Geom. Michele CURTO UDINE-Via Petrarca, 3 Tel. 0432/ TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA DI STIMA es

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1 TRIBUNALE DI UDINE ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA DI STIMA estesa dal sottoscritto Geom. Michele Curto, iscritto all'albo dei Consulenti Tecnici d'ufficio del Tribunale di Udine, con studio tecnico in Udine, Via Petrarca n. 3, giusta nomina del , nella esecuzione immobiliare promossa da: UBI BANCA SPA contro in forza del pignoramento immobiliare di data n rep. Tribunale di Udine.- E.I. n. 35/16 G.E. D.ssa A. ANTONINI Rinvio:

2 In data davanti all Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Immobiliare, il sottoscritto assumeva l incarico e prestato il giuramento di rito riceveva il seguente quesito: "Provveda l esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1) identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2) sommaria descrizione dei beni; 3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica 2

3 sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda 3

4 divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente)" PREMESSA Il sottoscritto, dopo aver ritirato i documenti dimessi in atti, procedeva ad una loro attenta disamina nonché all'ulteriore verifica presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizi Catastali - Ufficio Provinciale di Udine ed all'aggiornamento presso l'ufficio Pubblicità Immobiliare di Udine.- In seguito, al fine di poter espletare sopralluogo sugli immobili oggetto di stima, provvedeva a contattare gli esecutati a mezzo di comunicazione scritta, recapitata con posta ordinaria e raccomandata.- Non ricevendo risposta ne dava comunicazione al Custode Giudiziario (COVEG) tramite il quale eseguiva il necessario sopralluogo presso gli immobili oggetto di perizia.- 4

5 IDENTIFICAZIONE DEI BENI La sostanza immobiliare oggetto della presente relazione peritale, risulta essere così censita presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizi Catastali - Ufficio Provinciale di Udine (si vedano estratti di mappa e visura allegati).- Aggiornamento del Catasto FABBRICATI Comune di TALMASSONS Fg. Map. Sub Cat. Cl. Cons. Sup. catastale Rendita A/4 3 vani 7,5 Indirizzo Via Oberdan n. 3 piano T-1 Totale mq. 177 Tot. escl.a.s. mq ) Euro 247,90 Fg. Map. Sub Cat. Cl. Cons. Sup. catastale Rendita C/3 3 mq 23 Totale mq. 34 Euro 61,77 Indirizzo Via Oberdan piano T INTESTATI - DIRITTI E ONERI REALI 1. C.F: Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con 2. C.F.: Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Rispettivamente corrispondenti al Catasto Terreni al Fg. 20 Map. 182 Ente Urbano di are e Fg. 20 Map. 183 Ente Urbano di are Confini dell unità immobiliare Fg. 20 Map. 182 Da Nord in senso orario: Mapp ; via Oberdan; Mapp , salvo se altri.- Confini dell unità immobiliare Fg. 20 Map. 183 Da Nord in senso orario: Mapp , strada, salvo se altri.- 5

6 SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI Comune di Talmassons Fg. 20 Map. 182 Fabbricato residenziale Trattasi di casa di abitazione, situata in comune di Talmassons, frazione Sant Andrat del Cormor, via Guglielmo Oberdan n. 3.- Il fabbricato si eleva a due piani fuori terra con ingresso principiale dal fronte strada, presenta strutture portanti miste (solai di interpiano in legno) e caratteristiche costruttive proprie della tipica casa friulana.- Quanto alle finiture esterne si evidenziano: facciate sia intonacate e tinteggiate sia al grezzo (per la porzione accessoria), serramenti esterni in legno con oscuranti in pvc del tipo avvolgibile, oltre a zanzariere, lattonerie in lamiera preverniciata.- L edificio presenta un accesso dall area scoperta del Map. 182 che risulta destinata anche a transito ed all accesso ad altra proprietà. La composizione dell unità è la seguente: - Piano Terra: due locali accessori esterni (2 ripostigli ed 1 disimpegno), ingresso/disimpegno, ripostiglio, sottoscala, cucinino, cucina, soggiorno, vano scale di accesso al primo piano; - Primo Piano: ripostiglio esterno, disimpegno con terrazza, ripostiglio interno, due camere ed un bagno.- Le principali finiture interne sono di tipo comune e sono costituite da: rivestimenti pavimentali in piastrelle per il Piano Terra, in legno per le scale, sia in legno prefinito sia in parquette per il Primo Piano ad eccezione del bagno che presenta pavimento in piastrelle; finiture di pareti con intonaco e pittura, parziali rivestimenti in carta da parati ed in piastrelle per la cucina ed il bagno; soffitti in parte completati con opere 2) 6

7 di controsoffittaura ed in parte intonacati e tinteggiati.- L impianto di riscaldamento è alimentato a gas metano con tubazioni anche a vista.- Non sono stati esibiti dichiarazioni di conformità degli impianti e l Attestato di Prestazione Energetica.- Comune di Talmassons Fg. 20 Map. 182 Laboratorio Trattasi di vetusta costruzione semidiroccata, necessitante di integrali opere di ristrutturazione, situata in area posta nelle immediate vicinanze dell immobile a destinazione d uso residenziale sopra descritto, sulla via Guglielmo Oberdan, all altezza del civico n L unità immobiliare è costituita da un unico vano a doppia altezza con piccolo scoperto pertinenziale.- CORRISPONDENZA TRA CIÒ CHE IL PIGNORAMENTO HA COLPITO E CIÒ CHE APPARTIENE AL DEBITORE Dalla lettura del certificato notarile in atti, emerge che vi è corrispondenza tra i beni così come descritti nei pignoramento e quanto di proprietà degli esecutati in comunione legale dei beni, ai medesimi pervenuto in forza dell atto di compravendita a rogito Notaio Lucia Stecca in data Rep /3934, trascritto a Udine il ai nn / STATO DI POSSESSO DEI BENI Da interrogazioni poste all Anagrafe Tributaria dell Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Udine, non è emersa la registrazione di contratti di locazione aventi ad oggetto gli immobili in esecuzione.- Da interrogazioni all Ufficio anagrafe del comune di Talmassons 3) 4) 7

8 gli esecutati risultano risiedere presso l immobile residenziale in esecuzione, in comune di Talmassons, frazione Sant Andrat del Cormor, Via Oberdan n. 3.- FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Dalla disamina della documentazione in atti non è emersa la sussistenza di formalità che resteranno a carico dell'acquirente.- FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI CHE SARANNO CANCELLATI Dall'esame della documentazione dimessa in atti e dalle ulteriori ricerche e visure eseguite presso l'ufficio Pubblicità Immobiliare di Udine (aggiornamento del ) è emerso che la sostanza immobiliare in esame risulta colpita dai seguenti pesi: ISCRIZIONI R.G. n R.P. n del Favore: Banco di Brescia San Paolo CAB S.p.A. con sede in Brescia Contro: Titolo: mutuo fondiario a rogito Notaio Lucia Stecca in data Rep /3935 per complessivi ,00 a garanzia di un capitale di ,00, per la durata di anni 29 e mesi 11 Beni: quota di 1/2 ciascuno del diritto di piena proprietà sugli immobili in esecuzione.- TRASCRIZIONI 5) 6) 8

9 R.G. n R.P. n del Favore: UBI BANCA S.p.A. Contro: Titolo: Beni: verbale di pignoramento n emesso dal Tribunale di Udine il quota di 1/2 ciascuno del diritto di piena proprietà in regime di comunione dei beni, sugli immobili in esecuzione.- VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA Fg. 20 Map. 182 Fabbricato residenziale In esito alle ricerche effettuate presso il Comune di Talmassons è emerso che l immobile adibito alla residenza è stato edificato in epoca anteriore al 1967 ed oggetto delle seguenti pratiche edilizie: - Nulla Osta per esecuzioni lavori edili pratica n. 92/C rilasciato in data per sopraelevazione ad un Primo Piano da adibire ad uso abitazione; - Autorizzazione n. 21/83 ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria per sistemazione di due vani dell abitazione, rilasciata in data Corrispondenza tra stato dei luoghi, pratiche edilizie e situazione catastale Ad una esame a vista, dal confronto tra lo stato dei luoghi e quanto autorizzato ed accatastato emerge generale corrispondenza per distribuzione planimetrica e forometrie.- 7) 9

10 Si evidenzia che non è stata reperita la dichiarazione di agibilità.- Al fine dell ottenimento del mancante titolo la relativa istanza dovrà essere corredata dalla documentazione stabilita dalla disciplina vigente alla data dell intervenuta decadenza del titolo autorizzativo all esecuzione delle opere (in mancanza della dichiarazione di fine lavori).- Per la richiesta in esame si prevede un costo di 500,00.- Fg. 20 Map. 183 Laboratorio In esito alle ricerche effettuate presso il Comune di Talmassons non è emersa la sussistenza di pratiche edilizie relative all unità immobiliare in oggetto.- Premesso che non è dato di sapere la data di costruzione dell immobile, si desume che lo stessa sia anteriore al 1 settembre Corrispondenza tra stato dei luoghi e situazione catastale Ad una esame a vista, dal confronto tra lo stato dei luoghi e quanto accatastato emerge generale corrispondenza per distribuzione planimetrica e forometrie.- VERIFICA DI GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Dalla disamina del certificato notarile in atti e dagli ulteriori aggiornamenti ipotecari, nulla è emerso in merito.- INFORMAZIONE SULL IMPORTO ANNUO DELLE SPESE 8) 9) 10

11 FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE,SU EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIÀ DELIBERATE Gli immobili in esecuzione non sono parte di un condominio.- EVENTUALE "FONDO PATRIMONIALE" 10) Dalla certificazione notarile in atti e dagli aggiornamenti ipotecari eseguiti dallo scrivente non è emersa la costituzione di fondo patrimoniale.- EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE 11) Dal certificato notarile in atti e dagli aggiornamenti ipotecari eseguiti dallo scrivente non è emersa la sussistenza di tale diritto.- CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI 12) Nel certificato notarile in atti è precisato che non è stata rilevata l accettazione tacita/espressa dell eredità di apertasi in data , denuncia presentata all ufficio del Registro di Udine il a vol. 1491, trascritta a Udine il ai nn / EVENTUALI PROVVEDIMENTI DEL GIUDICE PER L ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE 13) Dal certificato notarile in atti e dagli aggiornamenti ipotecari eseguiti dallo scrivente non è emersa la sussistenza di tale provvedimento.- 11

12 14) PARERE DI COMODA DIVISIBILITÀ Gli immobili oggetto di esecuzione sono in esecuzione per l'intero, pertanto nulla vi è da riferire in merito.- VALUTAZIONE DELL IMMOBILE SULLA BASE DEL VALORE DI MERCATO 15) La valutazione viene eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato correnti nelle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame, tenuto conto dell'ubicazione, destinazione urbanistica, piena o parziale disponibilità nonché del perdurare della crisi che coinvolge il settore immobiliare.- La valutazione poi tiene conto di ogni altro elemento intrinseco ed estrinseco che anche se non apparente, risulta tuttavia sempre influente nelle considerazioni finali espresse per la corretta determinazione di un prezzo base d'asta che risulti a livelli concorrenziali.- Nella stima degli immobili si è anche tenuto conto dei valori esposti in diversi banche dati, borsini immobiliari e siti internet così come a seguire riportati: Quotazioni OMI Periferica/ZONA PERIFERICA - Zona D1 Tipologia Stato conservativo Min Max Abitazioni civili Normale 650,00 940,00 Abitazioni di tipo economico Normale 530,00 790,00 Autorimesse Normale 245,00 360,00 Osservatorio FIAIP

13 Nuovo Ristrutturato Buono stato abitabile Da ristrutturare Min Max Min Max Min Max 1.300, ,00 600,00 850,00 200,00 550,00 Dall analisi dei valori sopra evidenziati, in base ad ulteriori informazioni reperite presso Agenzie immobiliari della zona nonché considerata l'esperienza personale maturata nel campo delle valutazioni immobiliari e tenuto peraltro conto del perdurare della crisi economica che ha coinvolto anche il settore immobiliare si ritiene di applicare nella stima i seguenti valori unitari: /mq. 500,00 per l unità residenziale ed /mq. 100,00 per il laboratorio.- Per quanto sopra, in base a calcoli unitari a parte eseguiti, che per brevità espositiva si ritiene di omettere, la stima si concreta come segue (superfici desunte dalle planimetrie catastali): Unità Fg.28 Map Abitazione Coef. Piano Terra circa vani principali mq. 74,00 100% mq. 74,00 disimpegno esterno mq. 10,00 25% mq. 2,50 ripostiglio comunicante mq. 18,00 25% mq. 4,50 ripostiglio non comunicante mq. 8,00 25% mq. 2,00 Primo Piano vani principali mq. 73,00 100% mq. 73,00 terrazza mq. 1,00 30% mq. 0,30 ripostiglio non comunicante mq. 18,00 25% mq. 4,50 Fg.28 Map Laboratorio Piano Terra vano principale con corte SEL Sup. comm.le Sommano mq. 160,80 /mq 500, ,00 mq. 29,00 100% mq. 29,00 Valore unitario Sommano mq. 29,00 /mq 100, ,00 Tenuto inoltre conto dello stato di manutenzione, di possesso e di Valore complessivo TOTALE ,00 13

14 eventuali ulteriori vincoli od oneri di seguito meglio specificati, si ritiene opportuno decrementare il valore finale degli immobili così come più sotto analiticamente esposto: Valore di mercato unità residenziale ,00 Adeguamento per assenza garanzia per vizi (assicurazione) 1,00% 833,00 Adeguamento per richiesta agibilità 500,00 Adeguamento per stato d'uso e manutenzione 0,00 Adeguamento per vincoli od oneri giuridici non eliminabili 0,00% 0,00 Valore per l'intero ,00 Considerato inoltre lo scopo della presente stima per la futura vendita all asta in ambito giudiziario, il valore a base d'asta per la vendita dell'unità immobiliare in oggetto, risulta essere il seguente: Valore finale dell'immobile ,00 Adeguamento per procedura d'asta 25,00% ,75 Valore per vendita all'asta ,25 Valore per vendita all'asta (arr.to) ,00 b) Esposizione lotti In relazione a quanto fino ad ora esposto si propone la vendita all'asta dei beni immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano secondo il seguente lotto unico: Esecutante UBI BANCA SPA Esecutati: Proprietà: proprietà per 1/2 in comunione di beni proprietà per 1/2 in comunione di beni 14

15 LOTTO Unico Fabbricato residenziale con accessori esterni oltre a vetusta costruzione (destinazione d uso a laboratorio), situati in comune di Talmassons, via Guglielmo Oberdan rispettivamente ai civici n. 3 e 11.- Catasto FABBRICATI Comune di TALMASSONS Fg. Map. Sub Cat. Cl. Cons. Sup. catastale Rendita A/4 3 vani 7,5 Indirizzo Via Oberdan n. 3 piano T-1 Totale mq. 177 Tot. escl.a.s. mq. 170 Euro 247,90 Fg. Map. Sub Cat. Cl. Cons. Sup. catastale Rendita C/3 3 mq 23 Totale mq. 34 Euro 61,77 Indirizzo Via Oberdan piano T Rispettivamente corrispondenti al Catasto Terreni al Fg. 20 Map. 182 Ente Urbano di are e Fg. 20 Map. 183 Ente Urbano di are PREZZO base d asta per l intero ,00 Udine, 25 Gennaio 2017 (Euro Sessantaunomila/00) Il Tecnico d'ufficio (Geom. Michele Curto) 15