 1 6,5 vani. 114,81 Missio, civ. 3/C Comune censuario di Remanzacco Catasto Terreni Foglio Mappale Qualità Classe Superficie R.D. R.A.. Semin ,92. 1,05 Arbor Semin ,16. 0,09 Arbor PREZZO A BASE D ASTA Euro ,00 (Diconsi Euro Centodiecimila/00). Pag. 20

21 DICHIARAZIONE DI CONFORMITA In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) e in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione (2005) di Tecnoborsa capitolo 9 al punto il valutatore dichiara che: - la versione dei fatti presentata nel presente documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso; - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate; - il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione; - il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; - il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; - il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l'immobile; - il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà; - nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto. Il committente è consapevole che il rapporto di valutazione è attività presuntiva ed estimativa del valore dell'immobile; alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all'esito di tale valutazione nonché per le decisioni e/o valutazioni eventualmente prese dal committente sulla base del medesimo rapporto di valutazione. E' vietata la pubblicazione parziale e/o completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle stime in esso contenute, ai nomi dei valutatori e alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore. Ritenendo di aver compiutamente espletato l'incarico ricevuto nel rispetto della ritualità e dette norme di procedura civile, si ringrazia il Signor Giudice per la Pag. 21

22 fiducia accordata, depositando presso la Cancelleria delle Esecuzioni immobiliari la presente relazione peritale di stima costituita da n. 22 pagine, restituendo i fascicoli ritirati all'atto dell'assunzione dell'incarico anche con riferimento alle disposizioni detta deliberazione n. 46/2008 del garante per la protezione dei dati personali. Lo scrivente rimane comunque a completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento si rendesse necessario. Il Perito Estimatore Villa Santina, 13 gennaio 2017 geometra Claudio Del Fabbro Pag. 22