STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n Via Latina n. 9/17 cod.

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1 STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n Via Latina n. 9/17 cod. fiscale CRS NTN 49H28 L483J UDINE partita IVA tel./fax PEC: cell Udine, 12 aprile 2016 TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 55 / 15 ****** RELAZIONE DI STIMA CASSA DI RISPARMIO FVG SPA contro il Perito Stimatore Geom. Antonio Crispo

2 TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 55 / 15 ****** RELAZIONE DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Antonio Crispo, con studio in Udine, via Latina n. 9/17, nominato C.T.U. dall Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Annamaria Antonini, con Sua ordinanza, inerente all Esecuzione Immobiliare promossa Premesso contro ****** - che nell udienza del presso il Tribunale Civile di Udine, il sottoscritto accettava l incarico e prestava il giuramento di rito; - che gli veniva affidato il seguente incarico: Provveda l esperto, effettuato il sopralluogo e predisposta la documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale del bene pignorato, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione; - che l espletamento delle operazioni peritali, con trasmissione della perizia, ai creditori, procedenti o intervenuti ed al debitore, deve avvenire almeno 30 giorni prima della udienza fissata per il , quindi entro il Tutto ciò premesso il sottoscritto C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali effettuando le visure presso l'agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare. In detta operazione accertava che i beni immobili oggetto di pignoramento ed interessati quindi ad essere stimati nella presente perizia, così come risulta agli atti allegati, sono i seguenti: 1. identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; COMUNE DI MOIMACCO - C.F.

3 F. 6 mapp. 929 sub. 4 via Malina n. 62, z.c. 2, p.s1-t, cat. A/2, cl. 1 vani 7,5 RC 561,65 F. 6 mapp. 929 sub. 12 via Malina n. 62, z.c. 2, p.t, cat. C/6, cl. 2 mq. 19 RC 18,64 COMUNE DI MOIMACCO - C.T. F. 6 mapp. 704 vigneto, are 01.20, RD 1,21 - RA 0,90 intestati a - proprietà per 1/1 ********** Si evidenzia che le planimetrie catastali delle suddette unità imm.ri non sono conformi allo stato di fatto, in quanto la parete divisoria tra la cucina ed il soggiorno è spostata verso quest'ultimo e la parete tra l'atrio ed il disimpegno notte al posto della porta presenta vano ad arco, più ampio.- CONFINI ********** Come evidenziati nell'allegato estratto di mappa e planimetrie.- 2. sommaria descrizione dei beni; A seguito dell'avviso fatto all' esecutato con raccomandata dd , il sottoscritto il giorno alle ore 12,00 si recava in Comune di Moimacco via Malina n. 50, dove all'esterno trovava ad attenderlo l'esecutato che dichiarava di non poter accedere all'interno delle unità imm.ri perchè privo delle chiavi in quanto abitate dalla ex moglie.- Forniva quindi il numero di telefono per contattare la suddetta sig.ra che a sua volta veniva sentita dal sottoscritto per fissare il nuovo sopralluogo per il giorno alle ore 15,00.- Infatti alla data stabilita, alla presenza della sig.ra, in qualità di coniuge separata legalmente dall'esecutato ed assegnataria della casa coniugale di cui trattasi, si effettuava il sopralluogo del bene immobile pignorato, che ha portato alla seguente descrizione: Trattasi di un appartamento facente parte di un fabbricato condominiale denominato C.P.N. che si sviluppa su due piani fuori terra ed un piano interrato, è ubicato nella zona semicentrale in presenza di altri fabbricati residenziali.- Sul retro del condominio è presente un piccolo orto esclusivo, non coltivato.- L'insieme è composto da due corpi di fabbrica, ciascuno con quattro appartamenti, ed il proprio vano scala comune, senza ascensore, collegati da un corpo centrale più piccolo.- L'ingresso, dalla pubblica via, avviene attraversando l'area esterna di pertinenza.-

4 Detto appartamento è ubicato al secondo ed ultimo piano ed è composto da ingresso,cucina, soggiorno, corridoio, due ripostigli, due bagni, tre camere, due terrazze oltre la cantina ed un ripostiglio al piano interrato.- In particolare l appartamento ha il portoncino d ingresso blindato, tutte le porte interne sono in legno tamburato, tinteggiate bianco.- I serramenti esterni sono in alluminio con vetro semplice e tapparelle avvolgibili in pvc.- Tutti i pavimenti sono in pprefinito.- Le pareti sono intonacate a civile e tinteggiate, tranne i bagni, che hanno le pareti rivestite con piastrelle.- Le cantine, hanno la porta in legno verniciata, e le finetre sono sempre in alluminio.- Sono presenti gli impianti, che appaiono funzionanti.- L'autorimessa ha il pavimento in cemento lisciato e pareti con intonaco.- Sia il basculante che la porta sono in lamiera.- L insieme, così descritto si presenta in buone condizioni di mautenzione.- Alle suddette unità immobiliari competono la comproprietà delle parti comuni dell edificio, quali indicati all'art del c.c corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; C'è corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore.- 4. stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.- Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); L unità immobiliare, alla data del sopralluogo risultava occupata dalla sig.ra nata a il residente in, n. il e o n. il rispettivamente coniuge legalmente separata ed assegnataria dell'appartamento e figli dell'esecutato (vedasi n. 13).- 5. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.;

5 Non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ad eccezione della servitù di transito a peso del mapp. 929 del F. 6 citato nell'atto di provenienza di data Rep. n /15314 notaio Oscar ghiretti di Cividale del Friuli.- 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; In merito all esame della certificazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dal Notaio dott. Maria Carmela Ressa di Padova in data e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data , gli immobili risultano così gravati: A favore: ISCRIZIONE N RG / 3281 RP DEL titolo : ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario con atto in data n /39671 di Rep. Notaio Amodio Paolo Alberto di Udine importo : ipoteca di euro ,00 complessivi, durata 25 anni ********* ISCRIZIONE N RG / 3469 RP DEL titolo : Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Udine in data n. 547 di Rep.

6 *********** TRASCRIZIONE N RG / 3206 RP DEL titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data n. 115 di Rep. *********** ISCRIZIONE N RG / 623 RP DEL titolo : ipoteca legale derivante da RUOLO (art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973) derivante da atto di data rep /115 importo: ipoteca di euro ,50 complessivi.- *********** ISCRIZIONE N RG / 1180 RP DEL titolo : Decreto di Omologa della Separazione Tribunale di Udine n. 7033/2008 di

7 Rep. del importo: ipoteca di euro ,00 complessivi.- *********** ISCRIZIONE N RG / 1464 RP DEL titolo : Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Udine in data n. 993 di Rep. importo: ipoteca di euro ,00 complessivi.- ************ ISCRIZIONE N RG / 1037 RP DEL titolo : ipoteca legale derivante da RUOLO (art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973) derivante da atto di data rep. 689/11515 importo: ipoteca di euro ,92 complessivi.- ***********

8 TRASCRIZIONE N RG / 9645 RP DEL titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data n di Rep. 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/ /agibilità dello stesso.- In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma cinque del DPR n. 380, nonchè delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; Il fabbricato principale che comprende le attuali unità oggetto del presente pignoramento, è stato costruito in forza della concessione edilizia n. 52 del pratica n. 56/77, rilasciata dal Sindaco del Comune di Moimacco.- L'abitabilità è stata autorizzata in data prot Il CTU precisa che in merito allo stato attuale accertato dal sottoscritto nel citato sopralluogo, é risultato che nel progetto originario nell'appartamento era previsto un solo bagno e la parete del soggiorno/corridoio era collocata diversamente mentre nel seminterrato la cantina era distribuita diversamente ed era previsto anche un bagno oltre alla c.t. condominiale spostata.- Dette modifiche sono state

9 apportate senza autorizzazione, presumibilmente risalenti all'epoca della costruzione, per cui si dovrà procedere a regolarizzare quanto difforme, con una sanatoria onerosa (. 258,00 ), nel rispetto delle norme igienico-sanitarie, da presentare presso il Comune di Moimacco.- ********** DESTINAZIONE URBANISTICA DI ZONA Nel vigente P.R.G.C. del Comune di Moimacco il lotto comprendente il fabbricato in oggetto, ricade in zona "B2: residenziale di completamento estensiva, mentre il lotto comprendente l'orto (mapp. 704) ricade in zona di verde privato.- ********** 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; Le unità immobiliari in oggetto sono pervenute all' attuale esecutato, proprietario in regime di separazione dei beni, per compravendita da con atto in data Rep /39670 notaio Amodio Paolo Alberto di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data ai nn / Detti beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico nè vi è stata affrancazione da tali pesi.- - si riporta il quadro D: omissis - il terreno distinto con il mapp. 704 del F. 6 non può essere ceduto a titolo gratuito od oneroso a persona diversa dal proprietario delle unità imm.ri catastalmente distinte con i sub. 4 e 12 del mapp. 929 del F. 6, salvo quanto disposto in merito dall'assemblea condominiale all'unanimità, così come convenuto con l'atto di data 3 marzo 1980 rep. n notaio Oscar Ghiretti di Cividale del F. sopracitato.- 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; In data il sottoscritto Perito inviava alla società CONSILIUM sas di Cividale del F., quale Amm.re del Condominio di cui fanno parte le unità imm.ri in oggetto, la richiesta a norma dell art. 173 bis c.p.c. inerente l esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente o, se esistenti, che saranno cancellati.- Il suddetto Amm.re in data rispondeva, dichiarando che le spese condominiali non pagate negli ultimi due anni ammontano a ,90 e che le spese annue di gestione ordinaria ammontano a circa 800,00 euro (v. allegata dichiarazione).-

10 Non sussistono trascrizioni inerenti eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio Non sussistono trascritte convenzioni matrimoniali interessanti i beni di cui trattasi a far tempo dal 20 settembre allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; L'acquisto della proprietà dei beni in capo all' esecutato, in regime di separazione dei beni, deriva da atto inter vivos, come descritto al n il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Come risulta nella certificazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dal Notaio dott. Maria Carmela Ressa di Padova in data e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data , gli immobili in base ai titoli regolarmente trascritti a partire dal primo trasferimento anteriore al ventennio, risultano di proprietà dell'esecutato per 1/ l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); Come risulta nella certificazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dal Notaio dott. Maria Carmela Ressa di Padova in data e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data , sugli immobili oggetto di pignoramento esiste il seguente provvedimento: TRASCRIZIONE N RG / 3948 RP DEL titolo : Decreto di Omologa della Separazione Tribunale di Udine n. 7033/2008 di Rep. del

11 - si riporta integralmente il punto 4 del ricorso per separazione consensuale: omissis 4) la casa familiare sita in Moimacco via Malina n. 50, di proprietà del marito viene assegnata alla moglie, il sig. corrisponderà la rata del mutuo contratto e sosterrà le spese di manutenzione straordinarie.- La sig.ra sosterrà le spese di manutenzione ordinaria.- Si da atto che il sig. ha già rilasciato la casa coniugale a far data da agosto si riporta integralmente il punto 8 del ricorso per separazione consensuale: omissis 8) il sig. si impegna a trasferire a titolo gratuito ai figli e, in parti uguali, la proprietà dell'immobile cosituente la casa familiare sita in Moimacco (UD) via Malina 50.- La cessione avverrà non appena il padre avrà estinto il mutuo in corso per l'acquisto.- Nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi convenissero di vendere l'immobile costituente la casa familiare prima dell'estinzione del mutuo, il sig. si impegna ad attribuire ai figli n. il e n. il l'importo ricavato dalla vendita, previa eventuale detrazione del mutuo residuo.- *********** 14. nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. I beni pignorati sono di proprietà dell'esecutato per 1/ determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonchè per le eventuali spese condominiali insolute.- Tenuto conto di quanto sopra esposto, di tutti gli elementi utili ai fini della stima, fatto i debiti confronti con beni consimili, dei valori medi dei borsini FIAIP e FIMAA, dei valori OMI Agenzia del Territorio, valutato ogni fattore intrinseco ed estrinseco, tenuto conto dello scopo per il quale viene richiesta la stima in particolare del prezzo base d'asta cioè del più probabile valore di vendita del bene, effettuati i conteggi che per brevità si omettono, con riferimento tra l altro alla superficie commerciale, rilevata secondo la norma UNI dalle schede catastali reperite presso l'agenzia del Territorio di Udine ed in osservanza al novellato art. 568 cpc e 173 bis disp. Att. Cpc, il sottoscritto Perito Stimatore stima come di seguito:

12 Lotto unico - appartamento, cantine, autorimessa ed orto e la comproprietà delle parti comuni del condominio.- calcolo superficie commerciale lorda superficie coefficiente coefficiente superficie lorda di ragguaglio conservazione commerciale appartamento : circa mq. 140,00 100% 1,00 mq. 140,00 cantine : mq. 33,00 50% 1,00 mq. 16,50 terrazze : mq. 13,00 50% 1,00 mq. 6,50 orto : mq. 120,00 1,00 garage : mq. 20,00 1,00 calcolo valore appartamento e accessorio totale superficie commerciale mq. 163,00 superficie valore min. valore max valore attribuito valore totale lorda./mq../mq.. circa mq. 163,00 800, ,00 800, ,00 garage : a corpo ,00 orto : a corpo 2.000,00 totale valore stimato, l'intero euro ,00 a dedurre la stima per: - assenza per la garanzia di vizi - 5% ,00 - adeguamento per procedura d'asta - 10% ,00 - diritto di abitazione a favore del coniuge separato, stimati ,00 restano euro ,00 a dedurre la stima per i seguenti costi: - spese condominiali arretrate 2 anni ,90 - pratica edilizia per sanatoria onerosa, stimati ,00 VALORE DI STIMA arr ,00 (euro centotremila/00). CONCLUSIONI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili descritti, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, secondo il seguente lotto: Lotto unico contro: propr. per 1/1

13 Comune di MOIMACCO C.F. - F. 6 mapp. 929 sub. 4 cat. A/2 e sub. 12 cat. C/6 C.T. - F. 6 mapp. 704 are 1.20 proprietà appartamento, cantine, autorimessa ed orto in fabbricato condominiale sito in via Malina n. 50, gravato da diritto di abitazione a favore del coniuge separato.- Prezzo base d asta, l'intero..... euro ,00 (euro centotremila/00). ********** Quanto sopra in adempimento del pregiato incarico conferitomi. Udine, 12 aprile 2016 Il Perito Stimatore geom. Antonio Crispo