TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Cancelleria Esecuzioni Immobiliari

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1 Marcantonio BENFATTI - Geometra via A. Ruffini, 10 - Ascoli Piceno tel.: 0736/ / Cod. fisc.: BNF MCL 54P14 A437L P.I.V.A TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Cancelleria Esecuzioni Immobiliari PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 17/98 promosso dalla BNA contro Palanca Giuseppe G.I.: Dott. Marco Bartoli. Giuramento C.T.U.:26/05/2006 Prossima udienza: 12/ 01/ 07 RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Ascoli Piceno, li 06/11/2006 Il C.T.U. (Geometra Marcantonio Benfatti) 1

2 Premesso che nell'udienza del giorno 28/06/2005 il Giudice dell esecuzione Dott. Marco Bartoli del Tribunale di Ascoli Piceno nominava il sottoscritto Geometra Marcantonio Benfatti, iscritto all'albo dei Geometri della Provincia di Ascoli Piceno al n. 567, esperto nel procedimento di esecuzione immobiliare indicato in epigrafe; successivamente, nell udienza del giorno 26/05/2006, dopo il giuramento di rito, venivano posti al sottoscritto i seguenti quesiti: 1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Specificando se il pignoramento riguarda l intera proprietà del bene o di una quota di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale, descriva l esperto l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto in cui si trova ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti con indicazione: a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell atto di pignoramento; b) degli accessi; c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto comuni, giardino, ecc.); d) dell importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla perizia; e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando sullo stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l immobile pignorato, per sua provenienza, debba ritenersi facente arte della comunione dei beni ex artt. 159 e ss. cod. civ.;indicare se l'immobile pignorato fa parte di un eventuale fondo patrimoniale; 2) SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE Fornisca gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso; verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, accerti l eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 calcolando i relativi costi della sanatoria; accerti la situazione sanitaria dell immobile fornendo gli estremi dei provvedimenti di abitabilità/agibilità. Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica. 3) STATO DI POSSESSO Accerti se l immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua scadenza, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. 4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Indichi l esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo, mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l esperto dovrà, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: che resteranno a carico dell acquirente 1) domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; 2) vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità; 3) esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici; 4) atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 5) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. 6) vincoli ed oneri condominiali che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura 7) iscrizioni (a spese dell acquirente); 8) pignoramento ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell acquirente); 9) difformità catastali (a spese della procedura). 2

3 5) STIMA DELL IMMOBILE Determini il valore commerciale dell immobile secondo la migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì, analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell immobile), (b) per lo stato d uso e manutenzione dell immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e per quelli che saranno eliminati ma a spese dell acquirente (sopra sub 4), (e) per l eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente; rediga, infine, una dettagliata descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d asta e del decreto di trasferimento dell immobile; Il giudice dell esecuzione dispone, inoltre, che l esperto: a) Prima di ogni attività controlli la completezza di cui all'art. 567, secondo comma del C.p.C. Segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei e sospendendo temporaneamente le operazioni peritali; b) comunichi per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente e ai comproprietari la data ed il luogo di inizio delle operazioni peritali; c) ove il pignoramento abbia ad oggetto più beni, valuti l opportunità di formare per la vendita uno o più lotti, in caso affermativo, predisponga i lotti e, ove necessario, identifichi i nuovi confini e provveda altresì, previa autorizzazione del Giudice, alla realizzazione del relativo frazionamento; ove siano formati più lotti, l esperto redigerà, dopo aver descritto, in termini generali, l intero compendio immobiliare pignorato, in fascicoletti separati, tante relazioni quanti sono i loti individuati rispondendo in ciascuno di essi ai quesiti sopra riportati; d) accertamento comoda divisibilità dell'immobile con individuazione, ove possibile, della porzione d'immobile corrispondente alla quota pignorata nonché delle porzioni d'immobile corrispondenti alle varie quote di diritti (e, quindi, redazione del progetto divisionale; ciò poiché, in caso di pignoramento di quote, il giudizio civile di divisione costituirà, in linea di massima, il passaggio obbligato della procedura esecutiva); e) se l immobile o gli immobili non risultano accatastati (il che, salva l ipotesi di vendita in un unico lotto dell intera area pignorata e di tutte le edificazioni sovrastanti, è d impedimento alla stessa pronuncia dell ordinanza di vendita) sospenda le operazioni peritali e, prontamente, informi il creditore procedente presentando istanza al Giudice per l autorizzazione all accatastamento, qualora non risultino corretti o siano incompleti i dati contenuti nella visura catastale attuale, esegua le variazioni necessarie o determini i valori mancanti procedendo all aggiornamento del catasto; f) acquisisca a ciò espressamente autorizzandolo direttamente presso i rispettivi competenti uffici i documenti mancanti che siano necessari o utili per l espletamento dell incarico (visure, certificati, planimetrie, ecc.) con l unica esclusione della documentazione di cui all art. 567, comma 2, cod. proc. civ. che deve essere prodotta dalla parte a pena di decadenza; l esperto è altresì autorizzato a servirsi della propria autovettura per i sopralluoghi e per gli accessi presso i competenti uffici; g) informativa al debitore sulle sanzioni in caso di non collaborazione con il consulente; h) in caso di impossibilità di accedere all immobile e riferisca immediatamente la circostanza al Giudice onde ottenere l autorizzazione a farsi assistere dalla forza pubblica e/o avvalersi dell ausilio di un fabbro avvertendo, a mezzo fax, posta o , il creditore procedente ai fini della eventuale nomina del custode giudiziario; ove l impossibilità dipenda dal debitore esecutato, informi, comunque, quest ultimo che la mancata collaborazione con l esperto nominato costituisce legittimo motivo per il diniego dell occupazione dell immobile pignorato; informativa al debitore sulle possibilità e/o differimento delle operazioni peritali; i) eccettuati le evenienze sopra indicate subb d, e ed f, non sospenda, in nessun caso, senza l autorizzazione del Giudice, le operazioni peritali; in caso di richiesta di sospensione delle operazioni peritali informi la parte interessata che, ove non sussistono ragioni obiettivamente ostative alla prosecuzione dell esecuzione forzata e/o delle operazioni peritali, l esecuzione potrà essere sospesa soltanto con provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori muniti di titolo esecutivo; j) depositi, oltre all originale, due copie della relazione; invio relazione peritale alle parti; k) invii, contestualmente al deposito in cancelleria, copia della relazione a tutti i creditori della procedura (non soltanto a quello procedente) a mezzo fax, posta o ; l) alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione edilizia o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e 3

4 gli eventuali documenti ritenuti necessari, m) depositi un floppy disk formato 1.44 avente i seguenti files: fa) file contenente la relazione (perizia.doc), fb) file contenente la planimetria (planim.doc); fc) file contenente la bozza dell avviso di cancelleria con il nominativo e la residenza dei debitori e dei comproprietari, nonché il nominativo e il domicilio eletto dei creditori procedenti e intervenuti e dei creditori aventi un diritto di prelazione risultante da pubblici registri (art. 498 c.p.c.) redatto secondo l apposito schema disponibile in Cancelleria (avviso.doc); n) alleghi, inoltre, gli avvisi di ricevimento delle raccomandate degli avvisi di inizio delle operazioni peritali e l attestazione di aver trasmesso alle parti copia della relazione peritale; Il Giudice dell esecuzione avverte, infine, l esperto che: a) per la sollecita conclusione della procedura, risulta essenziale il rigoroso rispetto del termine concesso per il deposito della relazione peritale sicché è fondamentale che il professionista accetti l incarico soltanto se sia certamente in grado di osservare tale termine; b) Termine per il deposito della relazione peritale: per tutte le procedure quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata per l'autoruzzazione della vendita; richieste di proroghe dei termini possono trovare accoglimento soltanto se tempestivamente formulate e se dovute a cause oggettive e, quindi, non imputabili al consulente diversamente si procederà alla sua immediata sostituzione, si evidenzia, poi, come sia di straordinaria importanza che l esperto depositi la relazione almeno trenta giorni prima dell udienza fissata per la comparizione delle parti onde evitare un nuovo rinvio dell udienza con evidente aggravio per le parti e per l Ufficio; l indebita sospensione delle operazioni peritali ed il ripetuto mancato rispetto dei termini da parte del consulente sono ostativi al conferimento di nuovi incarichi e verranno segnalati al presidente del Tribunale per le valutazioni di sua competenza; c) in caso di risposte non esaustive sui quesiti formulati e/o carenze nella documentazione depositata sarà disposta l integrazione della perizia senza alcun compenso, non sarà inoltre liquidato alcunché sino all acquisizione dei suindicati elementi integrativi. Ciò premesso, il sottoscritto C.T.U., previa regolare convocazione delle parti, il giorno 19/09/2006 eseguiva sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, effettuando i rilievi e le misurazioni necessarie (V. Allegato n. 1 - Verbale inizio operazioni peritali); successivamente presso gli uffici competenti effettuava visure, richiedeva certificazioni e planimetrie, provvedendo ad acquisire tutti gli elementi utili per l'espletamento dell'incarico affidatogli. RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI DAL GIUDICE Effettuata la ricognizione dei beni lo scrivente ritiene opportuno di effettuare la stima degli immobili sottoposti a pignoramento, come unico lotto e riferisce: 1.1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA Dalle visure effettuate presso l'ufficio Tecnico Erariale di Ascoli Piceno, risulta: Diritti di piena proprietà Fabbricato unifamiliare ubicato in San Benedetto via del Palladio, 11 - Fg 160 p.lla 62 sub graffate Superfici al lordo delle murature: - appartamento mq 139,00 corte mq 160,00 Magazzino (parte abusiva) mq 100,00 retro cucina (edificato su suolo altrui) mq 4,53 corte posseduta ma intestata ad altra 4

5 Ditta a nord mq 3,96, a sud mq 2,37. Confini: Via del Palladio, Carminucci, Palanca e proprietà comunale (Tribunale); Dati catastali: Catasto dei Fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto: a seguito di decesso della sig.ra Assenti Ada (usufruttuaria) la ditta risulta la seguente: Palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941 proprietà per 1000/1000; - foglio 16 part.lla 62, sub graffate, piani T-1, cat. A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita Euro 227,76 Via del Palladio n 11; Accessi: N 2 accessi da via del Palladio, attraverso la corte esclusiva di pertinenza. Pertinenze: corte esclusiva di pertinenza Millesimi di proprietà: nessuno Importo annuo spese fisse di gestione: nessuna Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale: Zona residenziale di completamento B1. La consistenza degli immobili pignorati: Gli immobili pignorati riguardano un fabbricato destinato a civile abitazione con corte e locale magazzino (abusivo), in Comune di San Benedetto del Tronto, con accessi dalla Via del Palladio e precisamente costituita da: Appartamento al piano Terra composto da ingresso, cucina, bagno, n 2 ripostigli, n 2 camere e locale al piano sottotetto con altezza variabile da H 0,45 a H 1,57. Corte di pertinenza oltre a due locali ad uso non residenziale realizzati abusivamente per i quali è possibile effettuare la sanatoria secondo l'art. 40 della legge 47/85 e secondo quanto disposto, in materia di quantificazione dell'oblazione, dalla Legge 23/2004. La consistenza catastale non è conforme alla consistenza reale dell'immobile per la presenza delle opere abusive sopra descritte e per la presenza di un corpo di fabbrica (retro cucina) che risulta edificato su suolo di proprietà altrui e per la presenza di porzioni di corte sia a nord che a sud intestate ad altra Ditta. Caratteristiche costruttive e tipologiche del fabbricato La struttura portante dell'edificio è in muratura con orizzontamenti e copertura in laterocemento armato, tramezzature interne in laterizio. L'unità immobiliare è caratterizzata da finiture interne con intonaco a civile a pareti e soffitti; pavimenti in graniglia di marmo, piastrelle di ceramica di cm. 20x20 nel bagno anche come rivestimento dove vengono rilevati segni di umidità risalente. Gli infissi esterni sono in legno, muniti di vetro-semplice e di serrandine avvolgibili in pvc. Gli infissi interni sono in legno del tipo tamburato. L'impianto elettrico, a causa della sua vetustà non risponde alle norme di sicurezza imposte dalle attuali leggi. L'impianto di riscaldamento è a termosifoni alimentato a gasolio integrato da una stufa a legna. L'edificio risulta esternamente intonacato e tinteggiato ed in parte a faccia vista di mattoni e si presenta in mediocri condizioni. Per quanto riguarda la parte abusiva è stata realizzata con intelaiatura in ferro con tamponamenti e copertura di lamiera ondulata. 5

6 1.2 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE a) Il sig. Palanca Giuseppe è coniugato in regime della separazione dei beni con Del Zompo Anita. b) I beni immobili sottoposti a pignoramento non fanno parte di un fondo patrimoniale. c) La sig.ra Assenti Ada, usufruttuaria, è deceduta ed è stata redatta la riunione d'usufrutto; pertanto il Sig. Palanca Giuseppe è pieno proprietario degli immobili. 2 SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA Dalle ricerche effettuate presso il Comune di San Benedetto del Tronto risulta che, l'immobile così come censito al catasto, è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e non vi sono pratiche edilizie in corso e risulta quindi regolare sotto il profilo urbanistico. La stessa cosa non si può affermare per quanto riguarda il manufatto che insiste sulla maggior parte della corte esclusiva, verso ovest; tale manufatto è stato realizzato in ferro e lamiera ed è destinato a magazzino. L'epoca della costruzione risale a primi anni ottanta e non risultano rilasciate concessioni o depositate richieste di concessione in sanatoria; pertanto il manufatto è abusivo. Si afferma che tale abuso possa essere sanato in base a quanto stabilito dall'art 40 della Legge 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni. In merito ai costi della predetta sanatoria si possono quantificare in Euro ,64 comprensivi di oblazione, oneri, costo di costruzione, accatastamento, onorari e oneri fiscali relativi. 3 STATO DI POSSESSO L'immobile è occupato da Palanca Ada (nubile), figlia del debitore Palanca Giuseppe. Si segnala che: parte del fabbricato (retro cucina) risulta edificato su una porzione della corte comune individuata al foglio 16 p.lla 62 sub 4 intestata a Carminucci Giuseppe, Carminucci Maria Giuseppina e Carminucci Tina; porzione della stessa corte, sia a Nord che a Sud, risulta posseduta dal Palanca. (Vedi planimetria e visura allegati). 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dalle visure effettuate presso la Conservatoria del RR.II. di Ascoli Piceno risultano le seguenti formalità: Trascrizioni contro: Nota di trascrizione del 03/03/1998 Reg. Gen. n. 1353, Reg. Part. n Pubblico ufficiale: Ufficiale Giudiziario; Specie dell atto: Atto esecutivo o cautelare; Verbale di pignoramento immobili del 09/02/1998; Richiedente: Banca Nazionale dell'agricoltura. Soggetti a favore: Banca Nazionale dell'agricoltura cod. fisc Quota: 1/1 relativa immobili di San Benedetto del Tronto; Diritto: (1) proprietà. Soggetti contro: 6

7 Palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941; Immobili: Catasto Terreni Comune di San Benedetto del Tronto Fg 16 p.lla 62 sub graffate. Iscrizioni contro: Nota d'iscrizione del 21/12/1994 Reg. Gen. 7566, Reg. Part Ipoteca Giudiziale Decreto ingiuntivo Soggetti a Favore: Banca Nazionale dell'agricoltura cod. fisc ; Quota: 1/1 relativa agli immobili di San Benedetto del Tronto; Diritto: (1) proprietà. Soggetti contro:palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941; Immobili: Catasto Terreni Comune di San Benedetto del Tronto Fg 16 p.lla 62 sub graffate. Nota d'iscrizione del 09/01/1995 Reg. Gen. 123, Reg. Part. 9 Ipoteca Giudiziale Decreto ingiuntivo Soggetti a Favore: Banca delle Marche S.p.A. cod. fisc ; Quota: 1/1 nuda proprietà usufrutto 2/3 relativa agli immobili di San Benedetto del Tronto; Diritto: (1) nuda proprietà - usufrutto. Soggetti contro:palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941; Assenti Ada nata a Ripatransone il 22/11/1910. Immobili: Catasto Terreni Comune di San Benedetto del Tronto Fg 16 p.lla 62 sub graffate. Nota d'iscrizione del 10/03/1995 Reg. Gen. 1572, Reg. Part. 231 Ipoteca Volontaria Concessione a garanzia di finanziamento Soggetti a Favore: Banca Popolare Dell'Adriatico Società Cooperativa a responsabilità limitata. cod. fisc ; Quota: 1/3 nuda proprietà 1/3 di usufrutto; 2/3 di piena proprietà relativi agli immobili di San Benedetto del Tronto; Diritto: (1) nuda proprietà usufrutto - proprietà. Soggetti contro: Palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941; Assenti Ada nata a Ripatransone il 22/11/1910. Immobili: Catasto Terreni Comune di San Benedetto del Tronto Fg 16 p.lla 62 sub graffate. Nota d'iscrizione del 10/03/1995 Reg. Gen. 1573, Reg. Part. 232 Ipoteca Volontaria Concessione a garanzia di finanziamento Soggetti a Favore: Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno S.p.A. cod. fisc ; Quota: 1/3 nuda proprietà 1/3 di usufrutto; 2/3 di piena proprietà relativi agli immobili di San Benedetto del Tronto; Diritto: (1) nuda proprietà usufrutto - proprietà. 7

8 Soggetti contro: Palanca Giuseppe nato a San Benedetto del Tronto il 20/05/1941; Assenti Ada nata a Ripatransone il 22/11/1910. Immobili: Catasto Terreni Comune di San Benedetto del Tronto Fg 16 p.lla 62 sub graffate. 5) STIMA DEGLI IMMOBILI N.B. - Non sono oggetto di stima le parti edificate si suolo altrui e le porzioni di corte intestate ad altra Ditta. E' stato stimato il locale ad uso magazzino edificato abusivamente con detrazione dei costi per la sanatoria edilizia. Criteri di stima - Per la determinazione del valore commerciale dell'immobile pignorato relativamente a fabbricato di civile abitazione con corte esclusiva di pertinenza, ci si è basati sulla migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull indagine finalizzata all acquisizione dei prezzi medi di mercato riferiti alla zona, all'unità di superficie lorda, residenziale e non, di unità immobiliari della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche similari o analoghe, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di unità immobiliari di nuova costruzione. Nella fattispecie, tenuto conto dell epoca di costruzione del fabbricato, delle sue condizioni generali, dello stato di conservazione e di manutenzione, delle finiture interne ed esterne, della sua ubicazione in località semi periferica facilmente accessibile e ottimamente servita, dell esposizione dell'edificio e per la presenza di opere abusive, per la valutazione delle unità immobiliari in questione lo scrivente C.T.U. ritiene possano considerarsi congrui, con sufficiente attendibilità, i seguenti prezzi medi riferiti all'unità di superficie residenziale e non: superficie residenziale lorda appartamento piano terra /mq 1.750,00 superficie non residenziale (sottotetto ) /mq 300,00 superficie non residenziale (corte) /mq 120,00 manufatto insistente sulla corte (capannone abusivo) /mq 700,00 Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto: 1) per l abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute - decurtazione del 10%; 2) per lo stato d uso e di manutenzione dell immobile - decurtazione del 0%; in quanto calcolata nella stima; 3) per lo stato di possesso - decurtazione 1%; 4) per i vincoli e gli oneri eliminabili a spese dell acquirente(cancellazione Gravami) - decurtazione di 900,00; 5) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi - decurtazione 0%; 6) per altri oneri e pesi (condono edilizio e accatastamento) - decurtazione di ,64. come da calcolo che segue; 8

9 Calcolo dell'oblazione e degli oneri relativi al condono edilizio dell'ampliamento Calcolo oblazione secondo quanto disposto dalla Legge 23/2004 Superfice utile 100,00 x 0,60 = Mq 60,00 X 100,00 = 6.000,00 Incremento del 10% di cui all'art. 4 Legge 23/ ,00 Calcolo degli oneri di urbanizzazione Totale oblazione 6.600,00 Urbanizzazione primaria Mc 320,00 X 12,80 = 4.096,00 Urbanizzazione secondaria Mc 320,00 X 9,68 = 3.097,60 Totale oneri 7.193,60 Costo di costruzione 60,00 x 320, ,40 X 0,10 = 1.922,04 Riepilogo costi per la sanatoria edilizia dell'ampliamento Oblazione 6.600,00 Oneri di urb ,60 Costo di costruzione 1.922,04 Totale ,64 Oneri tecnici per redazione di pratica edilizia e accatastamento 5.800,00 Totale costi pratica edilizia concessione in sanatoria e accatastamento ,64 9

10 STIMA DELL'IMMOBILE Diritti di piena proprietà su Fabbricato di civile abitazione con corte di pertinenza Comune di San Benedetto del Tronto Foglio 16 p.lla 62 sub graffate Stima a valore venale a Piano Terra mq 75,00 x 1.750,00 = ,00 b Piano Sottotetto mq 64,00 x 300,00 = " ,00 c Magazzino mq 100,00 x 700,00 = " ,00 d Corte mq 60,00 x 120,00 = " 7.200,00 Sommano ,00 Stima a costo di costruzione a Volume app.p. t. mc 236,25 b Piano Sottotetto " 64,00 c Magazzino " 250,00 sommano mc 550,25 x 400,00 = ,00 Sommano ,00 Stima a reddito Canone annuo 6.600,00 a ded. imposte e tasse 10% " -660,00 a ded. spese generali 5% " -330, ,00 capitalizzazione al tasso del 100* , ,00 Riepilogo: a Stima a valore venale ,00 b Stima a costo di costruzione " ,00 c Stima a reddito " ,00 sommano ,00 : 3,00 = Media delle stime , ,00 Abbattimenti forfettari per: a Decurtazione generale 10% ,00 b Stato d'uso e manuten. 1% ,50 c Stato di possesso 0% 0,00 d Vincoli ed oneri (canc. Gravami) -900,00 e Bonifica rifiuti tossici 0,00 f Altri oneri e pesi (pratica condono e accatastamento) , ,14 LOTTO UNICO - Valore totale in c.t ,00 10

11 RIEPILOGO GENERALE LOTTO UNICO Diritti di piena proprietà su Fabbricato di civile abitazione con corte di pertinenza annessa Comune di San Benedetto del Tronto Foglio 16 p.lla 62 sub graffate VALORE MEDIO STIMATO ,00 Con il calcolo che precede lo scrivente C.T.U. Ritiene di aver assolto all'incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento. In fede. IL C.T.U. (Geom. Marcantonio Benfatti) Elenco allegati: Allegato n. 1 - Verbale di inizio operazioni peritali Allegato n. 2 - Visure catastali e Planimetrie catastali (scala 1: scala 1:200); Allegato n. 3 Planimetria stato dei luoghi; Allegato n. 4 Riunione d'usufrutto di Assenti Ada; Allegato n. 5 - Visure Conservatoria RR.II.- aggiornamenti; Allegato n. 6 - Documentazione fotografica. 11