TRIBUNALE DI TREVISO

Transcript

1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 135/2010 riunita all'e.i. n. 96/2014 promossa da INTESA SEC 3 S.R.L. con Avv.to G. Ramanzini contro FRESCH LUISA Giudice dell'esecuzione: dott. Andrea V. Cambi perito stimatore: dr.ssa Cristina RUSALEN Data nomina perito: Data prossima udienza: RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI IMMOBILI FORMAZIONE LOTTI Considerate le caratteristiche degli immobili, un'abitazione unifamiliare con area scoperta ad uso esclusivo, inserita in un edificio a schiera, il sottoscritto perito ritiene che gli stessi formino un unico lotto. 1.1 UBICA ZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE COMUNE: CIMADOLMO INDIRIZZO: via Castellana, n. 12 ACCESSIBILITA': direttamente da via Castellana 1.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE COMUNE DI CIMADOLMO C689 Catasto Terreni: FOGLIO 17 m.n. 589 sem. arb. - Cl. 4 Ha RD 2,26 RA 1,24 m.n Ente Urbano - Ha Catasto Fabbricati: Sez. B - FOGLIO 10 m.n. 596 sub 1 area urbana di m m.n. 596 sub 2 PS1- T-1 - Cat. A/7 Classe 1 vani 8 Rendita 392,51 m.n. 596 sub 3 PT - Cat. C/6 Classe 3 m 2 23 Rendita 49, CONFINI DEL LOTTO Al Catasto Terreni il m.n. 596 confina a nord con mm.nn. 589, 586 e 764, ad est con mm.nn. 763 e 517, a sud con m.n. 516 ed ad ovest con m.n Al Catasto Terreni il m.n. 589 confina a nord con mm.nn. 571, 569, 586, 593, 594 e 614 ad est con 596, 593 e 516, a sud con 593, 594, 614, 596, 516, via Stabiuzzo e m.m. 587 e ad ovest con m.n

2 1.4 DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA FRESCH LUISA nata a Oderzo (TV) il C.F. FRSLSU61C56F999A per la quota di 1/1 della piena proprietà per i mm.n.n. 596 sub 1, 2 e 3 e per la quota indivisa di 1/4 della piena proprietà del m.n Provenienza: Atto di compravendita del di rep Notaio Gino Aggio di Conegliano (TV), trascritto a Treviso il ai nn / TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Si riportano le formalità di trascrizioni a carico e iscrizioni contro sulla base del certificato notarile aggiornato alla data del Trascrizione in data ai nn. 6601/4899 Atto di pignoramento immobiliare in data di rep. 953 Ufficiale Giudiziario di Treviso a favore di INTESA SEC 3 SRL con sede a Milano (MI) C.F e a carico della signora Fresch Luisa per la quota di 1/1 della piena proprietà del m.n. 596 sub 3 e per la quota di 1/4 della piena proprietà del m.n Trascrizione in data ai nn /7359 Atto di pignoramento immobiliare in data di rep. 755 Ufficiale Giudiziario di Treviso a favore di INTESA SEC 3 SRL con sede a Milano (MI) C.F e a carico della signora Fresch Luisa per la quota di 1/1 della piena proprietà dei mm.nn. 596 sub 1, 2 e Iscrizione in data ai nn /12524 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario in data di rep Notaio Maurizio Bianconi di Treviso (TV) per ,00, capitale ,00 a favore di BANCA INTESA S.P.A. con sede in Milano - C.F contro FRESCH LUISA (Peruzzetto Luigi nato a Cimadolmo (TV il debitore non datore d ipoteca). 2. Iscrizione in data ai nn /7346 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario in data di rep Notaio Maurizio Bianconi di Treviso (TV) per ,00, capitale ,00 a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. con sede in Bologna - C.F contro FRESCH LUISA (Peruzzetto Luigi debitore non datore d ipoteca). 1.6 DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO Il lotto, situato nei pressi della frazione di Stabiuzzo, a circa 2,5 km dal centro comunale, è inserito in un fabbricato a schiera costituito da n. 4 unità abitative. Più precisamente il lotto è costituito da: - un'abitazione; - un garage; - un area scoperta ad uso esclusivo. Il lotto, della superficie commerciale complessiva di m 2 223,00, è comprensivo di un'area in comune con le altre unità del fabbricato a schiera (m.n. 589) ed è recintato lungo i confini est, sud e lungo il confine ovest antistante l'abitazione; l'intero fabbricato a schiera è recintato lungo tutti i confini. L'accesso pedonale, in comune con le altre abitazioni del fabbricato a schiera, avviene attraverso un cancelletto da via Stabiuzzo, lungo il lato sud del lotto. L accesso carrabile avviene attraverso un cancello automatico presente sul confine nord dell'area comune (m.n. 589). 2

3 1.6.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI m.n. 596 sub 2 abitazione L'edificio abitativo, della superficie commerciale di m 2 203, è disposto su due piani fuori terra ed un piano seminterrato, ha tetto a due falde e manto di copertura in coppi, grondaie e pluviali in rame, intonaco esterno tinteggiato. Al piano terra sono presenti i locali ingresso-soggiorno, cucina, corridoio, bagno, centrale termica-lavanderia, n. 2 portici; al piano primo a cui si accede da una scala interna sono presenti un corridoio, n. 3 camere, un bagno, un ripostiglio e n. 2 poggioli sul lato sud; al piano seminterrato, a cui si accede dalla scala interna, sono presenti una cantina-taverna ed un locale con altezza di m 1,80. La superficie lorda dell abitazione, piano terra e piano primo, è pari a circa m 2 175,00, quella della cantina-taverna al piano seminterrato è pari a circa m 2 20,00 e la somma della superficie lorda dei porticati, del terrazzino e delle logge è pari a circa m 2 44,20. Finiture ed impianti L'abitazione, costruita tra il 1989 ed il 1991, ha finiture ed impianti di qualità media. I pavimenti sono in piastrelle di varie forme e tipologie in tutti i locali del piano terra, nei bagni e nei locali al piano seminterrato, in parquet di legno nelle camere. Le pareti sono in parte rivestite da piastrelle in ceramica nella cucina e nei bagni ed intonacate negli altri locali. I serramenti per finestra sono in legno e vetrocamera; i serramenti esterni sono costituiti da oscuri in legno ad eccezione delle finestre presenti sul fronte nord; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d'ingresso è in legno e vetro. Gli allacciamenti di cui dispone l'immobile sono idrico da pozzo artesiano che serve la lottizzazione, fognatura, energia elettrica, rete distribuzione gas e telefonico. Gli impianti presenti sono: impianto di approvvigionamento di acqua potabile, impianto elettrico, di riscaldamento a pavimento al piano terra e piano primo e con ventilconvettori al piano seminterrato, impianto di condizionamento con un'unità al piano primo. In merito alla classificazione energetica dell'immobile ad uso abitativo, si precisa che lo stesso, edificato in data anteriore all , non è stato oggetto successivamente a tale data, di interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Cimadolmo non sono stati inoltre rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell'immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di bassa qualità energetica. E' evidente, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. m.n. 596 sub 3 garage Il locale garage, della superficie lorda di m 2 22,00, è posto sul lato nord-ovest dell'abitazione. Dal garage, attraverso due scale interne, si accede rispettivamente al piano seminterrato e al piano terra dell'abitazione stessa. Il garage ha pavimento in piastrelle di ceramica, pareti intonacate e basculante in legno ad apertura manuale. m.n. 596 sub 1 area scoperta L area scoperta di m 2 300,00 catastali è in parte pavimentata e in parte mantenuta a giardino con alberi, arbusti e tappeto erboso. Nell'angolo nord-est del lotto sono presenti una pompeiana in legno con copertura in onduline di plastica ed una casetta in legno per attrezzi a ridosso del confine con altra proprietà. 3

4 m.n. 589 del Catasto Terreni La superficie corrispondente a questo mappale, è adibita parte a parcheggio esterno del fabbricato a schiera e parte ad accesso carrabile alle unità abitative con presenza di due cancelli scorrevoli automatizzati. L'intera superficie è asfaltata. 1.7 DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA' Destinazione urbanistica Con riferimento allo strumento urbanistico vigente, gli immobili ricadono in Zona Territoriale Omogenea (Z.T.O.) C2 Zona residenziale, disciplinata dall'art. 30 delle Norma Tecniche di Attuazione Conformità edilizia Presso l'ufficio Tecnico del Comune di Cimadolmo è stata reperita la seguente documentazione riguardante il fabbricato: - concessione per la costruzione di case a schiera n. 26/88 del ; - concessione in variante n. 13/89 del ; - certificato di collaudo del ; - concessione per l'esecuzione di lavori di costruzione di fabbricato urbano a quattro alloggi (variante alle Concessioni Edilizie n. 26/88 e 13/89) n. 93/91 del ; - trasferimento di concessione edilizia alla ditta esecutata - per trasferimento di proprietà in dipendenza di atto di compravendita - n. 20/92 del ; - certificato di abitabilità n. 26/88-2 del Si sono rilevate difformità riguardanti la realizzazione della copertura della pompeiana e la collocazione della casetta in legno. Per sanare queste difformità è necessario rimuovere la copertura della pompeiana e acquisire, vista la distanza dal confine della casetta, l'assenso del confinante. Si ricorda che l'aggiudicatario ha 120 giorni dall'acquisto (decreto di trasferimento) per presentare istanza di sanatoria ex art. 46 TUE. 1.8 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE L'immobile è occupato dall'esecutata con la propria famiglia. 1.9 DIVISIBILITA' Considerate la tipologia e la consistenza degli immobili non risulta economicamente conveniente una divisione dei beni costituenti il lotto STIMA DEL PIU' PROBABILE PREZZO DI REALIZZO La proprietà dista circa 2,5 km in linea d'aria dal centro comunale dove si trovano tutti i servizi abitativi primari (negozi, farmacia, casa comunale). Il criterio di stima adottato per la determinazione del valore dell'immobile, è stato quello riferito al valore medio di mercato, derivato da indagini presso agenzie immobiliari e da ricerche su database telematici tenendo conto anche della consistenza, della destinazione autorizzata ed accatastata, dell'ubicazione e posizione, dello stato di conservazione e manutenzione, della sistemazione dei locali, del titolo di possesso e della peculiarità della vendita che avviene senza la garanzia per i vizi. L'unità di misura per il calcolo del valore da attribuire agli immobili è il metro quadrato di superficie commerciale. La superficie commerciale dell abitazione di m 2 203,00 arrotondati è stata ottenuta sommando: 4

5 - l'intera superficie lorda abitativa, arrotondata, pari a m 2 175,00; - il 30 % della superficie dei portici, terrazzino e logge pari a m 2 13,20; - il 25 % della superficie della cantina pari a m 2 4,00; - il 50 % della superficie del garage pari a m 2 11,00. La superficie commerciale del lotto, di m 2 223,00 arrotondati, è stata ottenuta sommando alla superficie commerciale dell abitazione la superficie scoperta di pertinenza pari a m 2 20,00 commerciali considerando come rapporto mercantile il 10 % dell'area scoperta fino ad un massimo di m 2 203,00. Il valore totale attribuibile ai beni oggetto di stima sopra descritti, con riferimento al lotto unico formato, è a parere del sottoscritto perito, derivante da: superficie commerciale m 2 223,00 x 700,00 /m ,00 a detrarre costi per eliminazione e smaltimento copertura pompeiana - 500,00 Totale valore lotto ,00 Valore del lotto arrotondato , RIEPILOGO Lotto unico FRESCH LUISA nata a Oderzo (TV) il C.F. FRSLSU61C56F999A per la quota di 1/1 della piena proprietà per il m.n. 596 sub 1, 2 e 3 e per la quota indivisa di 1/4 della piena proprietà del m.n Oderzo, 23 maggio 2014 Il perito stimatore dott.ssa Cristina Rusalen 5