Mercato Immobiliare. Caratteristiche specifiche del Mercato immobiliare.

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1 Mercato Immobiliare La stima del valore di mercato di un immobile si basa sulla conoscenza del mercato immobiliare. Non si tratta di una conoscenza basata su informazioni generiche filtrate dal valutatore al momento della stima, ma di informazioni dettagliate ottenute attraverso la rilevazione diretta dei prezzi di mercato degli immobili e la loro conseguente archiviazione. Il procedimento di valutazione market oriented si fonda sull osservazione del mercato e colloca l immobile da valutare in un definito contesto di mercato. Il contesto di mercato è rappresentato dal segmento di mercato immobiliare, in quanto il mercato immobiliare si articola in numerosi e diversificati sottomercati o segmenti. dei prezzi sia che essi aumentino, sia che essi diminuiscano. I fabbricati sono beni a lunga durata e, nel nostro paese, costituiscono una delle più grandi componenti dei patrimoni privati. L offerta è caratterizzata anche da tempi tecnici per la realizzazione e dalla difficoltà di reperire le aree edificabili. La domanda invece è caratterizzata da oscillazioni più rapide dell offerta in funzione delle mutate esigenze della popolazione e delle sue condizioni di vita. I beni immobili sono beni complessi per loro natura e sono unici e irriproducibili; per la loro caratteristica di essere beni di rifugio contro Caratteristiche specifiche del Mercato immobiliare. La domanda dei fabbricati civili è influenzata dall andamento complessivo dei fattori economici, dai fenomeni demografici, da quelli sociali, politici, demografici, occupazionali, dal livello dei redditi, dal livello fiscale, dalla possibilità di accedere al credito e in modo complessivo dallo sviluppo economico di una nazione, dalle sue prospettive di sviluppo o di regressione. L offerta dei fabbricati è sostanzialmente rigida, indipendentemente dall andamento

2 l inflazione presentano una redditività mista tra reddito e rivalutazione del capitale. Nel mercato immobiliare la domanda e l offerta non sono fattori casuali e il prezzo deriva dalla loro interazione. Le variazioni di prezzo dipendono quindi dalla variazione del livello della domanda o dalla variazione del livello dell offerta. Il mercato mostra un andamento ciclico che comprende fasi di aumento dei prezzi e fasi di diminuzione dei prezzi; più precisamente le fasi si possono riassumere in: fase di espansione (expansion, maturity market) con aumento dei prezzi, fase di contrazione (contraction, overbuilt market) con diminuzione dei prezzi, fase di recessione (recession, falling market) con diminuzione dei prezzi, fase di recupero (recovery, improving market) con aumento dei prezzi. L andamento dei prezzi può essere rappresentato nel grafico di seguito riportato: Ogni fase è caratterizzata da diverse risposte del mercato: nella prima si ha un incremento delle richieste di finanziamento con una diminuzione dei tempi di produzione di nuove costruzioni e con ridotti tempi di collocazione dei beni. Nella seconda fase crescono i tempi di collocazione e di realizzazione degli immobili, nella terza fase continua la contrazione dei prezzi. Nell ultima fase i prezzi tendono a salire, si riducono i tempi della collocazione e di produzione. (tab.1) Le relazioni individuate dall analisi dei cicli, sono di interesse non solo per coloro che si apprestano a redigere una stima ma anche per coloro che hanno il compito di stabilire investimenti futuri o di valutare immobili o portafogli immobiliari. Le conclusioni specifiche che possono essere tratte da questo studio debbono essere desunte dal lettore in funzione delle proprie necessità (stima, sviluppo immobiliare, investimento, gestione di portafoglio, etc.). Fig. tratta dal Corso di Geoval Le fasi cicliche sono uguali in ogni parte del paese? La risposta è no. Esse possono variare

3 a secondo del mercato di appartenenza del singolo immobile o, per essere più precisi, del segmento di mercato di appartenenza. Il mercato immobiliare può variare da comune a comune, da quartiere a quartiere e a seconda della richiesta che può essere diversificata in base all uso degli immobili (ad es. mercato turistico, centri storici, periferie, etc.). Si possono verificare delle situazioni dove l andamento dei prezzi del mercato del nuovo sia diverso da quello dell usato, dove il mercato degli uffici abbia un andamento differente rispetto al mercato degli appartamenti, così come il mercato dei box si muove diversamente da quello degli appartamenti dello stesso periodo di realizzazione. determinato dalle strategie di chi detiene il monopolio, che può fissare la quantità di vendita e accettare il prezzo offerto dal mercato, oppure può usare un prezzo diverso in base a chi è venduta la merce. In questo ultimo caso si deve prevedere la formazione di sottomercati che sono influenzati da preferenze diverse dei consumatori. Nel mercato edilizio i beni che soddisfano questa particolare condizione sono generalmente quelli ubicati in particolari zone con affacci su particolari amenità. L affaccio sul golfo di Portofino, ad esempio, induce l acquirente ad essere disposto a pagare il prezzo massimo che si forma sul mercato; in questi casi vale la regola o prendere o lasciare. Forme di mercato. La concorrenza perfetta è caratterizzata dalla presenza sul mercato di molti compratori e da molti venditori. Si tratta di un mercato atomistico con facilità di entrata e con prodotto omogeneo. La formazione del prezzo nasce solo dall incontro della curva della domanda con quella dell offerta, attraverso a quella che Adam Smith chiamava la mano invisibile. La concorrenza perfetta non esiste nel mercato immobiliare. Monopolio, caratterizzato da un solo offerente e da molti compratori. Il bene è unico e non sostituibile, il prezzo è La Concorrenza monopolistica è caratterizzata da numerosi offerenti e da numerosi compratori e il prodotto è differenziato. La concorrenza monopolistica caratterizza in modo particolare il mercato dell usato. Il prodotto immobiliare offerto è differenziato per: localizzazione, diversa

4 tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa forma di pubblicizzazione del prodotto e dei servizi legati alla vendita. Questa forma di mercato assomiglia alla concorrenza perfetta, l unica differenza è la non omogeneità del prodotto, il che fa assumere al bene nella formazione del prezzo sia le caratteristiche del monopolio, sia della libera concorrenza. Il venditore può esercitare potere discrezionale sul prezzo legato alla naturale disomogeneità degli immobili nel quadro ad esempio del quartiere o dell isolato, ma subisce la concorrenza di altri venditori dello stesso segmento di mercato. L Oligopolio si manifesta quando il mercato è costituito da pochi offerenti e da molti compratori. Il prodotto può essere sia omogeneo sia differenziato, riguarda il mercato del nuovo e, essendo caratterizzato da poche imprese, si può verificare una rivalità tra le imprese presenti. In questo caso per si parla di oligopolio non collusivo, oppure se le imprese si mettono d accordo, formando un cartello, si ha un oligopolio collusivo. A secondo dell accordo tra le aziende che può essere: a quantità libera, a prezzo concordato, o a quote di mercato a prezzo concordato, il prezzo che ne deriva è altamente discriminato. Monopolio bilaterale. Nel monopolio bilaterale esiste un solo venditore e un solo compratore. Un tipico esempio sono i reliquati. In questi casi il prezzo si determina con il criterio della doppia stima delle proprietà, effettuando la valutazione dell immobile nella situazione ante e post vendita e ante e post acquisto. Tab. tratta dal corso di GeoVal Segmento di mercato Il mercato immobiliare è suddiviso in sotto mercati che costituiscono sottoinsiemi più circoscritti del mercato. Il processo di individuazione dei sotto mercati immobiliari è detto processo di segmentazione. L analisi del segmento di mercato si basa sui dati e sulle notizie in uso nella prassi mercantile.

5 Nell analisi estimativa comparativa diventa fondamentale individuare immobili simili per intersecare anche nello stesso edificio (appartamento, box, ufficio, negozio) e nella stessa localizzazione (nuovo, usato, case singole o in condominio), oppure non presentare alcuna continuità spaziale. Ai fini dell analisi economicoestimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali parametri: la caratteristiche intrinseche ed estrinseche al bene oggetto di stima. Per tale motivo occorre analizzare gli aspetti che legano gli immobili tra di loro e verificare che gli elementi rilevati man mano e che si intrecciano, non siano esclusivamente legati alla casualità, ma alla verifica scientifica di chi li rileva, di chi li misura e di chi li usa. Nasce da questa esigenza la necessità di catalogare i dati raccolti secondo ben precisi schemi. Per capire quanto importante sia questa verifica, diventa necessario definire il segmento di mercato. Secondo la definizione riportata nel libro del Prof. Simonotti : Il Segmento di mercato rappresenta l unità elementare non ulteriormente scindibile dall analisi economica-estimativa del mercato immobiliare. Un segmento di mercato può essere rappresentato da: un quartiere, un singolo edificio isolato, edifici prospicienti su una strada e singoli immobili anche non contigui. I segmenti di mercato si possono localizzazione (dov è), il tipo di contratto (compravendita, affitti,ecc.) la destinazione (abitazione, ufficio), la tipologia immobiliare (terreni o fabbricati, nuovo o usato),la tipologia edilizia (edificio multipiano, casa singola), la dimensione, i caratteri della domanda e dell offerta (privati, intermediatori, società), la forma di mercato (concorrenza monopolistica o oligopolio sia collusivo che non collusivo), il livello del prezzo (deve sempre riportare il riferimento temporale), il numero degli scambi (individua la fase ciclica del mercato), i rapporti mercantili. I parametri del segmento di mercato devono essere misurati, rilevati e tradotti in una serie di indicatori che permettano di stabilire la similitudine tra due immobili. Il segmento di mercato si può paragonare ad una tesserina del puzzle mercato immobiliare che si colloca in quel punto ben preciso. Solo un attenta analisi del segmento

6 di mercato porta ad una stima sicuramente e decisamente corretta. In conclusione, la verifica dell appartenenza al tipo di mercato e al segmento di mercato sono una delle fasi preliminari alla stima stessa. Tab. fornita da Isostime di Brescia Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011 Bibliografia Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliariterza ed. Tecnoborsa International Valuation Standards Ottava edizione ed. GeoVAL e CNG International Valuation Standards Sesta edizione ed. GeoVAL Nuovo Corso GeoVAL anno 2011