TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 338/2015 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto geom. Marco Romanello, regolarmente iscritto

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1 TRIBUNALE DI UDINE SEZIONE CIVILE ESECUZIONE N. 338/2015 G.E. dott.ssa Anna Maria ANTONINI ESECUTANTE UNICREDIT S.p.A. ESECUTATI RELAZIONE PERITALE DI STIMA

2 TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 338/2015 RELAZIONE PERITALE DI STIMA Estesa dal sottoscritto geom. Marco Romanello, regolarmente iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Udine con posizione n. 2601, a quello dei C.T.U. del Tribunale di Udine al n. 114 ed all elenco dei Mediatori abilitati presso la C.C.I.A.A. di Udine, con Studio in Udine Via T. Ciconi n. 7/a, nominato Consulente Tecnico d Ufficio dall Ill.mo Sig. Giudice dell esecuzione con sua ordinanza, nell esecuzione immobiliare promossa da: UNICREDIT S.p.A. con sede in Roma (RM) in via A. Specchi n. 16 c.f CONTRO nato in il C.F. e residente in, PREMESSA All udienza tenutasi in data 29/01/2016, lo scrivente dichiarava di accettare l incarico e prestava il giuramento di rito. Il G.E., visto l art. 173 bis c.p.c., conferisce all esperto, che viene autorizzato ai necessari accertamenti presso terzi e pubbliche amministrazioni, ed al quale viene consegnata la documentazione afferente i beni pignorati, il seguente incarico: QUESITO PERITALE Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all interno delle unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando Pagina 2 di 14

3 eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1. identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2. sommaria descrizione dei beni; 3. Corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; 4. stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la Pagina 3 di 14

4 normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile alfine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato ea margine dell atto di matrimonio 11. allorchè l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter visos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; Pagina 4 di 14

5 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13. l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando l età e numero dei figli); 14. caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15. determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli egli oneri insolute. 16. le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Lo scrivente, dopo aver ritirato la documentazione dimessa in atti, procedeva ad una sua attenta disamina verificando la completezza della documentazione relativa agli immobili pignorati, segnalando se del caso al Giudice quella mancante o inidonea, procedeva, alla visita dei beni pignorati in data 23/11/2016 alle ore 14,00 alla presenza dell esecutato. Al completamento delle indagini accedeva presso gli uffici competenti per l assunzione di tutti i dati necessari al fine di poter esaurientemente dar evasione all incarico ricevuto. 1 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI La sostanza immobiliare colpita dal pignoramento ed oggetto della presente relazione peritale di stima è sita in Comune di UDINE (UD), Via Tricesimo n. Pagina 5 di 14

6 112 intestata all esecutato nato in il C.F. e residente in, in qualità di proprietario per l intero. L immobile risulta così identificato presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Udine - Territorio : Comune di UDINE - Catasto Fabbricati Dati identificativi Dati di classamento Sez. Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo piano cat. cl. consist. Rendita via Tricesimo n A/4 5 4 vani 169,40 Indirizzo: UDINE (UD) Via Tricesimo n Utilità comuni: // Dati derivati da: VARIAZIONE del 09/11/ inserimento in visura dei dati di superficie Totale : m 2 60 Totale senza aree scoperte : m 2 59 COSTITUZIONE del 27/02/2007 n /2007 in atti dal 27/02/2007 (prot. n. UD ) I beni di cui sopra sono attualmente intestati a: proprietaria per l intero. Corrispondente al Catasto Terreni nato in il C.F. e residente in, Comune di UDINE - Catasto Terreni Fg. Part. Sub. por. Qualità Classe Superficie m 2 R.D. R.A ENTE URBANO 120 Annotazioni: Dati derivati da: Tipo mappale del 25/06/1985n in atti dal 14/04/1995 3SPC VRO.- COERENZE CATASTALI FORMANTE UN CORPO UNICO Pagina 6 di 14

7 Nord particella 254; Est Strada Statale n. 52 tratto urbano Via Tricesimo; Sud particella 257; Ovest particella , salvo se altri.- CORRISPONDENZE CATASTALI/PROGETTUALI Ai sensi dell art.19 comma 14 della Legge n.122/2010, si dichiara la CONFORMITA dei dati catastali e delle planimetrie presenti agli atti dell Agenzia delle Entrate di Udine e il reale stato di fatto dei luoghi, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI La realtà immobiliare oggetto della presente perizia è situata nella zona semi periferica nord del Comune di Udine su un arteria di grande scorrimento veicolare, ben servita dai mezzi pubblici ed in prossimità dei centri commerciali. L immobile è costituito da un corpo di fabbrica sviluppato su tre piani fuori terra serviti da un vano scale comune. L unità in questione è situata al piano primo ed è composta da soggiorno-pranzo, cucina, camera, ripostiglio e bagno. La struttura portante del fabbricato è costituita da muratura portante mista e tamponamenti in laterizio. Copertura a tetto con mantellata in coppi. Le tramezzature sono in laterizio. Le pareti interne come quelle esterne sono intonacate al civile e tinteggiate. Serramenti interni in legno tamburato, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro-camera. L unità è dotato d'impianto idro-termosanitario autonomo alimentato a gas metano, quello elettrico e citofonico, di detti impianti non è stato possibile verificare la conformità normativa di settore. Altresì il fabbricato risulta sprovvisto del certificato energetico. Al momento del sopralluogo l impianto termico funzionava solo per l acqua calda a mezzo di bollitore, mentre il riscaldamento era fornito da una stufa pellet. E stato installato l impianto di climatizzazione nella zona giorno. Lo stato di conservazione e di mantenimento è scarso.- Pagina 7 di 14

8 3 - CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO/BENI DEI DEBITORI Dal confronto tra i beni immobili riportati nella trascrizione del pignoramento e quanto effettivamente in proprietà alla debitrice, si attesta la loro corrispondenza STATO DI POSSESSO DEI BENI L unità è libera in pieno possesso dell esecutata. Non esistono locazioni registrate o di altro tipo FORMALITA VINCOLI E ONERI NON CANCELLABILI Dalle indagini eseguite non risulta la presenza di ulteriori formalità, vincoli e oneri, gravanti sui beni, che possano restare a carico del futuro acquirente degli stessi, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico FORMALITA VINCOLI E ONERI CANCELLABILI Dalle indagini eseguite, comprendenti anche la disamina della documentazione dimessa in atti e dal suo ulteriore aggiornamento a tutto il 04/03/2017, è emerso che la sostanza immobiliare di proprietà dei sig. così come precedentemente indicata, risulta gravata dai seguenti pesi: ISCR. N 38552/16904 del 26/11/2007 Favore BANCA DI ROMA con sede in Roma Contro: per la quota di competenza debitore non datore di ipoteca Titolo: mutuo di complessivi ,00 e ,00 di capitale durata anni 30 - Notai Fabio Conte di Udine in data Pagina 8 di 14

9 30/10/2007 rep / Beni: quelli di cui all identificazione catastale.- TRASC. N 22565/ /10/2015 Favore UniCredit S.p.A. con sede in Roma Contro: per la quota di competenza.- Titolo: verbale di pignoramento ufficiale giudiziario Tribunale di Udine n. 3677/2015 del 15/07/2015 Beni: quelli di cui all identificazione catastale.- si segnala che l iscrizione 38552/16904 nel certificato notarile è segnalata come 28552/ REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA L'area su cui insiste il fabbricato viene ricompresa nelle vigenti norme di piano del Comune di Udine (UD) in Zone omogenea B3 Residenziale Estensiva La zona comprende le aree residenziali dell espansione novecentesca e di recente completamento già urbanizzate, caratterizzate prevalentemente da case unibifamiliari e fabbricati plurifamiliari a bassa densità. In data 17/12/1981 è stata rilasciata ai sigg.ri e l autorizzazione edilizia n /81 P.G. 351/81 ED. per lavori di straordinaria manutenzione nel fabbricato esistente ad uso abitativo in via Tricesimo e distinto in mappa al fg. 15 particelle In data 13/03/1984 è stata presentata denuncia al Pretore di Udine la realizzazione di opere in difformità dalla autorizzazione consistenti in demolizioni e ricostruzione interne con modifica dei vani e delle scale per il ricavo di tre alloggi, in luogo dei previsti due. In data 27/08/1984 è stata emessa ordinanza di demolizione ex art comma della Legge 10 del 28/01/1977 con il n. 517 R.T. In data 31/12/1984 Pagina 9 di 14

10 dal sig. è stata presentata domanda di condono edilizio prot. al n /86 P.G. n G.C. e integrata in data 06/03/1989 ai sensi dell art. 31 della Legge 47/85 e successive integrazioni e modificazioni. In data 15/05/1995 veniva concessa in sanatoria l esecuzione delle opere abusive realizzate VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DI TALI PESI Dalle indagini eseguite, relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento, non risulta la presenza di ulteriori gravami INFORMAZIONE SU IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE Trattasi di unità abitativa non ricompresa all interno di fabbricato condominiale EVENTUALE COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE Dalle indagini eseguite, relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento, non risulta la presenza di fondi patrimoniali DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPESTITE Dalle indagini eseguite, relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento, non risulta l esistenza di provvedimenti di assegnazione della casa coniugale a uno dei coniugi PRINCIPIO DI CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI Limitatamente alle trascrizioni indicate negli atti della procedura esecutiva risulta rispettato il principio della continuità storica per l immobile ad uso abitativo di cui al fg.15 particella 256 sub. 2.- Pagina 10 di 14

11 13 EVENTUALI PROVVEDIMENTI DEL TRIBUNALE DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI Dalle indagini eseguite, relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento, non risulta l esistenza di provvedimenti di assegnazione della casa coniugale a uno dei coniugi.- 14 IN CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA PARERE SULLA COMODA DIVISIBILITA DEI BENI Gli immobili risultano pignorati per l intera quota, che risulta di proprietà dell esecutato Sig. Considerata lo stato dei luoghi, si propone la vendita all asta dei beni immobili esaminati nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, in un unico lotto.- 15 DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Si premette che per l effettuazione del calcolo della superficie commerciale degli immobili si sono considerate le superfici esterne lorde, alle quali sono stati applicati i coefficienti di riduzione ritenuti idonei nel caso in specie. Le misure sono state desunte dalle documentazione catastale, si espongono di seguito le relative superfici commerciali: Superficie commerciale unità m 2 Coeff. sup. commerciale FABBRICATO abitazione piano primo 65,44 x 1,00 = 65,44 vano scale SOMMANO m 2 6,66 x 0,33 = 2,20 67,64 SOMMANO ARROTONDATI m 2 68,00 Gli elementi che intervengono e che verranno presi dallo scrivente in debita considerazione nella determinazione del più probabile valore di mercato, sono tutta una serie di condizioni intrinseche (l ubicazione territoriale, le Pagina 11 di 14

12 caratteristiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie dell unità immobiliare in esame come il suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in questione lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio monoparametrico o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell ordinarietà come quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso, rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per gli immobili esaminati. Per quanto sopra quindi, effettuate dalla scrivente tutte le ricerche possibili sui conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare nel segmento delle unità residenziali e dei terreni edificabili del Comune di UDINE (UD) (Borsino immobiliare FIAP, consulente Immobiliare Il Sole 24 ore, Osservatorio Immobiliare, conoscenze dirette per recenti transazioni, ecc.) ma in considerazione anche dei prezzi marginali ad esso collegati. Il sottoscritto ritiene congruo attribuire un valore economico pari a: 950,00/mc. per il fabbricato. La valutazione tiene in considerazione tutti gli elementi oggettivi e soggettivi, anche se non apparenti, ma tuttavia sulle considerazioni espresse dal C.T.U. per la determinazione di un prezzo base d asta che risulti a livello concorrenziale. Pertanto in base a calcoli a parte fatti e per brevità omessi, la stima così si concreta in modo da porre all asta i beni nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, secondo i seguenti lotti: VALUTAZIONE DEI BENI Quota posseduta dagli esecutati pari a 1/1 dell intero Pagina 12 di 14

13 Comune di UDINE - Catasto Fabbricati Dati identificativi Dati di classamento Sez. Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo piano cat. cl. consist. Rendita via Tricesimo n A/4 5 4 vani 169,40 Comune di UDINE - Catasto Terreni Fg. Part. Sub. por. Qualità Classe Superficie m 2 R.D. R.A ENTE URBANO 120 Superficie commerciale Unità appartamento piano primo TOTALE SOMMANO ARROTONDATO m 2 /m 2 Valore 68,00 x 950,00 = , , ,00 Tenuto conto delle attuali condizioni di mercato del settore immobiliare, dello scopo della presente stima per la futura vendita all asta in ambito giudiziario nonché dello stato di manutenzione, di possesso e di eventuali ulteriori vincoli od oneri di seguito meglio specificati, si ritiene opportuno decrementare il valore finale degli immobili così come sotto riportato: Adeguamento e correzioni stima unità abitativa Valore di mercato residenziale Descrizione adeguamento per assinza garanzia per vizi Adeguamento per procedura d'asta Adeguamento per oneri di regolarizzazione urbanistica Adeguamento per stato d'uso e manutenzione Adeguamento per stato di posesso Adeguamento per vincoli ed oneri giuridici non eliminabili Adeguamento per spese condominiali insolute Superficie commerciale mq 68,00 /mq. 936,76 2% Euro Valore finale per l'intero ,00 Valore per vendita all'asta (arr,to) , , ,00 I beni oggetto di esecuzione si valutano complessivamente a corpo arrotondati pari a: ,00 (Euro sessantatremilasettecento/00). Pagina 13 di 14

14 RIEPILOGO GENERALE LOTTI UDINE (UD) Descrizione Euro LOTTO UNICO ,00 --ooooo--- Ritenuto di avere compiutamente espletato l incarico ricevuto nel rispetto della ritualità e delle norme di procedura civile, si ringrazia il Signor giudice per la fiducia accordata, depositando presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari la presente relazione di stima costituita da n. 14 pagine, restituendo i fascicoli ritirati all atto dell assunzione dell incarico anche con i ferimento alle disposizioni della deliberazione n. 46/2008 del garante per la protezione dei dati personali. Lo scrivente rimane comunque a completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento si rendesse necessario. Si allegano: Estratto di visura Catasto Urbano: Estratto di visura Catasto Terreni; Estratto di mappa N.C.T. Planimetria catastale Documentazione fotografica; Fatto e sottoscritto in Udine il giorno 04 marzo 2017 L esperto Ausiliario del Giudice ( Geom. Marco Romanello) Pagina 14 di 14