TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 280 / 14 ****** RELAZIONE DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Antonio Crispo, con studio in

Transcript

1 STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n Via Latina n. 9/17 cod. fiscale CRS NTN 49H28 L483J UDINE partita IVA tel./fax PEC: cell TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 280 / 14 ****** RELAZIONE DI STIMA INTEGRAZIONE CON I QUESITI DI CUI AL NOVELLATO Udine, 06 marzo 2016 Art. 568 cpc e 173 bis disp. att. cpc ITALFONDIARIO S.P.A. contro il Perito Stimatore Geom. Antonio Crispo 1

2 TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 280 / 14 ****** RELAZIONE DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Antonio Crispo, con studio in Udine, via Latina n. 9/17, nominato C.T.U. dall Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dr.ssa A.M. Antonini, con Sua ordinanza in data , inerente all Esecuzione Immobiliare promossa da: ITALFONDIARIO S.P.A. con sede in Roma (RM) - c.f contro nata a ****** Premesso - che all udienza del presso il Tribunale Civile di Udine, il sottoscritto accettava l incarico e prestava il giuramento di rito; - che tale elaborato veniva regolarmente depositato in data 25 giugno 2016; - che con provvedimento del al CTU veniva chiesto di integrare la perizia con i quesiti di cui al novellato art. 568 cpc e 173 bis disp. att. cpc; Ciò premesso, il sottoscritto CTU procede a redigere la presente relazione in risposta all'incarico affidatogli: Provveda l esperto, effettuato il sopralluogo e predisposta la documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale del bene pignorato, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione; - che l espletamento delle operazioni peritali, con trasmissione della perizia, ai creditori, procedenti o intervenuti ed al debitore, deve avvenire almeno 30 giorni prima della udienza fissata per il Tutto ciò premesso il sottoscritto C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali effettuando le visure presso l'agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare. In detta operazione accertava che i beni immobili oggetto di pignoramento ed interessati quindi ad essere stimati nella presente perizia, così come risulta agli atti allegati, è il seguente: 2

3 * 1. identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; COMUNE DI CASSACCO (UD) - C.F. F. 1 mapp. 242 via Borgo di Sopra n. 31, S1-T-1, cat. A/3, cl. 1 Vani 12,5 RC 527,43 intestato a nata a propr. per 1/1 * Si evidenzia che la planimetria catastale (Urbano e Terreni) della unità immobiliare di cui trattasi non é conforme allo stato di fatto, in quanto internamente tutto il piano terra è modificato, inoltre sono state chiuse alcune finestre.- Al primo piano è presente un nuovo bagno all'interno della camera (ex ripostiglio).- Il piccolo fabbricato (accessorio2) ad ovest lungo il confine, non esiste.- Pertanto si dovrà procedere all'aggiornamento catastale.- CONFINI Come evidenziati nell' allegato estratto di mappa e planimetria.- 2. sommaria descrizione dei beni; Si precisa che per visionare l'immobile oggetto di pignoramento, il sottoscritto spediva in data la raccomandata a.r. n indirizzandola all' esecutata, con la quale si comunicava la data del per effettuare il sopralluogo alle ore 12,00.- Pur non essendo stato restituito l avviso di ricevimento, il giorno previsto il sottoscritto si recava in Comune di Cassacco, presso la unità immobiliare oggetto di pignoramento dove, dalle ore 11,45 alle ore 12,30 restava davanti al cancello d'ingresso del fabbricato, senza che si presentasse nessuno.- Rientrato in sede, il sottoscritto comunicava al custode giudiziario COVEG srl, l'impossibilità all'accesso e gli veniva risposto fissando la data per effettuare detto accesso.- Infatti in data alle ore 9,30 il sottoscritto alla presenza dell'incaricato della COVEG srl e dell'esecutata effettuava il sopralluogo all'interno della unità imm.re in oggetto, da cui risultava la seguente descrizione: Trattasi di una casa d abitazione, ubicata nella frazione denominata Raspano, a N-O del territorio comunale, lungo il lato sx della strada che dalla frazione si collega al capoluogo, in posizione isolata rispetto ad altri fabbricati.- Il lotto, di mq.991 3

4 catastali, é interamente recintato.- L ingresso avviene direttamente dalla strada pubblica dalla quale attraverso un cancello in ferro a due ante, si entra nella corte di pertinenza.- In particolare il fabbricato d'abitazione è così distribuito: piano interrato: due cantine; piano terra : ingresso, cucina, wc, soggiorno, sottoscala, vano scala; piano primo : corridoio, quattro camere, bagno, wc, scala soffitta.- piano secondo : due vani a soffitta. Le caratteristiche principali sono le seguenti: - struttura verticale con muratura mista; - tramezze in laterizio; - strutture orizzontali presenti; - tetto in legno; - scala interna in muratura al pt, in legno al sottotetto; - manto di copertura in tegole curve di laterizio; - grondaie, pluviali e lattoneria in genere in lamiera preverniciata; - facciate intonacate e tinteggiate; - vetuste finestre in legno, alcune con vetrocamera ; - finestre in pvc bianco nelle soffitte ; - in tutte le finestre e porte sono presenti le ante d oscuro (no soffitte) ; - portoncino d'ingresso principale blindato; - marciapiede in piastrelle sul perimetro della casa. Le finiture interne, presentano le seguenti caratteristiche: - pavimenti al piano terra in piastrelle nel soggiorno ed in tipo mattoni nella cucina, ingresso e wc; - pavimenti in legno pregiato nella camera con bagno (doccia da completare) al primo piano; nelle altre camere, nel secondo bagno e corridoio p avimenti in piastrelle, tranne una in laminato ; - pareti finite "a civile" e tinteggiate, con alcune pareti della cucina rivestite in pietra; - pareti rivestite in piastrelle nel wc del primo piano; - porte interne in legno verniciato a smalto; - un caminetto nel soggiorno ed uno in cucina; - riscaldamento con termosifoni alimentati dalla caldaia a gpl posta all'esterno del retro del fabbricato, il cui serbatoio è interrato nel giardino; - relativamente agli impianti, pur avendo accertato la loro presenza non è stato possibile verificarne la funzionalità, in quanto da tempo in disuso.- - sottotetto e cantina da considerare al grezzo. il fabbricato accessorio isolato è così distribuito: piano terra : ripostiglio, lavanderia; piano primo : ripostiglio. Le caratteristiche e finiture principali sono le seguenti: Trattasi di un piccolo fabbricato in muratura, con solaio di piano e con il tetto in legno con manto in coppi.- L'accesso al piano superiore avviene da una scala esterna, in ferro.- Le pareti sono intonacate ed i serramenti sono in ferro verniciato.- Il tutto è in modeste condizioni.- 4

5 il fabbricato accessorio adiacente Trattasi di un manufatto destinato a ripostiglio chiuso su tre lati per tutta l'altezza ed aperto sul davanti.- L'altezza interna è di m. 3,70/4,70 con pavimento in cemento e struttura del tetto in legno a vista.- Il manto è in coppi.- L'area scoperta di pertinenza, parte pavimentata e parte a giardino, è di mq. 775,00 catastali.- 3. corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; C'è corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore.- 4. stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.- Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); L'unità immobiliare di cui trattasi è abitata dalla esecutata e dal proprio figlio minorenne (anni 17).- 5. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; Dalla documentazione in possesso e dalle verifiche ventennali fatte presso l Agenzia del Territorio di Udine, non si riscontrano formalità, vincoli ed oneri di cui al presente paragrafo. 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente In merito all esame della documentazione ipotecaria prodotta in atti, estesa in data dalla dott.ssa Chiara Branchini notaio in Bologna, e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data , l'immobile risulta così gravato: 5

6 ISCRIZIONE N RG / 2964 RP DEL a favore: CASSA DI RISPARMIO DI GORIZIA S.P.A. con sede in Gorizia (GO) - c.f contro : nata a titolo : ipoteca volontaria con atto di mutuo fondiario in data n di Rep. notaio Panella Bruno di Udine importo : ipoteca di euro ,00 complessivi durata 20 anni beni colpiti : COMUNE DI CASSACCO (UD) - C.F. F. 1 mapp. 242 cat. A/3 vani 12,5 via Borgo di Sopra 11 COMUNE DI CASSACCO (UD) - C.T. F. 1 mapp. 242 EU are 9.91 TRASCRIZIONE N RG / RP DEL a favore: CASSA DI RISPARMIO DEL FRIULI VENEZIA GIULIA S.P.A. con sede a Gorizia - c.f contro : nata a titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data n di Rep. beni colpiti : COMUNE DI CASSACCO (UD) - C.F. F. 1 mapp. 242 cat. A/3 vani 12,5 via Borgo di Sopra 11 COMUNE DI CASSACCO (UD) - C.T. F. 1 mapp. 242 EU are previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/ /agibilità dello stesso.- In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 6

7 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma cinque del DPR n. 380, nonchè delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; Il fabbricato oggetto della presente perizia è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967 e comunque, fatte le ricerche presso il Comune di Cassacco non risultano pratiche edilizie ad esso relative, tranne la conc. ed. n. 43 del per il passo carraio.- - DESTINAZIONE URBANISTICA DI ZONA Nel vigente P.R.G.C. del Comune di Cassacco il lotto comprendente il fabbricato in oggetto, ricade in zona residenziale "A.2-A.7.1 soggetta a piani subordinati (PRPC).- nota del CTU : Pur non esistendo alcuna pratica edilizia utile al confronto ai fini di eventuali difformità, il CTU visto l'attuale stato dell'immobile, con opere di recente realizzazione, ritiene di prendere a riferimento la planimetria catastale d.d da cui si evince che, senza autorizzazione del Comune, sono state effettuate delle modifiche sia delle facciate che della distribuzione interna con cambio della destinazione d'uso di alcuni vani oltre al già citato accessorio 2 che non esiste.- Di conseguenza, da informazioni prese in più date presso l'ufficio tecnico del Comune di Cassacco, esiste la possibilità di sanare i suddetti abusi esistenti nel fabbricato in oggetto, fatto salva l'ultima decisione spettante esclusivamente al Comune a seguito di un progetto regolarmente presentato.- A tal fine si precisa che nel caso non fosse possibile sanare gli abusi, in tutto o in parte, si dovrà procedere al loro ripristino.- La stima della sanatoria equivale all'eventuale ripristino, che fatte le debiti valutazioni vengono stimati pari a ,00.- *** 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; L'unità immobiliare in oggetto è pervenuta all' attuale esecutata, proprietaria per 1/1, come segue: - per acquisto da con atto di compravendita in data Rep notaio Panella Bruno di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data ai nn / Detti beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico nè vi è stata affrancazione da tali pesi.- * 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il 7

8 relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; Trattasi di unità imm.ri in fabbricato unifamiliare nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; Non sussistono convenzioni matrimoniali interessanti i beni di cui trattasi a far tempo dal 20 settembre ******* 11. allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; L'acquisto della proprietà dei beni in capo all' esecutato deriva da atto inter vivos, come descritto al n. 8.- Quindi non esiste alcun diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.- ******* 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Come risulta nel certificato ipotecario esteso in data dalla dott.ssa Chiara Branchini notaio in Bologna e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data , l'immobile in base ai titoli regolarmente trascritti a partire dal primo trasferimento anteriore al ventennio, risultano di proprietà dell'esecutata per 1/ l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); Dalle risultanze ipotecarie di cui al certificato allegato, nonché da ulteriore aggiornamento ipotecario, non esistono trascrizioni di alcun provvedimento del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli. 14. nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. 8

9 Il bene pignorato è di proprietà dell'esecutato per 1000/ determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonchè per le eventuali spese condominiali insolute.- Tenuto conto di quanto sopra esposto, di tutti gli elementi utili ai fini della stima, fatto i debiti confronti con beni consimili, dei valori medi dei borsini FIAIP e FIMAA, dei valori OMI Agenzia del Territorio, valutato ogni fattore intrinseco ed estrinseco, tenuto conto dello scopo per il quale viene richiesta la stima in particolare del prezzo base d'asta cioè del più probabile valore di vendita del bene ed il periodo sfavorevole del mercato immobiliare.- Effettuati i conteggi che per brevità si omettono, con riferimento tra l altro alla superficie commerciale, rilevata secondo la norma UNI dalle schede catastali reperite presso l'agenzia del Territorio di Udine, il sottoscritto Perito Stimatore stima come di seguito: Lotto Unico - casa d'abitazione con annessi accessori ed area scoperta di pertinenza.- calcolo superficie commerciale lorda superficie coefficiente coefficiente superficie lorda di ragguaglio conservazione commerciale p. terra+p. primo: circa mq. 280,00 100% 1,00 mq. 280,00 p. interrato+soffitta : mq. 190,00 33% 1,00 mq. 62,70 fabbr. acc. adiacente : mq. 60,00 50% 1,00 mq. 30,00 fabbr. acc. isolato : mq area scoperta : circa mq. 775,00 5% 1,00 mq. 38,75 calcolo valore abitazione e accessori totale superficie commerciale mq. 411,45 superficie valore max. valore min valore attribuito valore totale lorda./mq../mq.. circa mq. 411,45 700,00 400,00 550, ,50 fabbricato accessorio isolato : a corpo 8.000,00 come precedente perizia: totale valore stimato, l'intero arr. euro ,00 9

10 a dedurre la stima per: - assenza per la garanzia di vizi - 5% - adeguamento per procedura d'asta - 10% restano euro ,00 a dedurre la stima dei seguenti costi: - pratica edilizia per sanatoria+variazione catastale (T e F) ,00 VALORE DI STIMA totale ,00 (euro centottantacinquemila/00). ** CONCLUSIONI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili descritti, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, secondo i seguenti lotti: Lotto unico contro: favore: ITALFONDIARIO S.P.A. Comune di Cassacco (UD) CF : F. 1 mapp. 242 cat. A/3 corr. CT : F. 1 mapp. 242 are 9.91 piena proprietà casa d'abitazione con annessi accessori ed area scoperta di pertinenza siti in via Borgo di Sopra n VALORE DI STIMA, l'intero ,00 =============== ** Quanto sopra in adempimento del pregiato incarico conferitomi. Udine, 06 marzo 2016 Il Perito Stimatore geom. Antonio Crispo 10