Studio geometra Claudio Del Fabbro - Piazza Italia 30 - Villa Santina TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. R.E. RELAZIONE PERITALE DI STIMA IN

Transcript

1 TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. R.E. RELAZIONE PERITALE DI STIMA INCARICO Il sottoscritto professionista geometra Claudio Del Fabbro, con studio in Villa Santina, Piazza Italia civ.30, iscritto al Collegio dei geometri della provincia di Udine al n ed iscritto all elenco dei C.T.U. del Tribunale di Udine (ex Tolmezzo), è stato nominato Consulente Tecnico d'ufficio dall'illustrissimo Signor Giudice dell'esecuzione con propria ordinanza, nell'esecuzione immobiliare promossa da: C O N T R O Q U E S I T O "Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore: 4) stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si traiti di Pag. 1

2 contratti di locazione, se hanno data certa sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili ali 'acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della.possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito, non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; Pag. 2

3 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in "fondo patrimoniale indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; 11) allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare, l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli ); 14) in caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). ESPLETAMENTO DELL INCARICO Accettato l incarico conferitogli, lo scrivente Perito Estimatore, effettuava in data 24 gennaio 2016 alla presenza della comproprietaria, signora, il sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, ubicati in Comune di Artegna, via Leonardo, civ. 54. Nell occasione specificata, è stato analizzato il compendio immobiliare oggetto di stima, sulla scorta della documentazione tecnica al momento disponibile e sono stati effettuati i rilievi tecnici e fotografici sugli immobili oggetto di valutazione. Pag. 3

4 Al fine di reperire la completa documentazione tecnica e le informazioni utili all espletamento dell incarico, nonché di verificare la congruità dello stato di fatto, si rendevano necessarie: - Visure telematiche ed accesso presso l'agenzia del Territorio di Udine, per l acquisizione delle visure per singolo immobile, dell estratto di mappa e delle relative planimetrie catastali; - Visure telematiche presso la Conservatoria dell Agenzia del Territorio di Udine per la verifica e lo sviluppo della nota di trascrizione del pignoramento e la verifica della presenza di formalità pregiudizievoli presenti nei registri immobiliari; - Accesso presso il Comune di Artegna in data 24 gennaio 2016, per l'esame delle pratiche edilizie approvate e/o depositate, relative agli immobili pignorati, oggetto di perizia; Tutto ciò premesso lo scrivente espone quanto segue. RISPOSTA AL QUESITO: 1.1 Identificazione dei beni Gli immobili interessati dal pignoramento ed oggetto della presente perizia di stima possono così riassumersi: Immobili di proprietà del Signor, per la quota pari a 1/2 in regime di separazione dei beni : - Unità immobiliare ad uso civile abitazione (Mappale 302 subalterno 1); - Unità immobiliare ad uso autorimessa (Mappale 302 subalterno 2); - Area urbana (Mappale 1702); - Area rurale (Mappale 1132); 1.2 Dati catastali Pag. 4

5 Beni attualmente intestati a: Catasto Fabbricati Comune censuario di Artegna Fg. Mappale Sub Zona indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Superficie Censuaria catastale Via San Leonardo n. 54 Via San Leonardo n. 54 S1-T-1 A/3 3^ 9,5 vani Totale: 176 m² Totale escluse aree scoperte**: 176 m² Rendita. 490,63 T C/6 3^ 34 m² Totale: 38 m². 45, Bene comune non censibile (Area di pertinenza) DATI DERIVATI DA: Variazione del , Inserimento in visura dei dati di superficie. Catasto Fabbricati Comune censuario di Artegna Fg. Mappale Sub Zona indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Superficie Censuaria Via San Leonardo n. 54 T Area urbana catastale Rendita - 39 m² - - DATI DERIVATI DA: (ALTRE) del 27/02/2007 protocollo n. UD in atti dal 27/02/2007 FRAZ FG4 N.302 (n /2007). Il mappale 1702 è presente in visura ma non esiste in mappa. Catasto Terreni Comune censuario di Artegna Foglio Mappale Qualità Classe Superficie R.D. R.A Area rurale DATI DERIVATI DA: Variazione d Ufficio del 26/11/2009 protocollo n. UD in atti dal 26/11/2009 BONIFICA X FABBRICATI EX RURALI (n /2009) CONFORMITA CATASTALE: Si attesta la conformità delle planimetrie catastali, ad eccezione dei seguenti punti: - Al piano scantinato il vano agricolo è in realtà adibito a cantina, mentre il Pag. 5

6 locale "cantina in lato est è adibito a soggiorno. - Al piano primo, tutti i locali sono adibiti a soffitta e non a vani agricoli. Come sopra indicato, per quanto riguarda il mappale 1702, lo stesso pur risultando soppresso nella visura al catasto terreni perchè oggetto di frazionamento del , Protocollo n. UD in atti dal (n /2006), molto probabilmente perchè facente parte oggi dell'adiacente strada Comunale, manca l'aggiornamento catastale (soppressione) al Catasto Fabbricati. 1.3 Confini degli immobili Mappale 302 Subalterno 1, confina: a nord con il sub 2 a sud con il sub 3 a ovest con il sub 3 Mappale 302 Subalterno 2, confina: a nord con il mappale 298 a sud con il sub 1 a ovest con il sub 3 Mappale 1132, confina: a nord ovest con il mappale 302 a sud ovest con il mappale 307 a sud est con la strada comunale 2. Descrizione sommaria dei beni Il compendio dei beni immobili oggetto della presente perizia, viene classificato come segue: 1) Unità immobiliare ad uso civile abitazione (mappale 302 sub. 1) 2) Unità immobiliare ad uso autorimessa (mappale 302 sub. 2) Pag. 6

7 3) Bene comune non censibile: area di pertinenza (mappale 302 sub. 3) 4) Area rurale (mappale 1132) 5) Area urbana (mappale 1702) non presa in considerazione per le motivazioni sopra espresse. 1) UNITA IMMOBILIARE AD USO CIVILE ABITAZIONE (MAPPALE 302 SUB 1): L unità immobiliare, è parte di un edificio ad uso civile abitazione unifamiliare ubicato in Comune di Artegna in Via San Leonardo civ. 54. Detta unità è articolata su e due pani fuori terra e su un piano seminterrato. Al piano terra sono presenti due disimpegni, la cucina, la sala da pranzo, tre camere da letto ed un locale ad uso ripostiglio. Nel primo piano sono stati ricavati tre locali adibiti a soffitta, attualmente allo stato "grezzo". Al piano seminterrato sono collocate la centrale termica, du cantine, un locale adibito a soggiorno ed un disimpegno. L immobile di cui trattasi si presenta in buono stato di conservazione. La struttura portante verticale è costituita da travi e pilastri in c.a. e murature perimetrali di tamponamento in mattoni modulari; i solai di piano e quello di copertura sono in latero-cemento. La scala interna è stata realizzata in c.a. Descrizione dei materiali di finitura Pareti divisorie: Pag. 7

8 La suddivisione interna dell'unità immobiliare è costituita principalmente da pareti in mattoni forati, intonacati al civile e tinteggiati con tinta traspirante. Serramenti interni: Le porte interne sono in legno tamburato, sia ceche che vetrate. Serramenti esterni: Gli infissi perimetrali sono anch essi in legno, munite di oscuri e vetri termophan Pavimentazioni: I locali costituenti lo scantinato sono privi di pavimentazione, ad eccezione del locale attualmente adibito a soggiorno che è costituito da piastrelle. Al piano terra, le pavimentazioni dei locali sono state realizzate in piastrelle ad eccezione delle tre camere da letto le cui pavimentazioni sono in legno. Rivestimenti interni: Nella zona angolo cottura e nel locale bagno i rivestimenti sono stati realizzati in piastrelle di ceramica smaltata. Impianti: L unità immobiliare è dotata di un impianto autonomo costituto da una caldaia alimentata a pellet, posta nel locale centrale termica al piano seminterrato. Per quanto riguarda l'impianto elettrico, non è dato di conoscere se lo stesso sia rispondente alle vigenti norme in materia, ma nel quadro elettrico sono presenti l'interruttore differenziale e magnetotermico. 2) UNITA IMMOBILIARE AD USO AUTORIMESSA (MAPPALE 302 SUB 2): L unità immobiliare ad uso autorimessa è situata al piano terra del medesimo edificio. Anche in questa parte dell edificio, la struttura portante verticale è costituita da telaio in calcestruzzo armato, com murature perimetrali di tamponamento in latero-cemento. Il solaio di copertura è in latero-cemento. Descrizione dei materiali di finitura Pag. 8

9 Serramenti: L accesso all autorimessa avviene mediante due portoni ad anta unica in alluminio, mentre le finestre sono dotate di serramenti in alluminio con vetro semplice. Pavimentazioni: La pavimentazione de locale è costituita dalla sola caldana. 3) BENE COMUNE NON CENSIBILE (MAPPALE 302 SUB 3): Alle due unità immobiliari è stata assegnata l area di pertinenza identificata dal subalterno 3. Detta area è per la maggior parte pavimentata con mattonelle in cemento, mentre una modesta parte è adibita a verde. La proprietà risulta essere interamente recintata. 4) AREA RURALE (MAPPALE 1132): Trattasi di modesta area di pertinenza in corrispondenza dell'ingresso carraio dell'edificio, la cui pavimentazione è in ghiaia. 3. Corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; Dall esame dell atto di pignoramento e dalle risultanze peritali, risulta che i beni colpiti corrispondono a quelli appartenenti al debitore come di seguito descritto: Immobili di proprietà del Signor, per la quota pari a 1/2 in regime di separazione dei beni: - Unità immobiliare ad uso civile abitazione (mappale 302 sub. 1) - Unità immobiliare ad uso autorimessa (mappale 302 sub. 2) - Bene comune non censibile: area di pertinenza (mappale 302 sub. 3) - Area rurale (mappale 1132) Per quanto riguarda il mappale 1702 come detto in precedenza, non vi è corrispondenza in quanto l'immobile risulta essere accorpato alla strada Pag. 9

10 comunale. 4. Stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa sono registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva) Al momento della stima le unità immobiliari, sono utilizzate dalla comproprietaria signora Bacaliu Fillorete. 5. Esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E. Alla data odierna non risultano gravami sui beni oggetto di perizia. 6. Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Dall'esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure di aggiornamento eseguite presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Udine è emerso che gli immobili risultano essere gravati dalle seguenti formalità: TRASCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., Pag. 10

11 - Presentazione n., di data, - Atto giudiziario (decreto di trasferimento immobili), del di data, rep., a favore della ditta contro ; Note: 1/1-2 immobili con diritto alla corte censita al nceu f. 4 mapp. 302 sub 3 - bene comune ai sub non censibile. 1/3 immobili fabbricato demolito dal sisma del 1976 ora solo area di risulta.. TRASCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione n., di data, - Atto giudiziario, annotazione a iscrizione (restrizione di beni) del Tribunale di Tolmezzo di data, rep., a favore della contro ; ANNOTAZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione N. di data, - Atto giudiziario, annotazione a iscrizione (restrizione di beni) del di data, rep., a favore della Signora contro ; ANNOTAZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione N. di data, - Atto giudiziario, annotazione a iscrizione (restrizione di beni) del di data, rep., a favore del contro ; - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione N. di data, - Atto giudiziario, annotazione a trascrizione (restrizione di beni) del di Pag. 11

12 data, rep., a favore del contro ; TRASCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n. - Presentazione n., di data, - Atto notarile pubblico del Notaio di Udine di data, repertorio n. /, a favore dei Signori e contro la ditta ; ISCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione n., di data, - Atto notarile pubblico del Notaio di Udine di data, repertorio n. /, a favore della contro e ; ISCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione n., di data, - Atto amministrativo (Ipoteca legale ai sensi Ast.77 DPR 602/73 modificato dal d.lgs. 46/99 e dal d.lgs. 193/01) da parte di di data, repertorio n. /, a favore di contro ; ISCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione n., di data, - Ipoteca legale da parte di di data, repertorio n. /, a favore di contro ; TRASCRIZIONE: - Registro generale n., Pag. 12

13 - Registro particolare n., - Presentazione N. di data, - Atto giudiziario, atto esecutivo o cautelare /verbale di pignoramento immobili) del di data, rep. /, a favore di contro ; ISCRIZIONE: - Registro generale n., - Registro particolare n., - Presentazione n., di data, - Altro Atto, Ipoteca Conc. Amministrativa/Riscossione da parte di di data, repertorio n. /, a favore di contro ; 7. Previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o Pag. 13

14 manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione. DESTINAZIONE URBANISTICA Si riporta di fianco l estratto del vigente Strumento Urbanistico. Il vigente Piano Regolatore Generale Comunale, classifica gli immobili oggetto della presente ricadenti in zona Ac: Nuclei urbani minori PROVVEDIMENTI AUTORIZZATIVI: L edificio in esame è stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: La ricostruzione dell edificio oggetto della presente perizia è stata autorizzata con concessione edilizia n. 173/81 di data La variante n.1 al progetto è stata presentata in data , con protocollo 7467, ed autorizzata con Autorizzazione Sindacale di data , Prot In data , con Autorizzazione n.115/83, Prot.5672, sono stati autorizzati i lavori per la costruzione di un fabbricato accessorio all'abitazione e la sistemazione dell'area. La variante ulteriore al progetto relativo all'edificio principale è stata presentata in data , con protocollo 07543, e per la stessa non risulta presente il relativo provvedimento edilizio. In data con provvedimento Sindacale n. 22/87, sono stati autorizzati i lavori per il completamento della costruzione di un fabbricato accessorio all'abitazione. Anche in questo caso non sono presenti in archivio comunale le Pag. 14

15 relative tavole grafiche. Il certificato di abitabilità a conclusione dei lavori è stato rilasciato in data con n. 200/83 accordandone l abitabilità a far data dal medesimo giorno. CONFORMITA EDILIZIA: Per le motivazioni sopra esposte, la conformità edilizia non risulta verificabile per quanto riguarda il corpo accessorio, a causa della mancanza relativi elaborati grafici. Per quanto riguarda l'edificio principale, verificati tutti i provvedimenti autorizzativi ritirati dall Ufficio Tecnico del Comune di Artegna, sarà necessario richiedere un provvedimento di sanatoria per le difformità riscontrate rispetto ai progetti approvati, che vengono così di seguito riassunte: Piano seminterrato: Manca la scala che dal locale cantina, ex "vano agricolo1" condoce all'area di pertinenza, e la finestra in corriepondenza delle stesse scale è stata trasformata in porta; Mancano le canne fumarie presenti in corrispondenza dei locali Cantina ex "vano agricolo1" e soggiorno, ex "cantina2"; Piano rialzato: La scala esterna di accesso all'unità immobiliare non è conforme agli elaborati di progetto, il terrazzo posto in lato est è stato ridotto rispetto al progetto approvato, non è indicata la canna fumaria presente nel locale pranzo-soggiorno; probabilmente a causa di un errore grafico nel progetto approvato la posta di accesso al terrazzo è stata indicata in progetto come finestra; Piano Primo: Tutti i "vani agricoli" sono utilizzati come soffitta e non risulta indicata la canna fumaria presente nella soffitta ex "vano agricolo 5"; Per una migliore comprensione di quanto sopra indicato, si fa riferimento agli Pag. 15

16 elaborati grafici allegati alla presente perizia, dove le parti difformi sono state indicate in colore rosso. La possibilità di sanatoria delle opere difformi sopra descritte è data dall articolo 47 della L.R. 19/2009 e s.m.i. Spese per la regolarizzazione della pratica relativa alla sanatoria delle opere eseguite in assenza o in difformità dai provvedimenti edilizi: - Sanzione pecuniaria per l ottenimento della sanatoria: ,00 - Spese tecniche concernenti la pratica relativa all ottenimento della sanatoria edilizia l'aggiornamento delle planimetrie catastali depositate presso L agenzia del Territorio di Udine: ,00 Per quanto riguarda l importo relativo alle spese professionali, va aggiunta l imposta I.V.A e la Cassa di Previdenza. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: L'edificio risulta sprovvisto dell Attestato di Prestazione Energetica. Il costo di del certificato, che dovrà essere prodotto in occasione del Rogito Notarile; il suo costo è pari a Euro 300,00 + I.V.A e Cassa Previdenza. 8. La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. Alla data odierna non risultano gravami sui beni oggetto di perizia. 9. L informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito, non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di Pag. 16

17 eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Non si è a conoscenza di altri procedimenti giudiziari relativi agli immobili pignorati e trattandosi di fabbricato autonomo, ovviamente non vi sono spese condominiali. 10. Nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in "fondo patrimoniale", indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio Dalle certificazioni in atti non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima. 11. Allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite Non risultano presenti specifici diritti di abitazione, nel caso di specie la moglie occupante, ne è la comproprietaria. 12. Il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni La continuità delle trascrizioni risulta correttamente eseguita. 13. L'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli). Non risultano presenti provvedimenti del Tribunale di assegnazione degli immobili, nei confronti di terzi. Pag. 17

18 14. In caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il pignoramento immobiliare colpisce tutti i beni immobili del debitrore per la quota pari a 1/2, per tale motivo, lo scrivente propone la vendita in un unico lotto. 15. Determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. V A L U T A Z I O N E CRITERI ADOTTATI PER LA VALUTAZIONE Per la determinazione del più probabile valore di mercato, il criterio seguito per la valutazione tiene in debita considerazione sia le condizioni estrinseche (l'ubicazione territoriale, le caratteristiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) che le condizioni intrinseche proprie dell'unità immobiliare in esame (il suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in esame, lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio Pag. 18

19 monoparametrico o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell'ordinarietà come quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso, rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per l immobile esaminato. A seguito di quanto sopra, per la determinazione dei valori di seguito indicati, sono state effettuate tutte le ricerche possibili sui conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare del Comune di Udine (Borsino immobiliare FIMAA, Osservatorio Immobiliare, ricerca pubblicità immobiliare mediante siti in rete, ecc.). STIMA DEGLI IMMOBILI Si precisa che le superfici sotto indicate, sono state rilevate dalle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio di Udine. Per la misurazione è stato adottato il criterio della superficie esterna lorda (SEL). Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. La stima pertanto si concretizza come segue: Il valore dei beni oggetto di esecuzione sopraccitati si valutano complessivamente a corpo arrotondato a ,00 (Diconsi Euro Dueceentoventimila/00). Pag. 19

20 Il pignoramento immobiliare colpisce tutti i beni immobili del debitore, per la quota pari a 1/2, per tanto la quota complessiva a lui spettante è pari a ,00 (Euro Centodiecimila/00). C O N C L U S I O N I Lo scrivente propone la vendita all'asta dei beni immobili, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano un unico lotto e precisamente: UNICO LOTTO 1) Unità immobiliare ad uso civile abitazione, ubicato in Comune di Artegna, via San Leonardo, civ. 54, censiti presso l'agenzia del Territorio della provincia di Udine come segue: Catasto Fabbricati Comune censuario di Artegna Fg. Mappale Sub. Zona indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Superficie Censuaria catastale Via San Totale: 176 m² Leonardo n. S1-T-1 A/3 3^ 9,5 vani Totale escluse aree 54 scoperte**: 176 m² Rendita. 490,63 2) Unità immobiliare ad uso autorimessa, ubicato in Comune di Artegna, via San Leonardo, civ. 54, censiti presso l'agenzia del Territorio della provincia di Udine come segue: Catasto Fabbricati Comune censuario di Udine Fg. Mappale Sub. Zona indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Superficie Censuaria catastale Rendita Via San Leonardo n. T C/6 3^ 34 m² Totale: 38 m². 45, ) Area di pertinenza comune ai sub. 1 e 2, ubicato in Comune di Artegna, via San Leonardo, civ. 54, censiti presso l'agenzia del Territorio della provincia di Udine come segue: Pag. 20

21 Catasto Fabbricati Comune censuario di Artegna Fg. Mappale Sub. Zona indirizzo Piano Cat. Classe Cons. Superficie Censuaria catastale Bene comune non censibile (Area di pertinenza) Rendita 4) Area rurale, ubicata in Comune di Artegna, censita presso l'agenzia del Territorio della provincia di Udine come segue: Catasto Terreni Comune censuario di Artegna Foglio Mappale Qualità Classe Superficie R.D. R.A Area rurale PREZZO A BASE D ASTA, per la quota pari a 1/2, di proprietà del signor, Euro ,00, (Diconsi Euro Centodiecimila/00). DICHIARAZIONE DI CONFORMITA In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) e in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione (2005) di Tecnoborsa capitolo 9 al punto il valutatore dichiara che: - la versione dei fatti presentata nel presente documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso; - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate; - il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione; - il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; - il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; - il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l'immobile; - il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà; Pag. 21

22 - nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto. Il committente è consapevole che il rapporto di valutazione è attività presuntiva ed estimativa del valore dell'immobile; alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all'esito di tale valutazione nonché per le decisioni e/o valutazioni eventualmente prese dal committente sulla base del medesimo rapporto di valutazione. E' vietata la pubblicazione parziale e/o completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle stime in esso contenute, ai nomi dei valutatori e alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore. Ritenendo di aver compiutamente espletato l'incarico ricevuto nel rispetto della ritualità e dette norme di procedura civile, si ringrazia il Signor Giudice per la fiducia accordata, depositando presso la Cancelleria delle Esecuzioni immobiliari la presente relazione peritale di stima costituita da n. 23 pagine. Lo scrivente rimane comunque a completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento si rendesse necessario. Si allegano: - Estratto di mappa - Visure catastali - Ispezioni Ipotecarie - Planimetrie catastali - Provvedimenti autorizzativi edilizi e grafici progetti approvati - Grafici per la verifica superfici - Grafici difformità riscontrate - Documentazione fotografica Villa Santina, 07 aprile 2017 Il Perito Estimatore Pag. 22

23 geometra Claudio Del Fabbro Pag. 23