STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n Via Latina n. 9/17 cod.

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1 STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n Via Latina n. 9/17 cod. fiscale CRS NTN 49H28 L483J UDINE partita IVA tel pec: cell Udine, 02 agosto 2017 TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare N. 291 / 16 RELAZIONE DI STIMA GUERRA ANGELO contro 1 il Perito Stimatore Geom. Antonio Crispo

2 TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare N. 291 / 16 RELAZIONE DI STIMA redatta dal sottoscritto geometra Antonio Crispo, con studio in Udine, via Latina n. 9/17, nominato Perito Stimatore dall Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dr.ssa A. Antonini, con propria ordinanza in data , inerente all Esecuzione Immobiliare promossa da: Premesso che: GUERRA ANGELO nato a Buja (UD) il c.f. GRR NGL 38D17 B259 V contro nata in il c.f. *** - nell udienza del presso il Tribunale Civile di Udine, il sottoscritto accettava l incarico e prestava il giuramento di rito; - gli veniva affidato il seguente incarico: Provveda l esperto, effettuato il sopralluogo e predisposta la documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale del bene pignorato, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione; - il G.E. fissava l'udienza del per l'audizione delle parti; - il sottoscritto in data rivolgeva istanza di proroga di giorni 60 che gli veniva concessa ed in seguito alla quale il G.E. rinviava l'udienza del ; - l espletamento delle operazioni peritali, con trasmissione della perizia, ai creditori, procedenti o intervenuti ed al debitore, deve avvenire almeno 30 giorni prima della nuova udienza fissata per il , quindi entro il Tutto ciò premesso il sottoscritto C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali effettuando le visure presso l'agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare, dove accertava che i beni immobili oggetto di pignoramento ed interessati quindi ad 2

3 essere stimati nella presente perizia, così come risulta agli atti allegati, sono i seguenti: 1. identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; COMUNE DI TREPPO GRANDE - Catasto Fabbricati F. 1 mapp. 284 sub. 2 via Zegliacco, p. S1-T-1, A/2, cl. 1, vani 7,5 sup. mq. 183 RC 503,55 F. 1 mapp. 284 sub. 3 via Zegliacco, p. S1, C/6, cl. 5, mq. 24 sup. mq. 28 RC 42,14 intestati a corrispondente al Catasto Terreni di detto Comune al: F. 1 mapp Ente Urbano - are nuda proprietà per 1/2 - proprietà per 1/2 - usufrutto per 1/2 *** nota del CTU : le diverse intestazioni derivano da quanto indicato nei diversi atti di provenienza.- Inoltre la mappa e la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto in quanto la tettoia esterna non è riportata, lo stesso dicasi per il terrazzo al 1 piano, per le porte-finestra al p.t. e 1 p., per il mezzanino e la cabina armadio al 1 piano, il ripostiglio nello scantinato.- Infine deve essere aggiornata la visura della utilità comune del mapp. 283 sub. 15 in quanto il mapp. 284 è riportato nell'elenco dei subalterni originario mentre non c'è in quello attuale.- CONFINI *** Come evidenziati nell'allegato estratto di mappa e planimetrie.- 2. sommaria descrizione dei beni; Si precisa che per visionare la suddetta unità immobiliare oggetto di pignoramento, il sottoscritto spediva in data , la racc. A.R. indirizzata alla esecutata con la quale veniva comunicata la data del per effettuare il sopralluogo alle ore 12,00 e che la stessa veniva firmata per ricevuta in data Successivamente in data e l'avv. Roberto Cianci, per conto della esecutata, chiedeva al sottoscritto di poter rinviare i relativi sopralluoghi, per giustificato impedimento della stessa.- 3

4 A seguito di ciò veniva stabilita la data del ore 12,00, nella quale il sottoscritto si recava in Comune di Treppo Grande fraz. Zegliacco, via Zegliacco n. 2 alle ore 12,00 dove alla presenza della esecutata, effettuava il sopralluogo che evidenziava uno stato dei luoghi che richiedeva l'approfondimento presso i pubblici uffici in particolar modo a riguardo dell'aspetto urbanistico-edilizio del fabbricato presso l'ufficio Tecnico del Comune, pertanto dopo aver effettuato detti accertamenti, era possibile effettuare il secondo sopralluogo in data , che ha portato alla seguente descrizione: Trattasi di un villino ubicato a nord del territorio comunale, lungo il lato dx della via che dal capoluogo conduce alla SP 46 in direzione Tarcento.- E' parte dell'antico borgo di Zegliacco, ricostruito dopo gli eventi sismici del 1976, quindi in presenza di altri fabbricati residenziali tipici del luogo.- Alle suddette unità immobiliari (abitazione ed autorimessa) compete la comproprietà della corte comune F. 1 mapp. 283 sub. 15 nella proporzione di 181,9637/1000 di un edificio in regime condominiale denominato ZEGLIACCO con relativo regolamento e tabelle millesimali che determina e regola i rapporti tra i condomini.- Il lotto, di mq. 632 catastali, è interamente recintato, con il giardino particolarmente curato, molto più dello standard.- L ingresso pedonale avviene attraverso un cancello in ferro ad anta unica, posto a confine della sede stradale munita di marciapiedi, mentre l'accesso all'autorimessa avviene attraverso i mapp. 287 e 283 sub Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra ed un piano interrato.- Più precisamente: - piano scantinato: vano scala, disimpegno, cantina, ripostiglio (cucinotto), w.c. ed autorimessa; - piano terra: atrio, soggiorno-pranzo-cucina, un bagno con antibagno, portico; - piano primo: vano scala, disimpegno, due camere, cabina armadio, bagno, mezzanino, due terrazze; Le caratteristiche principali del fabbricato sono: - struttura verticale di muratura in c.a. e laterizio; - struttura orizzontale (solaio di piano) in laterocemento; - tetto in legno; - scala in cemento; - manto di copertura in tegole curve di laterizio; - grondaie, pluviali e lattoneria in genere in lamiera; - facciate con intonaco e tinteggio; - marciapiede e portico pavimentati con piastrelle su tutto il perimetro; - terrazze al 1 p. pavimentate con tavolato di legno; - finestre in legno con vetro-camera ; - ante d'oscuro in legno; - porta d'ingresso in legno/vetro; Le finiture interne, presentano le seguenti caratteristiche: - pavimenti in piastrelle al p.t. e scantinato; - pavimenti in legno nelle camere; - pavimenti in piastrelle nei bagni, nello scantinato; - pareti e soffitti finiti "a civile" e tinteggiati; 4

5 - soffitti del 1 p. con struttura lignea a vista; - porte interne in legno impiallacciato; - scala interna rivestita in legno al 1 p. ed in piastrelle allo scantinato; - mezzanino e relativa scala, in legno; - riv. in piastrelle nei bagni; - impianti tecnologici presenti; - caminetto nel soggiorno; - è presente l'impianto di riscaldamento con termosifoni e caldaia a metano posta a parete nella tettoia.- Relativamente alla autorimessa il pavimento è in piastrelle, le pareti ed il soffitto sono intonacati e tinteggiati, è presente l'illuminazione ed il portone basculante è elettrico con comando a distanza.- E' collegato internamente con l'abitazione.- La tettoia è in legno con manto in lamiera.- Lo stato di manutenzione generale è buono.- nota del CTU : Il cucinotto posto nello scantinato deve essere smantellato, sia perchè non è stato autorizzato e sia perchè non è possibile ottenerne l'autorizzazione in sanatoria mancando le caratteristiche di vano abitabile.- Può restare come ripostiglio, già autorizzato con con D.I.A. del Inoltre il mezzanino al 1 p. non è stato oggetto di autorizzazione, per cui si dovrà presentare il relativo progetto in sanatoria.- Infine vanno definite le posizioni di alcune porte interne.- 3. corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; C'è corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore.- 4. stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.- Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); Il villino di cui trattasi è la residenza della esecutata, attuale proprietaria ed ex coniuge del procedente e dal figlio maggiorenne della esecutata, in quanto la casa è rimasta assegnata alla stessa, con decreto del Tribunale Civile di Udine n. cron. 828/14 del esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i 5

6 vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; Non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.- 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; In merito all esame del certificato ipotecario del a firma del notaio Bordon Matteo di Udine allegato agli atti e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto, a tutto il , l' immobile risulta così gravato: TRASCRIZIONE N R.G R.P. DEL A favore: GUERRA ANGELO nato a Buja (UD) il c.f. GRR NGL 38D17 B259 V contro : titolo : Verbale di pignoramento immobili a cura del Tribunale di Udine in data n di Rep. beni colpiti : Comune di Treppo Grande - CF F. 1 mapp. 284 sub. 2, via Zegliacco cat. A/2 - vani 7,5 - p.s1-t F. 1 mapp. 284 sub. 3, via Zegliacco cat. C/6 - mq. 24- p.s1 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/ /agibilità dello stesso.- In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma cinque del DPR n. 380, nonchè delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 6

7 Dalle indagini svolte presso l Ufficio tecnico del Comune di Treppo Grande é risultato che il fabbricato di cui trattasi è stato oggetto delle seguenti pratiche edilizie: - C.E. n. 10 del pratica n. C rilasciata alla società ZEGLIACCO 2000 srl per la ricostruzione del fabbricato uso abitazione U.M.I. n. 11 e successiva variante in corso d'opera presentata il prot. 860; - C.E. n. 8 del rilasciata alla esecutata per il completamento della ricostruzione del fabbricato uso abitazione ( conc. ed. n.10 del ); - A.E. n. 81 del rilasciata alla esecutata per la realizzazione di una tettoia sovrastante la porta d'ingresso; - A.E. n. 9 del rilasciata alla esecutata per la realizzazione di una recintazione ed accesso pedonale; - D.I.A. del pratica n. 106 presentata dalla esecutata per lavori di manutenzione straordinaria; - D.I.A. del pratica n. 18 presentata dalla esecutata per tinteggiatura pareti esterne; - D.I.A. del pratica n. 84 presentata dalla esecutata per variante D.I.A. n. 106; - D.I.A. del pratica n. 54 presentata dalla esecutata per lavori di manutenzione straordinaria; L'abitabilità è stata richiesta in data prot nota del CTU : lo stato dell'immobile accertato dal sottoscritto nel relativo sopralluogo presenta delle modifiche, come descritte al punto 2, che sono state apportate senza autorizzazione, pertanto si dovrà procedere alla loro regolarizzazione.- DESTINAZIONE URBANISTICA DI ZONA Nel vigente PRGC del Comune di Treppo Grande il villino risulta ubicato nelle seguenti zone: - zona residenziale di borgo Zegliacco per la maggior parte del lotto; - zona F3 - dell'ambito di tutela ambientale C3 e dell'area del Cormor per una minima parte a sud del lotto; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; L'unità immobiliare in oggetto è pervenuta alla esecutata, attuale proprietaria per 1/1, come segue: - iniziale acquisto al grezzo, dalla società Zegliacco Duemila s.r.l. con atto di compravendita in data rep. 3978/369 notaio Pancera Maria Benedetta di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data ai nn. 5433/ successiva vendita a della quota di 1/2 di usufrutto con atto in 7

8 data rep /30605 notaio Alfredo Catena di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data ai nn / successivo acquisto da della quota di 1/2 di usufrutto con atto in data rep / notaio Vincenzo Cirota di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data ai nn. 2498/ Detto bene pignorato non è gravato da censo, livello o uso civico nè vi è stata affrancazione da tali pesi.- SERVITU' - l'art. 6 del suddetto contratto dd riporta quanto segue: a carico del F. 1 mapp. 287 di proprietà della società Zegliacco Duemila srl ed a favore del F. 1 mapp. 284 E.U. di are 6.32 viene costituita servitù di transito pedonale e carraio con ogni mezzo da esercitarsi attraverso la strada privata esistente sul fondo servente.- Il proprietario del fondo dominante parteciperà alle spese di manutenzione della strada suddetta in proporzione dell'effettivo utilizzo.- 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; Trattasi di fabbricato unifamiliare, al quale compete la comproprietà della corte comune mapp. 283 sub. 15 nella proporzione di 181,9637/1000, pertanto in data il sottoscritto Perito inviava al geom. Cappelletti Carlo di Buia (UD), quale Amm.re del Condominio ZEGLIACCO di cui fanno parte le unità imm.ri in oggetto, la richiesta a norma dell art. 173 bis c.p.c. inerente l esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente o, se esistenti, che saranno cancellati.- Il suddetto Amm.re in data rispondeva, dichiarando l'assenza dei punti richiesti e che le spese annue di gestione ordinaria ammontano a circa 30,00 euro (v. allegata dichiarazione).- Non sussistono trascrizioni inerenti eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; 8

9 Non sussistono trascritte convenzioni matrimoniali interessanti i beni di cui trattasi a far tempo dal 20 settembre allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; L'acquisto della proprietà del bene in capo all' esecutata deriva da atto inter vivos, come descritto al n. 8 e da successivi completamenti edilizi il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Come risulta nel certificato ipotecario del a firma del notaio Bordon Matteo di Udine allegato agli atti e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto CTU in data , l'immobile, in base ai titoli regolarmente trascritti a partire dal primo trasferimento anteriore al ventennio, risulta di proprietà della esecutata per 1/ l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); Dalle risultanze ipotecarie di cui al certificato allegato, nonché da ulteriore aggiornamento ipotecario, non esistono trascrizioni di alcun provvedimento del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli. 14. nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. Il bene pignorato, è di proprietà della esecutata per 1/ determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonchè per le eventuali spese condominiali insolute.- 9

10 Tenuto conto di quanto sopra esposto, di tutti gli elementi utili ai fini della stima, fatto i debiti confronti con beni consimili, dei valori medi dei borsini FIAIP e FIMAA, dei valori OMI Agenzia del Territorio, valutato ogni fattore intrinseco ed estrinseco, tenuto conto dello scopo per il quale viene richiesta la stima in particolare del prezzo base d'asta cioè del più probabile valore di vendita del bene ed il periodo sfavorevole del mercato immobiliare.- Effettuati i conteggi che per brevità si omettono, con riferimento tra l altro alla superficie commerciale, rilevata secondo la norma UNI dalle schede catastali reperite presso l'agenzia del Territorio di Udine, il sottoscritto Perito Stimatore stima come di seguito: Lotto unico - villino.- calcolo superficie commerciale lorda superficie coefficiente coefficiente superficie lorda di ragguaglio conservazione commerciale piano T+1 : circa mq. 154,00 100% 1,00 mq. 156,00 portico+loggia tettoia : mq. 45,00 30% 1,00 mq. 13,50 scantinato : mq. 77,00 60% 1,00 mq. 46,20 terrazza 1 p. : mq. 7,00 20% 1,00 mq. 1,40 area scoperta : mq. 550,00 5% 1,00 mq. 27,50 calcolo valore totale superficie commerciale mq. 244,60 superficie valore min. valore max valore attribuito valore totale lorda./mq../mq.. circa mq. 244, , , , ,00 totale valore stimato, l'intero euro ,00 a dedurre la stima per: - assenza per la garanzia di vizi e adeguamento per procedura d'asta : - 10% ,00 restano euro ,00 a dedurre la stima dei seguenti costi: - pratica edilizia per sanatoria mezzanino e opere interne ,00 - variazione catastale ( CT+CF) ,00 VALORE DI STIMA l'intero ,00 arr ,00 (euro trecentoquarantottomilasettecento/00). 10

11 * CONCLUSIONI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili descritti, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, secondo il seguente lotto: Lotto unico contro : favore: GUERRA ANGELO nato a Buja (UD) il c.f. GRR NGL 38D17 B259 V Comune di Treppo Grande CF : F. 1 mapp. 284 sub. 2 cat. A/2 F. 1 mapp. 284 sub. 3 cat. C/6 - proprietà per 1/1 piena proprietà villino sito in fraz. Zegliacco, via Zegliacco n. 2.- Prezzo base d asta, l'intero... euro ,00 (euro trecentoquarantottomilasettecento/00). **** Quanto sopra in adempimento del pregiato incarico conferitomi. Udine, 02 agosto il Perito Stimatore geom. A. Crispo