La filiera immobiliare. Mario Risso

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1 La filiera immobiliare Mario Risso 1

2 L impresa e il suo ambiente Ambiente generale Settore Filiera Fattori Impresa Mercato di fornitura Ambiente specifico Distribuzione Primo mercato Consumatore/Utilizzatore Mercato finale 2

3 L impresa e il suo settore A seconda del tipo di produzione ogni impresa è inserita in un settore economico e ogni settore appartiene a un macro settore Agricolo-estrattivo (settore primario) Industria e artigianato (settore secondario) Settore dei servizi (terziario e terziario avanzato) 3

4 L impresa di servizi Classificazione Istat delle attività economiche identifica 8 sezioni di attività terziarie: commercio alberghi, ristoranti trasporti e comunicazioni attività finanziarie attività immobiliari istruzione sanità ed assistenza sociale altri servizi pubblici, sociali e personali 4

5 Settore immobiliare (Real Estate) Real Estate (dall'inglese real = "bene" ed estate = "immobile"): locuzione che si usa per definire nella sua accezione più estesa il settore immobiliare. Oggi la locuzione real estate si sta imponendo nell'uso comune anche in Italia ed è presente nei richiami pubblicitari delle tante manifestazioni di settore, nel nome di aziende e nell'uso giornalistico. 5

6 Soggetti e attività che afferiscono al settore 1) Professionisti Tecnici (ingegneri, architetti, geometri, periti, agenti immobiliari); 2) Professionisti Economici (esperti commerciali, fiscali, amministrativi, finanziari); 3) Operatori senza specifica abilitazione (e/o formazione); 4) Imprese di costruzione,gestione, valorizzazione, sviluppo, promozione, servizi, investimento immobiliare; 5) Portali immobiliari per la diffusione e la promozione degli annunci immobiliari sul web ; 6) Giornali di annunci immobiliari dedicati (es: attico, solocase) o generalisti. 6

7 Concetto di filiera prodotto Si può definire come: la concatenazione di tutte le imprese inserite nel processo di produzione e vendita di un prodotto/servizio a ogni passaggio c è un rapporto fornitore-cliente (vale a dire un mercato) rispetto all impresa che produce avremo a monte i mercati di fornitura (approvvigionamento) dei fattori di produzione e a valle il mercato rivolto al cliente distributore (1 mercato) a sua volta probabilmente fornitore di un successivo distributore (ancora più a valle), fino al mercato finale dove si vende al consumatore/utilizzatore 7

8 Articolazione e complessità della filiera Concettualmente semplice, il processo da monte a valle della filiera è in realtà molto complesso e articolato, perché ogni soggetto/impresa vende il suo prodotto a più clienti e si approvvigiona per lo stesso prodotto da più fornitori (per fattori differenti, ma anche per gli stessi fattori). Tuttavia è sempre più attuale parlare di tracciabilità e rintracciabilità dei processi (filiere) a garanzia della trasparenza e possibilità di applicare correttivi nel processo stesso. 8

9 Rintracciabilità e tracciabilità La tracciabilità (tracking) vuole che a ogni stadio della filiera vengano lasciate opportune tracce (informazioni) La rintracciabilità (tracing) è il processo che ne consegue, ossia la raccolta delle informazioni precedentemente rilasciate. 9

10 Natura delle relazioni fra i soggetti della filiera e nel settore Di mercato Gerarchiche (integrazione) Di dipendenza (outsourcing, reti centrate, subfornitura, ) Di cooperazione (possono convivere più aspetti) 10

11 Filiera edile: finanza, progettazione, costruzione, gestione (del proprietario o di una società di gestione esterna) Messa a reddito: servizi per la proprietà e l utilizzatore esterno (affittuario) Gestione per l uso: servizi per l utente interno (organizzazione che vi risiede) Valorizzazione e vendita tramite intermediari (agenzia immobiliare - cliente venditore e cliente compratore) 11

12 Dalla filiera edile al ciclo dell investimento immobiliare (finanziarizzazione del mercato immobiliare) Maggiore afflusso di capitali nel settore delle costruzioni e nuove esigenze: Investimenti, dismissioni, spin off,finanziamenti, gestione del patrimonio immobiliare, gestione degli immobili, conservazione,riconversione e valorizzazione da parte di vari soggetti proprietari: Fondi di investimento immobiliari Imprese di varia natura (di costruzione, industriali, bancarie, assicurative) Enti pubblici e privati 12

13 La finanziarizzazione del settore: i fondi immobiliari La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è quella di trasformare gli investimenti immobiliari, che per essere commercializzati richiedono tempi più lunghi degli investimenti mobiliari, in attività finanziarie (quote) che consentono di generare liquidità senza che l'investitore debba acquisire direttamente un immobile. A seconda del tipo di specializzazione, un fondo immobiliare può investire prevalentemente il patrimonio in una o più tipologia di immobili, differenziate tra loro per destinazioni d uso (ad esempio commerciale, residenziale, industriale, ecc.). 13

14 Un caso di società di gestione di fondi di investimento immobiliare Pioneer Investments è il marchio che contraddistingue le società di gestione (di investimenti) del Gruppo UniCredito Italiano. Impegnato costantemente dal 1928 nella tutela e nella crescita del patrimonio dei clienti, Pioneer Investments è l'unico operatore globale di matrice italiana. 14

15 Pioneer Investments nel Real Estate Pioneer Investment Management è attiva da diversi anni anche nella gestione di fondi di investimento immobiliare. Questi ultimi si caratterizzano per il fatto che il relativo patrimonio, invece di essere investito in azioni, obbligazioni o altre attività finanziarie mobiliari, si compone di investimenti immobiliari Partecipazioni in società immobiliari: Stremmata S.p.A. Emporikon S.r.l. 15

16 Gli immobili del fondo Complesso polifunzionale - Via Boncompagni - Roma Headquarter Brembo S.p.a. - Stezzano (BG) Centro direzionale Pirelli - Milano - Bicocca Complesso immobiliare - Via Monte Rosa - Milano Supermercati PAM Immobile Via Dehon - Roma Immobile Via Larga - Milano Centro Commerciale Le Grange P. S. Germano Centro Commerciale Ternishop- Terni 16

17 Valutaz. convenienza diverse opzioni Strategie di investimento Portafoglio Asset promotore acquisizione finanziatori investitori Enti Imprese Fondi Studi di fattibilità Asset Management Gestione Patr.immob progettazione costruzione Property Management Amministrativo Valorizzazione tecnico reddito edificio Facility Management Gestione imm. servizi Utenza Interna esterna dismissione intermediari reddito 17 compratore

18 I soggetti Promotore Advisor acquisizione finanziatori investitori Studi di fattibilità Intermediari valutatori edificio dismissione Project manager Aziende di società Assetdi e asset e property m. m. Advisor Advisor immob. reddito reddito progettazione costruzione Azienda di costruzioni società di facility m. gestione servizi Utenza Interna esterna intermediari compratore 18

19 Asset, property, facility management Asset management:gestione strategica di un patrimonio immobiliare valutazione e definizione delle scelte di investimento e dei tempi relativi in relazione ad obiettivi di reddito o di utilizzo (funzionale) Property management: si intende la gestione degli immobili per conto della proprietà, quando l utilizzatore degli spazi non coincide con la proprietà (gestione amministrativa degli affitti e dei rapporti con gli inquilini, gestione dei servizi per gli spazi comuni, interventi di manutenzione e di valorizzazione dell immobile) Facility management: ci si riferisce alla gestione (interna o in outsourcing) del complesso di servizi che necessitano all utilizzatore dell immobile per svolgervi la propria attività (servizi all immobile, agli spazi, alle persone, di natura tecnica e amministrativa) 19