Tribunale Civile di Roma. Concordato preventivo MAIADue SpA * * *** PERIZIA DI STIMA RELAZIONE. N. 3 Box Auto

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1 P.zza Conca d Oro, Roma Tel / (st.) Fax Port E_mail: f.rubeo@libero.it Tribunale Civile di Roma Concordato preventivo MAIADue SpA *** *** *** PERIZIA DI STIMA RELAZIONE N. 3 Box Auto siti in Modena, Via Carlo Zucchi Via Emilia Oest Complesso Modena in Galleria piano S1 Proprietà: MAIA DUE S.r.l. Consulente Tecnico: Dott. Ing. Francesco Rubeo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma n *** *** *** 0. PREMESSE Prima di accingersi ad effettuare la stima dell immobile in oggetto è bene specificare alcuni elementi base per una comprensione completa della perizia e dei parametri utilizzati per effettuarla. A. - Visto l uso per cui è stata richiesta la seguente elaborazione, ovvero una stima del valore al prezzo di mercato finalizzata alla verifica del valore di compravendita per la curatela de fallimento della Soc. Maia Due Srl, non sono stati eseguiti i controlli relativi alla provenienza degli immobili stessi e ai gravami eventualmente esistenti. B. - Il valore dei prezzi di mercato si è inteso regolato non solo dall ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano,

2 dalle caratteristiche morfologiche ed altre caratteristiche che si possono definire come invarianti, ma anche dallo stato di utilizzo attuale, dallo stato manutentivo. Come riferimento per la determinazione dei valori generali si sono presi: - indagini di mercato dirette su vendite e locazioni tra privati e presso agenzie immobiliari; - fonti OMI dell Agenzia del Territorio; - prezzi correnti di mercato così come stimati su giornali specializzati in compravendite. C. - Dal valore degli immobili privi da vincoli, persone e cose saranno detratti, ove necessario, tutti i costi relativi alla chiusura delle pratiche Amministrative in corso e al ripristino di situazioni esistenti non corrette, nonché i costi per ripristini e manutenzioni straordinarie indifferibili. D. - La presente perizia è stata elaborata sulla base di sopralluoghi sull immobile e di visure e acquisizione di documenti presso gli uffici competenti. La presente perizia è stata articolata secondo il seguente sommario: 1. Descrizione dell immobile 2. Situazione catastale e verifiche 3. Corrispondenza della documentazione esistente con lo stato dei luoghi -2-

3 4. Situazione urbanistica 5. Stima 5.1. Metodo di stima 5.2. Stima mediante il metodo analitico 5.3. Stima mediante il metodo sintetico 5.4 Stima del valore di mercato ALLEGATI *** *** *** 1. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE I Box per la rimessa di auto di cui alla valutazione in oggetto sono tre unità immobiliari, come di seguito descritte: Comune di Modena, Via Carlo Zucchi Box auto posti al piano interrato, NCEU f.106, part.302, sub.49, 50, 51. I box sono posizionati al livello interrato di un immobile, con destinazione mista composto da diversi corpi di fabbrica, con destinazioni commerciale e uffici, localizzato in Modena all angolo fra via Carlo Zucchi e via Emilia Ovest. La localizzazione urbana gode, in relazione agli usi dei beni, di un buon interesse, in quanto, sono posizionati all incrocio di due importanti arterie urbane, ove esiste un elevato flusso di traffico. Inoltre, essi sono posti di fronte al grande parco urbano Enzo Ferrari, in adiacenza alla -3-

4 prima espansione ad ovest del centro storico e a poco più di un 1 km in linea retta (a est lungo la via Emilia) dalla piazza del Duomo, vero e proprio cuore fisico di quest ultimo. La zona è ben servita dalle diverse linee bus e da diverse attrezzature per servizi pubblici localizzate nei quartieri residenziali limitrofi. Il complesso che ospita i box al livello interrato è costituito da più corpi di fabbrica collegati da una piastra a livello terra e da un insieme di spazi semi-pubblici sui quali si aprono diversi negozi. I livelli superiori dei corpi di fabbrica, alti ulteriori 4 piani, sono, invece, occupati da Uffici. I box auto, distinguibili rispetto al catastale come di seguito specificato, sono risultati nelle condizioni come appresso dettagliato: - Sub. 49, Box n.1, pianta rettangolare, dimensioni m. 5,80 x m. 2,75. Le condizioni non sono ottimali, in quanto il box, nonostante sia aperto verso l esterno, è infiltrato da copiose acque piovane e la sua fruibilità è fortemente limitata dall altezza che, da ca. m. 2,30 dall accesso, diminuisce per la presenza di una rampa soprastante, passando da h=m.2,48 a h=m.1,45. L ultimo tratto del box, per una lunghezza di ca. m.1,80,infatti, ha una luce libera di soli -4-

5 m.1,45. - Sub. 50, Box n. 2, pianta rettangolare, dimensioni m.5,80 x m.2,40. Le condizioni non sono ottimali, in quanto il box ha una fruibilità limitata dall altezza che, da ca. m.4,10 dall accesso, diminuisce per la presenza di una rampa soprastante passando da m.2,48 a m.1,60, luce libera dell ultimo tratto del box, per una profondità di m.1,70. - Sub. 51, Box n. 3, pianta rettangolare, dimensioni m.5,80 x m.2,45. Le condizioni non sono ottimali, in quanto il box ha una fruibilità limitata dall altezza che, da ca. m.3,80 dall accesso, diminuisce per la presenza di una rampa soprastante, passando da m.2,48 a m.1,70, luce libera dell ultimo tratto del box, per un profondità di m.1,70. I box sono accessibili da una rampa con ingresso carrabile situata in via C. Zucchi e con uscita, sempre medinate rampa, su via G. Mariannini. Le rampe hanno una altezza limitata a ca m. 2,30. Esistono, inoltre, altri due accessi carrabili al complesso dei box, sempre sulle stesse strade, che consentono un alternativa a quelli più prossimi ai box stessi innanzi individuati. I box sono ben accessibili dallo spazio comune che ha una dimensione sufficiente per svolgere agevolmente la manovra. -5-

6 La superficie di ciascuno dei Box in oggetto è la seguente: - box auto n.1, = mq. 15,95 - box auto n.2 = mq. 13,92 - box auto n.3 = mq.14,21 Totale compendio = mq.44,08 2. SITUAZIONE CATASTALE E VERIFICHE Gli immobili sono censiti al NCEU e confinano come di seguito: - Box n.1 - via Carlo Zucchi, piano S1, NCEU f.106, part.302, sub.49, Zona Cens. 2, categoria C/6, Cl.5, Consistenza mq.15 o confini: piazzale parcheggio, rampa, box n.2, spazio comune manovra; - Box n.2 - via Carlo Zucchi, piano S1, NCEU f.106, part.302, sub.50, Zona Cens. 2, categoria C/6, Cl.5, Consistenza mq.15 o confini: box n.1, rampa, box n.3, spazio comune manovra; - Box n.3 - via Carlo Zucchi, piano S1, NCEU f.106, part.302, sub.51, Zona Cens. 2, categoria C/6, Cl.5, Consistenza mq.15 o confini: box n.2, rampa, box n.4, spazio comune manovra; -6-

7 Gli immobili sono, quindi, risultati accatastati e le planimetrie catastali appaiono coerenti con lo stato di fatto rilevato dal sottoscritto. 3. CORRISPONDENZA DELLA DOCUMENTAZIONE IN ATTI CON LO STATO DEI LUOGHI Per quanto è stato possibile constatare, i dati riportati nell accatastamento e nella documentazione fornita dalla curatela corrispondono a quelli risultanti dallo stato dei luoghi. Occorre, però, evidenziare che nella documentazione catastale non esiste relazione tra il numero di box e il sub assegnatogli. 4. SITUAZIONE URBANISTICA Il complesso e i box in questione a seguito di visure dello strumento urbanistico vigente, sono risultati ricadere: - nel PSC (Piano Strutturale Comunale) nel Territorio Urbano, II Ambiti Urbani Consolidati, Ambiti di Consolidamento di zone residenziali e miste; - nel RUE (Regolamento Urbanistico ed Edilizio), in Zona Elementare n.980 II.b. Rispetto a tali destinazioni urbanistiche e conseguenti regolamentazioni, da quanto è stato possibile constatare, non emergono elementi di contrasto e/o difformità per gli immobili in oggetto -7-

8 5. STIMA 5.1. Metodo di stima La stima del valore di mercato dovrebbe essere effettuata, ove possibile, secondo il metodo tradizionale, ovvero come media tra la stima ottenuta mediante il metodo analitico e quella definita con il cosiddetto metodo sintetico Stima mediante applicazione del metodo analitico La stima con il metodo analitico si basa sull applicazione della formula semplificata, considerando il beneficio ottenuto dall immobile protratto per un tempo infinito. Va = B / r dove -Va è il valore di stima -B è il beneficio ottenuto in un anno -r il saggio di capitalizzazione supposto ad un tempo infinito Per quanto riguarda il beneficio B esso si può direttamente dedurre dal canone di affitto annuo detratte le spese. Ovvero B è pari a: B = P - C Dove P è il canone annuo di affitto e C i costi che deve -8-

9 sostenere il proprietario. Nel corso dell indagini di mercato non si sono potute reperire serie di valori tali da consentire di determinare possibili canoni di locazione su cui basare il presente procedimento e, pertanto, si procederà alla sola stima mediante il metodo sintetico. reperire i valori 5.3. Stima mediante applicazione del metodo sintetico Il metodo sintetico è basato sull analogia di prezzo con altri immobili di analoghe caratteristiche. Esso è dato da: Vs = Pu x Sc dove Pu è il prezzo unitario e Sc è la superficie commerciale dell appartamento. I valori di stima determinati per la zona in esame, variano sensibilmente: OMI Agenzia del Territorio - Box Auto da 900,0 a 1.150,0 8euro/mq Indagini di mercato dirette - Box Auto da 1.300,0 a 1.700,0 euro/mq anno I valori medi delle due indagini sono pari rispettivamente a euro/mq 1.025,0 e euro euro/mq 1.500,0. La media fra i due valori corrisponderebbe a euro 1250,0 ca.. La stima e la scelta del valore unitario per l immobile in esame vanno, inoltre, subordinate alle condizioni generali dei beni che possono essere così riassunte: - ubicazione rispetto al centro urbano e presenza di -9-

10 servizi generali: buona; - destinazione dell immobile rispetto all uso: buona; - stato manutentivo: - box n.1, cattivo - box n.2, medio - box n.3, medio; - accessibilità: sufficiente - disposizione all interno dell autorimessa: buona; - caratteristiche dei box: - box n.1, cattive, scarsa superficie utile a causa delle altezze; - box n.2, mediocre, riduzione della superficie utile a causa delle altezze; - box n.3, mediocre, riduzione della superficie utile a causa delle altezze; Visto quanto sopra e l attuale andamento del mercato immobiliare che tende al ribasso, a parere del sottoscritto, i valori che possono essere scelti sono quelli della fascia bassa che varia fra i 900 euro/mq. e i euro/mq.. Più precisamente il valore unitario stimato è posto pari a 900 euro/mq per il Box n.1 e euro 1.000,00 Euro/mq per i Box nn. 2 e 3. Posti quindi i suddetti valori unitari, il valore stimato per gli immobili è stato così calcolato: -10-

11 Box n. 1 - Sup.commerciale= S1 (h=2,48) + 0,5 x S2 (h varaibile da m.2,48 a m.1,45) + 0,2 S3 (h = 1,45);( 1 ) Sup. Commerciale = 6,32+0,5x4,67+0,2x4,95 = mq.9,64 - Valore Stimato=Sup.tot.lorda x Valore unit.stimato= Vm= mq. 9,64 x E/mq. 900,00 = euro 8.676,00 Arrotondato euro 8.700,0 Box n.2 - Sup.commerciale= S1 (h=2,48) + 0,5 x S2 (h = 1,60); - Sup.commerciale= 9,84+0,5x4,08 = mq.11,88,0 - Valore Stimato=Sup.tot.lorda x Valore unit.stimato= Vm= mq ,0 x E/mq. 11,88 = euro Arrotondato euro ,0 Box n.3 - Sup.commerciale= S1 (h=2,48) + 0,5 x S2 (h = 1,70); - Sup.commerciale= 10,45+0,5x4,16 = mq. 12,53,0 - Valore Stimato=Sup.tot.lorda x Valore unit.stimato= Vm= mq ,0 x E/mq. 12,53 = euro ,00 Arrotondato euro , Stima del valore di mercato Visto quanto sopra esposto, e considerato che non è risultato applicabile il metodo analitico, il valore di mercato stimato per i beni dal sottoscritto darà, dunque: ( 1 ) Si sono utilizzati indici di correzione, pari a 0,5 a 0,2, a causa della perdita di valore delle superfici con altezze al di sotto dell abitabilità per parcheggi. -11-

12 Box n. 1 Vstima = euro 8.700,00 (ottomilasettecento/00) Box n. 2 Vstima = euro ,00 (dodicimila/00) Box n. 3 Vstima = euro (dodicimilacinquecento/00) Pertanto, il valore dell intero compendio di beni in oggetto è stimato dal sottoscritto in Euro ,00 (Euro trentatremiladuecento/00). Si precisa, infine, che i beni possono essere anche venduti singolarmente. Roma, 15 febbraio 2013 dott. ing. Francesco Rubeo Sono parte integrante della presente perizia n. 6 allegati, che riportano in copia così distinti: Allegato 1 Visure catastali Allegato 2 Planimetrie Catastali Allegato 3 Stralcio PSC Allegato 4 Servizio fotografico Allegato 5 - Quotazioni OMI

13 Allegato 1 Visure catastali -13-

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17 Allegato 2 Planimetrie Catastali -14-

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21 Allegato 3 Stralcio PSC -15-

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24 Allegato 4 Servizio fotografico -16-

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27 Rampa Accesso via C. Zucchi -19-

28 Rampa Uscita via G. Mariannini BOX N

29 BOX N. 2 BOX N

30 I tre Box I tre Box -22-

31 Corridoio di accesso Spazi Comuni fra le due rampe -23-

32 Allegato 5 Quotazioni OMI

33 Agenzia del Territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Pagina 1 di 2 07/02/2013 Vai direttamente al menu di servizio Home Glossario Mappa Utilità Pec Contatti Home - Servizi - Banche dati - Quotazioni Immobiliari OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: MODENA Comune: MODENA Fascia/zona: Periferica/CIALDINI, PARCO FERRARI, SAN FAUSTINO Codice di zona: D12 Microzona catastale n.: 5 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Valore Mercato Valori Locazione Stato ( /mq) Superficie ( /mq x mese) Superficie conservativo (L/N) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 6,1 8 N Abitazioni di tipo economico NORMALE L 4,5 6,3 N Box NORMALE L 3,8 4,8 N Ville e Villini NORMALE L 5,6 7,4 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

34 Agenzia del Territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Pagina 2 di 2 07/02/2013 Legenda Positivo Sufficiente Negativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Cerca: OK Osservatorio del Mercato Immobiliare Pubblicazioni Banche dati Banche dati a pagamento Manuali e guide Faq Menu principale L'Agenzia Governance Uffici territoriali Comunicazione Norme e decreti Servizi Modulistica Assistenza online Osservatorio del Mercato Immobiliare The Agency Con un click Il portale Sister Avvisi e bandi di gara Organigramma Trova l'ufficio The Agency Selezioni di personale Privacy Link utili Statistiche del sito Accessibilità Agenzia del Territorio - P.I